TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 12 DECEMBRE 2024

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N° RG 24/00012 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKWQ

Code NAC : 70Z

OPÉRATION : Préemption – Projet urbain à destination d’habitat collectif et individuel secteur “[Adresse 26]” à [Localité 24].

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’expropriation des YVELINES désignée le 31 août 2022 par ordonnance n°391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de [Localité 31] en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE, établissement public d’Etat à caractère industriel et commercial immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 14] à [Adresse 28] (75014), pris en la personne de son Directeur Général, Monsieur [S] [L], domicilié en cette qualité audit siège.

AUTORITE PREEMPTRICE ET DEMANDERESSE

Représenté par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat aux mêmes cabinet et barreau.

ET

Madame [D] [O] veuve [G], demeurant [Adresse 13].

Madame [Z] [G], demeurant [Adresse 5].

PROPRIETAIRES PREEMPTEES ET DEFENDERESSES

Toutes deux représentées par Maître François-Charles BERNARD de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS.

DÉBATS

À l’audience du 08 novembre 2024, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Marc BAUDOUIN, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

Madame [D] [O] veuve [G] et sa fille, Madame [Z] [G], sont propriétaires indivis du lot n°1 d’un bien en copropriété situé au [Adresse 12] à [Localité 24], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 22].

Les consorts [G] ont adressé une demande d’acquisition du bien immobilier précité au prix de vente de 828.000 euros, hors frais et commissions, reçue le 09 avril 2024 par la commune de [Localité 23].

Par décision du 27 mai 2024, le conseil municipal de la commune de [Localité 23] a délégué l’exercice du droit de préemption urbain à l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) s’agissant du bien précité.

Le 03 juillet 2024, le service des Domaines a estimé la valeur vénale du bien à 650.000 euros hors taxes et hors charges.

Par décision en date du 23 juillet 2024, l’EPFIF a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur ce bien immobilier au prix de 650.000 euros, décision notifiée aux parties.

Par un courrier réceptionné le 20 août 2024 par l’EPFIF, les consorts [G] ont indiqué ne pas accepter le prix proposé.

Par mémoire reçu le 28 août 2024 au greffe, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir fixer le prix du bien préempté appartenant aux consorts [G].

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 06 septembre 2024.

Le mémoire récapitulatif et en réplique du Commissaire du gouvernement a été réceptionné le 05 novembre 2024.

Le transport est intervenu le 10 octobre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 08 novembre 2024 lors de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique réceptionné le 06 novembre 2024, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

Fixer la date de référence au 31 mai 2021,Juger que la surface habitable mesurée par géomètre expert est de 104,85 m2,Fixer le prix du bien préempté à la somme de 618.615 euros,Rejeter les prétentions des consorts [G],Ecarter l’exécution provisoire.

Aux termes de leur mémoire récapitulatif en défense réceptionné le 7 novembre 2024, les consorts [G] demandent au juge de l’expropriation de :

Rejeter les prétentions de l’EPFIF,Fixer le prix du bien à la somme de 927.108 euros,À titre subsidiaire, fixer le prix du bien à la somme de 867.763 euros,Ordonner l’exécution provisoire,Condamner l’EPFIF à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions réceptionnées le 05 novembre 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer la valeur du bien à la somme de 618.615 euros, soit 5.900 euros/m².

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L 'affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

SUR LE BIEN PRÉEMPTÉ

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLU de la commune de [Localité 23] a été approuvé le 12 février 2018 et a été modifié le 31 mai 2021, date retenue par le commissaire du gouvernement et par l’EPFIF et non contestée par Mesdames [G].

La date de référence est donc le 31 mai 2021.

À cette date, le bien était situé en zone UP 2 du PLU de la commune de [Localité 23], qui correspond au secteur dit « [B]/[J] » qui fait l’objet d’une OAP n°2, qui permet d’encadrer l’évolution de sites à enjeux à travers des principes d’aménagement.

2) sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. À défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, la consistance du bien doit donc être appréciée au jour de la décision en l’absence d’expropriation.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Les parties ne s’accordent pas sur la surface de l’immeuble à retenir pour l’évaluation. L’EPFIF et le Commissaire du gouvernement retiennent une surface habitable alors que les consorts [G] préfèrent le critère de la surface utile.

Le commissaire du gouvernement rappelle que le jardin couvre une superficie d’environ 300 m2, 280 m2 selon la DIA. Au cadastre, il est mentionné que la maison est de 97 m2 et que le grenier est de 35 m2 (coefficient de pondération de 0,3). Il retient le métrage fourni lors de la visite dans le cadre de la DIA, soit 110,02 m2. Toutefois, dans son calcul final, il retient une superficie de 104,85 m2, surface mesurée par le géomètre-expert au titre de la surface habitable.

L’EPFIF rappelle également les surfaces mentionnées par Mesdames [G] dans la déclaration d’intention d’aliéner reçue en mairie le 09 avril 2024 : « surface utile ou habitable = 110 m2 133 m2 ». Les résultats des diagnostics immobiliers du 09 juillet 2019 mentionnent une surface Loi Carrez de 110,02 m2 (ne prenant pas en compte le sous-sol) et une surface au sol de 204,90 m2. L’EPFIF retient également la surface habitable de 104,85 m2, précisant que les valorisations unitaires des termes de comparaison produits sont exprimées en surface habitable et non en surface utile. Il estime que les surfaces annexes, c’est-à-dire les caves, ne doivent pas être prises en compte. Il le prouve dans son tableau listant les termes de comparaison puisque le prix au m² est plus intéressant lorsque que la surface retenue est la surface habitable.

Mesdames [G] se fondent sur le mesurage effectué par un géomètre-expert qui fait ressortir les surfaces suivantes pour un total de 127,35 m2 :

Rez-de-chaussée : 55 m2,1er étage : 42,60 m2,[Localité 25] : 7,25 m2,Sous-sol (caves) : 22,50 m2.Selon l’expert, la surface habitable est de 104,85 m2 et la surface utile est de 127,35 m2. Elles soulignent que la jurisprudence privilégie la surface utile en matière d’expropriation avec application d’un coefficient de 50% au sous-sol (CA [Localité 27]. 09 mars 2023, n°22/03139).

Au regard de ces éléments, de la nécessité de comparer le bien avec d’autres biens vendus pour lesquels les surfaces annexes ne sont pas prises en compte. Par conséquent, la mesure de 104,85 m2 sera retenue.

C. L’occupation du bien

Le bien est occupé par les propriétaires.

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

L’emprise, sise sur la commune de [Localité 23], est à environ 1 heure de [Localité 27] en voiture et 10 minutes en voiture de [Localité 31].

Elle est reliée à [Localité 27] par la ligne RER C qui passe à [Localité 31].

La maison est située dans un quartier résidentiel, lequel est composé de maisons individuelles et de petits lotissements collectifs.

Des commerces sont à proximité (épiceries et autres), tout comme des écoles situées à 05 minutes à pied.

Sur la visite de la parcelle cadastrée section [Cadastre 22]

Sur l’accès à la parcelle

On accède à la parcelle par un chemin en copropriété, via un portail en fer et un sol dallé permettant le stationnement d’un véhicule.

Sur trois de ses côtés, la maison est entourée d’une étroite bande de terre.

Le terrain est totalement clôturé.

Sur la visite de la cave

La visite commence par une cave, à laquelle on accède par un escalier sur l’extérieur, d’aspect plutôt sain. Elle dispose de deux espaces de cave et d’un espace à vin.

On remonte à la maison par un autre escalier donnant dans un espace où se situe la chaudière.

Sur la visite du rez-de-chaussée de la maison

L’entrée de la maison donne sur une vaste pièce qui, sur la gauche, fait office de salon, de bureau et d’entrée.

À droite de la pièce se trouve un espace salle à manger et une petite cuisine ouverte.

Près de la chaufferie, et à l’arrière de la cuisine, un débarras sous escalier et un WC sont installés.

Les pièces sont entièrement carrelées.

Les murs donnant sur l’extérieur comportent de grandes baies vitrées équipées de volets roulants électriques et de fenêtres.

Les murs sont ajourés de papier peint.

Mention de Madame [D] [O] veuve [G], propriétaire préemptée :

La maison est orientée plein sud.

Sur la visite de l’étage de la maison

On accède à l’étage par un escalier en bois qui dessert :

Une salle de bain équipée d’une baignoire, d’une douche et d’une double vasque, l’ensemble des bacs étant roses,Un WC indépendant,Un bureau qui fait office de chambre d’appoint,Une chambre double,Une chambre avec lit simple, de la même taille que la précédente.

Hormis la salle de bain, l’ensemble des pièces de l’étage est recouvert de parquet au sol et de papier peint aux murs.

Une partie des pièces est mansardée, au niveau des fenêtres. Ces dernières sont plutôt petites.

Sur la visite des combles

Le pallier mène à un étroit escalier conduisant à un espace sous les toits entièrement mansardé, dans lequel on peut se tenir debout au milieu.

Une poutre au milieu correspond à une marche à passer et le sol est en parquet.

L’espace est utilisé comme chambre d’appoint.

Il est éclairé par deux vasistas.

III. SUR LA DETERMINATION DU PRIX

Sur les moyens du demandeur

L’EPFIF soumet les termes de comparaison comprenant des maisons jumelées ou mitoyennes d’un seul côté, construites entre 1970 et 2010, dans un rayon d’un kilomètre du bien à évaluer, sur la commune de [Localité 23] :

1- Cession du 24 août 2021 d’une maison en monopropriété située au [Adresse 16]

Surface du terrain : 500 m²

Surface du bien (SHAB) : 97 m²

Prix de vente : 666.595 €

Prix au m² (SHAB) : 6.872,11 €

Prix au m² (SU) : 6.172,18 €

2- Cession du 28 septembre 2022 d’une maison en monopropriété située au [Adresse 20]

Surface du terrain : 360 m²

Surface du bien (SHAB) : 97 m²

Prix de vente : 735.325 €

Prix au m² (SHAB) : 7.580,67 €

Prix au m² (SU) : 6.808,57 €

3- Cession du 20 octobre 2023 d’une maison en monopropriété située au [Adresse 7]

Surface du terrain : 319 m²

Surface du bien (SHAB) : 110 m²

Prix de vente : 648.200 €

Prix au m² (SHAB) : 5.892,73 €

Prix au m² (SU) : 5.291,43 €

4- Cession du 30 août 2022 d’une maison en monopropriété située au [Adresse 18]

Surface du terrain : 213 m²

Surface du bien (SHAB) : 100 m²

Prix de vente : 646.200 €

Prix au m² (SHAB) : 6.462 €

Prix au m² (SU) : 5.619,13 €

5- Cession du 06 juillet 2022 d’une maison en monopropriété située au [Adresse 3]

Surface du terrain : 240 m²

Surface du bien (SHAB) : 95 m²

Prix de vente : 589.875 €

Prix au m² (SHAB) : 6.209,21 €

Prix au m² (SU) : 5.151,75 €

6- Cession du 30 juin 2023 d’une maison en monopropriété située au [Adresse 6]

Surface du terrain : 503 m²

Surface du bien (SHAB) : 99 m²

Prix de vente : 778.640 €

Prix au m² (SHAB) : 7.865,05 €

Prix au m² (SU) : 7.112,69 €

Ainsi le prix de vente varie pour une moyenne à 6.814 €/m² et une médiane à 6.667 €/m². Toutefois, l’EPFIF souligne que le bien préempté est une maison en copropriété, ce qui constitue un facteur de moins-value. Il importe de comparer le bien avec des biens similaires en copropriété comme l’a jugé la Cour d’appel de [Localité 31] (CA [Localité 31]. 12 décembre 2023, n° RG 22/02372). De plus, l’EPFIF souligne la nécessité de ne prendre les termes que les plus récents compte tenu de l’évolution du marché immobilier après la crise liée au COVID et à l’augmentation des taux d’intérêts. Ainsi, il ajoute les termes suivants :

7- Cession du 19 avril 2024 d’une maison en copropriété située [Adresse 4]

Surface du terrain : 1.248 m²

Surface du bien (SHAB) : 94 m²

Prix de vente : 550.000 €

Prix au m² (SHAB) : 5.851,06 €

Prix au m² (SU) : 4.296,87 €

8- Cession du 19 avril 2024 d’une maison en monopropriété située [Adresse 19]

Surface du terrain : 496 m²

Surface du bien (SHAB) : 106 m²

Prix de vente : 680.800 €

Prix au m² (SHAB) : 6.422,64 €

Prix au m² (SU) : 5.099,63 €

Soit une valeur moyenne de 6.814 €/m² et l’EPFIF propose alors de retenir une valeur de 5.900 €/m2 compte tenu de la situation du bien en copropriété et de la baisse des prix du marché immobilier.

L’EPFIF demande que les 8 références de cessions présentées par les défenderesses soient déclarées irrecevables dès lors qu’elles ne comportent pas les références de publication permettant de commander les copies d’actes comme la jugé la Cour de cassation (Cass. 3e Civ. 19 mars 2020, n°19-11463). Il souligne que les consorts [G] écartent leur terme n°1, que 4 références sont datées de 2018 et de 2020 que l’EPFIF juge trop anciens. Enfin, concernant le terme n°2 des consorts [G], situé très à proximité de leur maison, il relève que les informations ne sont pas justes : la surface habitable est de 76 m² et le bien est en monopropriété.

B. Sur les moyens des consorts [G]

Les consorts [G] critiquent les termes de comparaison de l’EPFIF en faisant valoir qu’ils se trouvent dans un quartier bien moins côtés que celui du bien préempté. Mesdames [G] relèvent que les maisons [Adresse 29] (termes n°3, 4 et 5) sont toutes identiques et mitoyennes des deux côtés. Le bien en copropriété [Adresse 30] (terme n°7) est un grand lotissement avec charges et syndic, en contrebas d’une avenue particulièrement bruyante et bien plus éloigné du RER que le bien préempté, et par ailleurs soumis au risque d’inondation en cas de forte pluie. La maison est doublement mitoyenne, sans jardin, elle donne sur la rue. Enfin, elles relèvent que le terme n°8 de l’EPFIF est un bien situé dans une rue en pente, difficile d’accès, loin de toute commodité.

Les consorts [G] soulignent les avantages offerts par leur bien au regard de son état, de la possibilité de garer une à deux voitures dans l’allée, du sous-sol avec un double accès extérieur/intérieur, d’un jardin de plein pied via une porte-fenêtre, d’aucun vis-à-vis, de la possibilité d’agrandissement de la maison, et de l’absence de charges.

Les défenderesses soumettent les termes de comparaison suivants, correspondants à des cessions de maisons de superficies comparables, depuis 2020, dans la commune de [Localité 23] :

1- Cession du 08 septembre 2021 d’une maison située au [Adresse 9],

Surface du terrain : 1.820 m²

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 783.750 €

Prix au m² : 12.246 €

2- Cession du 26 juillet 2021 d’une maison située au [Adresse 10],

Surface du terrain : 384 m²

Surface du bien : 76 m²

Prix de vente : 512.000 €

Prix au m² : 6.737 €

3- Cession du 01er décembre 2020 d’une maison située au [Adresse 2],

Surface du bien : 75 m²

Prix de vente : 560.000 €

Prix au m² : 7.466 €

4- Cession du 09 novembre 2018 d’une maison située au [Adresse 17],

Surface du terrain : 639 m²

Surface du bien : 115 m²

Prix de vente : 780.000 €

Prix au m² : 6.783 €

5- Cession du 02 octobre 2020 d’une maison située au [Adresse 15],

Surface du terrain : 590 m²

Surface du bien : 142 m²

Prix de vente : 1.137.250 €

Prix au m² : 8.009 €

6- Cession du 28 novembre 2022 d’une maison située au [Adresse 1],

Surface du terrain : 771 m²

Surface du bien : 172 m²

Prix de vente : 1.339.475 €

Prix au m² : 7.788 €

7- Cession du 15 mars 2022 d’une maison située [Adresse 8],

Surface du bien : 123 m²

Prix de vente : 860.000 €

Prix au m² : 6.992 €

8- Cession du 8 juin 2018 d’une maison située au [Adresse 21],

Surface du terrain : 686 m²

Surface du bien : 115 m²

Prix de vente :826.350 €

Prix au m² : 7.186 €

Soit une valeur moyenne de 7.900 €/m². Toutefois, compte tenue de la taille du terrain du premier terme de comparaison, les consorts [G] proposent de l’écarter et de retenir une valeur moyenne de 7.280 €/m².

Mesdames [G] insistent sur la valeur de leur bien. D’abord, elles relèvent que la maison mitoyenne à la leur a été préempté par la ville en 2016 pour un montant de 550.000 euros, soit 5.092 €/m² alors que leur bien a plus de qualité : sous-sol avec double accès extérieur/intérieur, grande parcelle autour de la maison, jardin de plein pied, absence de vis-à-vis. De même, elles font valoir les qualités de leur bien par rapport à la maison de leur terme n°2 où la toiture est à refaire et le terrain en pente. Elles rappellent que le prix de l’immobilier à [Localité 23] a largement augmenté en huit ans.

Elles concluent que la valeur de 7.280 €/m² doit être retenue, ou, à titre subsidiaire, celle du moyen des références produites par la requérante, soit 6.814€/m².

C. Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement reprend les six termes de comparaison de l’EPFIF, soit une valeur moyenne de 6.814 €/m². Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur de 5.900 €/m2 compte tenu de la situation du bien en copropriété, de l’absence de garage et de son état.

Le commissaire du gouvernement souligne que Mesdames [G] entendent valoriser le sous-sol de leur maison, sans que leur tableau ne mentionnent les surfaces annexes des termes de comparaison présentés, valorisant les biens de manière erronée :

le terme n°1 présente un sous-sol, le terme n°3 présente un garage de 25m2 et l’acte de cession mentionne une superficie de 82,86 m2, le terme n°4 est de 158 m2 avec une cave de 16 m2, un grenier de 50 m2 et un garage de 19 m2, le terme n°5 comprend un garage de 34m2 et une cave de 15m2, le terme n°6 comprend un garage de 77m2 et un grenier de 56 m2, le terme n°7 possède un garage de 50 m2 et une cave de 2 m2,le terme n°8 possède un garage de 25 m2 et deux caves de 5 m2 et de 10 m2.

Concernant le terme n°2 des consorts [G], le commissaire du gouvernement remarque que ces derniers ne présentent pas la photographie de la maison mais de celle qui est à côté. Il demande ainsi d’écarter les termes de comparaison n°3, n°4, n°5 et n°8, de 2018 à 2020 car trop anciens. De plus, il fait valoir que les termes n°4, n°5 et n°6 doivent être écartés car ils concernent des maisons de superficie trop importantes, tout comme les termes n°1, n°2 et n°3, qui correspondent à des maisons de superficies trop faibles. Enfin, il relève que l’ensemble des termes, sauf le terme n°2, présentent des maisons individuelles non jumelées et doivent être rejetés.

Le commissaire du gouvernement remarque aussi les termes présentés par l’EPFIF sont des biens en monopropriété. Il rappelle que la jurisprudence applique habituellement un abattement de 15 à 20% peu importe que la copropriété soit horizontale ou verticale. Il rappelle l’état du marché immobilier qui a connu un essor important à la suite de la crise lié au COVID mais a fortement ralenti au regard de la forte hausse des taux d’intérêts.

Pour conclure, le commissaire du gouvernement reprend la valeur basse des six termes de comparaison émanant de de l’étude du Pôle d’Evaluation Domaniale des Yvelines en date du 2 juillet 2024 et repris par l’EPFIF. Il y ajoute le terme n°7 de l’EPFIF.

*

Les parties et le Commissaire du gouvernement proposent les prix moyens suivants :

pour l’EPFIF et le commissaire du gouvernement : 5.900 euros/m²pour les consorts [G] : 7.280 euros/m².

*

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’avis des Domaines et la déclaration d’intention d’aliéner ne lient pas le juge de l’expropriation quant au prix à fixer.

S’agissant de la méthode, les parties retiennent la méthode de comparaison, laquelle consiste à fixer la valeur vénale à partie de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce la préemption à évaluer sur le marché immobilier local. Cette méthode sera retenue.

Les termes n°1, n°2, n°3, n°4, n°5 et n°8 des consorts [G] doivent être écartés compte tenu de leur ancienneté. De même, le terme n°1 de l’EPFIF apparait également trop ancien. De plus, le terme n°6 de Mesdames [G] correspond à un bien d’une superficie bien plus importante que le bien préempté. De même, le terme n°6 de l’EPFIF présente un terrain bien plus important que le bien préempté et sera écarté. Enfin, le terme n°2 présenté par l’EPFIF est vraisemblablement au-dessus du marché et ne peut être pris en compte pour rechercher un prix moyen.

Le terme n°7 des consorts [G] correspond à une maison de 4 pièces de 123 m². Toutefois, le commissaire du gouvernement souligne que le bien comporte également un garage de 50 m2 et une cave de 2 m2, soit une surface de 52 m2 sur laquelle peut être appliquée un coefficient de 50%, soit 26 m2. La surface du bien peut être ainsi comprise à 123+26=149 m2, et le prix de vente au m2 peut être ramené à 860.000 € / 149 m2 = 5.771,8€/m2

Par ailleurs, les termes restants comprennent ainsi les termes n°3, n°4, n°5 et n°8 de l’EPFIF qui sont des biens en monopropriété alors que le bien préempté est un bien en copropriété. Ce statut est existant bien que les consorts [G] estiment que l’absence de charge devrait exclure ce statut.

Ainsi, le prix s’établit à : (5.892,73 + 6.462 + 6.209,21 + 5.851,06 + 6.422,64 + 5.771,8) / 6 = 36.609,44 / 6 = 6.102 euros/m²

Soit 104,85 m² x 6.102 euros/m² = 639.794,7 qui sera arrondi à 640.000 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

A. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l’article L. 312-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Les consorts [G] se verront allouer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

B. Sur l’exécution provisoire

L’article 514-1 du Code de procédure civile dispose, aux termes de ses deux premiers alinéas, que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

En matière d’expropriation, l’article L.213-7 alinéa 2 du Code de l’urbanisme prévoit qu’ « En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption ».

Au regard de ce dernier article, l’EPFIF prétend qu’en l’espèce l’exécution provisoire est incompatible avec la matière de la préemption, dès lors qu’à la suite de la décision juridictionnelle définitive, c’est-à-dire contre laquelle aucune voie de recours ordinaire ne peut plus être exercée, les parties peuvent encore accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation.

L’EPFIF soutient que le paiement peut être soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais qu’il ne peut en aucun cas intervenir avant l’acte, qu’un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut aucunement acte authentique en matière de préemption, et ainsi que l’autorité qui préempte ne peut pas avoir à payer le prix d’aliénation au seul motif que le jugement ait été rendu.

Les consorts [G] ne s’expriment pas sur la demande visant à écarter l’exécution provisoire.

Par conséquent, au regard de ces éléments, l’exécution provisoire sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 640.000 euros le prix d’acquisition (libre d’occupation) par l’EPFIF du bien immobilier appartenant en indivision à Madame [D] [O] veuve [G] et à Madame [Z] [G], situé au [Adresse 11] à [Localité 24], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 22], hors frais d’acte notarié ;

DEBOUTE l’EPFIF de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EPFIF à verser à Madame [D] [O] veuve [G] et Madame [Z] [G], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l’article L. 312-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

ECARTE l’exécution provisoire.

Fait et mis à disposition à [Localité 31], le 12 Décembre 2024.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU