TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/08899 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWLP

Minute n° 25/00015

Grosse délivrée

le : 26/03/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 05 Février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. SAINT PIERRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Yasmine DEVELLE de la SELARL MINERAL, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.S. CESTAS VOYAGES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jonathan CITTONE de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 30 mars 2006, la SCI SAINT PIERRE a donné à bail commercial à la SARL O2L CONSEIL, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2006, un local situé dans un immeuble [Adresse 2] à GRADIGNAN, moyennant un loyer annuel initial de 18.360 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’agence immobilière.

Par avenant du 02 juillet 2009, la SCI SAINT PIERRE et la SARL CESTAS VOYAGES, venant aux droits de la société O2L CONSEIL, ont convenu du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2009, d’une déspécialisation du bail pour étendre la destination à l’activité d’agence de voyage et fixé le loyer annuel à la somme de 19.200 euros hors taxes et hors charges.

Suite à la délivrance d’un congé le 24 juin 2019 avec offre de renouvellement par le bailleur, et acceptation du preneur le 29 novembre 2019, le bail a été renouvelé le 1er janvier 2020 et le nouveau loyer fixé à la somme annuelle de 21.000 euros hors taxes.

Le 14 février 2024, le bailleur a fait signifier au preneur une demande de révision du loyer et sollicité sa fixation à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 31.000 euros hors taxes et hors charges. Le preneur a refusé cette demande.

Après signification d’un mémoire préalable le 19 avril 2024, la SCI SAINT PIERRE a, par acte délivré le 09 octobre 2024, fait assigner la SARL CESTAS VOYAGES devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail révisé à compter du 14 février 2024 à la somme annuelle de 31.000 euros hors taxes et hors charges.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 05 février 2025, la SCI SAINT PIERRE, soutenant son mémoire déposé au greffe le 22 janvier 2025, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

à titre principal:fixer le montant du loyer révisé du bail commercial à la somme annuelle de 31.00 euros hors taxes et hors charges à compter du 14 février 2025, ordonner le paiement des intérêts sur les loyers concernés et leur capitalisation pour ceux dus depuis plus d’un an,condamner la SARL CESTAS VOYAGES au paiement des dépens, et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,- à titre subsidiaire:

ordonner une mesure d’expertise avec pour objet de rechercher l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité et la variation de la valeur locative en découlant,réserver les dépens.

La SCI SAINT PIERRE soutient, en application des articles L145-37, L145-38 et R145-3 à R145-8 du code de commerce, l’existence d’une variation de la valeur locative du local constatée en 2019 et toujours actuelle en 2023. Elle soutient que cette variation représente plus de 25%. Elle indique que cette variation est la conséquence d’une modification des facteurs locaux de commercialité s’agissant d’un local situé dans l’hyper centre de [Localité 5], dans lequel il y a eu des changements d’enseignes provoquant une synergie avec les commerces voisins et des aménagements de parking ayant renforcé l’accessibilité au commerce.

A l’appui de sa demande subsidiaire d’expertise, elle expose qu’elle produit des éléments tangibles et objectifs, constituant un faisceau d’indice d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et d’une variation en découlant de la valeur locative, de nature à justifier sa demande.

A l’audience du 05 février 2025, la SAS CESTAS VOYAGES, soutenant son mémoire déposé au greffe le 28 janvier 2025 et notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la SCI SAINT PIERRE de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI SAINT PIERRE au paiement des dépens,

— condamner la SCI SAINT PIERRE à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS CESTAS VOYAGES soutient que la SCI SAINT PIERRE ne rapporte pas la preuve d’une variation de plus de 10% de la valeur locative entre le 1er janvier 2020 et la demande de révision du 14 février 2024, les deux rapports qu’elle produit, à les supposer probants dès lors qu’ils ne sont pas corroborés par d’autres éléments, démontrant au contraire l’absence de toute hausse de cette valeur locative. Elle fait valoir que cette évolution ne peut être calculée sur la base du loyer contractuellement fixé lors du renouvellement du bail, lequel peut être inférieur à la valeur locative.

Elle ajoute que la SCI SAINT PIERRE ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité durant la période à savoir entre la dernière fixation du loyer et la demande de révision, les éléments revendiqués étant antérieurs à celle-ci.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail révisé

L’article L145-37 du code de commerce prévoit que les loyers de baux d’immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux article L145-38 et L145-39.

En application de l’article L145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l’article L145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

En application de ces dispositions, il appartient au bailleur de rapporter la preuve d’une modification matérielle, qui implique une transformation concrète et non une simple évolution naturelle d’un élément de commercialité, des facteurs locaux de commercialité tels que définis par l’article R145-6 du code de commerce, évolution présentant un intérêt pour le commerce. Il doit également démontrer la valeur locative des locaux antérieurement et postérieurement à cette modification matérielle des facteurs locaux de commercialité pour établir la variation de plus de 10%.

En l’espèce, la SCI SAINT PIERRE est défaillante à rapporter la preuve d’une évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité depuis le point de départ du nouveau bail. Or, les évolutions matérielles retenues ne peuvent être celles antérieures à ce nouveau bail, qui ont nécessairement été intégrées par les parties lors de leurs négociations dans le cadre de la proposition de renouvellement du bail et de fixation du montant du loyer, et qui ne peuvent donner lieu à une nouvelle discussion postérieurement à cette date.

Ainsi, la qualité de l’emplacement du local en centre-ville de [Localité 5] ne constitue pas un élément nouveau.

Les aménagements de parking invoqués ne sont pas datés dans le mémoire du bailleur, ne permettant ainsi pas de vérifier qu’ils seraient postérieurs à la date de renouvellement du bail. Au contraire, l’expertise amiable établie le 27 juin 2019 mentionne l’existence « au cours des dernières années » de travaux de rénovation urbaine, avec la création de nouvelles places de stationnement. Au regard de la date et du contenu de cette expertise, ces travaux sont donc nécessairement antérieurs à la date de renouvellement du bail intervenu le 1er janvier 2020.

Enfin, si l’expertise amiable établie le 4 avril 2023 évoque l’existence d’une synergie commerciale bénéfique au local, elle ne mentionne nullement l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre 2019 et 2023, l’arrivée de nouvelles enseignes ne caractérisant en tout état de cause pas une telle modification matérielle.

Au surplus, la SCI SAINT PIERRE est également défaillante à rapporter la preuve d’une variation de plus de 10% de la valeur locative.

En effet, les valeurs de comparaison doivent être celles de la valeur locative à une date antérieure aux modifications matérielles alléguées et de la valeur actuelle postérieure auxdites modifications. Le point de départ de la comparaison ne peut donc pas correspondre à la valeur du loyer contractuellement fixée suite aux négociations entre les parties, laquelle peut-être distincte de la valeur locative. Or, d’une part la SCI SAINT PIERRE ne démontre pas la valeur locative du local avant la réalisation des modifications matérielles alléguées (parking notamment). D’autre part, les deux rapports d’expertises amiables produits par le bailleur ont été établis le 27 juin 2019 et le 04 avril 2023 et mentionnent pour la première une valeur locative de 31.000 euros, et pour la seconde une valeur locative de 26.400 euros, ce qui ne permet pas de caractériser une quelconque évolution positive de la valeur locative du local entre ces deux dates.

Dans ces conditions, et sans qu’il ne soit nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire, la SCI SAINT PIERRE ne produisant aucun élément permettant de commencer à caractériser l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre le 1er janvier 2020 et le mois de février 2024, il convient de la débouter de l’intégralité de ses demandes.

Sur les frais du procès

— dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI SAINT PIERRE perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

— frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, la SCI SAINT PIERRE tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SARL CESTAS VOYAGES la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle supporte, et déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Déboute la SCI SAINT PIERRE de sa demande de révision du montant du loyer ;

Déboute la SCI SAINT PIERRE de sa demande d’expertise judiciaire ;

Condamne la SCI SAINT PIERRE au paiement des dépens ;

Condamne la SCI SAINT PIERRE à payer à la SARL CESTAS VOYAGES la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI SAINT PIERRE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE