TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

■

2ème chambre

N° RG 21/10311

N° Portalis 352J-W-B7F-CVAGY

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [Z] [N] [V]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître Sophie KOMBADJIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P139

DÉFENDERESSE

La société YONA ET ARIEH [T] IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/10311 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVAGY

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Adélie LERESTIF, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 02 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 13 novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 7 février 2019, Monsieur [D] [E] a vendu à Madame [Z] [V], par l’intermédiaire de l’agence YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER, un appartement d’une superficie de 29,59 m², donné à bail à Monsieur [R] [U], au 4ème étage d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] au prix de 300 000 euros net vendeur.

Monsieur [R] [U] a libéré les lieux le 20 mai 2019 et l’agence YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER, assurant la gestion locative du bien, a remis à Madame [Z] [V] les clés le 24 mai 2019.

Constatant des désordres dans son appartement lors de travaux de rafraichissement nécessitant d’importants travaux tant au niveau de la copropriété que des parties privatives, Madame [Z] [V] a, par courriers recommandés datés du 24 juin 2019, mis en demeure son vendeur et l’agence YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER, en qualité d’intermédiaire et de gestionnaire de biens, de réparer son préjudice découlant de ce défaut d’information.

En l’absence d’issue amiable du litige et reprochant à l’agence YONA et ARIEH IMMOBILIER d’avoir manqué à son devoir d’information et de conseil, elle l’a ensuite, par exploit d’huissier du 11 mai 2021, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à réparer son préjudice.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 mai 2023, Madame [Z] [V] demande au tribunal de :

Vu les articles 1641, et suivant du Code Civil

Vu l’article 1240 du code Civil,

Vu le contrat de vente conclu le 7 février 2019,

Vu les pièces jointes à la demande,

Déclarer Madame [Z] [N] [V] recevable et bien fondée en ses demandes,Dire et juger qu’il y a vice caché connu par la société YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER, rendant l’appartement impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis,Dire et juger que la société YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER est responsable pour avoir violé son obligation d’information et de conseil vis-à-vis de l’acquéreur,En conséquence,

Condamner la société YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER à payer à Madame [Z] [N] [V] :La somme de 22.800,00€ en réparation du trouble de jouissance,La somme de 30.000,00€ au titre du préjudice subi du fait de la perte d’une chance d’acquérir le bien à un moindre prix,La somme de 10.000,00€ en réparation du préjudice moral,La somme de 10.909,15€ correspondant à la quote-part des charges de copropriété exposés par Madame [V] au titre des travaux de remise en état,Débouter la société YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,Condamner la société YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER à payer à Madame [Z] [N] [V] la somme de 7.269,76€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens sur le fondement de l’article 699 du même code.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, la société YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Débouter Madame [Z] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,La condamner à verser à la société YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître François BLANGY – SCP CORDELIER & ASSOCIES.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 octobre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de l’agence YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER

Madame [Z] [V], après avoir rappelé que son appartement était affecté d’un vice caché connu du vendeur et de son mandataire rendant le bien impropre à son usage, à savoir l’affaissement et la dégradation de la structure porteuse, vice révélé après le départ du locataire en place, soutient que l’agence YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER a engagé sa responsabilité professionnelle en omettant de lui fournir des informations sur l’existence de précédents sinistres ayant affecté le bien et ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de garantie insérée dans l’acte de vente. Observant que la défenderesse assurait la gestion du bien litigieux depuis 2009 ainsi que la gestion de l’appartement situé à l’étage inférieur, également propriété de Monsieur [D] [F], Madame [Z] [V] estime qu’elle ne pouvait ignorer l’existence de dégâts des eaux intervenus en 2014/2015 et en 2017/2018 ayant donné lieu à d’importants travaux de reprise et a manqué à son devoir d’information et de conseil en omettant de lui révéler ces informations déterminantes de sa volonté d’acquérir le bien. Madame [Z] [V] ajoute que ce manquement lui a directement causé un préjudice, à savoir la nécessité de faire procéder à d’importants travaux, ce que confirme l’architecte de l’immeuble, qui indique dans une attestation qu’elle verse aux débats que les sinistres sont à l’origine des désordres affectant la structure de l’immeuble, de sorte qu’elle sollicite la condamnation de la défenderesse à réparer son trouble de jouissance constitué de l’impossibilité de louer son bien pendant deux ans, sa perte de chance d’acquérir le bien à un moindre prix, son préjudice moral et sa quote-part des charges de copropriétés au titre des travaux de remise en état.

En défense, l’agence YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER rappelle que l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir décelé un vice caché affectant l’immeuble qu’il est chargé de vendre, si bien qu’il appartenait à Madame [Z] [V] d’agir à l’encontre de son vendeur sur le fondement da la garantie des vices cachés ou d’agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant d’un désordre affectant les parties communes de la copropriété, ce qu’elle n’a pas fait. Sur les deux sinistres évoqués par la demanderesse, l’agence YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER précise pour le premier qu’il a certes engendré la dépose de la baignoire et la réfection du sol de la salle de bain du bien litigieux mais n’a pas eu d’incidence sur la structure porteuse de l’immeuble, et observe pour le second, qu’il est intervenu dans l’appartement mitoyen de celui de Madame [Z] [V], que l’expert n’a pas considéré que le plafond de l’appartement situé à l’étage inférieur avait été impacté par les fuites d’eau, et que l’entreprise en charge de procéder aux travaux de réfection de l’appartement mitoyen n’a constaté aucun désordre sur les poutres porteuses entre les deux étages.

Décision du 13 Novembre 2024

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L’agence YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER ajoute qu’elle ne pouvait avoir connaissance de l’état des poutres, parties communes inaccessibles de l’immeuble et que ces deux sinistres qu’elle qualifie d’anodins ont fait l’objet de travaux de reprise recommandés par les différents experts. A titre surabondant, la défenderesse relève que les désordres évoqués par Madame [Z] [V] ne lui sont pas imputables, de sorte que le lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice fait défaut, outre que le préjudice dont elle se prévaut n’est pas indemnisable par l’agent immobilier s’agissant de travaux sur les parties communes de l’immeuble, qui ne peuvent être supportés que par les copropriétaires.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’agent immobilier est tenu à une obligation d’information et de conseil vis-à-vis du vendeur et de l’acquéreur. Il doit notamment donner au mandant une information loyale sur la valeur du bien mis en vente ainsi que sur la sous-évaluation manifeste d’un bien ou encore sur l’insolvabilité réelle ou supposée d’un acheteur. Ce devoir de conseil impose également à l’agent d’informer son client sur tous les risques juridiques, administratifs ainsi qu’économiques ou financiers que lui fait courir l’opération projetée ainsi que sur la règlementation applicable et ensuite de conseiller utilement son client sur la façon de les éviter.

En l’espèce, et à titre liminaire, il convient de rappeler que seul le vendeur peut être tenu à la garantie des vices cachés, la responsabilité de l’agent immobilier ne pouvant être recherchée que sur le fondement de l’article 1240 du code civil, si bien qu’il n’y a pas lieu d’examiner si la garantie des vices cachés ou si la clause d’exonération de garantie insérée à l’acte de vente s’appliquent au cas d’espèce.

Madame [Z] [V] reproche dans ses écritures à l’agence YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER de lui avoir caché l’existence de précédents sinistres ayant affecté son bien, qu’elle ne pouvait ignorer en tant que gestionnaire du bien vendu, lesquels seraient directement à l’origine des désordres affectant la structure de l’immeuble et ayant engendré d’importants travaux.

L’agence YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER ne conteste pas avoir été informée des sinistres dont fait état Madame [Z] [V].

Il convient donc de déterminer si la défenderesse pouvait connaître l’incidence de ces sinistres sur les désordres affectant la structure de l’immeuble et si elle devait donc porter leur existence à la connaissance de Madame [Z] [V].

S’agissant du premier sinistre, le compte-rendu de gestion annuel du 23 juillet 2015 du conseil syndical permet de savoir qu’il s’agit d’un dégât des eaux survenu le 22 mai 2014 dans l’appartement de Madame [Z] [V], qui appartenait alors à Monsieur [D] [F], et en l’espèce d’une fuite en provenant de la salle de bain. Le conseil syndical précise se trouver en attente du devis de remise en état demandé les 22 mai et 3 juillet 2014 à l’agence YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER, assurant la gestion de l’appartement.

Sont également versés aux débats par Madame [Z] [V] :

Le constat amiable de dégâts des eaux du 25 mai 2014,La déclaration de sinistre,Le préavis de départ du logement des locataires de l’appartement litigieux à cette date, à effet au 3 juin 2014,La facture relative aux travaux de remise en état adressée à l’agence YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER, d’un montant de 3 652 euros, travaux qui consistaient en la dépose de la baignoire existante, la pose de tasseaux et le raccordement de la vidange, l’habillage de la nouvelle baignoire et la pose d’une trappe de visite, le montage d’une cloison en carreaux de plâtre hydrofuge à la suite de la démolition des murs en Ba13 et la pose d’un carrelage, la dépose du meuble vasque pour pouvoir démolir la cloison et la pose d’un nouveau meuble avec raccordement,Les courriers des 12 décembre 2014 et 31 mars 2015 du courtier en assurances ASSURIMO de prise en charge du sinistre à hauteur de 2 268,75 euros et de 756,25 euros.

S’agissant du second sinistre, il résulte du procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages, versé en défense, qu’un dégât des eaux est survenu le 30 décembre 2016 dans l’appartement du 3ème étage du [Adresse 1], les experts constatant unanimement qu’il provenait d’un engorgement de la canalisation d’évacuation privative de l’appartement de Monsieur [G], mitoyen de celui de Madame [Z] [V], donné en location à Monsieur [L], entraînant un refoulement au niveau de l’évacuation de la machine à laver : « l’eau s’est infiltrée au travers du plancher et a occasionné des dommages dans l’appartement de Monsieur [E] au 3ème étage, donné en location à Mme [A] ». Les experts évaluent les dommages dans l’appartement du 3ème étage à la somme de 6 071 euros.

Il est donc établi que l’agence YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER a remis en état l’appartement litigieux à la suite du premier dégât des eaux et a perçu pour le compte de son mandant, un dédommagement à hauteur de 3 025 euros de la part de l’assurance de l’immeuble, et que le second dégât des eaux, s’il a été géré par cette même agence, ne concernait aucunement l’appartement de Madame [Z] [V] puisqu’il s’agissait d’une infiltration entre l’appartement mitoyen et l’appartement situé à l’étage inférieur.

Décision du 13 Novembre 2024

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S’agissant enfin de l’incidence de ces sinistres sur les désordres dont se plaint Madame [Z] [V] et qui affectent les parties communes, à savoir l’affaissement et la dégradation de la structure porteuse, il résulte de l’attestation du 3 mars de 2020 de Monsieur [Y] [J], architecte en charge de l’étude menée au sein de la copropriété, lequel a constaté le mauvais état des structures bois des planchers et mur porteur en pan de bois aux 3ème et 4ème étages, que « la dégradation du pan de bois porteur au 4ème étage est due à la présence de 2 pièces d’eau de part et d’autre du mur qui ont généré des infiltrations d’eau à de multiples reprises, occasionnant la pourriture et l’affaiblissement structurel du pan de bois. De même, l’absence d’étanchéité au sol de la salle d’eau du 4ème étage a entraîné la pourriture du solivage porteur du plancher qui est actuellement étayé et fait l’objet d’une étude de confortation en cours ». Monsieur [Y] [J] ajoute dans une attestation du 4 novembre 2022 que « les installations sanitaires au 4ème étage ont causé des désordres importants sur les structures bois de l’immeuble, entraînant la pourriture des solives situées à l’aplomb des salles d’eau et la pourriture du mur porteur en pan de bois séparant l’appartement de Mme [M] et Mme [V]. Ces désordres ont notamment causé l’effondrement du plancher de Madame [V] et un affaissement global structurel du 4ème étage ainsi qu’un affaissement du poteau d’entrée de sa porte d’entrée rendant son logement inhabitable et l’obligeant à engager de gros travaux de réhabilitation (..) ».

Or il n’est aucunement démontré que l’agence YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER avait connaissance de l’incidence de ces deux sinistres sur la structure porteuse de l’immeuble puisque l’architecte en a fait le constat à l’issue d’une étude qui lui a été confiée par la copropriété le 9 janvier 2020, tel qu’il résulte du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire versé en demande. Il n’est d’ailleurs pas démontré par la demanderesse que l’agence immobilière a procédé à la pose du parquet flottant dans son appartement, lequel cachait manifestement la pourriture du plancher, l’agence ayant été mandatée pour procéder aux travaux de remise en état de la salle d’eau seulement à la suite du dégât des eaux du 22 mai 2014.

Elle n’a donc pas manqué à son devoir d’information et de conseil en omettant de mentionner à sa cliente l’existence d’une part, d’un sinistre ne concernant pas son appartement et qui avait fait l’objet d’une remise en état, et d’autre part, d’un sinistre survenu cinq ans plus tôt ayant également fait l’objet d’une remise en l’état, étant par ailleurs relevé que Madame [Z] [V] a pu prendre connaissance avant d’acquérir son appartement des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des trois années précédant la vente et notamment du compte-rendu de gestion annuel du 11 avril 2018, lequel mentionnait ce second dégât de eaux.

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A supposer même que l’existence de ces sinistres ai été portée à la connaissance de Madame [Z] [V] antérieurement à la vente, l’information selon laquelle ces sinistres avaient eu une incidence sur la structure porteuse de l’immeuble n’a été connue qu’en 2020, à l’issue de la mission de maîtrise d’œuvre de conception et de travaux de consolidation de la structure porteuse de l’immeuble confiée par la copropriété à Monsieur [Y] [J], de sorte que Madame [Z] [V] ne démontre pas non plus que la connaissance des précédents sinistres était déterminante de son consentement à la vente.

A titre surabondant, le tribunal relève qu’aucun des experts intervenus sur ces deux sinistres n’évoque l’affaissement et la dégradation de la structure porteuse comme conséquence des dégâts des eaux qu’ils ont constatés, de sorte que la défenderesse n’avait aucun moyen, n’ayant pas procédé à des travaux d’ampleur sur le bien litigieux mettant les murs et le plancher à nu, de savoir que ces parties communes avaient été endommagées au fil des ans.

L’architecte précise d’ailleurs dans sa première attestation que la dégradation du pan de bois porteur du 4ème étage est due à la configuration des appartements, à savoir, la présence de deux pièces d’eau de part et d’autre du mur.

La responsabilité de l’agence immobilière ne peut donc être engagée, si bien que Madame [Z] [V] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les autres demandes

Succombant, Madame [Z] [V] sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître François BLANGY – SCP CORDELIER & ASSOCIES, ainsi qu’à payer à la société YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’apparait pas justifiée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Madame [Z] [V] de condamnation de la SARL YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER à lui réparer son trouble de jouissance, sa perte de chance d’acquérir le bien à moindre prix, son préjudice moral et sa quote-part des charges de copropriétés au titre des travaux de remise en état,

CONDAMNE la Madame [Z] [V] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître François BLANGY- SCP CORDELIER & ASSOCIES,

CONDAMNE la Madame [Z] [V] à payer à SARL YONA et ARIEH [T] IMMOBILIER la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 13 Novembre 2024

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI