TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Yann VERNON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric FORESTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09555 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CKA

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 12 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. JPSC,

[Adresse 3]

représentée par M^e Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [I],

[Adresse 1]

représenté par M^e Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2025 par Anne-Sophie STORELV, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09555 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CKA

Par exploit de Commissaire de Justice du 1er octobre 2024, la SCI JPSC, propriétaire de locaux situés [Adresse 2] à PARIS 14ème, a fait assigner M. [L] [I], locataire suivant bail d’habitation à effet au 30 avril 2021,produit aux débats aux fins d’obtenir :

— le paiement d’une somme de 26 100€ au titre de loyers et charges dus au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024, date du commandement de payer;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 30 avril 2021, visée aux termes du commandement signifié le 2 mai 2024 à M. [I], et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est;

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [I];

— la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer en principal, augmenté de 50%, soit la somme de 2212€, par mois, charges en sus, et la condamnation du défendeur à son paiement, à compter du 14 juin 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire;

— la condamnation défendeur au paiement de 1500€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 2 mai 2024, soit 211,92€.

A l’audience du 5 septembre 2025, la partie demanderesse, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes et actualise le montant de la dette à hauteur de 18 600€ au mois de juillet 2024 inclus, après déduction de la remise accordée. Elle déclare également s’opposer à l’octroi de tout délai étant elle-même en situation de redressement judiciaire.

Elle explique également qu’à partir du mois de mars 2022 il a été accordé une remise mensuelle de loyer de 300€, appliquée jusqu’en septembre 2023, et que les impayés ont commencé en juillet 2023 nonobstant la production de quittances de loyers jusqu’au mois de septembre 2023.

M. [I] représenté, sollicite le débouté de toutes les demandes de la SCI JPSC au titre de l’arriéré locatif depuis octobre 2023 en raison de l’indécence du logement, en se prévalent d’une exception d’inexécution.

Il sollicite en outre:

— la condamnation de la SCI JPSC à lui payer la somme de 37 800€ en remboursement des loyers indûment perçus de mai 2021 à septembre 2023, compte tenu de l’indécence su logement,

— la condamnation de la SCI JPSC à lui payer la somme de 10 000€ en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral subi depuis son entrée dans les lieux le 30 avril 2021.

A titre subsidiaire il sollicite la déduction de loyers ayant fait l’objet de quittances ( 3000€ pour août et septembre 2023) ou/et revendiqués à titre de reliquats de loyers, soit la somme de 2400€, (8x 300€), pour les loyers de mai à décembre 2021 ayant fait l’objet de quittances de loyer de 1800€, la somme de 3600€ pour les loyers de janvier à février 2022 ayant fait l’objet de quittances de loyer de 1800€ et de 1200€ pour la période de mars à décembre 2022,

et enfin la somme de 2100€ au titre des reliquats de loyers 2022 ayant fait l’objet de quittances de loyer de 1200€ pour la période de janvier à juillet 2023 ), outre le débouté de la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, à titre de clause pénale et la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle au dernier loyer, charges comprises.

M. [I] sollicite également un délai d’un an pour quitter les lieux où s’exerce le droit de visite de sa fille,et en attente de son relogement au titre du droit au logement opposable, et de voir condamner en toute hypothèse la Société JPSC à lui verser la somme de 1500€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’une somme de 13€ au même titre, et enfin sa condamnation aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Au titre de l’insalubrité du logement il fait état de ce que l’état des lieux d’entrée mentionne déjà la présence d’humidité dans le logement et que c’est pour ce motif que le bailleur lui a consenti une remise exceptionnelle sur les loyers de 300€ à compter du mois de mars 2022.

Il évoque également que le rapport d’architecte missionné par la Fondation Abbé Pierre à sa demande et en date du 1er février 2025, met expressément en cause les problèmes structurels existant depuis le début du bail et ne relevant pas de l’obligation d’entretien du locataire.

L’affaire a ensuite été mise en délibéré au 30 octobre 2025.

Par conclusions en réouverture des débats adressées au tribunal le 7 octobre 2025, le Conseil de M. [I] a sollicité la réouverture des débats pour que soit examiné un élément nouveau nécessitant un débat contradictoire, à savoir un courrier du Service Technique de l’Habitat de la VILLE DE PARIS adressé à la SCI JPSC le 19 septembre 2025 et faisant état de divers désordres ( revêtements de parois déteriorés, humidité de condensation et présence de coulures) et ce en infraction aux règles d’hygiène prévues par le Règlement Sanitaire Départemental et de salubrité prévues par le Code de la Santé Publique.

Il convient néanmoins de constater que l’enquête de salubrité mentionnée dans les courriers du Service Technique de l’Habitat de la VILLE DE [Localité 4] fait suite à un signalement de M. [I] et a été effectuée le 18 février 2025, soit plusieurs mois précédant l’audience de plaidoiries. Il incombait dès lors au Conseil de M. [I] de solliciter lors de l’audience de plaidoiries du 5 septembre 2025, un renvoi du dossier à une audience ultérieure, au lieu de solliciter la mise en délibéré du dossier.

Il n’y a pas lieu en conséquence d’ordonner une réouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de 6 semaines avant la présente audience et que la demande parait recevable en conséquence.

Que la CCAPEX a également été saisie conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Attendu qu’il résulte du bail et du décompte produits que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés se monte à 15 000€ au mois de juillet 2024 inclus, soit 1500€ sur 10 mois d’octobre 2023 à juillet 2024, des quittances de loyer ayant été délivrées pour les mois de juillet, août et septembre 2023(soit 3600€) par le bailleur et moins la somme de 300€ par mois réglée selon les quittances de loyer produites par M. [I] de mars 2022 a février 2023, soit 12x 300€ ( 3600€) ;

Qu’il échet de le constater et de condamner M. [I] au paiement de la somme de 11 400€, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024, date du commandement de payer, la partie demanderesse n’ayant pas contesté lesdites quittances de loyer versées aux débats par le défendeur ;

Attendu par ailleurs que le montant, la nature de la dette et la situation respective des parties s’opposent à l’octroi de délais de paiement ; que notamment la société bailleresse a été placée en redressement judiciaire suivant jugement d’ouverture en date du 25 février 2024, et aucune somme n’étant versée depuis au moins octobre 2023; que de plus, la fiche de diagnostic social de M. [I] fait état de ce que celui-ci n’est plus en mesure de régler ses loyers suite à son licenciement, en raison de charges locatives plus élevées que ses ressources et qu’une demande de logement social a été déposée ; que M. [I] lui même ne produit pas de justificatifs sur sa situation financière actuelle (revenus/charges) ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

Attendu qu’un commandement de payer la somme de 21 600€ (en réalité une somme de 15 600€ après déduction de la remise de 300€ par mois sur le loyer initial ) a été délivré le 2 mai 2024; que cet acte qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 que la clause résolutoire insérée dans le bail est resté sans effets; qu’aucun paiement intégral n’est intervenu et qu’aucune demande de délais n’a été formulée dans le délai de 6 semaines imparti, qu’en conséquence la clause résolutoire doit être regardée comme ayant été acquise le 14 juin 2024 et l’expulsion ordonnée;

Sur la fixation d’une indemnité compensatoire:

Attendu que l’occupation sans titre des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyers majoré des charges récupérables, mais sans la majoration sollicitée qui revêt un caractère excessif; qu’il convient de condamner M. [I] à son paiement à compter du 14 juin 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération effective des lieux;

Sur les demandes reconventionnelles:

Attendu que M. [I] prétend que le logement donné en location aurait été indécent dès la prise à bail et il sollicite en conséquence le remboursement de la somme de 37 800€ au titre des loyers indûment perçus de mai 2021 à septembre 2023, ainsi qu’une somme de 10 000€ en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral;

Qu’il prétend que c’est en considération des désordres affectant les lieux (humidité) que la remise exceptionnelle de 300€ mensuelle lui aurait été accordée;

Qu’il verse notamment aux débats à ce titre un rapport de visite non contradictoire réalisé par un architecte DPLG le 1er février 2025, lequel conclut que “le logement non pourvu d’une isolation suffisante, d’une installation électrique non conforme est considéré comme non décent”;

Que si ce rapport décrit un état plus dégradé du logement, notamment en raison d’infiltrations avec moisissures, traces de condensation dans la verrière et également un problème de fuite, M. [I] n’en a pas informé son bailleur préalablement à la présente procédure ;

Que de même, il est également noté que l’appartement dispose de nouvelles fenêtres ouvrantes en pvc double vitrage, mais non équipées d’un dispositif de ventilation intégrée, ce qui génère de la condensation et des moisissures, ce dont le bailleur non professionnel n’a pas non plus été préalablement informé;

Qu’il ressort en revanche de l’état des lieux d’entrée que l’appartement a été délivré en très bon état et à tout le moins en bon état, sauf des traces d’humidité mentionnées à des endroits très localisées (tâches d’humidité, cloques ou peinture tâchée d’humidité) et avec une mention d’état moyen des murs concernés;

Que par ailleurs M. [I] ne démontre pas à l’appui de sa demande de remboursement de la totalité des loyers versés depuis son entrée dans les lieux, que le logement est inhabitable, et ne justifie pas non plus avoir saisi le bailleur des désordres évoqués, pendant toute la durée du bail, notamment en lui adressant une mise en demeure par lettre recommandée ou en lui notifiant au minimum le rapport de l’architecte, ce qui n’a pas permis au bailleur d’y remédier avant la saisine de la juridiction sur ce point, le constat de certains points localisés d’humidité ayant par ailleurs été notés et acceptés sans réserves lors de l’état des lieux d’entrée par le locataire;

Qu’il ne justifie pas non plus avoir sollicité auprès du bailleur, préalablement à la présente instance une diminution du loyer à ce titre, ou avoir demandé à être autorisé à consigner les loyers dans l’attente de travaux;

Que de surcroît, le rapport de visite précité a été demandé après avoir été assigné pour non paiement des loyers, le 1er octobre 2024, et résiliation du bail et n’a pas été dressé contradictoirement;

Qu’il ressort de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 que les installations électriques doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements;

Qu’en tout état de cause, le rapport de visite fait état essentiellement de ce que le logement serait dépourvu de VMC et également de l’absence de compteur électrique individuel;

Qu’il n’est pas établi dès lors que le logement loué est indécent, et encore moins depuis le début de la prise à bail, ni qu’il serait devenu inhabitable, en raison de l’absence de VMC et de l’humidité en conséquence et d’un compteur électrique situé à l’extérieur du logement ;

Que M. [I] sera dans ces conditions débouté de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, tant au titre des remboursements, ou non paiement des loyers, qu’au titre d’un préjudice de jouissance ou moral;

Sur la demande d’exécution provisoire:

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile;

Sur la demande fondée sur l’article 700 du c.p.c.:

Attendu qu’il y a lieu de condamner M. [I] à payer à la partie demanderesse une somme de 1000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Sur les dépens:

Attendu que M. [I] succombe à la procédure; qu’il sera condamné aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 mai 2024.

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE M. [L] [I] à payer à la SCI JPSC la somme de 11 400€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024.

FIXE l’indemnité d’occupation due à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées.

CONDAMNE M. [I] à payer à la SCI JPSC l’indemnité mensuelle d’occupation précitée, à compter du 14 juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 juin 2024 et dit que M. [I] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification du présent jugement.

DIT qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux.

CONDAMNE M. [I] à payer à la SCI JPSCla somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE M. [I] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 mai 2024.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Juge