TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [R] [U],

Monsieur [N] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11522 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UMH

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 20 mai 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [R] [U],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [U],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11522 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UMH

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé des 08 mars 2017 et 29 mars 2017, [Localité 5] HABITAT – OPH a donné en location à Monsieur [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer de 764,78 euros par mois.

Monsieur [U] et Madame [U], son épouse, n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, [Localité 5] HABITAT – OPH leur a fait délivrer un commandement de payer le 08 août 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 4003,64 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Monsieur [U] et Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ être déclaré recevable et bienfondé en son action,

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à effet au 08 octobre 2024, pour défaut de paiement des loyers et charges par les locataires dans le délai de 2 mois suivant le commandement du 08 août 2024,

▸ à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements répétés à leur obligation de paiement des loyers et charges aux termes convenus ainsi que de l’aggravation conséquente des sommes dues,

▸ ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] et Madame [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours et l’assistance de la force publique des lieux donnés à bail,

▸ être autorisé à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques des défendeurs,

▸ condamner Monsieur [U] et Madame [U] au paiement de la somme « provisionnelle » totale de 6589,13 euros correspondant au solde des loyers et charges du logement, arrêtée au 13 novembre 2024, à parfaire lors de l’audience,

▸ condamner Monsieur [U] et Madame [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges appelés, jusqu’au départ effectif des lieux,

▸ condamner Monsieur [U] et Madame [U] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La dénonciation au préfet est intervenue le 09 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2025.

Lors des débats, [Localité 5] HABITAT – OPH par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 10687,79 euros.

En défense, Madame [U] bien que régulièrement citée, n’a pas comparu ni personne pour elle. Monsieur [U] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière et proposé de régler 500 euros par mois en sus des loyers courants.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 09 décembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la CCAPEX le 09 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 03 décembre 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du , malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [U] et Madame [U], locataires d’un logement situé [Adresse 4] suivant bail sous seing privé des 08 mars 2017 et 29 mars 2017, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 09 octobre 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Monsieur [U] et Madame [U] restaient devoir la somme de 10687,79 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 mars 2024.

Néanmoins, en l’absence de Madame [U] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 6404,40 euros.

Monsieur [U] et Madame [U] seront ainsi condamnés à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte la situation constante d’impayés de loyers depuis mai 2024, outre l’opposition du bailleur concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, ainsi que l’absence de production de justificatifs de ressources permettant de vérifier si les locataires sont en situation de régler la dette locative alors qu’ils n’ont pas payé la dernière échéance courante, pour dire n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire et ne pas octroyer de délais de paiement.

Monsieur [U] et Madame [U] étant occupants sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [U] et Madame [U] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [U] et Madame [U] in solidum à payer à [Localité 5] HABITAT – OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [U] et Madame [U] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet .

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 09 octobre 2024 du bail consenti par [Localité 5] HABITAT – OPH à Monsieur [U] et Madame [U] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] et Madame [U] devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, [Localité 5] HABITAT – OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] et Madame [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] et Madame [U] à payer à [Localité 5] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [U] et Madame [U] à payer à [Localité 5] HABITAT – OPH la somme de 6404,40 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 13 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [U] et Madame [U] in solidum à payer à [Localité 5] HABITAT – OPH une indemnité de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] et Madame [U] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 20 mai 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.