Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi référé, 17 décembre 2024, n° 24/04698

TJ Paris 17 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Validité du congé donné par le locataire
La cour a constaté que le congé donné par le locataire était valide, mais que le préavis n'avait pas été respecté, ce qui a conduit à la condamnation du locataire pour le paiement des loyers dus jusqu'à la date de résiliation effective.
Rejeté
Application de la clause résolutoire
La cour a rejeté cette demande, considérant que le bail avait déjà été résilié par le congé donné par le locataire, rendant inapplicable la clause résolutoire.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a condamné le locataire à payer le montant des loyers dus pour la période où il était encore locataire, en raison de l'absence de preuve de paiement des loyers.
Rejeté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a rejeté cette demande, considérant que le bail était déjà résilié et que le locataire n'occupait plus les lieux.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700, considérant que le bailleur avait partiellement gagné son affaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi référé, 17 déc. 2024, n° 24/04698
Numéro(s) :	24/04698
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Karim BOUANANEBrice REVENEY
Parties :	La Société Anonyme d'HLM ICF LA SABLIERE c/ La Société par Actions Simplifiée N PLUS 1, S.A.S. N PLUS 1

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 17/12/2024

à : – M^e K.-A. BOUANANE

— la S.A.S. N PLUS 1

Copie exécutoire délivrée

le : 17/12/2024

à : – M^e K.-A. BOUANANE

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi référé

N° RG 24/04698 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YWG

N° de MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

La Société Anonyme d’HLM ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

La Société par Actions Simplifiée N PLUS 1, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par son Directeur Général, Monsieur [L], [G], [R], muni d’un mandat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, statuant en Juge unique

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en dernier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 17 décembre 2024

PCP JTJ proxi référé – N° RG 24/04698 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YWG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2020, la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à la S.A.S. N PLUS 1, immatriculée 878 267 509 et ayant son siège social [Adresse 2], un emplacement de stationnement n° 051 situé dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 75,54 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024 signifié à étude, la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE a fait signifier à la S.A.S. N PLUS 1 un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire, à effet du 17 juin 2024, pour un montant de 624,98 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024 signifié à personne, la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner la S.A.S. N PLUS 1 devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat du 18 novembre 2020,

— ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la S.A.S. N PLUS 1 ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la S.A.S. N PLUS 1 au paiement provisionnel de :

. la somme de 1.234,99 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 12 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— la somme de 480 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, y compris le coût du commandement de payer du 16 avril 2024.

À l’audience du 28 octobre 2024, la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE a fixé sa créance à la somme de 1.486,06 euros arrêtée à la date de l’audience, échéance de septembre 2023 incluse. Elle indique qu’aucun accusé de réception ne justifie du congé donné par la S.A.S. N PLUS 1, qui n’a jamais contesté les termes de la dette avec le gérant de la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE.

La S.A.S. N PLUS 1 a indiqué avoir envoyé le 12 août 2021 un mail indiquant son congé, puis un congé par lettre recommandée avec accusé de réception, à la suite duquel elle a cessé de payer les loyers un mois plus tard. Elle se prévaut de trois mails de vérification à la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE restés sans réponse.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

Sur la validité du congé donné par le locataire

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’article 5.2 du contrat litigieux stipule que chaque partie peut donner congé à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en respectant un préavis de trois mois.

En l’espèce, la validité du congé, si elle est constatée, doit entraîner le rejet de la demande par ICF des loyers postérieurs à sa date de prise d’effet.

La S.A.S. N PLUS 1 a indiqué avoir envoyé le 12 août 2021 à la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE un mail notifiant son futur congé sans justifier de ce mail.

En revanche, elle produit la preuve de dépôt d’un courrier recommandé avec avis de réception, envoyé le 12 janvier 2023 à la S.A. [Adresse 6], à l’adresse [Adresse 5] (laquelle adresse figure sur le relevé de compte et l’avis d’échéance) et la copie d’une lettre notifiant le congé en vue d’un effet au 13 mars 2023. La locataire produit également un mail envoyé le 2 mars 2023 à la S.A. ICF d’HLM LA SABLIERE, puis un nouveau mail le 6 novembre 2023, dont l’objet n’est pas douteux, l’un et l’autre apparemment restés vains, ce qui atteste de sa bonne foi contrairement au désordre de coordination régnant manifestement chez la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE, qui a laissé courir ses facturations à la S.A.S. N PLUS 1 en dépit de ces signalements successifs.

Nonobstant l’absence de production de l’avis de réception, ces éléments démontrent la réalité et la validité du congé écrit donné par la S.A.S. N PLUS 1 à la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE conformément aux prescriptions contractuelles au moins en la forme ; une erreur doit cependant être relevée dans le fond, puisque le préavis contractuel était de trois mois, et non de deux mois, et son effet par là-même fixé au 13 avril 2023 et non au 12 mars de la même année.

Cette erreur matérielle ne saurait toutefois atteindre la validité du congé par lequel le locataire a notifié, fermement et dans les formes, au bailleur son souhait de résilier le bail en lui donnant le point de départ du délai. En effet, contrairement aux baux régis par la loi du 6 juillet 1989, qui précise que le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, les textes du code civil sur le louage de choses de droit commun, applicables en l’espèce, ne contiennent aucune disposition similaire.

En revanche, la S.A.S. N PLUS 1 ayant stoppé ses paiements après

l’échéance de mars 2013, soit en avril 2023 au lieu de mai 2024, cette situation impose de condamner la S.A.S. N PLUS 1 à payer à la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE le montant de l’échéance d’avril 2023 en souffrance.

La S.A.S. N PLUS 1 sera donc condamnée à payer à la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 81,25 euros, montant du loyer en vigueur au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE étant déboutée pour le surplus, tant pour la période du loyer que pour la période de l’indemnité d’occupation. En effet, la clause résolutoire n’a pu jouer à une date où le bail était déjà résilié depuis avril 2023, par l’effet du congé, et aucune allégation ni démonstration n’est faite que la S.A.S. N PLUS 1 aurait maintenu son occupation de l’emplacement après cette date.

Toutes les demandes liées à l’expulsion consécutivement à la demande d’acquisition de la clause résolutoire seront donc rejetées.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la S.A.S. N PLUS 1 ne succombant que partiellement, les dépens seront partagés par moitié, à l’exception des frais de signification du commandement de payer qui était partiellement fondé.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. N PLUS 1, qui s’est fourvoyée sur le délai de préavis, une partie des frais irrépétibles que la S.A. d’HLM ICF [Adresse 7] SABLIERE a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la S.A.S. N PLUS 1 à payer à la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire et en dernier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNONS la S.A.S. N PLUS 1 à payer à la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 81,25 euros au titre de l’échéance d’avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS la S.A.S. N PLUS 1 à payer à la S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S. N PLUS 1 à la moitié des dépens de l’instance, ainsi que les frais de signification du commandement de payer du 16 avril 2024,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge,