MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 juillet 2025

DOSSIER : N° RG 23/00324 – N° Portalis DB36-W-B7H-C6CS

AFFAIRE : [H] [P], [Y] [N] épouse [P] C/ S.C.P. [T]-[V], Notaires Associés

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 23/00324 – N° Portalis DB36-W-B7H-C6CS

AUDIENCE DU 25 juillet 2025

DEMANDEURS -

— Monsieur [H] [P]

né le 26 Novembre 1988 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thierry JACQUET, avocat au barreau de PAPEETE

— Madame [Y] [N] épouse [P]

née le 14 Avril 1992 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry JACQUET, avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDEUR -

— S.C.P. [T]-[V], Notaires Associés

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Vaitiare ALGAN, avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENT : Christine LAMOTHE

GREFFIER : Hinerava YIP

PROCEDURE -

Requête en Autres demandes relatives à la vente- Sans procédure particulière (50Z) en date du 02 août 2023

Déposée et enregistrée au greffe le 09 août 2023

Rôle N° RG 23/00324 – N° Portalis DB36-W-B7H-C6CS

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2025

En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Aux termes d’un acte authentique passé le 2 octobre 2020 en l’étude de Maître [D] [V], notaire associé au sein de la SCP Office notarial [M] [T], [K] [T] et [D] [V] (ci-après " la SCP [T] et [V] "), M. [H] [P] et Mme [Y] [N] épouse [P] (ci-après " les époux [P] ") ont acquis la propriété d’un appartement en VEFA sis à [Adresse 6], au prix de 26,8 millions XPF.

En vertu de ce même acte authentique, les époux [P] se sont acquittés des droits d’enregistrement et de publicité foncière à taux réduits, dits « Tarifs neuf », tels que prévus par l’article Lp.31 de la loi du Pays n°2018-25 du 25 juillet 2018 portant réglementation générale des droits d’enregistrement et des droits de publicité foncière dans sa version alors en vigueur.

Par acte authentique rectificatif en date du 10 février 2021, il a été procédé devant le même notaire à la correction de l’acte du 2 octobre 2020, mention étant apportée que les époux [P] avaient en réalité requis le bénéfice de l’article Lp.30 de la loi susvisée relatif aux « Tarifs primo-acquisitions », permettant une exonération des droits d’enregistrement et une réduction du droit de publicité foncière à 1%.

La recette-conservation des hypothèques de [Localité 5] acceptait d’enregistrer ce second acte rectificatif et était destinataire d’une demande en restitution des droits trop-perçus par elle, correspondant à la différence entre les frais acquittés par les époux [P] par application de l’article Lp.31 et ceux qui auraient dû l’être en vertu de l’article Lp.30.

Le 22 mars 2022, l’administration se refusait définitivement à une telle restitution au visa de l’article Lp.2 de la loi du Pays n°2018-25 du 25 juillet 2018.

PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant exploit du 2 août 2023 et requête enregistrée au greffe le 9 août de la même année, les époux [P] ont saisi le tribunal civil de première instance de Papeete de demandes en responsabilité et dommages-intérêts dirigées à l’encontre SCP [T] et [V].

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 janvier 2025, les époux [P] demandent au tribunal de :

— Dire et juger que la responsabilité de la SCP [T] et [V] engagée en raison du surcoût de frais appliqués aux requérants au titre de leur acquisition,

— En conséquence, la condamner à payer les sommes de :

= 860.000 XPF au titre dudit surcoût,

= 300.000 XPF à titre de dommages-intérêts complémentaires,

= 282.500 XPF au titre des frais irrépétibles,

— La condamner aux dépens.

À l’appui de leurs prétentions, les époux [P] font essentiellement valoir que :

— Leur assujettissement aux mauvais droits d’enregistrement et de publicité foncière ne résulte que de la faute du notaire qui a manqué à son devoir de conseil lors de l’établissement de l’acte authentique du 2 octobre 2020.

— Cette faute résulte des circonstances particulières de l’affaire qui débute le 15 juillet 2020 puisque dès cette date, ils ont indiqué au notaire qu’ils souhaitaient bénéficier des « Tarifs primo-acquisitions ». À aucun moment il n’a été question pour eux de bénéficier des « Tarifs neuf » de l’article Lp.31, et encore moins de se réserver la possibilité de louer le bien à acquérir par leurs soins.

— Le notaire leur a transmis deux états de frais en juillet 2020 et septembre 2020 sans attirer leur attention sur la distinction à opérer entre les deux tarifs proposés de part et d’autre et sans apposer de mention particulière à cet égard. S’il s’agissait in fine pour le premier de ces actes d’établir un état prévisionnel des frais avec application des « Tarifs primo- acquisitions » et pour le second, de fixer l’état définitif des sommes à devoir avec application des « Tarifs neufs », l’écart dans le montant était à lui seul insusceptible d’éveiller chez eux le moindre soupçon quant à l’existence d’une option d’assujettissement fiscal.

— Il est vrai que projet d’acte de vente qui leur a été transmis le 17 septembre 2020 comportait en sa rubrique « Déclaration fiscales » un élément de nature à leur permettre discerner l’existence d’une distinction par la mention " TARIF NEUF […] OU TARIF 1ERE ACQUISITION « . Cependant, ce projet leur a été transmis en même temps que l’état définitif des sommes à devoir et il n’est pas sérieux de prétendre que la mention était, à l’évidence, à mettre également en rapport avec le premier état de frais de juillet 2020, ce d’autant qu’encore une fois, l’application des » Tarifs neufs " n’était jamais entrée dans le champ contractuel et n’avait jamais été explicitement évoquée par le notaire.

— Les termes de l’acte définitif n’étaient guère plus éclairants sur l’option unilatéralement retenue par le notaire, puisque faisant uniquement mention de l’article LP 31 sans aucune précision sur la nature et le taux d’assujettissement des droits applicables.

— L’hypothèse selon laquelle ils auraient fait part au notaire de potentiellement destiner le bien acquis à la location et que c’est dans ces conditions qu’ils ont opté pour le régime de l’article Lp.31 n’est que pure allégation. Un tel projet d’investissement locatif était en tout état de cause manifestement incompatible avec le dispositif d’aide à l’investissement des ménages (AIM) dont ils ont par ailleurs bénéficié, ainsi que cela résulte de l’offre de prêt immobilier communiquée au notaire le 17 septembre 2020.

Selon dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 17 février 2025, la SCP [T] et [V] demande au tribunal de :

Vu l’article 1382 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française,

Vu les articles 406 et 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Vu le principe nemo auditur propriam turpitudinem allegans,

Vu la jurisprudence citée,

— Débouter les époux [P] de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamner les époux [P] à lui payer la somme de 400.000 XPF ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Elle oppose principalement que :

— Le 15 juillet 2020, les époux [P] ont signé un contrat de réservation pour l’achat d’un appartement en VEFA. Le même jour, ils ont pris l’attache de l’étude afin d’obtenir un décompte des frais selon le « Tarif primo-acquisitions » tout en indiquant qu’ils envisageaient potentiellement de réserver le bien à acquérir par leur soin à l’investissement locatif. C’est ainsi que le 17 septembre 2020, il a été notifié aux époux [P] un nouveau décompte des frais selon les « Tarifs neuf », outre un projet d’acte mentionnant les deux options fiscales possibles. Ces deux options étaient donc clairement identifiées et le notaire a, de ce fait, suffisamment accompli son devoir de conseil et d’information.

— Avant la signature de l’acte définitif, les époux [P] ont eu en leur possession deux décomptes des frais différents, l’un avec application des « Tarifs primo-acquisition » établi à hauteur de 950.000 XPF, l’autre avec application des « Tarifs neuf » établi à hauteur de 1.810.000 XPF. S’il n’y est fait aucune mention desdits tarifs en ces termes, la différence des montant projetés était à elle seule de nature à alerter les époux [P] sur l’existence d’une option fiscale.

— Les époux [P] ne sauraient feindre leur qualité de profanes alors que l’un et l’autre sont respectivement négociateur immobilier et conseillère bancaire.

— En réalité, les époux [P] ont validé en toute connaissance de cause le choix des « Tarifs neuf » puisqu’aucune réserve n’a été émise lors de la réception du projet, guère plus pendant la lecture de l’acte authentique le 2 octobre 2020. Une discussion a effectivement eu lieu ce jour-là, les requérants ayant confirmé leur choix du « Tarif neuf ». Le notaire a donc modifié en direct les mentions de la clause fiscale afin que ne soit conservée que celle desdits « Tarifs neuf ».

— Le fait que le notaire ait accepté d’établir un acte rectificatif ne signifie pas pour autant qu’il a reconnu avoir commis une erreur.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’affaire par ordonnance du 19 mars 2025 et fixé le dossier à l’audience de plaidoirie du 16 avril 2025. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

= Sur la responsabilité du notaire :

Aux termes de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Selon encore l’article 1383, « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Il est acquis que la responsabilité du notaire peut être engagée sur le fondement de ces dispositions, à charge pour celui qui invoque une telle responsabilité d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

La responsabilité délictuelle du notaire procède notamment de la méconnaissance des obligations reliées à sa fonction même, lesquelles lui imposent un devoir légal de conseil et d’information. Le devoir de conseil et d’information oblige le notaire à rédiger des actes à la fois valables et efficaces, étant précisé qu’un acte efficace s’entend d’un acte conforme à la volonté des parties. À ce titre, le notaire a le devoir de rechercher l’intention exacte de ses clients, d’identifier les obstacles juridiques susceptibles de s’opposer à cet aboutissement par l’analyse des titres ou l’emploi de moyens particuliers d’information et, enfin, d’éclairer ses clients sur le contenu et les effets des engagements afin qu’ils puissent y consentir en toute connaissance de cause.

En l’espèce, il est constant que la SCP [T] et [V] est intervenue pour l’établissement d’un acte authentique de vente en VEFA conclu le 2 octobre 2020 au bénéfice des époux [P].

Concrètement, ces derniers se plaignent de leur assujettissement inexact aux droits d’enregistrement des « Tarifs neufs » de l’article Lp.31 de la loi du Pays n°2018-25 du 25 juillet 2018, en lieu et place des « Tarifs primo-acquisitions » de l’article Lp.30. Ils font valoir que cette erreur du notaire a engendré un surcoût de frais et qu’elle procède d’un manquement dudit officier à son obligation de conseil, lui reprochant de ne pas les avoir suffisamment informés sur l’existence et la portée de d’une option fiscale qu’il leur a soumise de façon totalement unilatérale, implicite et injustifiée en faits.

De son côté, la SCP [T] et [V] dénie tout manquement à ses obligations, assurant que c’est à l’évocation du projet d’investissement locatif de ses clients qu’il a été décidé de leur soumettre pareille option. Elle considère avoir été suffisamment claire et exhaustive dans l’information livrée aux époux [P] tout au long du processus.

Les parties divergent ainsi avant tout sur les circonstances même de la cause.

En premier lieu, la SCP [T] et [V] soutient avoir reçu pour la première fois les époux [P] le 15 juillet 2020 et avoir été à cette occasion informée de leur intention d’acquérir un bien immobilier qu’ils envisageaient potentiellement de réserver à l’investissement locatif.

Il n’est cependant produit aucun élément susceptible de venir soutenir pareille allégation, ni aucune trace d’un échange explicite et éclairé sur ce point. Par ailleurs, à la lecture de l’offre de prêt immobilier accordée aux époux [P] dans le cadre de leur projet d’acquisition, il résulte de la mention particulière « AIM » inscrite à la rubrique « Objet du financement », que les intéressés avaient requis le bénéfice d’un dispositif d’aide publique à l’investissement des ménages. Or, ainsi que le soulignent les requérant à juste titre, cette circonstance, connue du notaire dès le 17 septembre 2020 date de la communication de l’offre, faisait nécessairement obstacle à l’application des « Tarifs neufs » en tant qu’option fiscale associée à un projet d’investissement locatif. La décision ultérieure d’attribution correspondante notifiée aux époux [P] le 11 mars 2021 confirme que les conditions dudit dispositif excluent toute affectation locative du bien, l’administration ayant apporté la précision selon laquelle « Il convient d’affecter de manière exclusive le logement aidé à votre habitation principale pendant un délai de 5 ans ». Dès lors, à supposer qu’un projet d’investissement locatif ait été réellement envisagé par les époux [P], il appartenait a minima au notaire de s’assurer de la cohérence entre les éléments du financement et le régime fiscal prétendument sollicité par ses clients, mais encore d’alerter ces derniers sur l’incompatibilité de la destination des lieux avec le régime de l’AIM dont il devait s’enquérir.

En deuxième lieu, la SCP [T] et [V] soutient avoir fourni une information complète et éclairée aux requérants.

Cependant, contrairement à ce qui est soutenu en défense, le simple fait d’avoir transmis deux états de frais différents aux époux [P] les 15 juillet 2020 et 17 septembre 2020 ne saurait attester de l’existence d’une information à même de leur permettre un consentement éclairé. Il importe peu que les conséquences économiques attachées à chacun de ces états de frais ressortent à suffisance des montants affichés, le seul constat d’un écart significatif à cet égard (950.000 XPF pour le premier, 1.810.000 XPF pour le second) étant insuffisant à établir l’existence d’une information claire, loyale et complète. Il est du reste à noter que ces documents ont été communiqués aux époux [P] à deux mois d’intervalle, à des stades distincts de la relation, et sans aucune mention, explication ou mise en garde circonstanciée sur leurs fondements juridiques propres. Il s’en infère qu’il était fatalement difficile pour les époux [P] de soupçonner une quelconque évolution au niveau de leur assujettissement fiscal.

En outre, s’il est vrai que le projet d’acte également transmis aux parties le 17 septembre 2020 mentionnait les deux options fiscales offertes aux époux [P] dans des termes relativement clairs (" TARIF NEUF […] article Lp.31 [ …] OU TARIF 1ERE ACQUISITION […] article Lp.30 […]"), force est de constater que le notaire n’a jamais appelé ses clients à opter sur ce point. La SCP [T] et [V] ne saurait guère plus se réfugier derrière la clause contenue en page 8 de l’acte authentique du 2 octobre 2020, laquelle se contente de rapporter que " les parties requièrent l’application de l’article Lp.31 de la loi du Pays n°2016-25 […] " sans assortir cette précision de la moindre information sur la nature du régime fiscal, son assiette ou son taux ne soit apportée.

Il apparaît ainsi que l’ensemble de ces transmissions différées et rédactions lacunaires ne peuvent être regardées comme ayant mis les époux [P] en mesure de s’apercevoir que leur opération avait été soumise au régime fiscal des « Tarifs neufs » malgré leur volonté constante de bénéficier du régime des « Tarifs primo-acquisitions ».

L’argument tenant à la qualité professionnelle des époux [P] -respectivement négociateur immobilier et conseillère bancaire- est quant à lui tout bonnement inopérant, étant de fait acquis que le devoir de conseil du notaire est d’ordre public et ne peut être atténué par la compétence supposée ou réelle des parties, pas plus qu’il ne peut être contourné par une simple présomption d’acceptation éclairée. Le notaire ne peut davantage se retrancher derrière une éventuelle approbation tacite ou une absence de protestation des parties au moment de la lecture de l’acte, alors que les conséquences d’un tel choix ne leur ont jamais été explicitées de façon circonstanciée.

Il s’évince de ce qui précède que la SCP [T] et [V] a commis des manquements fautifs à ses obligations d’information, de conseil et d’efficacité de son acte.

Si elle a procédé, à la demande des époux, à l’établissement d’un acte authentique rectificatif le 10 février 2021 -ce qui révèle à tout le moins une reconnaissance implicite d’une discordance entre l’intention des parties et le régime appliqué dans l’acte authentique du 2 octobre 2020-, il convient de constater que cette correction s’est avérée sans effet, l’administration fiscale ayant définitivement refusé de faire droit à la demande des acquéreurs tendant à la restitution du trop-perçu.

= Sur le préjudice subi par les époux [P] :

Il est acquis à l’aune des développement ci-avant que les époux [P] accusent un préjudice financier certain en lien direct avec les manquements de leur notaire à son devoir légal conseil, consistant dans la différence entre les droits d’enregistrement et de publicité foncière réellement acquittés par les époux [P] et ceux qui auraient été dus si l’option conforme à leur souhaits et situation avait été retenue.

En conséquence, la SCP Office notarial [M] [T], [K] [T] et [D] [V] à payer à M. [H] [P] et Mme [Y] [N] épouse [P] une somme de 860.000 F CFP en réparation de leur préjudice.

Indépendamment du préjudice financier principal résultant du surcoût des droits dûment acquittés, les époux [P] sollicitent l’allocation de dommages et intérêts qualifiés de « complémentaires » sans autre précision quant à la nature ou l’étendue d’un tel préjudice distinct. La demande de dommages et intérêts s’y rapportant devra être rejetée comme dépourvue de la moindre motivation en droit comme en fait.

= Sur les frais irrépétibles et dépens :

Aux termes de 406 du code de procédure civile de la Polynésie française, « Toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, sauf si circonstances particulières résultant de l’intérêt ou de la faute d’une partie. Les dépens peuvent également entre compensés en tout ou partie si les parties succombent respectivement sur quelques chefs de demande. »

En vertu de l’article 407 du même code, « En toute matière, civile, commerciale ou sociale, lorsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. »

En l’espèce, en considération des circonstances et de la solution générale du litige, il y a lieu de condamner la SCP [T] et [V] à payer aux époux [P] une somme de 282.500 XPF en application de l’article 407 du code de procédure civile.

Succombant pour l’essentiel, la SCP [T] et [V] sera également condamnée à supporter les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

— CONDAMNE la SCP Office notarial [M] [T], [K] [T] et [D] [V] à payer à M. [H] [P] et Mme [Y] [N] épouse [P] une somme de 860.000 XPF en réparation de leur préjudice économique subi du fait du manquement fautif quant à ses obligations d’information et de conseil dans le cadre de son concours à l’établissement de l’acte authentique de vente en VEFA du 2 octobre 2020,

— DÉBOUTE M. [H] [P] et Mme [Y] [N] épouse [P] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires,

— CONDAMNE la SCP Office notarial [M] [T], [K] [T] et [D] [V] à payer à M. [H] [P] et Mme [Y] [N] épouse [P] une somme de 282.500 XPF au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— CONDAMNE la SCP Office notarial [M] [T], [K] [T] et [D] [V] aux entiers dépens de l’instance.

En foi de quoi la minute a été signée par le Président et le Greffier.

Le Président, Le Greffier,

Christine LAMOTHE Hinerava YIP