COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [S] [Z] épouse [L], [R] [N] c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 9] COAST VIEW 2-4

N° 25/

Du 16 octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03218 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PBO3

Grosse délivrée à

l’AARPI LEXAZUR AVOCATS

la SELARL MAITRE [D] ET ASSOCIES

expédition délivrée à

le 16 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Madame [S] [Z] épouse [L]

[Adresse 4]

[Localité 3], RUSSIE

représentée par Maître Fabrice BARBARO de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [R] [N]

[Adresse 4]

[Localité 3], RUSSIE

représenté par Maître Fabrice BARBARO de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] », représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Vivian THOMAS de l’AARPI LEXAZUR AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [Z] épouse [L] et M. [R] [N] sont propriétaires de deux appartements, caves et parkings au sein de l’immeuble [Adresse 10] situé [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 15 décembre 2022 et a adopté notamment une résolution n°25 relative à l’interdiction des locations meublées de courte durée.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, Mme [S] [Z] épouse [L] et M. [R] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir l’annulation de cette résolution.

Par conclusions récapitulatives et responsives notifiées le 17 février 2025, M. [S] [Z] épouse [L] et M. [R] [N] sollicitent :

le prononcé de la nullité de la résolution n°25 de l’assemblée générale du 25 décembre 2022,la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir que le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 10] n’interdit pas formellement la location meublée de courte durée, que cette location n’est pas contraire à la clause d’habitation bourgeoise et que la résolution n°25 relative à la modification du règlement de copropriété concernant les parties privatives aurait dû faire l’objet d’un vote à l’unanimité des copropriétaires et non à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] conclut au débouté de Mme [L] et de M. [N] de l’ensemble de leurs demandes et sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient que le règlement de copropriété n’a jamais autorisé la location meublée de courte durée ayant un caractère commercial et souligne que les incivilités sont de plus en plus fréquentes dans l’immeuble du fait de cette activité. Il note que le règlement de copropriété ne prévoit pas de destination commerciale et que cette destination est interdite. Il estime que les modalités de jouissance des parties privatives n’ont pas été modifiées par l’adoption de la résolution n°25 et que cette résolution a été régulièrement adoptée à la majorité des articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 juin 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 prorogé au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

A titre liminaire, il convient de relever que la recevabilité des demandes de Mme [L] et de M. [N] n’est pas contestée et que ce point développé dans leurs conclusions ne sera pas examiné.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°25 de l’assemblée générale du 15 décembre 2022

L’article 2 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’article 8 alinéa 1er de la même loi indique qu’un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. L’alinéa 2 de cet article précise que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 de la même loi fixe certaines restrictions au droit d’usage des copropriétaires : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Ainsi, la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble.

Enfin, l’article 26 b) de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 et applicable au présent litige, dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Le même article précise dans ses alinéas 3 et 4 que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Enfin, l’article 26-1 de la même loi prévoit que nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble [Localité 9] Coast View 2-4 établi le 24 octobre 2013 contient dans son Chapitre II un paragraphe intitulé « usage des parties privatives » en pages 41 à 42 qui indique :

« Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition expresse de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de n’apporter aucun trouble de voisinage exceptionnel au regard de la destination de l’immeuble et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination, et sous les réserves qui seront exposées ci-après.

Occupation

1/ Les appartements devront être occupés par des personnes de bonne vie et mœurs.

Ils seront principalement destinés à l’habitation.

Toute vente au détail de marchandises dans les appartements est strictement interdite.

Toutefois, l’exercice d’une profession libérale ou de prestataires de services pourra être exercée dans les appartements, sous réserve des restrictions ci-après stipulées […] »

Locations – Les propriétaires pourront louer leurs locaux comme bon leur semblera, à la condition que les locataires soient de bonne vie et mœurs et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination de l’immeuble telle que définie ci-dessus.

Les baux et engagements de location devront imposer aux locataires l’obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement.

En tout cas, les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de cette obligation.

La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier sont autorisées ».

Bruits – Tranquillité – Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des personnes à leurs service.

En conséquence, ils ne pourront faire aucun bruit anormal, aucun travail, de quelque nature que ce soit, qui serait de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur, les vibrations ou autrement.

Il est interdit de circuler avec un engin à échappement libre ou bruyant.

Tous bruits ou tapages nocturnes, de quelque nature qu’ils soient, alors même qu’ils auraient lieu à l’intérieur des locaux privatifs, troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits. »

Les stipulations contractuelles précisent ainsi que les appartements sont principalement destinés à l’habitation et qu’ils doivent être habités bourgeoisement.

La volonté d’assurer une occupation stable et bourgeoise des appartements est confirmée par les restrictions posées à l’exercice d’une profession libérale ou de prestation de services potentiellement bruyante et génératrice de nuisances pour les autres copropriétaires et, de façon générale, par l’interdiction de toutes activités susceptibles de générer des bruits.

L’activité de location meubles de courte durée, indépendamment de son caractère commercial ou pas, entraîne des rotations fréquentes dans l’immeuble d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Cette activité ne permet pas d’assurer la connaissance et donc le respect par les locataires des dispositions du règlement de copropriété relatives à la tranquillité de l’immeuble. Elle contrevient à l’occupation bourgeoise des appartements prévue par le règlement de copropriété et à la volonté de garantir la tranquillité de l’immeuble.

La résolution n°25 relative à l’interdiction des locations meublées de courte durée ne modifie donc pas les modalités de jouissance des parties privatives, mais tend à assurer le respect des stipulations du règlement de copropriété. Elle ne devait donc pas faire l’objet d’un vote à l’unanimité, comme le soutiennent Mme [L] et M. [N], et a été valablement approuvée à la majorité prévue par les articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [L] et M. [N] seront par conséquent déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°25.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, Mme [L] et M. [N] seront condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE Mme [S] [Z] épouse [L] et M. [R] [N] de leur demande d’annulation de la résolution n°25 de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 8] du 15 décembre 2022 ;

CONDAMNE Mme [S] [Z] épouse [L] et M. [R] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [Z] épouse [L] et M. [R] [N] aux dépens de l’instance ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT