TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 25/09019 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3UG2

Jugement du 12 Mars 2026

N° de minute

Affaire :

S.A.R.L. 1VEST IMMO

C/

Syndic. de copro. de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 1]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Claire-sophie GABRIEL

—  1096

la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS

—  359

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 3 cab 03 C du 12 Mars 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 18 Décembre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 08 Janvier 2026 devant :

Adrien MALIVEL, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. 1VEST IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Claire-sophie GABRIEL, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Syndic. de copro. de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 5], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 1], domiciliée : chez SAS FONCIA [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 16 octobre 2024, la société 1VEST IMMO a acquis le lot 154, situé au 3e étage de la montée d’escalier A de l’immeuble de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3].

Ladite société a effectué des travaux afin de subdiviser le lot en un sas d’entrée avec deux appartements.

Sur la sollicitation de la société 1VEST IMMO, une assemblée générale s’est tenue aux fins de voter une demande d’autorisation de travaux d’installation d’un compteur électrique pour le lot 187 (l’un des deux appartements), laquelle a été refusée.

*

Par requête reçue au greffe en date du 9 décembre 2025, la société 1VEST IMMO a saisi le président du tribunal judiciaire de LYON aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe.

Par ordonnance du 11 décembre 2025, autorisation lui a été donnée de délivrer assignation pour l’audience du 8 janvier 2026.

Par acte d’huissier du 16 décembre 2025 la société 1VEST IMMO a donc assigné ledit syndicat afin qu’elle soit autorisée à installer le compteur électrique et indemnisée.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

À l’audience du 8 janvier 2025, la société 1VEST, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions et a demandé au tribunal de :

Au visa des articles :

– 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965,

– 1240 et suivants du Code Civil.

— DÉCLARER la société 1VEST IMMO recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

— AUTORISER la société 1VEST IMMO à réaliser à ses frais des travaux d’installation d’un compteur électrique pour le lot n°187 ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à la société 1VEST IMMO la somme la somme de 11 244,66 euros, sauf somme à parfaire, à titre de dommages-intérêts pour son préjudice financier ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à la société 1VEST IMMO la somme la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral ;

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à la société 1VEST IMMO la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Claire-Sophie GABRIEL en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le syndicat de copropriétaire représenté par son conseil, s’est référée à ses conclusions et a demandé au tribunal de :

Au visa des articles :

– 1240 et suivants du code civil,

A titre principal,

— DÉBOUTER la société 1 VEST IMMO de l’ensemble de ces demandes ;

A titre subsidiaire, si le tribunal venait à autoriser les travaux de raccordement du lot 187,

— ASSORTIR cette autorisation des conditions suivantes :

– Les travaux seront réalisés par saignée,

– La société 1VEST IMMO fera établir préalablement à tout commencement de travaux, un procès-verbal de constat des parties communes de l’immeuble affectées par les travaux à réaliser c’est-à-dire de la montée d’escalier entre le RDC et le 3eme étage, par l’étude [E] commissaire de justice à [Localité 1],

– La société 1VEST IMMO devra obtenir préalablement à tout commencement de travaux de toute autorisation administrative nécessaire,

– Elle devra communiquer préalablement à tout commencement de travaux un descriptif précis sur la nature et l’étendue des travaux, des matériaux utilisés, des conditions de réalisation, de

l’identité des entreprises retenues pour agrément préalable par le maître d’œuvre de la copropriété, ce dossier comprendra notamment les devis, les plans, les autorisations nécessaires ; et ne pourra commencer les travaux qu’après avoir obtenu cet agrément,

– Elle réalisera les travaux de remise en état qui comprendront la réfection intégrale du mur du palier du 3e étage tel que figurant sur la photographie constituant la pièce n°6;

– Un planning sera également communiqué et devra être strictement respecté.

– Les travaux seront réalisés sous le contrôle et la surveillance du syndic et du maître d’œuvre de la copropriété et ce aux frais de la société 1VEST IMMO,

– La société 1VEST IMMO fera réaliser, en fin de chantier, un procès-verbal de constat par l’étude [E], commissaire de justice à [Localité 1] à ses frais.

— CONDAMNER la société 1VEST IMMO à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une indemnité de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens comprenant le PV de constat que le syndicat a été contraint de faire réaliser.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent être nécessairement retenus au détriment de celui qui avait la charge de cette preuve.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1358 du même code, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

I. Sur la demande d’autorisation de travaux de raccordement à l’électricité

Moyens des parties

La société 1VEST IMMO se fonde sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. Elle soutient plus précisément :

– que de jurisprudence constante, le tribunal ne peut refuser des travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ;

– que de jurisprudence constante, l’article 30 n’impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l’assemblée n’a pas autorisés ;

– le lot 187 est à usage d’habitation et nécessite un raccordement à l’électricité (via compteur individuel), qui est également de droit ;

– qu’il est prévu que ce compteur individuel soit installé dans le placard électrique du troisième étage, avec une saignée d’environ trois mètres dans le mur de la cage d’escalier pour faire passer le câble d’alimentation ;

– que ces travaux n’affectent pas les droits des autres copropriétaires

– qu’il n’est pas démontré qu’elle a dégradé les parties communes à l’occasion de ses travaux de subdivision.

Le syndicat oppose que :

– la demanderesse a proposé une présentation erronée des faits dans la mesure où elle loue l’ensemble de ses lots depuis au moins septembre 2025 ;

– qu’en l’espèce la différence entre les travaux refusés et ceux soumis à l’autorisation judiciaire est importante ;

– qu'1VEST IMMO n’a jamais été claire sur la nature exacte des travaux qu’il entendait réaliser ;

– que compte tenu du caractère de l’immeuble, de son standing, des récents travaux rénovation déjà opérés dans la montée d’escalier, des exigences et précautions strictes doivent être respectées pour tous travaux ;

– qu’à l’occasion des travaux réalisés dans son lot, 1VEST IMMO a déjà dégradé les parties communes ;

– que l’état et la qualité de la montée d’escalier exigent que tous nouveaux travaux respectent les règles qui ont été imposées au syndicat lors de la rénovation de 2015 et qu’ils soient supervisés par l’architecte et le maître d’œuvre de la copropriété ;

– que conformément à l’article 14-1-1 du règlement de copropriété tous travaux intéressant les parties communes doit obtenir l’accord de l’architecte du syndicat, sous la surveillance duquel ces travaux doivent être exécutés et dont les honoraires sont à la charge de celui qui a l’initiative des travaux, et faire réaliser les travaux par des entrepreneurs agréés par le syndic ou l’architecte du syndicat s’agissant de maçonnerie, plomberie ou fumisterie » ;

– la description des travaux sollicités est insuffisante pour être appréciée correctement.

Réponse du tribunal

Selon l’article 30, premier et dernier alinéa, de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

[…]

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

* *

En l’espèce, la subdivision de lots n’étant pas subordonnée à une autorisation, l’alimentation en électricité du lot 187 apparaît nécessaire et de droit.

Les modalités des travaux de nature à respecter la destination de l’immeuble, prise dans ses caractéristiques de standing et d’esthétique, sont connues, sur le principe.

Rien ne s’oppose dès lors à ce que des travaux, subordonnés au respect de cette destination, soient réalisés.

Le règlement de copropriété participe à déterminer la destination de l’immeuble. De ce fait, son article 14-1-1 doit être respecté.

1VEST IMMO s’y était d’ailleurs engagé, en évoquant l’architecte de la copropriété et l’entreprise de peinture habituelle, dans son courrier sollicitant la tenue de l’assemblée générale.

Il y a lieu dès lors d’autoriser la réalisation de ces travaux sous certaines conditions :

– Les travaux seront réalisés par saignée,

– La société 1VEST IMMO fera établir préalablement à tout commencement de travaux, un procès-verbal de constat des parties communes de l’immeuble affectées par les travaux à réaliser c’est-à-dire de la montée d’escalier entre le RDC et le 3e étage,

– Elle devra communiquer préalablement à tout commencement de travaux un descriptif précis sur la nature et l’étendue des travaux, un planning, des matériaux utilisés, des conditions de réalisation, de l’identité des entreprises retenues pour agrément préalable par l’architecte de la copropriété, ce dossier comprendra notamment les devis, les plans, les autorisations nécessaires ; et ne pourra commencer les travaux qu’après avoir obtenu cet agrément,

– Elle réalisera les travaux de remise en état des parties communes affectées par les travaux autorisés par la présente décision ;

– Les travaux seront réalisés sous le contrôle et la surveillance du maître d’œuvre de la copropriété aux frais de la société 1VEST IMMO,

– La société 1VEST IMMO fera réaliser, en fin de chantier, un procès-verbal de constat des parties communes de l’immeuble affectées par les travaux à réaliser c’est-à-dire de la montée d’escalier entre le RDC et le 3e étage.

II. Sur la demande d’indemnisation pour refus abusif lors de l’assemblée générale initiale

Moyens des parties

La société 1VEST IMMO soutient que :

– l’assemblée générale ne disposait d’aucune motif légitime de refuser les travaux ;

– que cette absence de motif valable constitue un abus de droit ;

– que ce refus est au contraire motivé par le fait qu’elle aurait prétendument endommagé les parties communes (éraflure et porte d’ascenseur) pendant les travaux privatifs de subdivision, ce qui procède d’une intention de nuire ;

– que ce refus a causé un préjudice financier consistant, du fait l’impossibilité de mener au terme la vente de son bien en l’absence de compteur individuel, à devoir payer les intérêts du prêt bancaire qu’elle n’a pas pu solder avec le prix de vente ;

– que le montant de ces intérêts peut s’apprécier au regard du tableau d’amortissement produit ;

– qu’en outre la logique vexatoire du syndicat de copropriétaires lui cause un préjudice moral.

Le syndicat oppose que :

– 1VEST IMMO est responsable du refus qui lui a été opposé en raison de l’imprécision des termes de l’autorisation soumise au vote de l’assemblée générale (et notamment la distinction entre goulotte et saignée) ;

– que le syndicat n’a dont commis aucune faute ;

– que, s’agissant du préjudice, il convient d’observer que le délai de levée d’option était prévu pour le 30 juilet 2025 alors que ce n’est que par acte du 28 août 2025 qu’il a été procédé à la vision des lots et que le 29 septembre 2025 que l’autorisation de travaux pour raccordement a été sollicitée ;

– la demande concerne le prêt des deux appartements, alors que seul l’un des deux n’est pas raccordé ;

– qu’au demeurant l’intéressé perçoit des loyers chaque mois.

Réponse du tribunal

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Vu les articles 2 et 3 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis relatifs à la définition des parties communes et privative ;

Vu les articles 8 et 9 de cette même loi, relatifs notamment aux modalités de jouissances des parties privatives et communes ;

Vu l’article 14 de cette même loi, relatif notamment à l’administration des parties communes ;

Vu l’article 24 à 26 de cette même loi, relatif notamment aux actions subordonnées au vote de l’assemblée générale, tel que les travaux sur les parties communes.

De jurisprudence constante, les délibérations d’assemblée générale des copropriétaires visées aux articles 24 à 26 de cette même loi peuvent être entachées d’abus de majorité.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (3e Civ., 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.134, Bull. 2014, III, n° 168).

Le juge doit rechercher si la décision contestée protège effectivement l’intérêt collectif des copropriétaires et/ou si elle n’a pas été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels d’un copropriétaire (3e Civ., 5 novembre 2015, pourvoi n° 14-23.493).

C’est à celui qui allègue l’abus de majorité d’en rapporter la preuve.

*

En l’espèce, il n’est pas strictement demandé au tribunal d’annuler le refus de l’assemblée générale.

La demanderesse ne conteste pas louer son bien depuis septembre 2025.

Le préjudice ne court, par définition, qu’à compter de la date du refus de l’assemblée général, soit septembre.

Or, il est justifié qu’à ce moment-là, le bien était loué, de sorte que les intérêts payés sur cette période ne constituent pas nécessairement un préjudice.

Le préjudice moral demandé n’est quant à lui pas démontré.

Ainsi, faute de démontrer l’existence des préjudices allégués, il y a lieu de rejeter la demande d’indemnisation, sans qu’il ne soit besoin de statuer sur les autres conditions de la responsabilité.

III. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Partie perdante à l’instance, le syndicat sera condamné aux dépens.

Tenue des dépens, celui-ci sera condamné à verser à la société demanderesse la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

B. Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, il ne ressort pas du dossier que la présente décision pourrait avoir des effets excessifs ou irréversibles sur la situation des parties, de nature à justifier l’exclusion de l’exécution provisoire de droit, dès lors qu’elle respecte les demandes subsidiaires présentées par le syndicat, et que ces travaux apparaissent de droit sur le principe, à tempérer uniquement par les conditions qu’ils doivent respecter.

DISPOSITIF

Le tribunal statuant publiquement à juge unique, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

AUTORISE la société 1VEST IMMO à réaliser à ses frais des travaux d’installation d’un compteur électrique pour le lot n°187 aux conditions suivantes :

– Les travaux seront réalisés par saignée,

– La société 1VEST IMMO fera établir préalablement à tout commencement de travaux, un procès-verbal de constat des parties communes de l’immeuble affectées par les travaux à réaliser c’est-à-dire de la montée d’escalier entre le RDC et le 3e étage,

– Elle devra communiquer préalablement à tout commencement de travaux un descriptif précis sur la nature et l’étendue des travaux, un planning, des matériaux utilisés, des conditions de réalisation, de l’identité des entreprises retenues pour agrément préalable par l’architecte de la copropriété, ce dossier comprendra notamment les devis, les plans, les autorisations nécessaires ; et ne pourra commencer les travaux qu’après avoir obtenu cet agrément,

– Elle réalisera les travaux de remise en état des parties communes affectées par les travaux autorisés par la présente décision ;

– Les travaux seront réalisés sous le contrôle et la surveillance du maître d’œuvre de la copropriété aux frais de la société 1VEST IMMO,

– La société 1VEST IMMO fera réaliser, en fin de chantier, un procès-verbal de constat des parties communes de l’immeuble affectées par les travaux à réaliser c’est-à-dire de la montée d’escalier entre le RDC et le 3e étage.

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] [Adresse 7] aux dépens ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] à payer à la société 1VEST IMMO la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.