N° RG 25/00801 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ7H

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 25/00801 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ7H

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Timothée BOSSELUT

M^e Jean WEYL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Timothée BOSSELUT

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le N°305 918 732

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF substituant M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [Y]

né le 05 Juillet 1991 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par M^e Timothée BOSSELUT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 229

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 9 janvier 2020 ayant pris effet le 13 janvier 2020 la SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à M. [T] [Y] pour une durée de 1 an un logement à usage d’habitation n° 5145014 porte 14, 3ème étage sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 472,38 € pour le logement outre les provisions pour charges de 133,07 €.

Des loyers étant demeurés impayés et le locataire n’ayant pas justifié de son assurance contre les risques locatifs la SA NEOLIA a fait signifier à M. [T] [Y] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 24 septembre 2024 pour la somme en principal de 3 455,09 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 25 septembre 2024.

Puis la SA NEOLIA a fait assigner à l’audience 21 mars 2025, M. [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises au contradictoire et à la demande des parties à l’audience du 6 juin 2025.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le locataire n’aurait pas été très diligent dans les démarches administratives liées à l’établissement ou au maintien de ses droits sociaux entraînant des baisses de revenus et un endettement. Les plans d’apurement proposés par le bailleur n’ont pas été respectés. Le locataire pense retrouver un emploi, s’acquitter de sa dette et être maintenu dans le logement.

La SA NEOLIA, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 5 juin 2025 pour demander de :

constater la résiliation au 24 novembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties et subsidiairement la prononcer ;constater que M. [T] [Y] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe ;ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;le condamner à lui payer la somme de 7 648,39 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 841,06 € et pour le surplus à compter des conclusions ;le condamner subsidiairement en deniers et quittances au paiement du loyer et des charges du 1er décembre 2024 au jugement à intervenir ;le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 1er juin 2025, subsidiairement du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux loués ;le condamner à lui payer une somme de 478,08 au titre des commandements délivrés subsidiairement à titre de dommages et intérêts ;le condamner au paiement d’une somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais des commandements de payer.Constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

M. [T] [Y] a comparu représenté par son conseil au soutien de ses conclusions du 3 avril 2025. Il demande de :

— débouter la SA NEOLIA de sa demande de résiliation judiciaire du bail au titre de la tardivité de la communication de l’attestation d’assurance ;

— lui accorder des délais de paiement en échelonnant sa dette sur trois années, en tenant compte de la perception d’un revenu à temps plein d’un minimum de 1 400 € à compter d’avril 2025 ;

— débouter la SA NEOLIA de toute autre demande ;

— écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux actes introductif d’instance et conclusions déposés, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 25 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est obligé «De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.»

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, Conditions générales, titre 7 – résiliation du contrat – la résiliation pour défaut de paiement – Résiliation de plein droit pour défaut d’assurance et un commandement de payer a été signifié le 24 septembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne l’obligation d’assurance et deux mois pour le paiement des loyers et charges, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2024, le bailleur ne se prévalant que du délai de deux mois, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sera fixée au 24 novembre 2024 à 24 heures.

Il n’y a donc pas lieu à statuer sur les demandes subsidiaires et reconventionnelles sur la résiliation judiciaire du contrat de location.

M. [T] [Y], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera en conséquence condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’expulsion de M. [T] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La SA NEOLIA produit un décompte démontrant que M. [T] [Y] reste lui devoir la somme de 7 923,97 € hors frais de justice au quittancement du mois de mai 2025, décompte arrêté au 3 juin 2025. Le montant doit toutefois être expurgé des frais de justice pour un montant de 572,74 €. La créance locative est ainsi fondée pour un montant de 7 351,23 €.

M. [T] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 7 351,23 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 841,06 € et des conclusions du 5 juin 2025 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Compte tenu de ces éléments, du diagnostic social et financier et de l’absence de tout paiement du locataire depuis le 6 juin 2024, a fortiori de reprise intégrale du paiement du loyer courant alors que celui-ci a repris une activité professionnelle depuis avril 2025, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [T] [Y] les délais de paiement sollicités.

L’importance de la dette locative et les capacités financières actuellement établies sont également incompatibles avec un apurement sur 24 mois en application de l’article 1343-5 du code civil.

5. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DU COÛT DES COMMANDEMENTS DE PAYER

Le coût des commandements de payer qui n’ont pas constitué l’acte préalable et nécessaire à l’assignation en constatation de la clause résolutoire ont été rendus nécessaires du fait de la carence du locataire.

En tout état de cause, il s’agit de frais irrépétibles dont le montant sera pris en compte en application de l’article 700 du code de procédure civile.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [T] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

N° RG 25/00801 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ7H

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur et notamment des commandements de payer qu’il a dû délivrer à son locataire, M. [T] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et le comportement du locataire dont le solde locatif est débiteur depuis avril 2020 alors qu’il a bénéficié de plusieurs plans d’apurement. La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 9 janvier 2020 ayant pris effet le 13 janvier 2020 entre la SA NEOLIA et M. [T] [Y] concernant un logement à usage d’habitation n° 5145014 porte 14, 3ème étage sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 24 novembre 2024 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [T] [Y] à payer à la SA NEOLIA une indemnité d’occupation à compter du 25 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [T] [Y] à payer à la SA NEOLIA, au titre des loyers et indemnités d’occupation, la somme de 7 351,23 € [sept-mille-trois-cent-cinquante-et-un euros et vingt-trois centimes] (décompte expurgé au 3 juin 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 841,06 € et des conclusions du 5 juin 2025 pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [T] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [T] [Y] à verser à la SA NEOLIA la somme de 700,00 € (sept-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Maryline KIRCH Protection

Laurent DUCHEMIN