MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 19 septembre 2025

DOSSIER : N° RG 22/00275 – N° Portalis DB36-W-B7G-C2A3

AFFAIRE : A.S.L. [Adresse 1] C/ S.C.I. SOMAL

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 22/00275 – N° Portalis DB36-W-B7G-C2A3

AUDIENCE DU 19 septembre 2025

DEMANDERESSE -

— A.S.L. [Adresse 1], immatriculée à l’ISPF sous le numéro 363648, représentée par sa Présidente en exercice et assistée par la SARL SOGECO, [Adresse 2], inscrite au registre de commerce et des sociétés de PAPEETE sous le numéro 7119B, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par Maître Gilles JOURDAINNE de la SELARL GROUPAVOCATS avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDERESSE-

— S.C.I. SOMAL, société civile au capital de 102.000 XPF, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°85 4 C,, dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 6] [Adresse 8]

représentée par M^e Tauniua CERAN-JERUSALEMY avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENTE : Florence TESSIER

GREFFIERE : Emilienne PUTUA

PROCEDURE -

Requête en Demande en paiement des charges ou des contributions- Sans procédure particulière (72A) en date du 22 juin 2022

Déposée et enregistrée au greffe le 22 juillet 2022

Rôle N° RG 22/00275 – N° Portalis DB36-W-B7G-C2A3

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025

En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

FAITS ET PROCEDURE

Par requête reçue le 22 juillet 2022 et par actes d’huissier en date du 22 juin 2022, l’association [Adresse 9] Tiahura a fait assigner devant le tribunal civil de première instance de Papeete la SCI SOMAL, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [C] [L], en paiement, sur le fondement de l’article 1134 du code civil, de la somme de 1.521.016 cfp, représentant le montant des charges du lotissement par elle non honorées au 3 juin 2022, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, outre le versement de la somme de 200.000 cfp en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Selon conclusions sur incident reçues le 7 décembre 2022, la SCI SOMAL a soulevé l’irrecevabilité de toutes les demandes formulées par l’association [Adresse 9] Tiahura, sollicitant en outre paiement des sommes de 2.000.000 cfp à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, in solidum avec la Sogeco s’agissant de cette condamnation, et de 350.000 cfp en remboursement de ses frais irrépétibles sur incident.

Elle a fait valoir au soutien de la fin de non recevoir soulevée que la requérante n’a aucune habilitation pour ester, au motif que :

— l’arrêt rendu par la cour d’appel de Papeete le 23 avril 2015 a soumis le lotissement dont s’agit au statut de la copropriété, lui imposant d’élire un syndic, Maître [D], judiciairement désigné n’ayant cependant pas convoqué l’assemblée générale de la copropriété du lotissement village de Tiahura, mais celle de l’association dudit village, qui est dépourvue de personnalité morale,

— par arrêt en date du 26 mars 2020, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions un arrêt de la cour d’appel de Papeete le 23 août 2018, qui avait estimé que l’association [Adresse 4] Tiahura était recevable à ester, la cour d’appel de Papeete, sur renvoi de cassation ayant, par arrêt en date du 23 juin 2022, déclaré irrecevable faute de qualité à agir l’action intentée par l’ASL village de Tiahura,

— l’assemblée générale en date du 25 juin 2016 n’a pas pu régulièrement se tenir, compte tenu de l’absence de syndic, seul un prestataire de service, la SOGECO, ayant été mandaté par Maître [D],

— par jugement en date du 25 février 2017, le tribunal civil de céans a définitivement statué sur l’inexistence juridique de l’ASL [Adresse 4] Tiahura, cette décision étant irrévocable.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives sur incident reçues le 13 mai 2024, l’ASL village de [Localité 12] a sollicité du juge de la mise en état de dire sans objet sa précédente demande tendant à ce qu’il soit sursis à statuer, Monsieur [W] ayant été désigné en qualité de syndic de l’ASL [Adresse 14] [Localité 12] par ordonnance en date du 14 décembre 2023.

Elle a également demandé au juge de joindre les procédures enrôlées sous les numéros 22/263, 22/264, 22/265 et 22/275, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et de débouter la défenderesse de sa prétention fondée, sur incident, sur les dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

En ses dernières écritures en réplique sur incident reçues le 27 août 2024, la SCI SOMAL a modifié ses demandes initiales, sollicitant toujours la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 22/263, 22/264, 22/2645 et 22/275, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, mais demandant en outre au juge de la mise en état de :

— ordonner à la partie adverse de justifier de ses appels de charges conformément au cahier des charges et à son objet, notamment les dépens, réellement engagées et effectivement acquittées avec tous justificatifs utiles selon la clause qui édicte qu’en début d’exercice, les propriétaires doivent payer 30% du budget, le solde n’étant payable qu’en remboursement des dépenses réellement engagées et effectivement acquittées, ce qui implique des justificatifs, factures et preuves de paiement,

— ordonner en outre la production de l’audit des comptes ordonné en 2012 et 2014 et l’application des décisions antérieures qui ont décidé de mettre au crédit des propriétaires les sommes qu’ils ont indûment payées ainsi que le remboursement des sommes par eux avancées pour l’administration judiciaire de 2012,

— ordonner la production aux débats du décompte des frais et honoraires du prestataire de services SOGECO ainsi que les paiements réalisés,

— ordonner la production d’un décompte détaillé des frais juridiques et honoraires d’avocat avec justificatifs et preuves des paiements pour chaque procédure et la démonstration de la conformité avec l’objet social de l’ASL,

— condamner l’ASL [Adresse 14] [Localité 12] à lui payer la somme de 350.000 cfp au titre de ses frais irrépétibles sur incident.

Par ordonnance en date du 31 octobre 2024, le juge de la mise en état de céans a dit n’y avoir lieu à jonction des procédures portant les numéros de RG 22/263, 22/264, 22/265 et 22/275, a renvoyé l’examen de la procédure à l’audience de la mise en état, faisant injonction à Maître [X] de produire aux débats les appels de charges effectués, l’audit des comptes 2012-2014 ainsi qu’un décompte détaillé des charges et frais réclamés, et de conclure de manière récapitulative sur le fond.

La même décision a débouté la SCI SOMAL de sa demande fondée, sur incident, sur l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et dit que chacune des parties conservera le sort de ses dépens sur incident.

Aux termes de ses dernières écritures récapitulatives enregistrées le 21 janvier 2025, la SCI SOMAL a sollicité du tribunal de débouter l’association [Adresse 9] Tiahura de toutes ses demandes formulées à son encontre et de la condamner reconventionnellement à lui payer les sommes de 1.000.000 cfp à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et mauvaise foi et de 350.000 cfp en application des disjonctions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

La SCI SOMAL a exposé pour l’essentiel que :

— l’association requérante est d’une parfaite mauvaise foi,

— devant la haute juridiction, l’ASL [Adresse 4] [Localité 12] n’a contesté que sa condamnation à payer de dommages et intérêts et le fait qu’il y ait deux syndicats autonomes, reconnaissant que le lotissement doit être administré sous le statut de la copropriété,

— le principe de l’Estoppel lui interdit de soutenir devant le tribunal civil de céans qu’elle dispose de la qualité à agir,

— l’association requérante viole les dispositions de l’article 83 du cahier des charges du lotissement, dans la mesure où elle impose aux copropriétaires de régler 100% des budgets, au lieu de 30% de celui-ci, sans production préalable des justificatifs des dépenses engagées, d’autant que s’y ajoute un appel de charges exceptionnel qui est un prêt imposé aux propriétaires afin que l’ASL paye ses dettes, prêt qui n’entre pas dans les charges dont les colotis sont redevables,

— aucuns audits des comptes, ni comptes détaillés des charges et frais réclamés ne sont communiqués,

— ce n’est pas l’administration de Monsieur [M] en 2014 qui pose problème mais celle de l’ASL par la Sogeco de 2016 à 2025,

— ce sont donc les comptes de ces années qui doivent être produits puisqu’ils permettront de déterminer les dépenses réellement engagées et effectivement acquittées, ainsi que leur conformité aux budgets et au cahier des charges,

— en tout état de cause et aux termes de l’article 2277 du code civil, l’action est prescrite pour toutes les charges antérieures à 2018, à compter du 3 juin 2022,

1/L’action introduite à son encontre est dépourvue de fondement légal, l’ASL lui étant redevable de nombreux trop versés antérieurs, qu’elle aurait dû recréditer sur les comptes des copropriétaires, ce qu’elle s’est toujours abstenue de faire, les comptes devant être effectués,

— l’appel effectué par l’ASL de paiement par les colotis de charges exceptionnelles s’analysant en un prêt est illégal,

— depuis quinze années, aucuns travaux n’ont été réalisés dans le lotissement, à l’exception de l’entretien des jardins ( 4 à 6 % des budgets ), le seul objet de l’ASL étant de diligenter des procédures judiciaires, via la Sogeco, étant constaté que, si le budget cumulé travaux/entretien est de 400.00 cfp en neuf années, les budgets cumulés dépassent les 30.000.000 cfp,

2/ l’ASL requérante est dénuée de toute habilitation, toutes les assemblées générales de 2016 à 2024 étant entachées de nullité, en application de l’arrêt de la Cour de cassation en date du 26 mars 2020 qui a décidé de l’absence de qualité à agir de l’association [Adresse 4] Tiahura et de l’arrêt de la cour d’appel de Papeete, statuant sur renvoi, en date du 23 juin 2022, qui a déclaré irrecevable l’action de l’ASL au motif qu’elle n’a pas qualité pour agir,

— par arrêt en date du 28 septembre 2023, la cour d’appel de Papeete a réaffirmé sa position, les décisions rendues étant définitives, le village devant être administré par un seul syndicat de copropriété en ces deux parties,

— l’ASL étant dépourvue de toute qualité à agir, elle n’a pu tenir valablement une assemblée générale conforme à la loi et à ses statuts,

— l’ASL reste sans habilitation et sans existence légale, tous les actes réalisés par la Sogeco et par Monsieur [W], au nom et pour le compte de l’ASL, de 2016 à 2025, sont inexistants ou, à tous le moins, entachés de nullité absolue,

— d’autant que ce n’est pas l’ASL qui a réalisé les travaux, mais des tiers,

— l’assemblée générale du 25 juin 2016 est nulle, puisqu’il a été définitivement jugé que Maître [D] avait agi sans habilitation par arrêt de la cour d’appel de Papeete en date du 28 septembre 2023, une ASL, sans organe gestionnaire, étant en état de carence et ne pouvant fonctionner,

3/L’ASL [Adresse 4] [Localité 12] est dépourvue de toute habilitation et sans existence légale, tous les actes réalisés de 2015 à 2025 étant entachés de nullité absolue, ces derniers n’étant donc pas régularisables,

4/La requérante est de mauvaise foi, ayant diligenté une dizaine de procédures à l’encontre de la SCI Temira, toutes ses demandes ayant été rejetées soit en cause d’appel, soit par la Cour de cassation.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives enregistrées le 25 mars 2025, l’association [Adresse 9] Tiahura a demandé au tribunal de condamner la SCI SOMAL au paiement, sur le fondement de l’article 1134 du code civil, de la somme de 2.006.116 cfp, représentant le montant des charges du lotissement par elle non honorées à compter de l’année 2014, arrêté au 12 novembre 2024, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, outre le versement de la somme de 300.000 cfp en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Elle a fait valoir les moyens principaux suivants :

— conformément aux dispositions de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 31 octobre 2024, l’association a versé aux débats, en pièce 10, les appels de fonds depuis 2014, outre les deux derniers appels de fonds concernant l’exercice 2024 ainsi qu’un nouvel extrait de compte,

— la défenderesse fait partie des colotis qui ont cru pouvoir sortir du lotissement en adhérant au syndicat [Adresse 3] [Localité 13], qui ne dispose d’aucune légitimité, tel que cela a été reconnu par de nombreuses décisions de justice, étant précisé que l’ASL du village de [Localité 12] a certes été placée sous administration provisoire pendant une certaine période compte tenu des dissensions existant, mais, depuis 2016, un conseil syndical a régulièrement été élu et la Sogeco assure la gestion du lotissement,

— sur les appels de fonds, depuis 2002, l’assemblée générale a décidé qu’il n’y ait qu’un seul appel de fonds pour les charges générales payables dès réception, au plus tard dans les trente jours ou par prélèvement mensuel ou trimestriel, le dernier appel de fonds ayant été émis le 11 novembre 2024 et étant exigible depuis le 11 décembre 2024,

— sur la prescription, l’action est recevable, le délai de prescription quinquennale n’étant pas applicable à la matière,

— sur l’assemblée générale en date du 16 mars 2024, une action intentée à cette fin par d’autres colotis est actuellement pendante devant le tribunal civil de céans ; elle doit donc être considérée comme régulière,

— sur l’habilitation à agir de l’ASL [Adresse 4] [Localité 12], la défenderesse opère une confusion entre le droit de la copropriété et celui des lotissements, le cahier des charges du lotissement le soumettant expressément à la loi du 21 juin 1865, étant observé que l’ordonnance du 1er juillet 2004, qui a réformé les ASL en métropole, n’est pas applicable en Polynésie française, le régime de l’ASL étant exclusif de celui de la copropriété,

— l’ASL requérante a été constituée par l’assemblée constitutive du 9 mars 1990 et dispose de statuts résultant de l’acte notarié du 28 octobre 1981, le consentement de chaque coloti ayant été constaté individuellement dans leurs actes d’achat respectifs,

— le lotissement est valablement représenté.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 juin 2025.

Il convient par suite de statuer par jugement contradictoire.

SUR QUOI

Sur les fins de non recevoir soulevées par la SCI SOMAL :

Aux termes de l’article 45 du code de procédure civile de la Polynésie française, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La SCI SOMAL soulève la fin de non recevoir tirée du défaut d’habilitation légale de l’ASL [Adresse 4] Tiahura à agir en justice et donc, de son défaut de qualité à agir, moyen de défense qui doit être évoqué en tout premier lieu, se fondant notamment sur l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 26 mars 2020, sur l’arrêt de la cour d’appel de Papeete, saisie sur renvoi, en date du 23 juin 2022 ainsi que sur l’arrêt de cette même cour du 28 septembre 2023.

Cependant, l’assemblée générale du lotissement du village de [Localité 12], qui s’est tenue le 16 mars 2024, sous la présidence de Monsieur [B] [W], qui est communiquée aux débats, a principalement :

— validé les décisions prises par l’assemblée générale en date du 25 juin 2016,

— voté la régularisation des assemblées générales en date des 22 avril 2017, 14 avril 2018, 30 mars 2019, 29 février 2020, 20 février 2021, 26 février 2022,

— approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et donné quitus au syndicat et au prestataire de service pour l’année 2022,

— approuvé les comptes pour l’exercice 2023,

— voté le budget des exercices cumulés 2023 et 2024,

— voté l’appel de fonds exceptionnels pour régularisation honoraires et factures impayées,

— procédé à l’élection du syndicat composé de cinq membres,

— approuvé le contrat de prestataire de service de la Sogeco,

— approuvé les différentes actions judiciaires mises en œuvre dans le cadre du recouvrement des charges du lotissement.

Aucune décision de justice définitive ne vient annuler cette assemblée générale, qui a validé toutes celles, antérieures, de 2016 à 2022, qui doit donc être considérée comme régulière, en sa composition et en ses décisions qui ont été régulièrement adoptées pour les exercices 2023 et 2024.

L’arrêt définitif rendu par la cour d’appel de Papeete, sur renvoi de cassation le 23 juin 2022, a retenu que l’ASL [Adresse 4] Tiahura était irrecevable à intervenir à la procédure initiée par un coloti à l’encontre de l’assemblée générale en date du 2 avril 2016.

Cette décision est sans impact sur la procédure actuelle dont l’objet est le recouvrement de charges impayées, cette assemblée générale n’ayant abordé que l’approbation des comptes antérieurs dressés par Monsieur [M], précédent administrateur provisoire, et l’élection du nouveau syndic, à l’exclusion de toutes décisions relatives à l’élection des organes représentatifs de l’association et au vote de son budget.

Il convient en outre de rappeler à la partie défenderesse qu’elle ne peut à bon droit soutenir que l’ASL du village de [Localité 12] est inexistante juridiquement, alors-même qu’elle résulte du cahier des charges du 28 octobre 1981, lequel détermine en son titre II la constitution de l’ASL requérante entre tous les acquéreurs de lots, leurs ayants cause ou leurs ayants droit, ainsi que ses statuts, son objet et ses membres.

Aucune dissolution de ladite association n’est intervenue.

Par suite, il convient de rejeter la fin de non recevoir soulevée au titre du défaut de qualité à agir de l’association requérante.

La SCI SOMAL soulève ensuite la fin de non recevoir tirée de la prescription des créances de l’ASL [Adresse 4] Tiahura de 2014 à 2017 à la date du 3 juin 2022.

Cependant, les dispositions de l’article 2277 du code civil ne sont pas applicables aux actions en paiement des cotisations dues par les adhérents d’une association syndicale libre au titre des charges communes, qui sont nécessairement indéterminées et variables dans leur existence, quand bien même elles feraient l’objet d’appels de provisions.

Ainsi, la requête ayant été délivrée le 22 juillet 2022, et les charges réclamées à compter de l’année 2014 au 12 novembre 2024, l’action ne se trouve pas prescrite et est recevable.

Cette seconde fin de non recevoir soulevée en défense doit être écartée.

Enfin, la SCI SOMAL s’empare du principe de l’Estoppel pour affirmer que la position de l’association [Adresse 4] Tiahura devant le tribunal civil de céans est à l’opposé de celle adoptée devant la Cour de cassation, en l’état de l’arrêt définitif rendu par la cour de renvoi le 28 septembre 2023, ce qui lui interdit de soutenir qu’elle dispose de la qualité pour agir.

Mais, dans le cadre de la procédure ayant donné lieu à cette décision, l’association dont s’agit n’avait nullement admis qu’elle était irrecevable à ester !! Bien au contraire, elle avait principalement, dès la procédure de première instance, sollicité que son intervention volontaire à la procédure l’opposant à certains colotis soit déclarée recevable, s’estimant disposer de la qualité pour agir.

Les conditions de l’Estoppel ne sont donc pas remplies ; cette troisième fin de non recevoir doit donc être rejetée.

L’action intentée par l’ASL du village de Tiahura à l’encontre de la SCI SOMAL doit être déclarée par suite recevable.

Sur la créance de l’ASL [Adresse 14] [Localité 12] :

En application des dispositions du chapitre 9 articles 1 et 2 du cahier des charges du lotissement village de [Localité 12] en date du 28 octobre 1981, transcrit le 10 novembre 1981, chaque coloti est tenu au paiement des charges du lotissement qui lui incombent.

La lecture des procès-verbaux d’assemblées générales en date des 25 juin 2016, 22 avril 2017, 14 avril 2018, 30 mars 2019, 29 février 2020, 20 février 20121, 26 février 2022 et 16 mars 2024, démontre que le budget de l’association qui autorise les appels de fonds dus par les propriétaires a été approuvé chaque année.

L’ASL village de [Localité 12] produit également aux débats les appels de fonds de 2014 à 2022 ainsi que l’intégralité des balances comptables.

La SCI SOMAL ne produit aux débats aucuns éléments de nature à établir, tel qu’elle le soutient, que l’association a appelé des «  charges exceptionnelles s’analysant en un prêt est illégal ».

Elle ne saurait faire grief à l’association d’effectuer une gestion déplorable du lotissement, alors-même que la situation de blocage existant depuis plus de dix ans au sein du village de [Localité 11] résulte de la dissidence de certains colotis, dont elle fait partie, qui font obstacle au bon fonctionnement du lotissement, en démultipliant les procédures judiciaires.

Sur le montant de la créance, il résulte des trois extraits de compte produits aux débats en pièces 9, 17 et 18 de la requérante, que la SCI SOMAL, propriétaire du lot 90 du lotissement, se trouve redevable à l’ASL [Adresse 14] Tiahura, une fois déduits les frais indus de 75.121 cfp, de la somme de 1.930.995 cfp au 22 mars 2024.

La défenderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’avoir réglé, en tout ou partie, ses charges, par elle dues.

Par suite, la SCI SOMAL doit être condamnée à payer à l’association [Adresse 10] Tiahura la somme de 1.930.995 cfp, au titre des charges du lotissement arrêtées au 22 mars 2024.

La SCI SOMAL doit être déboutée de sa prétention reconventionnelle tendant à l’octroi de dommages et intérêts, l’abus de procédure invoqué à l’encontre de l’association requérante n’étant pas démontré.

L’exécution provisoire est nécessaire compte tenu de l’ancienneté de la créance.

L’équité commande d’allouer à l’association [Adresse 10] [Localité 12] la somme de 200.000 cfp en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Il n’apparaît pas équitable d’allouer à la SCI SOMAL une quelconque indemnité en remboursement de ses frais irrépétibles.

La SCI SOMAL doit être condamnée aux dépens.

P A R C E S M O T I F S

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette les fins de non recevoir soulevées par la SCI SOMAL ;

Déclare recevable l’action intentée par l’association [Adresse 10] Tiahura à l’encontre de la SCI SOMAL ;

Condamne la SCI SOMAL à payer à l’association [Adresse 10] Tiahura la somme de 1.930.995 cfp, au titre des charges du lotissement par elle dues, arrêtées au 22 mars 2024 ;

Déboute la SCI SOMAL de sa demande reconventionnelle tendant à l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la SCI SOMAL à payer à l’association [Adresse 10] Tiahura la somme de 200.000 cfp en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice de la SCI SOMAL ;

Ordonne l’exécution provisoire du jugement ;

Condamne la SCI SOMAL aux dépens.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

La Présidente, La Greffière,

Florence TESSIER Emilienne PUTUA