TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [H] [Z]

Mme [N] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Baudouin HOCHART

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03073 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OFO

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le 25 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. RATP HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0279

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par M. [F] [Z], fils, muni d’un pouvoir spécial

Madame [N] [U], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03073 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OFO

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2017, l’entreprise sociale pour l’habitat « LOGIS TRANSPORTS » désormais l’entreprise sociale pour l’habitat « RATP HABITAT » ci-après dénommée RATP HABITAT a donné en location à Madame [U] et Monsieur [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer de 828 euros par mois.

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2017, RATP HABITAT a donné en location à Madame [U] et Monsieur [Z] un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] pour un loyer de 80 euros par mois.

Madame [U] et Monsieur [Z] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, RATP HABITAT leur a fait délivrer un commandement de payer le 12 décembre 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 3544,48 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, RATP HABITAT a fait assigner Madame [U] et Monsieur [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux

▸ ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [U] et Monsieur [Z] et de toutes personnes dans les lieux de leur fait, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police s’il y a lieu et d’un serrurier,

▸ ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles au choix du tribunal, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues, aux frais, risques et périls des locataires et de qui ils appartiendront,

▸ fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de la fin du bail et jusqu’à la libération des lieux, remise des clefs et état des lieux, au montant du loyer mensuel en cours, outre les charges et condamner solidairement les locataires à payer ladite indemnité d’occupation,

▸ condamner solidairement Madame [U] et Monsieur [Z] à lui payer 4580,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par le preneur à la date du 1er mars 2025 ainsi que 157,33 euros correspondant au coût du commandement de payer délivré le 12 décembre 2024, et 24,90 euros au titre de la saisine CCAPEX, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal,

▸ condamner solidairement Madame [U] et Monsieur [Z] à lui payer une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens.

La dénonciation au préfet est intervenue le 21 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

A cette date, RATP HABITAT a sollicité par l’intermédiaire de son avocat le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la créance à la somme de 8000 euros.

En défense, la défenderesse a comparu en personne et le défendeur était valablement représenté par son fils. Ils ont exposé leur situation personnelle et financière et sollicité leur maintien dans les lieux ainsi que des délais de paiement, proposant de régler 200 euros par mois en sus des échéances courantes et précisant avoir effectué un paiement de 700 euros au profit du bailleur la veille de l’audience.

La production d’un décompte actualisé faisant état du versement de ce paiement de 700 euros est autorisée en cours de délibéré.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience sous réserve de la reprise du loyer courant.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025. Un décompte actualisé est versé par le bailleur le 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 21 mars 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 20 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, RATP HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 mars 2025.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire des baux :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail du logement signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 12 décembre 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte par ailleurs des pièces produites et des débats que Madame [U] et Monsieur [Z], locataires d’un logement situé [Adresse 4] suivant bail sous seing privé du 27 décembre 2017, et d’une contrat de bail portant sur un emplacement de parking, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 3544,48 euros, échéance de novembre 2024 incluse et qu’ils n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée dans chaque bail sont acquis et de constater que chaque bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 13 février 2025, le commandement de payer prévoyant le même délai pour le bail d’habitation et le bail portant sur l’emplacement de parking.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [U] et Monsieur [Z] restaient devoir la somme de 8000 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mai 2025 incluse. Le versement d’une somme de 700 euros la veille de l’audience par les locataires est confirmée par le décompte produit par le bailleur en cours de délibéré.

Il convient par ailleurs d’expurger le décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Au total, Madame [U] et Monsieur [Z], qui ne contestent pas le montant de la dette locative, seront solidairement condamnés à verser la somme de 6932,39 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge PEUT accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, les défendeurs indiquent avoir versé 700 euros la veille de l’audience, mais ce montant ajouté à la somme de 524,31 euros versée le 13 juin 2025 ne correspond pas à la reprise du loyer courant intégral, tandis que le montant de la dette a doublé depuis la délivrance du commandement de payer, ce qui est de nature à établir que les locataires ne sont pas en situation financière de régler à la fois leurs échéances courantes et des mensualités de remboursement.

Au total, l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience ne permet pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par les débiteurs pour acquitter la dette dans le délai légal précité. Leur absence de capacité de remboursement justifie également l’absence d’octroi de délais de paiement concernant l’emplacement de stationnement.

Madame [U] et Monsieur [Z] étant donc occupants sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans chaque bail résilié et de condamner solidairement Madame [U] et Monsieur [Z] à son paiement à compter de la résiliation de chaque bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner in solidum Madame [U] et Monsieur [Z] à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [U] et Monsieur [Z] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 13 février 2025, du bail consenti par RATP HABITAT à Madame [U] et Monsieur [Z] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] et du bail consenti par RATP HABITAT à Madame [U] et Monsieur [Z] et portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] ;

Ordonne en conséquence à Madame [U] et Monsieur [Z], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, RATP HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [U] et Monsieur [Z] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Madame [U] et Monsieur [Z] à payer à RATP HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement et du parking actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si chaque bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation de chaque bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne solidairement Madame [U] et Monsieur [Z] à payer à RATP HABITAT la somme de 6932,39 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 19 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne in solidum Madame [U] et Monsieur [Z] à payer à RATP HABITAT une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [U] et Monsieur [Z] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 25 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.