RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 19 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00793 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RCGT

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 14 novembre 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Madame [W] [Y], [A] [K]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-marc ALBERT de l’ASSOCIATION ALBERT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1592

Monsieur [G], [H] [C]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-marc ALBERT de l’ASSOCIATION ALBERT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1592

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Monsieur [S] [D] [T]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Jean-françois GREZE, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : 76

S.A.R.L. OFFICE PROFESSIONNEL DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES (CENTURY 21 OPTIMMO)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

Maître [O] [P]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Pierre ELLUL de la SELARL ELLUL-GREFF-ELLUL, avocat au barreau de l’ESSONNE

S.E.L.A.R.L. D.N.A. HAUSSMANN

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés les 16 et 22 mai 2025, la société civile IMMO ACM a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SAS FORMULA-1, Monsieur [L] [V] et Madame [N] [V], au visa des articles 696, 699, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, et L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— constater, à compter du 1er avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 25 septembre 2024, à la SAS FORMULA-1 portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7]

— ordonner, faute de départ volontaire de la SAS FORMULA-1, son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef des locaux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique

— autoriser la SC IMMO ACM à faire transporter et séquestrer dans tel harde meuble de son choix, aux frais de la partie expulsée, les meubles laissés dans les lieux loués

— autoriser la SC IMMO ACM à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 7.500 euros et ce à titre de premiers dommages et intérêts

— condamner solidairement, par provision, la SAS FORMULA-1, Monsieur [L] [V] et Madame [N] [V] à payer à la SC IMMO ACM une indemnité d’occupation égal au triple du montant mensuel du loyer (2.500 euros x 3), augmentée des charges (332,67 euros) soit la somme mensuelle de 7.832,67 euros à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux loués

— condamner solidairement, par provision, la SAS FORMULA-1, Monsieur [L] [V] et Madame [N] [V] à régler à la SC IMMO ACM la somme de 16.996,02 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mars 2025 inclus augmentée des intérêts conventionnels de 10% par mois à compter du 13 février 2025, date du commandement, sur la somme de 11.330,68 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus

— condamner solidairement, par provision, la SAS FORMULA-1, Monsieur [L] [V] et Madame [N] [V] à régler à la SC IMMO ACM la somme de 424 euros par mois au titre de la clause pénale (15%) sur les loyers échus depuis le 13 févier 2025 (date du commandement) et sur les indemnités d’occupation à échoir jusqu’à la libération effective des lieux

— condamner solidairement la SAS FORMULA-1, Monsieur [L] [V] et Madame [N] [V] à régler à la SC IMMO ACM la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement la SAS FORMULA-1, Monsieur [L] [V] et Madame [N] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement du 13 février 2025, les dénonciations aux cautions du commandement, les frais de signification d’assignation, d’ordonnance et les dépens d’exécution

Appelée successivement aux audiences des 17 juin 2025 et 26 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 novembre 2025.

A l’audience du 14 novembre 2025, la SC IMMO ACM, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle maintient ses prétentions initiales sollicitant en outre du juge des référés de :

à titre principal,

— débouter la SAS FORMULA-1 de l’ensemble de ses demandes

à titre subsidiaire, si par extraordinaire le juge venait à considérer qu’il existe une contestation sérieuse,

— renvoyer l’affaire au fond devant le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes par la procédure de passerelle

La SC IMMO ACM expose que, par acte sous seing privé du 24 septembre 2025, elle a donné à bail commercial à la SAS FORMULA-1 un local à usage exclusif d’activités artisanales mécaniques et carrosserie, moyennant un loyer annuel de 30.000 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance. Elle précise que, par actes sous seing privés séparés, Monsieur [L] [V] et Madame [N] [V] se sont portés cautions solidaires des engagements contractuels de la SAS FORMULA-1. Elle explique que sa locataire n’ayant pas procédé aux règlements de ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 13 février 2025 un commandement visant la clause résolutoire, dénoncé aux cautions les 21 et 24 février 2025, d’avoir à payer en principal la somme de 11.330,68 euros. Ledit commandement étant resté infructueux, elle considère la clause résolutoire acquise et s’estime bien fondée à solliciter le bénéfice de ses effets.

La SAS FORMULA-1, Monsieur [L] [V] et Madame [N] [V], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions aux termes desquelles, au visa des articles 1219, 1343-5 et 1719 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, et sollicitent du juge des référés de voir :

à titre principal,

— juger que la SC IMMO ACM a manqué à son obligation de délivrance

— prononcer en conséquence la résolution du contrat de bail signé le 24 septembre 2024 entre la SC IMMO ACM et la SAS FORMULA-1 à effet au 24 septembre 2024

— condamner, en conséquence, la SC IMMO ACM à restituer à la SAS FORMULA-1 toutes sommes versées à l’occasion du présent bail, et en particulier la somme de 7.500 euros versée à titre de dépôt de garantie

— condamner à titre provisionnel la SAS IMMO ACM à verser à la SAS FORMULA-1 une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts

à titre subsidiaire,

— juger que les demandes de la SC IMMO ACM se heurtent à des contestations sérieuses

— débouter en conséquence la SC IMMO ACM de l’ensemble de s demandes, fins et conclusions

— renvoyer cette dernière à mieux se pourvoir devant le juge du fond

à titre infiniment subsidiaire,

— accorder à la SAS FORMULA-1 les plus larges délais légaux pour se libérer de sa dette

en tout état de cause,

— condamner la SC IMMO ACM à verser à la SAS FORMULA-1 une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens

La SAS FORMULA-1, Monsieur [L] [V] et Madame [N] [V] font valoir que, parallèlement à la signature du bail commercial, ils ont, par l’intermédiaire de leur avocat, pris attache avec le service d’urbanisme de la Mairie d'[Localité 7] où sont situés les locaux, laquelle leur a, par courriel du 7 octobre 2024, adressé un cahier des charges de 6 points devant impérativement être respectés par le preneur en vue d’exploiter l’activité artisanale de mécanique et de carrosserie envisagée. Ils relèvent que ce courriel du 7 octobre 2024 fait état de plusieurs difficultés majeures laissant présager que l’exploitation des locaux serait impossible, à savoir notamment une contrariété aux dispositions du plan local d’urbanisme quant à l’activité envisagée ainsi que l’édification non autorisée de constructions sur l’avant du bâtiment par les précédents occupants nécessitant une démolition pour une mise en conformité. Ils indiquent avoir fait constater l’état des locaux par commissaire de justice le 30 janvier 2025. Ils rapportent que leur bailleur, la SC IMMO ACM, qui avait parfaitement connaissance de la situation, leur a néanmoins fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire caractérisant ainsi la mauvaise foi de la SC IMMO ACM.

A titre principal, ils sollicitent en conséquence la résolution judiciaire dudit bail considérant que la SC IMMO ACM, en sa qualité de bailleur, a manqué à son obligation de délivrance conforme en ce qu’elle ne leur permet pas d’exercer l’activité prévue par le bail, à savoir l’exploitation d’un garage de réparation automobile.

A titre subsidiaire, ils soulèvent une exception d’inexécution, constituant une contestation sérieuse, laquelle ne permet pas au juge des référés de faire droit à la demande d’acquisition de la clause résolutoire et de ses effets. Ils soutiennent en effet qu’il ne peut être reproché à la SAS FORMULA-1 de ne pas s’être acquittée des loyers fixés contractuellement par le bail dès lors que le versement des loyers est la contrepartie de la délivrance conforme des locaux, qui, en l’espèce, n’est pas assurée par le bailleur.

En réplique, la SC IMMO ACM soutient qu’en sa qualité de bailleresse, elle n’a pas à garantir la réussite des démarches administratives de son preneur rappelant les clauses stipulées au contrat de bail. Elle fait valoir que la SAS FORMULA-1 a été informée par la mairie de [Localité 7] des contraintes et formalités à réaliser concernant l’exercice de l’activité prévue par le bail. La société indique qu’elle a acquis le bien en l’état le 29 mars 2023 et n’a réalisé aucun travaux depuis son acquisition, précisant que les locaux ont déjà été affectés à une activité de réparation automobile, de telle sorte que celle-ci ne saurait être interdite par le plan local d’urbanisme de la ville d'[Localité 7]. A la lecture du courrier du service urbanisme de la mairie d'[Localité 7] adressé le 12 novembre 2024, la demanderesse souligne que la mairie n’interdit pas à la SAS FORMULA-1 d’exercer son activité mais l’informe simplement des formalités administratives nécessaires à réaliser pour qu’elle puisse exploiter les locaux conformément à l’activité prévue par le bail. Elle soutient en conséquence qu’aucun manquement grave ne peut lui être imputé, que l’obligation de la SAS FORMULA-1 de payer ses loyers n’est ainsi pas contestable, de sorte que ses demandes ne souffrent d’aucune contestation sérieuse.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la résolution d’un contrat, appréciation relevant du juge du fond, il lui incombe toutefois d’apprécier le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

En tout état de cause, pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire d’un bail commercial, il faut que la violation des obligations résultant du bail et le non-respect du commandement de payer soient, devant le juge des référés, évidents et incontestables.

La « contestation sérieuse » au sens de l’article précité n’est pas le moyen qui permet de juger du mal fondé de la demande mais celui qui exige un examen au fond du litige, lequel ne relève dès lors plus du domaine du juge des référés, juge de l’évidence.

Le contrat de bail liant les parties prévoit, en page 20, qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur cette base, la SC IMMO ACM a fait délivrer le 13 février 2025 à la SAS FORMULA-1, sa locataire, un commandement de payer, dénoncé aux cautions les 21 et 24 février 2025, visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 11.330,68 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de janvier 2025 inclus.

Il n’est pas discuté de ce que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti.

Il en résulte l’existence d’un défaut de paiement permettant à bon droit l’application de l’article L.145-41 du code de commerce et des dispositions contractuelles relatives à la clause résolutoire.

Cependant, pour s’opposer à l’application de la clause résolutoire, la société défenderesse et ses cautions font valoir, une contestation sérieuse tenant à une exception d’inexécution résultant de l’impossibilité d’utiliser les locaux pour l’usage auxquels ils sont destinés, ce qui caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière notamment de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

De plus, aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier d’un manquement du bailleur à des obligations substantielles en matière de délivrance des lieux, étant précisé qu’il doit permettre au locataire de jouir des lieux suivant leur destination.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il appartient donc au preneur de démontrer l’impossibilité totale d’exploiter les locaux loués.

Sur ce, pour démontrer l’impossibilité d’exploiter les locaux loués, la SAS FORMULA-1 verse aux débats un courriel adressé le 7 octobre 2024 par Madame [E], responsable du service urbanisme de la commune d'[Localité 7], aux termes duquel elle est informée, par l’intermédiaire de son conseil, des contraintes et des formalités à respecter concernant l’exploitation du local pris à bail commercial.

Figure parmi les démarches à effectuer, la mention suivante : « Pour rappel, ce nouvel usage envisagé du local semble contraire aux dispositions du Plan Local d’Urbanisme comme cela pu déjà être indiqué au propriétaire ».

De plus, par ce courriel, la mairie informe la SAS FORMULA-1 de ce que l’ensemble des constructions situé sur l’avant du bâtiment donné à bail n’a pas été autorisé et qu’en conséquence aucune demande d’urbanisme ne pourra être délivrée sans régularisation de la situation, soit la démolition de certains volumes.

Les défenderesses produisent par ailleurs aux débats un constat par commissaire de justice daté du 31 janvier 2025 relevant l’état d’usage avancé de la toiture et de l’entrepôt et le mauvais état général des locaux pris à bail, outre le défaut d’alimentation en électricité.

Ces constatations effectuées par commissaire de justice permettent de confirmer qu’à la date du 31 janvier 2025, les locaux donnés à bail ne sont pas exploités par le preneur.

De son côté, la bailleresse réplique que la mairie de [Localité 7] a seulement informé la SAS FORMULA-1 des contraintes et des formalités à réaliser concernant l’exercice de l’activité prévue par le bail, ne lui interdisant donc pas d’exercer son activité dès lors qu’elle se voit délivrer les autorisations nécessaires. Elle indique par ailleurs que lesdits locaux ont déjà été affectés à une activité de réparation automobile, celle-ci ne saurait donc être interdite par le plan local d’urbanisme de la ville d'[Localité 7].

Or, la SC IMMO ACM n’apporte au soutien de ses allégations aucun élément probant circonstancié permettant d’établir, avec toute l’évidence requise devant le juge des référés, que l’activité exercée antérieurement à la conclusion du bail par la SAS FORMULA-1 était identique et, par voie de conséquence, autorisée par la commune de [Localité 7].

Par ailleurs, le contrat de bail liant les parties stipule en page 3 que « La destination contractuelle ci-dessus stipulée [activités artisanales Mécanique-Carrosserie] n’implique de la part du bailleur aucune garantie quant au respect de toutes autorisations nécessaires ainsi que du paiement de toutes sommes, redevances, taxes, impôts, droits quelconques afférents aux activités exercées dans les lieux loués et à l’utilisation des locaux, toutes sommes qui demeureront à la charge exclusive des preneurs, toute mise en conformité par suite de règlements administratifs présents ou à venir sera à la charge des preneurs et ne pourra, en aucun cas, justifier une demande de réduction de loyer ».

S’agissant des autorisations administratives, ledit bail prévoit, en page 3, que « Le(s) preneur(s) fera(ont) son/leur affaire personnelle de l’obtention de toutes autorisations administratives éventuellement nécessaires à leur activité dans les locaux loués, objet du bail, étant précisé que ces autorisations ne devront comporter aucune obligation nu aucun engagement pour le bailleur de payer des droits ou taxes qui seraient dus au titre de ces autorisations, de la transformation des locaux ou d’un changement d’affectation ».

En page 6, les parties ont convenu, s’agissant des mises aux normes, que « Par dérogation à l’articule 1719 alinéa 1er du code civil, le(s) preneur(s) aura(ont) la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des handicapés, d’hygiène, de salubrité spécifique à son activité.

Ces mises aux normes ne pourront être faites que sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du/des preneur(s). Le(s) preneur(s) devra(ont) exécuter ces travaux dès l’entrée en vigueur d’une nouvelle réglementation, sans attendre un contrôle ou injonction, de sorte que le local loué soit toujours conforme aux normes administratives.

En application des dispositions du 2nd alinéa de l’article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputées au(x) locataire(s) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité avec la réglementation le local loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations sur les gros murs, voûtes, les poutres et les couvertures entières ».

Sur les travaux prescrits par l’administration, le contrat de bail stipule, en page 7, que « Conformément à l’article 1728 du code civil, le(s) preneur(s) devra(ont) user des locaux en bon père de famille et supporteront la charge entière et exclusive des travaux imposés par l’administration en raison de l’utilisation que les locataires font des locaux ou des installations défectueuses.

En conclusion, le(s) preneur(s) prendra(ont) à leur charge exclusive les travaux, de quelque nature qu’ils soient, qu’il s’agisse de mise en conformité, de travaux de désamiantage, de travaux prescrits par l’administration, de travaux nécessités par la vétusté, etc… sans que le bailleur ne puisse jamais en être tenu responsable et ce, par dérogation aux principes des articles 1719 et 1720 du code civil. (…) ».

Dès lors, ces stipulations contractuelles, qui mettent à la charge exclusive du preneur les travaux prescrits par l’autorité administrative ou nécessités par l’exercice de l’activité commerciale et ce sans recours contre le bailleur, ne sauraient pourtant exonérer le bailleur de son obligation de délivrance à laquelle il est tenu en application des dispositions de l’article 1719 du code civil.

Ainsi, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire suppose que soit préalablement tranchée la question du manquement à l’obligation de délivrance conforme, qui relève du juge du fond. Il s’en déduit que les prétentions se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas au juge des référés, juge du provisoire et de l’évidence, d’y faire droit.

Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SC IMMO ACM.

Sur la demande subsidiaire de renvoi devant le juge du fond

Aux termes de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, les parties ne démontrent aucune urgence dont la démonstration est requise pour l’application des dispositions précitées.

Les demandes formées à ce titre seront donc rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles formulées

Au regard des dispositions applicables au juge des référés, par nature provisoires, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes principales formées à titre reconventionnel par les défenderesses, tendant à voir prononcer la résolution du contrat de bail ou la restitution de fonds, qui ressortent de la compétence du juge du fond.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de provision au titre de dommages et intérêts au regard des développements ci-dessus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses dépens.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société civile IMMO ACM.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la résolution du contrat de bail et les demandes subséquentes de la SAS FORMULA-1, Monsieur [L] [V] et Madame [N] [V].

REJETTE les demandes subsidiaires de renvoi selon la procédure prévue par l’article 837 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formulées par la SAS FORMULA-1, Monsieur [L] [V] et Madame [N] [V].

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,