Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 27 Novembre 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT

1 rue du Scorff

CS 54221

35042 RENNES CEDEX

représentée par Monsieur [K] [X], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [Z]

Appartement 121

44 Rue Jean Jaures

44400 REZE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 octobre 2025

date des débats : 09 octobre 2025

délibéré au : 27 novembre 2025

RG N° N° RG 25/02088 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N3SH

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à ESPACIL HABITAT

CCC à Monsieur [S] [Z] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 22 juin 2023 à effet au 23 juin 2023, ESPACIL HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [S] un logement de type T1 lui appartenant sis, 44 rue Jean Jaures 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 452,29 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 27,88 €.

Ultérieurement, un contrat de location d’un parking / garage situé à la même adresse a également été signé entre les parties le 10 août 2023, pour un montant mensuel de 18,18 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, ESPACIL HABITAT a fait commandement à Monsieur [Z] [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 739,56 € arrêté au 3 février 2025, outre le coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— constater, à compter du 20 avril 2025 pour défaut de paiement, la résiliation du bail du 22 juin 2023 / ayant pris effet le 23 juin 2023 entre les parties ;

— constater, à compter du 20 avril 2025 pour défaut de paiement, la résiliation du bail du 10 août 2023 pour le garage / parking ;

— à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire des baux ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [S], ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Monsieur [Z] [S] à lui payer les sommes suivantes :

—  3 966,16 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 avril 2025, avec intérêts de droit à compter du 20 mai 2025, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation correspondant au montant de la redevance révisable majorée des charges tels que si le contrat s’était poursuivi ;

—  100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 25 septembre 2025 qu’il n’avait pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, seules les observations du bailleur ayant pu être recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 octobre 2025. À ladite audience, ESPACIL HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4559,81 € au titre des loyers et charges échus à la date du 8 octobre 2025.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [S] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande en résiliation et expulsion :

L’article 1224 du code civil dispose que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

L’article 1228 du code civil prévoit que “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

En l’espèce, il convient de rappeler que le litige opposant ESPACIL HABITAT et Monsieur [Z] n’est pas soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, conformément aux dispositions de son article 2 qui exclut de son champ d’application les logements foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 de cette même loi.

La convention signée par les parties le 22 juin 2023 prévoit au titre des conditions générales, en son article 4.5.1 qu’en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme appelées et non réglées au terme convenu ou de non-versement du dépôt de garantie, le bail pourra être résilié de plein droit sur l’initiative de la société d’HLM deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet (…)”.

En outre, l’article 3 sur les conditions financières du contrat d’occupation prévoit que “le résident devra payer la redevance, les frais d’occupation, les prestations annexes, éventuellement les réparations locatives”.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été signifié à Monsieur [Z] le 20 février 2025, et les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2025.

Dès lors, Monsieur [Z] occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [Z] sera en outre condamné à payer à la société ESPACIL HABITAT, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant de la dernière redevance mensuelle d’occupation augmentée des charges et prestations annexes, soit la somme de 513,17 euros par mois selon le décompte versé aux débats.

Sur la dette locative

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu “d’user de la chose louée raisonnablement et, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et de payer le prix du bail aux termes convenus”.

En l’espèce, la créance principale d’ESPACIL HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de résidence du 22 juin 2023 et du contrat de garage/ parking du 10 août 2023.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4 559,81 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 8 octobre 2025.

Monsieur [Z] [S] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [Z] [S] sera condamné au paiement de la somme de 4 559,81 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 8 octobre 2025, échéance d’octobre incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Le dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par le locataire.

En l’absence d’éléments produits sur la situation du locataire, et dès lors que le décompte laisse apparaître qu’il n’a pas repris le versement intégral du loyer, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [Z] [S].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [S], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera également condamné à payer à ESPACIL HABITAT la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 juin 2023 entre ESPACIL HABITAT et Monsieur [Z] [S], concernant le logement sis 44 rue Jean Jaures, appartement 0121, 44 400 REZE et du bail conclu le 10 août 2023 concernant le parking n° 0007 sis au 44 rue Jean Jaurès 44 400 REZE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 20 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer à ESPACIL HABITAT la somme de 4 559,81 € en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 octobre 2025, échéance d’octobre incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer à ESPACIL HABITAT, à compter du 9 octobre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 513,17 € et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à Monsieur [Z] [S], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de Monsieur [Z] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer à ESPACIL HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Charlotte LEFRANC