TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 20/12129

N° Portalis 352J-W-B7E-CTJ5B

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Novembre 2020

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [L]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Madame [P] [L] épouse [H]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [E] [L]

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentés par Maître Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G0485

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet HABRIAL BAUER & ASSOCIES

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0684

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/12129 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTJ5B

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [Y] [L], Mme [E] [L] et Mme [P] [L] sont propriétaires indivis des lots n° 1, 4 et 21 au sein de cette copropriété.

Par acte d’huissier en date du 30 novembre 2020, M. [Y] [L], Mme [E] [L] et Mme [P] [L] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 4ème devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 30 septembre 2020.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2023, M. [Y] [L], Mme [E] [L] et Mme [P] [L] demandent au tribunal de :

Vu l’article 9 du Décret du 17 mars 1967, vu l’absence de formulaire de vote par correspondance, vu la convocation tardive,

Annuler l’assemblée générale du 30 septembre 2020,

Subsidiairement,

Annuler la résolution 15,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] de toutes ses demandes fins et conclusions,

Dispenser les consorts [L] de participer à la dépense relative à la présente procédure,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et que compte tenu du litige il n’y a pas lieu de l’écarter,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 13] aux dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Sandrine ZALCMAN, en application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 6.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 4ème demande au tribunal de :

Vu l’article 4 du code de procédure civile, vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la jurisprudence citée,

Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] et l’y déclarer bien fondé,

Déclarer irrecevable comme forclose la demande subsidiaire des consorts [L] visant à faire annuler la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 pour non-respect du délai dans lequel cette demande aurait dû être introduite,

Débouter les consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner les consorts [L] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les consorts [L] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 septembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 20 juin 2024 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 septembre 2024, a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale en son entier

Les consorts [L] exposent que l’indivision a été opposante aux résolutions 1 à 11 puis a quitté l’assemblée générale. Sur le fond, ils soutiennent que l’assemblée générale est nulle dans son entier pour deux motifs :

— l’absence de formulaire de vote par correspondance joint à la convocation du 10 septembre 2020,

— l’envoi tardif de la convocation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13] expose que l’indivision [L] a été opposante aux premières résolutions, jusqu’à ce qu’elle quitte l’assemblée en cours de séance, avant le vote de la onzième résolution. Sur le fond, il s’en rapporte à l’appréciation du tribunal.

***

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale, et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit (article 42), le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenue d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 que M. [Y] [L], représentant l’indivision [L], a quitté l’assemblée générale en cours de séance après le vote de la dixième résolution.

L’indivision [L] n’a pas voté contre la résolution n° 1 (élection du président de séance) ni contre la résolution n° 10 (montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire), qui ont été adoptées.

Dès lors que l’indivision [L] a voté en faveur de certaines résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2020, elle ne dispose pas de la qualité de copropriétaire opposant, au sens des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et n’est donc pas recevable à solliciter l’annulation de cette assemblée générale dans son entier même si certains de ces motifs visent l’inobservations de formalités substantielles, conformément à la jurisprudence précitée.

Par conséquent, il convient de déclarer les consorts [L] irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 en son entier.

2 – Sur la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 30 septembre 2020

2-1 Sur la recevabilité

Les consorts [L] soutiennent que leur demande subsidiaire est recevable dès lors que le syndicat des copropriétaires admet, en s’en rapportant à l’appréciation du tribunal, la nullité de l’assemblée générale en son entier.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13] soutient que la demande d’annulation de la résolution n° 15 est irrecevable dès lors que :

— elle n’a pas été formée dans le délai de deux mois prévu à l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, mais dans des conclusions notifiées le 26 août 2022,

— elle repose sur des objets différents et s’appuie sur des moyens distincts de ceux sur lesquels repose la demande d’annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte qu’il s’agit d’une demande nouvelle.

***

Lorsqu’un copropriétaire demande la nullité d’une assemblée générale dans son intégralité, cette demande initiale comprend « virtuellement » une demande en annulation de chacune des résolutions de ladite assemblée (ex. : Civ. 3ème, 14 mars 2019, n° 18-10.379) : ainsi, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions, bien qu’irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale en son entier demeurera recevable, en raison de sa demande initiale, à solliciter par la suite la nullité de toute résolution pour laquelle il aurait la qualité d’opposant, même si ces demandes n’étaient pas formulées explicitement dans son assignation.

En l’espèce, comme exposé ci-dessus, l’indivision [L] a quitté l’assemblée générale après le vote de la résolution n° 10.

Elle a donc la qualité de copropriétaire défaillante, s’agissant de la résolution n° 15.

Dès lors qu’elle a assigné le syndicat des copropriétaires en sollicitant la nullité de l’assemblée générale dans son entier, le 30 novembre 2020, dans le respect du délai de deux mois prescrit par l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et que cette demande initiale comprenait virtuellement une demande en annulation de chacune des résolutions de ladite assemblée, elle était recevable à solliciter, par la suite, la nullité de la résolution n° 15 pour laquelle elle a la qualité de défaillante.

Il convient donc de déclarer la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 recevable en la forme.

2-2 Sur le fond

Les consorts [L] soutiennent que la résolution n° 15 constitue un abus de majorité.

Ils estiment que cette décision a été prise avec l’intention de leur nuire et n’est motivée que par le refus de certains copropriétaires de voir un restaurant exploité au sein de la copropriété.

Ils font valoir que les travaux de rénovation du conduit d’extraction avaient également été refusés par l’assemblée générale en 2018 et en 2019 et que cette obstruction systématique à des travaux destinés à améliorer la vie de la copropriété montre la mauvaise foi des copropriétaires et l’abus de majorité, puisque cette décision est contraire à l’intérêt de la copropriété.

Ils exposent que le dossier qui était joint à la convocation de l’assemblée générale était complet.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13] conteste tout abus de majorité.

Il expose que l’assemblée générale, non opposée au principe des travaux sollicités, ne s’est pas estimée suffisamment informée, en particulier sur les points suivants : respect des normes de sécurité (amiante, sécurisation du conduit non garanti, puissance de l’extracteur etc.), respect des obligations administratives et règlementaires entourant le projet (accord des monuments de France, normes imposées par la ville de [Localité 12], normes acoustiques, etc.).

***

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :

— dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134),

— ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529),

— ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).

En l’espèce, la résolution n° 15 litigieuse est ainsi libellée : « Autorisation à donner à l’indivision [L] pour effectuer des travaux modifiant l’harmonie extérieure ou affectant les parties communes.

Projet de résolution : L’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise l’indivision [L], à leurs frais exclusifs, les travaux suivants : Rénovation du conduit d’extraction passant le long de la façade cour et avec une sortie en toiture, tels que définis aux descriptifs et plans joints à la présente convocation sous réserve de :

— les travaux devront être précédés des autorisations administratives

— les travaux devront être effectués par des entreprises qualifiées et assurées. Le syndic pourra demander à l’exploitant la copie des attestations d’assurance des entreprises devant intervenir

— les travaux pourront être exécutés sous le contrôle de l’architecte du Syndicat des copropriétaires, si ce dernier en mandate un, aux frais de l’exploitant du lot 1.

— les travaux seront exécutés sous l’entière responsabilité de l’exploitant du lot 1 qui en est le maître de l’ouvrage

— l’exécution des travaux et motorisation de la Tourelle d’extraction devront respecter la réglementation en vigueur ».

« Les copropriétaires considèrent que voter ce point est prématuré.

En effet, plusieurs points restent à éclaircir :

1. Autorisation administrative (et non déclaration) Service Urbanisme et monument de France

2. Étude acoustique pour être dans les normes acoustiques

3. Travaux sur les conduits : présence d’amiante sur un conduit qui semble endommagé, un diagnostic est à prévoir avec des travaux de désamiantage le cas échéant

4. Un tubage est obligatoire pour répondre aux normes : une étude doit aussi être présentée

5. Sécurisation du moteur et de la sortie en toiture à prévoir.

Il est précisé que les copropriétaires sont favorables à une extraction efficace mais souhaitent avoir toutes les garanties pour protéger la copropriété.

En l’état, il est considéré prémédité de voter en l’état cette résolution car le dossier est considéré comme incomplet.

Les copropriétaires demandent des éléments complémentaires notamment :

— Accord des monuments de France,

— Obtention de la puissance de l’extracteur en question,

— Précisions sur la nature du conduit qui est amiante : Préconisations, évacuation et remplacement

— Demande de tubage à prévoir du conduit et sécurisation

— Détail sur le respect des normes imposées par la Ville de [Localité 12].

Ont voté contre : 12 copropriétaires représentant 7511 tantièmes.

Cette résolution est rejetée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 7511/10.000 tantièmes ».

Le tribunal relève que le dossier joint à la convocation de l’assemblée générale (pièce n° 2 des consorts [L]) comprenait :

— une lettre du conseil des consorts [L], précisant que la rénovation de l’extraction du conduit existant concerne la façade nord sur cour et non la façade sur le boulevard,

— le dossier de demande de déclaration préalable avec les plans existants (façade nord sur cour et toiture) et les plans « après travaux » accompagnés des photos de l’existant et de l’état projeté, qui comprend l’information selon laquelle les travaux visent l’installation d’une tourelle d’extraction (dont la fiche technique est communiquée) au bout du tubage existant et sa fixation par un châssis métallique, sans changement du tubage situé côté cour (façade nord),

— le formulaire administratif rempli de déclaration préalable.

Les consorts [L], sur lesquels pèsent la charge de démontrer que la résolution n° 15 litigieuse a été adoptée sans motif valable, se contentent d’invoquer un abus de majorité, sans démontrer que :

— le dossier transmis à l’assemblée générale répondait aux interrogations légitimes de l’assemblée générale ayant motivé le refus d’autorisation,

— et/ou que les questions ayant motivé le refus d’autorisation n’étaient pas sérieuses, eu égard au projet présenté et à l’état de l’immeuble,

— étant au surplus relevé que l’absence de l’indivision [L] lors du vote de la résolution dont elle avait pourtant sollicité l’inscription à l’ordre du jour n’a pas permis d’apporter oralement des réponses aux questions de l’assemblée générale lors des débats.

Par ailleurs, si l’indivision [L] a essuyé un premier refus lors de l’assemblée générale du 16 mars 2018 (pièce n° 6 des consorts [L]), l’intention de nuire déduite de « l’obstruction systématique » dénoncée par les consorts [L] n’est pas démontrée, dès lors que :

— les consorts [L] ne produisent pas aux débats la convocation de cette assemblée et la teneur du dossier transmis au soutien de cette demande,

— l’intention de nuire ne ressort d’aucun élément de preuve.

De même, la « résolution n° 13 » de l’assemblée générale du 17 juillet 2019 (pièce n° 8 des consorts [L]) est un point d’information, sans vote, dont les mentions ne révèlent pas une hostilité de principe au projet, puisque le syndic « précise que, actuellement, la ventilation n’est pas conforme (elle n’est pas assez haute par rapport aux fenêtres des appartements) ».

En revanche, ce point d’information précise que :

— aucun projet n’a été joint à la convocation à l’appui de la demande du locataire des consorts [L],

— la demande doit être faite « par le propriétaire, qui devra fournir un projet détaillé avec le descriptif complet des travaux à réaliser mais aussi les caractéristiques techniques des équipements qui seront installés »,

— il n’est pas possible de boucher les fenêtres des logements ou de la cage d’escalier en positionnant un nouveau tuyau en façade,

— il y a un problème d’accessibilité en toiture pour faire les travaux,

— il y a un problème de nuisances sonores du fait de la pose d’un moteur en hauteur (bruit, vibrations) et d’entretien du conduit à vérifier.

Faute de caractériser l’abus de majorité dénoncé, les consorts [L] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 30 septembre 2020.

3 – Sur les demandes accessoires

Les consorts [L], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Tenus aux dépens, ils seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, les consorts [L] seront déboutés de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare M. [Y] [L], Mme [E] [L] et Mme [P] [L] irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 en son entier,

Déclare M. [Y] [L], Mme [E] [L] et Mme [P] [L]

recevables en la forme en leur demande subsidiaire d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 30 septembre 2020,

Déboute M. [Y] [L], Mme [E] [L] et Mme [P] [L] de leur demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 30 septembre 2020,

Déboute M. [Y] [L], Mme [E] [L] et Mme [P] [L] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne M. [Y] [L], Mme [E] [L] et Mme [P] [L] aux entiers dépens,

Condamne M. [Y] [L], Mme [E] [L] et Mme [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13] la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [Y] [L], Mme [E] [L] et Mme [P] [L] de leurs demandes formées au titre des dépens et de leur distraction,

Déboute M. [Y] [L], Mme [E] [L] et Mme [P] [L] de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 12] le 05 Décembre 2024

La Greffière Le Président