TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e DI COSTANZO Dominique

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 avril 2024

à Mme [K] [C]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07716 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JTQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [K], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 14 octobre 1998 ayant pris effet le 15 octobre 1998, le PACT des Bouches-du-Rhône 13 (nouvellement dénommé SOLIHA PROVENCE) a consenti à Madame [K] [C] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] ;

.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [K] [C], le 04 septembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2870,09 € en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 06 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 07 décembre 2023 dénoncé le 08 décembre 2023 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) a fait assigner en référé Madame [K] [C], devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1487,01 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;le constat de la résiliation du bail du 14 octobre 1998 pour violation des obligations contractuelles ;l’expulsion de la requise et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la requise ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, soit 668,71 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens et à supporter les frais de recouvrement en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er février 2024.

A l’audience, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 291 euros au 10 février 2024 ;

Madame [K] [C] a comparu en personne ; elle a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 500 euros de ressources ;

La requérante a indiqué qu’elle était favorable à des demandes ;

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 07 décembre 2023 a été dénoncée le 08 décembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience du 1er février 2024 ;

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 06 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 07 décembre 2023.

Par conséquent l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 14 octobre 1998 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 04 septembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2870,09 € en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 04 novembre 2023 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [K] [C] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [K] [C] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et charges, soit 668,71 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante;

L’équité commande que l’indemnité mensuelle d’occupation soit indexée annuellement selon ce même indice servant à la révision annuelle du loyer ;

L’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience avec un décompte actualisé à la somme de 291 euros au 10 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse ;

Au vu du relevé de compte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la créance sollicitée les somme de 146,17 euros et de 124,12 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 20,71 euros au 10 février 2024, Madame [K] [C] sera condamnée à payer à l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13), à titre provisionnel la somme de 20,71 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la oi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [K] [C] a sollicité l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire ; le bailleur a indiqué qu’il était favorable à ces demandes compte tenu du montant de la dette ;

Il ressort en outre du décompte versé aux débats que la condition nécessaire imposée par la loi nouvelle susvisée d’avoir repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience est respectée, ce qui permet au juge des référés d’octroyer des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et du montant résiduel de la dette, Madame [C] [K] ayant repris le paiement intégral des loyers et charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] , dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

· Madame [K] [C], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la L’ASSOCIATION SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 668,71 euros au total, l’équité commandant que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [K] [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, l’association requérante obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [C] qui succombe supporter la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation;

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 devenu A 444-32 du code de commerce, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie;

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 04 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13), à titre provisionnel la somme de 20,71 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 10 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

AUTORISONS Madame [K] [C] à apurer sa dette sur une durée de 2 mois par 2 mensualités successives de 10,35 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en sus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] , dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

· Madame [K] [C] sera condamnée à verser à l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 668,71 euros au total, l’équité commandant que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE