TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître PEROT-CANNAROZZO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BAYLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04572 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XX2

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 18 novembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3],

dont le siège social est réprésenté par son Syndic la SAS Cabinet Century 21 K.B Immobilier – VAL DE BIEVRE SYNDIC sis [Adresse 8]

représenté par Maître BAYLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0609

DÉFENDERESSE

S.A.S. MANDA (EX-FACILICITI),

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du Val-de-Marne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2025 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 18 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04572 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XX2

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit du Commissaire de Justice en date du 12 août 2024 le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Adresse 10] 94800 a fait assigner devant le Tribunal Judiciaire de Paris, Pôle proximité la société FACILICITI aux fins de voir :

Juger que la société FACILICITI a commis une faute en ne procédant pas à la souscription d’une assurance pour la copropriété qui a causé un préjudice à la copropriété et a de ce fait engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3],

En conséquence,

Condamner la société FACILICITI à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], la somme de 6.874 euros en réparation du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2],Condamner la société FACILICITI à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la société FACILICITI aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Juliette BAYLE.

A l’appui de ses prétentions le SDC du [Adresse 6] [Localité 11] expose que le Cabinet KB IMMOBILIER a été nommé syndic de l’immeuble situé [Adresse 1] par une Assemblée générale ordinaire du 30 septembre 2021, en succession du Cabinet FACILICITI et que le nouveau cabinet, dès sa désignation, alertait le Cabinet FACILICITI d’une problématique de défaut d’assurance de l’immeuble, suite à la survenance d’un sinistre constaté le 22 décembre 2020 provenant de la toiture de l’immeuble, ayant causé des dégâts importants dans l’appartement situé en dessous de cette toiture, au 2 ème étage de l’immeuble, chez Monsieur [E] [X] et ayant conduit BPCE-NATIXIS, assureur du copropriétaire à chiffrer le dommage à 6874 euros. Le SDC précise que la somme a été réglée par la BPCE-NATIXIS à son assuré mais s’est vue ensuite opposer un refus de garantie de la compagnie d’assurance de l’immeuble en raison de la suspension des garanties. Dès lors le SDC en date du 6 juin 2023 par LRAR a mis en demeure la société FACILICITI d’avoir à lui payer cette somme, sans réponse de sa part.

L’affaire a été appelée le 20 décembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises avant d’être plaidée le 19 septembre 2025.

Le SDC du [Adresse 4] a comparu, représenté et a réitéré ses prétentions, cette fois-ci à l’encontre de la société MANDA ex-FACILICITI.

La société MANDA (ex-FACILICITI) en défense a comparu représentée et expose que la société FACILICITI a changé de dénomination devenant la société MANDA et que le SDC du [Adresse 4] ne s’est adressé à lui que 17 mois après sa désignation au Syndic FACILICITI et n’a fourni des éléments que tardivement et qui sont incomplets. Il précise que Monsieur [X] ayant déclaré auprès de son assureur son sinistre en décembre 2020, le cabinet a déclaré le sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble, le cabinet Desjardins AXA le 9 février 2021 qui a missionné un expert et qu’à aucun momet l’assureur n’a dénié sa garantie. Il ajoute que le grand livre fait apparaître un virement de 2477,44 Euros au cabinet Desjardins le 7 septembre 2020 pour la période du 01/09/2020 au 31/08/2021 tandis que la mise en demeure produite par le demandeur n’est pas probante. Il sollicite en conséquence le débouté du SDC et sa condamnation au paiement de la somme de 2500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens et que l’exécution provisoire soit écartée.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025. Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en responsabilité et indemnisation :

L’article 1992 alinéa 1 du Code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

L’article L113-3 du Code des assurances énonce notamment que la prime est payable en numéraire au domicile de l’assureur ou du mandataire désigné par lui à cet effet. Toutefois, la prime peut être payable au domicile de l’assuré ou à tout autre lieu convenu dans les cas et conditions limitativement fixés par décret en Conseil d’Etat.

A défaut de paiement d’une prime, ou d’une fraction de prime, dans les dix jours de son échéance, et indépendamment du droit pour l’assureur de poursuivre l’exécution du contrat en justice, la garantie ne peut être suspendue que trente jours après la mise en demeure de l’assuré. Au cas où la prime annuelle a été fractionnée, la suspension de la garantie, intervenue en cas de non-paiement d’une des fractions de prime, produit ses effets jusqu’à l’expiration de la période annuelle considérée. La prime ou fraction de prime est portable dans tous les cas, après la mise en demeure de l’assuré.

L’assureur a le droit de résilier le contrat dix jours après l’expiration du délai de trente jours mentionné au deuxième alinéa du présent article.

Le contrat non résilié reprend pour l’avenir ses effets, à midi le lendemain du jour où ont été payés à l’assureur ou au mandataire désigné par lui à cet effet, la prime arriérée ou, en cas de fractionnement de la prime annuelle, les fractions de prime ayant fait l’objet de la mise en demeure et celles venues à échéance pendant la période de suspension ainsi que, éventuellement, les frais de poursuites et de recouvrement. (…)

En l’espèce les débats et pièces produites permettent de constater que :

Le 7 septembre 2020 le Cabinet Desjardins, courtier d’assurance AXA, a adressé au Syndic Quartus – Faciliciti, Syndic mandataire du SDC [Adresse 5], un avis d’échéance pour la période 01/09/2020-31/08/2021.Le 18 novembre 2020 a adressé au syndic Quartus – Faciliciti une mise en demeure LRAR prévenant qu’à défaut de règlement le contrat serait résilié au 1e septembre 2021.Le sinistre est intervenu le 22 décembre 2020 et a été enregistré le 23 décembre par BPCE Assurance, l’assureur de Monsieur [X].A compter du 30 septembre 2021 Century 21 KB Immobilier est désigné en tant que syndic mandataire.Par courriel du 11 mai 2022 le cabinet Desjardins indique qu’il ne peut indemniser la BPCE du fait que le contrat était en suspension de garantie le 22 décembre 2020, la copie d’écran jointe mentionnant une date suspension le 22/12/20 et une date de reprise théorique le 24/12/2020.Le rapport d’expertise définitif en date du 8 mars 2022 chiffre l’indemnisation à 6874 Euros, mentionnant que l’assureur de Monsieur [X] devra exercer un recours contre celui de la copropriété selon les dispositions conventionnelles.Par courrier du 2 janvier 2023 la BPCE réclamait la somme de 6874 Euros via le nouveau syndic précisant que la compagnie d’assurance avait indiqué que le contrat était suspendu lors du sinistre,Le demandeur produit un extrait du grand livre rubrique assurance montrant que la créance est enregistrée le 7 septembre 2020 et précisément qu’un virement Desjardins pour 2477,44 Euros est intervenu le 22 décembre 2020. L’extrait de grand livre édité en 2024 et transmis par le défendeur confirme uniquement que la créance a été enregistrée le 9 septembre 2020. Les autres documents des parties démontrent que les sinistres de la copropriété ont été gérés après le paiement de la cotisation et la reprise des garanties.

Les différents éléments produits, cohérents entre eux sur le plan chronologique, démontrent que le paiement de la cotisation a été tardif car la mise en demeure datée du 18 novembre 2020 a conduit l’assureur, en application de l’article L 113-3 à suspendre ses garanties le 22 décembre 2020, soit 30 jours plus tard plus quatre jours de délai d’acheminement de la mise en demeure et du virement à venir ; qu’alors, en cette même date du 22 décembre le syndic a effectué un virement qui de fait ne pouvait être effectif au mieux que le 23 ou 24 décembre. Simultanément, le sinistre intervenait le 22 décembre. En conséquence, il est démontré que le sinistre ne pouvait être pris en charge et que dès lors la responsabilité du syndic est engagée.

Au surplus, si comme apparaît le soutenir le défendeur, le paiement est intervenu le 9 septembre 2020, l’assureur n’avait pas de motif pour transmettre une mise en demeure en date du 18 novembre 2020.

En effectuant le paiement hors délai le syndic a pris le risque d’une suspension du contrat en défaillance vis-à-vis de ses obligations dans le cadre du contrat. Cette défaillance constitue une faute conduisant la responsabilité du syndic et à l’indemnisation de la copropriété vis-à-vis des créances nées de cette défaillance.

S’agissant du montant de la créance, l’ensemble des documents produits dont les expertises, et les courriers de l’assureur BPCE confirmant le versement de cette somme a son assuré, démontrent que celle-ci s’est établie à la somme de 6874 Euros.

En conséquence la S.A.S MANDA ex-FACILICITI sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], la somme de 6.874 euros.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de condamner la S.A.S MANDA ex-FACILICITI au paiement de la somme de 600 Euros à Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés.

Le défendeur succombant est condamné au paiement des dépens soit les frais d’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.A.S MANDA ex-FACILICITI à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], la somme de 6.874 Euros.

CONDAMNE la S.A.S MANDA ex-FACILICITI à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 600 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés,

CONDAMNE la S.A.S MANDA ex-FACILICITI, succombant, au paiement des dépens soit les frais d’assignation.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi prononcé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour an et mois susdits.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,