TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01922 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOFN

AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [C] [J]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [C] [J]

née le 18 Août 1984 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

non comparante non représentée

***

Débats tenus à l’audience du 13 Octobre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 08 Décembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, en date du 8 octobre 2019, la SA [Adresse 5], a donné à bail à Madame [C] [J] un logement sis [Adresse 3], à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 506,57 euros charges comprises.

Par jugement en date du 13 novembre 2023, auquel il sera renvoyé pour de plus ample détail du litige et de la procédure, le Juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a, pour l’essentiel, constaté la résiliation du bail, ordonné à Madame [C] [J] de quitter les lieux, et condamné Madame [C] [J] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 4.807,12 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 5 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, outre une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises à compter du 5 octobre 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux, et 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le 5 novembre 2024, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice.

Par courrier en date du 23 décembre 2024, la SA [Adresse 5] a adressé un décompte définitif à Madame [C] [J] mentionnant un restant dû à hauteur de 16.070,65 euros dont 3.428,80 euros correspondant au montant des réparations locatives.

Le 10 mars 2025, un constat de carence a été dressé par le conciliateur de justice saisi.

Par acte de commissaire de justice, en date du 6 juin 2025, la SA D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [C] [J] aux fins de :

— condamner Madame [C] [J] à lui payer, en deniers ou quittance :

— la somme de 3.073,08 euros correspondant aux sommes restant dues au titre des dégradations locatives,

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Madame [C] [J] au paiement des dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 13 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SA [Adresse 5] était représentée par son conseil et Madame [C] [J] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter, bien que régulièrement citée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'« il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du Code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1732 du même code précise que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En vertu de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et qu’il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 dispose que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

En application de l’annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ».

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, sauf à prendre en compte ce qui a été détérioré par le simple usage normal du logement et la vétusté, le locataire est tenu de restituer les lieux en l’état constaté lors de l’entrée dans les lieux, et il appartient au bailleur de démontrer que lorsqu’il a récupéré le logement, celui-ci était affecté de dégradations imputables aux locataires et nécessitant des réparations locatives.

Par ailleurs, le bailleur ne peut réclamer la remise à neuf des peintures des locaux loués dès lors que ces travaux ne sont nécessités que par un usage normal des lieux.

Il convient enfin de préciser que, le cas échéant, sur le montant de l’indemnité, l’absence de production d’une facture de travaux de remise en état ne fait pas obstacle à la demande en paiement d’indemnité. Le devis constitue un moyen de preuve admissible.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le bailleur produit le contrat de bail en date du 8 octobre 2019 conclu avec Madame [C] [J] et portant sur un logement sis [Adresse 3], à [Localité 6] ainsi que le jugement du 13 novembre 2019.

Le bailleur produit l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 8 octobre 2019 et un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 5 novembre 2024, le commissaire de justice précisant que Madame [C] [J] a été convoquée à cet état des lieux.

Le bailleur produit également un tableau des indemnités forfaitaires pour réparations locatives dans lequel huit réparations locatives sont évoquées, portant leur montant à la somme de 3.428,80 euros. La déduction du montant du dépôt de garantie permet de comprendre le montant sollicité, soit 3.073,08 euros.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée du 8 octobre 2019 et du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 5 novembre 2024 que :

— dans la première chambre, sur les murs en bon état initialement, la peinture est désormais fortement endommagée, sale avec des traces de coulure et traces de cheville,

— l’interphone avec combiné filaire en bon état de marche initialement est désormais dégradé,

— dans l’entrée :

— les murs initialement en état d’usage avec une arête de mur abîmée et des traces légères sont désormais décrits comme très sales en très mauvais état avec d’importants impacts au niveau de l’arête des murs,

— le plafond en bon état initialement est désormais en très mauvais état et fortement endommagé,

— dans le séjour, sur les murs en bon état initialement, la peinture présente désormais des impacts et des traces à de nombreux endroits, s’effritant et s’écaillant.

Au-delà de ces constatations particulières, il est mis en évidence un état de saleté dans l’appartement, la présence d’éléments encombrants (déchets, objets divers, mobiliers…) ainsi qu’une forte odeur d’urine d’animal perceptible dans l’ensemble du logement.

Ainsi, les réparations détaillées par le bailleur sont justifiées, à l’exception des réparations relatives au plafond de la deuxième chambre, dont les taches ou les détériorations évoquées dans le tableau des indemnités forfaitaires pour réparations locatives produit par le bailleur ne sont pas décrites sur le procès-verbal de constat.

S’agissant des sommes sollicitées au titre de ces réparations locatives, certaines n’apparaissent pas justifiées.

En effet, au regard de la surface du logement (64m2), de son état et de la présence d’encombrants, la somme au titre du nettoyage du logement sera réduite à 576 euros, et celle relative à l’évacuation d’encombrants à 600 euros. De plus, la somme concernant les réparations du mur taché ou détérioré de la première chambre sera réduite à 264 euros dès lors qu’un coût supplémentaire des travaux concernant cette pièce n’est pas justifié par les documents produits par le bailleur par rapport aux autres pièces du logement dans lesquelles les murs ont été également endommagés.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer le montant des réparations locatives dû par Madame [C] [J] à la somme de 2.288 euros dont il sera déduit le montant du dépôt de garantie, soit 355,72 euros. Madame [C] [J] sera ainsi condamnée à verser au bailleur la somme de 1.933,08 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Madame [C] [J] succombant sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [C] [J] succombant sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut en dernier ressort par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Madame [C] [J] à verser à la SA D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, la somme de 1 933,08 euros (MILLE NEUF CENT TRENTE TROIS EUROS ET HUIT CENTIMES), déduction faite du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives concernant un logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— CONDAMNE Madame [C] [J] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [C] [J] aux dépens de l’instance ;

— RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL