MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00144 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IOA6

AFFAIRE : Maître [U] [N] C/ Maître [G] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEUR

Maître [U] [N] es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI ACK ayant autrefois son siège social [Adresse 4], nommé à cette fonction par jugement du TGI de Nancy en date du 26 juin 2009, demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Matthieu DULUCQ, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 7

DEFENDEUR

Maître [G] [O] en sa qualité d’administrateur provisoire du Syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], domicilié :1 [Adresse 6]

représenté par Maître Serge DUPIED de la SELARL SERGE DUPIED, avocats au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 170, Maître Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidanT

Clôture prononcée le : 13 février 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 06 Octobre 2025, nouvelle date indiquée par le Président.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ACK était propriétaire de divers lots au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Par jugement en date du 29 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Nancy a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la SCI ACK et a désigné Maître [U] [N] en qualité de mandataire liquidateur.

Suivant ordonnance du juge de l’expropriation en date du 8 septembre 2022, la SCI ACK a été dépossédée au profit de l’Établissement Public Foncier du Grand Est des lots n°321, 322, 326 et 329 qu’elle détenait au sein de l’immeuble sis [Adresse 3].

Suivant acte d’huissier du 22 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G] [O], a fait délivrer à l’Établissement Public Foncier du Grand Est une opposition sur l’indemnité d’expropriation à hauteur de 78.733,48 euros.

Par acte d’huissier en date du 21 décembre 2022, Maître [U] [N], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI ACK, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G] [O], devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’obtenir l’annulation et la mainlevée de l’opposition.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 août 2023, et au visa des articles 20 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, et L. 641-13 et L. 622-21 du code de commerce, Maître [U] [N], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI ACK, demande au tribunal de :

— débouter Maître [G] [O], ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], de l’ensemble de ses demandes ;

— déclarer nulle et mal fondée l’opposition du 22 septembre 2022 à hauteur de 79.160,80 euros formée par Maître [G] [O], ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

— dire et juger qu’en tout état de cause les créances perdent leur caractère de créances privilégiées et superprivilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances chirographaires ;

— ordonner la mainlevée de ladite opposition ;

— condamner Maître [G] [O], ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], à lui payer une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse aux dépens.

Maître [U] [N], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI ACK, soutient que le décompte figurant à l’acte d’opposition n’est pas conforme au formalisme prévu par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967. Il estime que l’acte est un « copié-collé » de documents illisibles ne répondant aucunement aux prescriptions de l’article précité et justifiant l’annulation de l’opposition ainsi que sa mainlevée. Il soutient qu’en tout état de cause, l’absence de distinction entre les quatre types de créances prévue par cet article a pour effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l’article 2374 I° bis du code civil leur caractère privilégié et superprivilégié. Il souligne que ni le montant des créances alléguées, ni leur caractère certain, liquide et exigible n’est démontré. Il relève en outre que l’opposition litigieuse a été expressément formée sur le fondement de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, lequel n’est pas applicable aux procédures d’expropriation. Il soutient par ailleurs que les créances alléguées au titre de la période antérieure au mois de septembre 2017 sont prescrites. Il ajoute que les charges de copropriété postérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective ne constituent pas des créances inhérentes à la liquidation judiciaire et que le syndicat des copropriétaires ne peut en exiger le paiement à l’échéance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023, et au visa des articles 20 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, et des articles 2222 et 2224 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G] [O], demande au tribunal de :

— débouter Maître [U] [N], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI ACK, de l’ensemble de ses demandes ;

— dire et juger que l’opposition qu’elle a régularisée, ès qualités, est valable ;

— condamner Maître [U] [N], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI ACK, à lui payer les sommes dues ;

— condamner Maître [U] [N], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI ACK, à lui payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G] [O], expose que si quatre types de créances doivent être distinguées selon leur nature dans l’acte d’opposition en application de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, le non-respect de cette condition de forme ne constitue ni une cause de nullité de l’acte, ni une cause d’extinction de la créance. Il soutient avoir en tout état de cause respecté les conditions de cet article en distinguant les quatre natures de créances en fonction de leur rang dans l’acte litigieux. Il souligne par ailleurs que l’article précité se réfère expressément et rend applicable l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 aux cas de vente sur licitation, saisie immobilière, expropriation pour cause d’utilité publique ou préemption publique. Il estime ensuite que les dispositions soulevées au titre de la prescription par le demandeur n’ont pas vocation à s’appliquer dès lors que, antérieurement à la loi ELAN du 25 novembre 2018, le délai de prescription était de 10 ans, et que, pour les créances de charges de copropriété non encore prescrites, l’action en recouvrement se devait d’être introduite dans le délai de 5 ans à compter de l’entrée en vigueur de cette loi, sous réserve que le délai total observé n’excède pas 10 années. Il indique que le délai de prescription de l’action en recouvrement de la créance de charges due au titre de l’année 2013 devait au cas d’espèce expirer en 2023. Il soutient enfin que les charges litigieuses sont la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur ayant pour fonction essentielle d’assurer l’entretien, la réparation et la pérennité de son immeuble. Il estime que ces dernières doivent être payées à l’échéance dès lors qu’elles permettent de garantir la valorisation de l’actif du débiteur et se trouvent ainsi utiles à la procédure collective.

Par ordonnance en date du 13 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

Avec l’accord exprès des parties, la procédure s’est poursuivie sans audience dans les conditions prévues à l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties ont été invitées à déposer leur dossier au greffe avant le 25 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, prorogée au 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 20, I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.

Conformément à l’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précité est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention.

En l’espèce, et en premier lieu, il ressort de l’acte signifié à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à l’Établissement Public Foncier du Grand Est le 22 septembre 2022 (pièce demandeur n°1), que l’opposition litigieuse a été régularisée au visa exprès de l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Cet article est parfaitement applicable au cas particulier de mutation par expropriation ainsi que l’envisage expressément le dernier alinéa de l’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi précitée, de sorte qu’aucune irrégularité ne saurait être tirée d’une quelconque erreur de fondement.

Il convient en deuxième lieu de rappeler que l’éventuelle irrégularité formelle affectant l’acte d’opposition qui ne distinguerait pas les quatre types de créance visés à l’article 5-1 précité entraîne, non la nullité de plein droit de l’acte, mais la perte du bénéfice de l’hypothèque légale prévue à l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucune irrégularité formelle ne saurait toutefois être relevée sur ce point dès lors que l’acte litigieux fait figurer le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat et distingue, d’une part celles afférentes à l’année courante et des deux dernières années échues, et, d’autre part, celles de l’année 2013 non comprises dans les cas prévus aux 1°, 2° et 3° de l’article 5-1 du décret précité, mention étant faite de ce que le montant des autres créances était égal à 0.

Il apparaît en troisième lieu, en l’état des moyens et pièces produites par les parties, qu’aucune prescription ne peut être constatée au titre de l’arriéré de charge objet de l’acte d’opposition dès lors que celui-ci se rapporte aux exercices 2013 à 2022, et que l’opposition été régularisée dans un délai inférieur à 5 ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi dite ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, et, en tout état de cause, avant l’expiration d’un délai de 10 ans à compter de l’apparition de l’arriéré.

Toutefois, le syndicat défendeur, qui verse aux débats pour seules pièces un rapport de mission de l’administrateur provisoire en date du 27 janvier 2022 ainsi que la requête aux fins de signification de l’opposition adressée à la SCP Mugnier-Moulin, huissiers de justice à Nancy, ne produit aucun élément de nature à établir que les charges objet de l’opposition auraient été dûment approuvées en assemblée générale, qu’elles auraient été chiffrées et ventilées en fonction de tantièmes détenus par la SCI ACK, et qu’elles auraient fait l’objet d’appels de fonds adressés à cette dernière.

Ledit syndicat ne justifie par ailleurs d’aucun jugement définitif ou titre exécutoire quelconque se rapportant à la créance alléguée.

Il en résulte que ce dernier échoue à établir l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible.

Il est par ailleurs acquis que la SCI ACK a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire le 29 septembre 2009, de sorte que la créance alléguée par le syndicat au titre d’un arriéré de charges sur les années 2013 à 2022 relève du régime des articles L. 622-17 et L. 641-13 du code de commerce.

Le syndicat défendeur ne produit aucun élément de nature à justifier de l’origine des charges en cause et de l’utilité objective qu’elles auraient eu pour le déroulement de la procédure collective.

Ce dernier ne soutient pas que la créance résulterait d’un maintien provisoire de l’activité dûment autorisé, et n’apporte aucun élément concret et probant de nature à établir la réalité et la teneur d’une éventuelle prestation fournie au débiteur pendant cette période.

Il s’évince au contraire du rapport de mission établie par Maître [G] [O] le 27 janvier 2022 (pièce défendeur n°1) que l’arriéré de charge serait apparu dans un contexte général de vétusté, de vacance, et de péril au sein de l’immeuble concerné, dont la démolition a finalement été décidée au cours de l’année 2021.

Il se déduit de cette seule circonstance qu’aucune prestation relative à l’entretien, la réparation et la pérennité de l’immeuble ou à la valorisation de l’actif du débiteur ne peut être caractérisée.

Il ne peut dès lors être considéré que les charges en cause auraient eu vocation à être payées à leur échéance par exception au principe de l’interdiction des poursuites posé par l’article L. 622-21 du code de commerce.

Ces irrégularités, qui ne sont pas de nature à entraîner la nullité de l’acte d’opposition, justifient qu’il en soit ordonné la mainlevée totale.

Il convient en conséquence d’ordonner la mainlevée de l’opposition régularisée le 22 septembre 2022 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sera à ce titre débouté de sa demande tendant à obtenir la libération des fonds à son profit.

Il convient par ailleurs de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], partie succombante, aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ce dernier sera par ailleurs condamné à payer à Maître [U] [N], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI ACK, une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, incompatible avec la nature de l’affaire au regard de l’objectif poursuivi par la procédure d’opposition et compte tenu de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’égard de la SCI ACK, sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

REJETTE la demande de Maître [U] [N], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI ACK, tendant à l’annulation de l’opposition régularisée le 22 septembre 2022 ;

ORDONNE la mainlevée de l’opposition régularisée le 22 septembre 2022 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G] [O] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G] [O], de sa demande tendant à obtenir la libération à son profit des sommes visées par l’opposition ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G] [O], à payer à Maître [U] [N], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI ACK, une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G] [O], de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G] [O], aux dépens de l’instance ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE