TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02289 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4T2Y

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 05 novembre 2024

DEMANDEUR

S.D.C DU [Adresse 3], représenté par son syndic FONCIA [Localité 7] EST SAS – [Adresse 5]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDERESSE

S.C.I. SARAMICHOU, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [C], gérante de l’entreprise, [Adresse 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 05 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02289 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4T2Y

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI SARAMICHOU est copropriétaire d’un local commercial et d’un box situés dans l’immeuble du [Adresse 4], constituant les lots 322 et 408 de la Copropriété et cadastrés [Cadastre 6].

Elle est également propriétaire du lot 409, non concerné par la présente instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 8/03/2024, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA PARIS EST, a assigné la SCI SARAMICHOU, aux fins de :

— condamnation de la SCI SARAMICHOU au paiement de:

— la somme de 7192,61 euros pour les charges dues au 1er appel 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure , avec application de l’article 1343-2 du Code Civil

— la somme de 1000 euros de dommages et intérêts

— la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir rappeler l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 5/ 09/ 2024.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur réduit sa demande à la somme de 5603.84 euros pour les charges dues au 14/08/2024 , 3ème trimestre 2024 inclus, et frais . Elle maintient ses autres prétentions et fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

La SCI SARAMICHOU a été représentée par sa gérante Mme [C] .

la SCI SARAMICHOU ne conteste pas devoir un total de 5603.84 euros pour les charges dues au 14/08/2024 , 3ème trimestre 2024 inclus, dont partie de frais nécessaires, mais demande de voir constater ses règlements , et de lui accorder des délais de paiement pendant 6 mois, le débouté de la demande de dommages et intérêts et de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

la SCI SARAMICHOU précise que des travaux ont été entrepris qui ont généré des coûts supplémentaires , que pour l’autre lot, les comptes sont à jour. Eu égard à un locataire nouveau réglant les loyers depuis mars 2024, et les charges courantes, taxes foncières, elle sollicite 6 mois de délais de paiement.

Décision du 05 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02289 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4T2Y

En délibéré sur autorisation, la SCI SARAMICHOU a produit son compte de résultat 2022 , le bail conclu le 02/01/2024 pour les deux lots 408 et 409 .

Le syndicat des copropriétaires a observé que le bail est incomplet, que les lieux sont loués depuis février 2023 avec provision sur charges , mais que le compte de résultat 2023 n’a pas été joint.

la SCI SARAMICHOU a adressé le compte de résultat 2023 daté du 14/05/2024, et celle de 2022 pour comparaison .

DISCUSSION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2023

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 20/09/2022, 03/07/2023 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 3/ 07/ 2023

— des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 2023, 1er, 2ème et 3ème trimestre 2024, outre appels travaux ou d’autre nature

— une sommation de payer du 20/ 03/ 2023

— un décompte des sommes dues entre le 31/12/2022 et le 13/ 08/ 2024 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Au titre des charges entre le 31/12/2022 et le 13/ 08/ 2024, il est dû la somme de 4912,53 euros, appel du 3ème trimestre 2024 inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Néanmoins la SCI SARAMICHOU n’a pas contesté les frais nécessaires sollicités à hauteur de 350 euros de constitution de dossier avocat et 84.91 euros de frais de sommation de payer , de 150 euros de constitution de dossier huissier, le syndicat des copropriétaires ayant par ailleurs formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de 106.40 euros sont des frais qui entrent dans les dépens , s’agissant de l’acte d’assignation, non contestés également .

Par conséquent, les frais de recouvrement en application de l’article 10-1 sont de 584.91 euros .

La SCI SARAMICHOU acquiesce à cette demande et il convient de le constater. A défaut , elle sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 7] EST la somme de 4912,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20/03/2023 sur la somme de 1106.84 euros et du 21/08/2024 pour le surplus , pour les charges dues entre le 31/12/2022 et le 13/ 08/ 2024, appel 3ème trimestre 2024 inclus et la somme de 584.91 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 8/03/2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est réitérée sur plusieurs trimestres , mais des efforts importants de règlement sont intervenus ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 7] EST une somme de 50 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement de la SCI SARAMICHOU :

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

la SCI SARAMICHOU a justifié du compte de résultat de 2022 et 2023, avec des montants distincts, établis le 14/05/2023 et 14/05/2024. En outre le bail nouveau des lots 408 et 409 débute au 01/02/2024 ( et non 2023) avec franchise de loyer d’un mois. Les revenus 2024 de la SCI sont donc en augmentation , ce qui permet au regard des charges supportées de faire droit à la demande de délais de paiement en 6 mensualités, selon modalités au dispositif.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

La SCI SARAMICHOU sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA PARIS EST la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en équité compte-tenu des frais nécessaires non contestés incluant partie de ces frais exposés non compris dans les dépens , outre les dépens incluant le coût de l’assignation, non contesté également.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que la SCI SARAMICHOU acquiesce à la demande en paiement du syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 7] EST pour la somme de :

—  4912,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20/03/2023 sur la somme de 1106.84 euros et du 21/08/2024 pour le surplus , pour les charges dues entre le 31/12/2022 et le 13/ 08/ 2024 , appel 3ème trimestre 2024 inclus

—  584.91 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Et au besoin, la condamne au paiement de ces sommes

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 8/03/2024

AUTORISE la SCI SARAMICHOU à se libérer de sa dette en 6 mensualités de 916.24 euros , payable le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision , la dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts

DIT que le non-paiement d’une mensualité à sa date ou des charges de toute nature à leur date d’exigibilité rendrait immédiatement exigible le solde restant dû sans mise en demeure

CONDAMNE la SCI SARAMICHOU à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA PARIS EST la somme de 50 euros de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE la SCI SARAMICHOU à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA PARIS EST la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE la SCI SARAMICHOU aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais d’assignation pour la somme de 106.40 euros

LE GREFFIER LE PRESIDENT