TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 10 Septembre 2025

N° RG 25/00019 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DE55

DEMANDEURS

Madame [V] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Aurélie VIAL de la SELARL VIAL AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Monsieur [E] [S] [Y] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Aurélie VIAL de la SELARL VIAL AVOCATS, avocat au barreau de DAX

DEFENDEURS

S.A.S. DEFOLY SYNDYC, sous l’enseigne CITYA DEFOLY IMMOBILIER, venant aux droits de la société CITYA IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 832 922 322

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Olivia MONGAY de la SCP MC AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE-RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, immatriculée au RCS du [Localité 11] sous le numéro 775 652 126

[Adresse 1]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Olivia MONGAY de la SCP MC AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE-RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A. MMA IARD, immatriculée au RCS du [Localité 11] sous le numéro 440 048 882

[Adresse 1]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Olivia MONGAY de la SCP MC AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE-RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 Juillet 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le DIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Le lot numéro 10 du lotissement [Adresse 9] situé à [Adresse 8] » est composé de plusieurs îlots formant chacun une copropriété indépendante identifiée par les lettres A à L.

Les constructions de ces îlots ont été réceptionnées sans réserve selon procès-verbal du 5 mars 2012. Pour les besoins de la construction, le maître de l’ouvrage avait souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la SMABTP.

Entre le 11 décembre 2021 et le 30 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ILOT J a été représenté par le syndic professionnel la SAS DEFOLY SYNDIC, exerçant sous l’enseigne CITYA DEFOLY IMMOBILIER.

Madame [V] [H] et Monsieur [E] [K], propriétaires d’un local à usage d’habitation en duplex « J2 » dans la copropriété formée par l’îlot J dénommé ESCALE OCEANE ILOT J, ont déclaré le 24 mai 2013 auprès de l’assureur dommages-ouvrage des désordres impliquant une infiltration d’eau dans leur bien par la toiture du bloc J dû à un défaut du complexe d’étanchéité (couverture en zinc).

La garantie obligatoire a été retenue pour ces désordres et la SMABTP a fait des propositions d’indemnisation le 3 juillet 2014 qui ont été acceptées le 24 juillet 2014 par le syndicat des copropriétaires.

Le 19 décembre 2020 Madame [N] [X] du cabinet conseil en techniques bâtiment ATELIER STUDIO A a réalisé un diagnostic des toits-terrasse et casquettes béton des îlots de l’ensemble immobilier ESCALE OCEANE. Elle a rendu un rapport relevant plusieurs désordres consistant en des infiltrations d’eau dans les parties communes par les extérieurs sur tous les îlots et a alerté notamment sur « les désordres qui se profilent sur les ouvrages ».

Au terme de l’assemblée générale des copropriétaires de l’îlot J en date du 11 décembre 2021, CITYA DEFOLY IMMOBILIER a été nommée syndic de copropriété et il lui a été confié (vote n°8) « le soin d’assigner en référé devant le tribunal de grande instance de BAYONNE, aux fins notamment de désignation d’un expert judiciaire pour voir déterminer les responsabilités encourues, et les modes réparatoires, et dans le cadre de tout recours, et de toute action consécutive à l’apparition de nouveaux dommages ou de leur aggravation [les constructeurs] et leurs assureurs en responsabilité. ». Tout pouvoir lui a été donné pour réaliser les appels de fonds nécessaires.

A la suite d’un nouveau dégât des eaux survenu dans le bien des requérants, consistant en un écoulement d’eau depuis le plafond au dessus des placards de la cuisine, un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 16 janvier 2023.

La société ALPIFROST est intervenue les 18 janvier et 20 février 2023 sur le toit-terrasse pour l’application d’une nouvelle étanchéité autour de l’évacuation pluviale de l’îlot J.

Le 22 décembre 2023, le cabinet ATELIER STUDIO A est intervenu dans le bien, à la demande des requérants, afin de constater les désordres et de proposer des mesures conservatoires.

Le 31 décembre 2023, les requérants ont mis en demeure le syndic de justifier de la déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage ainsi que de l’assignation en référé auprès du tribunal suite à l’assemblée générale du 11 décembre 2021, et de mandater une entreprise pour exécuter les travaux conservatoires préconisés par le cabinet ATELIER STUDIO A.

Les requérants ont déposé une déclaration de sinistre auprès de la SMABTP la 17 janvier 2024 indiquant qu’il s’agissait d’une aggravation du désordre pris en charge le 24 mai 2013. Cette dernière a répondu le 19 janvier 2024 en indiquant qu’elle ne prendrait pas en charge le désordre, la déclaration intervenant après l’expiration du délai prévu par la loi.

Le 9 septembre 2024, ils ont mis en demeure CITYA DEFOLY IMMOBILIER de les indemniser de l’ensemble de leurs préjudices.

Par procès-verbal de commissaire de justice des 28 novembre 2023, 17 octobre 2024 et 13 janvier 2025, il a été constaté la persistance des désordres dans le bien des requérants.

Par décision d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 23 novembre 2024 ces derniers ont voté le principe de travaux préalables à but conservatoire de la terrasse et la rénovation totale de la toiture en allouant pour ce faire un budget prévisionnel de 48 342,01 euros TTC sur la base de devis SOPREMA, [B] et du cabinet ATELIER STUDIO A pour la maîtrise d’œuvre. Deux appels de fonds ont été réalisés les 15 décembre 2024 et 15 janvier 2025. Les travaux ont débuté en janvier 2025 et ont été réceptionnés avec réserves le 6 mars 2025 ; les réserves ont été levées le 19 mai 2025.

Par actes de commissaire de justice du 19 décembre 2024, Madame [V] [H] et Monsieur [E] [K] ont assigné à jour fixe devant le tribunal judiciaire de DAX, après y avoir été autorisés par ordonnance du vice-président en date du 6 décembre 2024, la SAS DEFOLY SYNDIC, la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et la SA MMA IARD, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240, 1991 du code civil et l’article 514 du code de procédure civile, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement des travaux de reprise de la toiture et à la réparation de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2025, Madame [V] [H] et Monsieur [E] [K] demandent au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, et le décret de 1967,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1991 du Code civil,

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance présidentielle autorisant à assigner à jour fixe,

Vu les pièces et éléments versés aux débats,

– Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

– Déclarer qu’ils n’engagent nullement leur responsabilité,

– Condamner in solidum la société DEFOLY SYNDIC, sous l’enseigne CITYA DEFOLY IMMOBILIER, venant aux droits de la société CITYA DEFOLY, les MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à leur verser, ensemble, les sommes suivantes :

—  25 632,05 € au titre des travaux de la toiture terrasse à parfaire jusqu’au dernier appel de fonds correspondant aux travaux de réfection, et en toute hypothèse à indexer sur l’indice BT01 du coût de la construction, outre les 690 € de frais de gestion de CYTIA,

—  18 063 € correspondant aux travaux intérieurs, frais de déménagement et réaménagement, garde meubles, ménage à actualiser jusqu’à l’achèvement des travaux et en toute hypothèse en application de l’indice BT01 du coût de la construction,

—  3 400 € au titre de la privation totale de jouissance pendant deux mois à parfaire jusqu’à l’achèvement des travaux,

—  45 900 € au titre du préjudice de jouissance depuis avril 2020 à parfaire jusqu’à l’achèvement des travaux et la réintégration dans les lieux, déduction à faire des deux mois de privation complète de jouissance pendant les travaux,

—  8 000 € à chacun au titre de leur préjudice moral respectif,

—  738 € au titre des frais de constats de commissaires de justice à compléter avec le constat du 17 octobre 2024,

– Condamner in solidum la société DEFOLY SYNDIC, sous l’enseigne CITYA DEFOLY IMMOBILIER, venant aux droits de la société CITYA DEFOLY, les MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à leur verser, ensemble, la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Rejeter ensemble les demandes, fins et conclusions soutenues par la société DEFOLY SYNDIC et son assureur, et en particulier celles de voir limiter la part de responsabilité du syndic,

– Condamner in solidum la société DEFOLY SYNDIC, sous l’enseigne CITYA DEFOLY IMMOBILIER, venant aux droits de la société CITYA DEFOLY, les MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à supporter les entiers dépens de l’instance, et les frais d’exécution forcée au besoin, distraits au profit de Maître Aurélie VIAL, Avocat sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

– Rejeter toutes prétentions tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, ils font valoir qu’ils exercent leur action sur le fondement de la responsabilité délictuelle du syndic (article 1240 du code civil).

Ils expliquent que la responsabilité du syndic est totale dans leur dommage et ne peut pas s’analyser en une simple perte de chance.

Ils font valoir que, en application des articles 1991 et suivants du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, la non-exécution d’une décision d’assemblée générale et l’absence de mesures de sauvegarde du bien ou déclaration de sinistre suite au rapport du cabinet ALTELIER STUDIO A en 2020 et aux dégâts des eaux de 2023 constitue une faute de la part du syndic. Ils exposent que par ces manquements, qui constituent des fautes dans l’exercice de son mandat, ils ont perdu leur droit de recours du fait du dépassement de la prescription décennale contre l’assureur dommages-ouvrage et contre les constructeurs, et qu’ils ont perdu la possibilité d’être indemnisés pour la reprise de l’étanchéité de la toiture, ce qui leur cause un préjudice.

Ils précisent que la responsabilité totale du fait du syndic ne fait pas de doute car il s’agit d’infiltrations d’eau dans le bien et que la nature décennale de ces désordres n’est pas discutable. Ils rappellent notamment que la garantie décennale a été appliquée pour les mêmes désordres sur les îlots B et E de la résidence. Ils ajoutent que du fait de l’inaction du syndic, l’état du bien s’est aggravé et qu’ils doivent donc supporter un coût de travaux plus important, que leur bien est insalubre et présente un danger pour leur santé et celle de leur fils. Ils indiquent ressentir un sentiment d’injustice et de frustration d’avoir dû supporter les conséquences morales et financières de l’inaction du syndic.

Ils fournissent à l’appui de leur préjudice financier le procès-verbal d’assemblée générale du 23 novembre 2024 qui a voté un budget alloué à la reprise de l’étanchéité du toit-terrasse sur la base de devis des entreprises SOPREMA, [B] et STUDIO ATELIER A. Ils précisent que l’appel de fonds a été réalisé et qu’ils se sont acquittés de ces sommes.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er juillet 2025, la SAS DEFOLY SYNDIC, la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et la MMA IARD SA demandent au tribunal de :

Vu les articles 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article L242-1 du Code des assurances,

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile,

A titre principal,

– Prononcer l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes formées par Monsieur [K] et Madame [H] ;

– Condamner in solidum Monsieur [K] et Madame [H] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

– Prononcer l’irrecevabilité des demandes formées par Monsieur [K] et Madame [H] tenant aux parties communes de la copropriété ;

– Débouter Monsieur [K] et Madame [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société DEFOLY SYNDIC ;

– Condamner in solidum Monsieur [K] et Madame [H] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens ;

A titre très subsidiaire,

– Prononcer l’irrecevabilité des demandes formées par Monsieur [K] et Madame [H] tenant aux parties communes de la copropriété ; les en débouter en tant que de besoin ;

– Débouter les requérants de leurs demandes au titre d’un préjudice de jouissance éventuel ;

– Débouter les requérants au titre de leur préjudice moral ;

– Débouter les requérants de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ou à défaut la ramener largement à de plus justes proportions ;

– Ramener le préjudice de jouissance d’octobre 2023 au 30 juin 2024 largement à de plus justes proportions ;

– Juger que la concluante ne peut être responsable qu’au titre d’une perte de chance dont le pourcentage ne saurait être supérieur à 5% ;

– Juger que les requérants garderont à leur charge la part revenant au syndicat des copropriétaires, à la société ALPIFROST et à l’assureur dommage ouvrage, soit 70% ;

– Exonérer la concluante du fait de la faute des requérants à hauteur de 50% des sommes effectivement allouée ;

– Rejeter le jeu de l’exécution provisoire.

A l’appui de leur demande tendant à la fin de non-recevoir, ils indiquent que la demande de Monsieur [K] et Madame [H], s’agissant de la réfection de la toiture qui est une partie commune, s’apparente à une action relative à la sauvegarde de l’immeuble. Ils rappellent qu’en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 cette action est réservée au seul syndicat des copropriétaires et que les demandeurs ne démontrent pas de préjudice propre distinct de la copropriété.

A titre subsidiaire, ils indiquent qu’aucune faute ne peut leur être imputée.

En ce qui concerne l’absence de déclaration de sinistre, ils exposent qu’en 2020 il n’existait aucun désordre à l’intérieur des biens mais uniquement des non-conformités relevées par le diagnostic du cabinet ATELIER STUDIO A. Ils précisent que ce n’est pas suffisant pour actionner la garantie obligatoire décennale. Ils soutiennent que le seul désordre présent concernait l’extérieur du bien et qu’il n’est pas prouvé que ce désordre aurait conduit à une atteinte à la structure avant la fin du délai de 10 ans (le diagnostic ayant été réalisé 9 ans après le début du délai). Ils rappellent que les autres désordres intervenus en 2023 l’ont été après la fin du délai décennal.

En ce qui concerne l’absence de travaux urgents ou mesures conservatoires ils indiquent que la société ALPIFROST est intervenue après le dégât des eaux survenu en janvier 2023 pour des travaux sur l’étanchéité du bien, et que le syndic ne possédait pas suffisamment de fonds pour la reprise totale de l’étanchéité de la toiture.

En ce qui concerne la non exécution de la résolution 8 de l’assemblée générale du 11 décembre 2021 précitée, ils font valoir que les copropriétaires ont par la suite renoncé à exercer une action en justice compte tenu des faibles chances que cela aboutisse. Ils indiquent que cela est confirmé par le fait que les demandeurs n’ont jamais fait état, avant 2023, de l’absence d’appel de fonds nécessaires pour engager une action.

Ils soutiennent également que le préjudice des demandeurs n’est pas certain. Ils estiment que la nature décennale des désordres n’est pas rapportée, le juge devant apprécier au cas par cas la nature desdits désordres et qu’il n’est pas donc pas certain que la garantie obligatoire aurait été actionnée. Ils indiquent qu’aucun élément technique ne corrobore l’expertise amiable non contradictoire réalisée par le cabinet ATELIER STUDIO A sur l’origine des infiltrations et le coût des travaux réparatoires. Ils indiquent qu’une expertise judiciaire aurait été de nature à indiquer si le montant des devis produits lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 novembre 2024 n’est pas excessif. Ils rappellent qu’en tout état de cause, seul un budget travaux a été prévu avec notamment un montant de 7% pour le poste « aléa » ce qui démontre l’absence du caractère certain du préjudice. Ils ajoutent que les parties ont touché en 2014 une indemnisation pour le dégât des eaux et qu’en l’absence de preuve de la réalisation des travaux, ils ne peuvent se prévaloir d’une seconde indemnisation.

Ils rappellent que les demandeurs disposent toujours d’un recours à l’encontre des travaux de reprise réalisés en 2013 selon l’article L 114-1 du code des assurances et de la responsabilité civile de droit commun du constructeur et que par conséquent ils n’ont pas perdu leur droit de recours. Ils indiquent également qu’en l’absence de production au débat des conditions générales de l’assurance habitation indiquant l’étendue de la garantie, il ne peut être démontré par un simple mail qu’ils ne disposent pas de recours contre l’assureur habitation.

A titre très subsidiaire, ils rappellent que, sur le préjudice de jouissance, les désordres sont apparus uniquement en 2023 et que la mention d’un bien inhabitable ne figure que dans le procès-verbal de constat d’huissier du 17 octobre 2024. Ils font également valoir que les demandeurs ne contestent pas qu’en 2021 la procédure avait très peu de chance d’aboutir et ils rappellent les responsabilités des autres intervenants (SMABPT, SMAC, les copropriétaires eux mêmes) dans l’apparition des désordres.

MOTIFS

I Sur la recevabilité des demandes de Madame [V] [H] et Monsieur [E] [K]

L’article 122 du code de procédure civile énonce que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai prefix, la chose jugée ».

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « l’action est ouverte à tous ceux qui en ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 1240 du code civil prévoit que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le syndic mandaté par le syndicat des copropriétaires est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu’il a commise dans l’accomplissement de sa mission. Un copropriétaire a qualité pour agir directement afin d’obtenir du syndic la réparation de son préjudice personnel. Le préjudice personnel peut résulter d’une atteinte aux parties privatives mais également aux parties communes de l’immeuble (Cass. 3ème civ., 9 juillet 1985 – 6 mars 1991 : pourvoi 89-18.758, bull. 79).

En l’espèce les demandeurs allèguent des manquements du syndic qui leur auraient causé un préjudice financier, un préjudice de jouissance et un préjudice moral.

Ils ont donc qualité à agir sur le fondement de l’article 1240 du code civil à l’encontre du syndic, et il convient de déclarer l’ensemble de leurs demandes recevables.

II Sur la responsabilité du syndic

L’article 18, I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Il prévoit également que le syndic est chargé « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ».

Le IV du même article prévoit que le syndic est seul responsable de sa gestion et ne peut pas se faire substituer.

L’article 1992 du code civil prévoit que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des faits qu’il commet dans sa gestion ».

Le syndic dans le cadre de sa mission et de ses obligations légales est investi d’un pouvoir de conservation de l’immeuble.

En l’espèce, il ressort du diagnostic du cabinet ATELIER STUDIO A réalisé en décembre 2020 qu’il existait des désordres dans le bien et pas uniquement des « non-conformités » au DTU comme le soutient la SAS DEFOLY SYNDIC. En effet, le document fait état d’infiltrations et de passages d’eau affectant les casquettes bétons ainsi que les toitures-terrasses de l’ensemble des bâtiments, incluant l’îlot J, expressément mentionné dans le tableau final. En outre, le diagnostiqueur concluait en attirant l’attention sur les « désordres qui se profilaient ».

La description de ces désordres a d’ailleurs donné lieu à la résolution 8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’îlot J du 11 décembre 2021. Ces derniers ont alors confié « au syndic le soin d’assigner en référé devant le tribunal de grande instance de BAYONNE, aux fins notamment de désignation d’un expert judiciaire pour voir déterminer les responsabilités encourues, et les modes réparatoires, et dans le cadre de tout recours, et de toute action consécutive à l’apparition de nouveaux dommages ou de leur aggravation [les constructeurs] et leurs assureurs en responsabilité ». Aux termes de la même assemblée ils ont notamment donné tout pouvoir au syndic pour les appels de fonds nécessaires à la procédure.

Il est donc établi qu’en 2021 la SAS DEFOLY SYNDIC a été avisée des désordres affectant l’étanchéité, de nature à alerter sur l’état de sauvegarde du bien et sur le potentiel caractère décennal de ces désordres, s’agissant d’infiltrations et de l’étanchéité de la toiture.

En s’abstenant de prendre les mesures conservatoires nécessaires ou d’engager une procédure en référé, pour laquelle il avait les pouvoirs, afin de faire déterminer l’origine des désordres, d’en apprécier l’évolution prévisible et de définir les travaux réparatoires à entreprendre, le syndic a manqué à son obligation de sauvegarde de l’immeuble, contribuant ainsi à l’aggravation des désordres.

En effet, il n’est pas valablement contesté que les désordres que subissent aujourd’hui les demandeurs (rapportés dans les procès-verbaux de commissaires de justice des 16 janvier 2023, 28 novembre 2023, 17 octobre 2024 et 13 janvier 2025) sont dus à une infiltration depuis la toiture.

Cela est notamment corroboré par :

— les rapports d’intervention de la société ALPIFROST du 18 janvier et 20 février 2023 qui précisent avoir évacué l’eau se trouvant dans l’isolant, préconisent cependant une refonte totale de l’étanchéité au cas où d’autres infiltrations apparaîtraient et terminent en indiquant que l’isolant était noyé depuis des années et qu’elle ne garantit pas l’état ni les performances thermiques après cela,

— le courrier de Madame [X] en date du 22 décembre 2023 qui préconise de faire réaliser dès que possible une mesure conservatoire au droit des relevés et cela avant toute étude de réfection complète de l’ouvrage du toit terrasse,

— le devis du 11 mars 2024 du cabinet ATELIER STUDIO A pour la réfection de l’étanchéité du toit-terrasse,

— le rapport de visite du syndic du 8 mars 2023 : «  Toiture (observation) : dégâts des eaux en plafond séjour cuisine étage. Faire une déclaration dommages-ouvrage »,

— le courrier du 20 janvier 2025 de Madame [X] de l’ATELIER [12] lors des travaux de reprise indiquant la présence de 6 cm d’eau stagnante sous la membrane d’étanchéité et des travaux de pompage d’eau à réaliser.

Il apparaît également que le syndic n’a pas pris de mesures conservatoires suite au second dégât des eaux subi par les requérants le 16 janvier 2023 alors que la société ALPIFROST préconisait notamment une refonte totale de l’étanchéité, indiquait que l’isolant était noyé depuis des années et qu’elle ne garantissait pas l’état ni les performances thermiques après cela. En effet, dans son courriel de réponse aux requérants du 24 janvier 2024 le syndic indiquait qu’il ne prendrait pas en charge les mesures conservatoires.

Par ailleurs, il incombe au syndic d’exécuter les décisions d’assemblée générale des copropriétaires pour lesquelles il a reçu mandat. Il indique qu’il n’a pas agi sur demande des copropriétaires qui auraient dans un second temps douté de l’opportunité d’une telle action. Cependant, il n’apporte aucune preuve à l’appui de cette allégation. De plus, le devoir de conservation du bien est un pouvoir du chef du syndic qui ne dépend pas de l’approbation ou non des copropriétaires.

Il résulte du procès-verbal de réception des travaux sans réserves du 5 mars 2012 que le délai d’application de la garantie décennale prenait fin le 5 mars 2022. En n’engageant aucune action qui aurait permis l’interruption du délai de prescription, le syndic a privé les copropriétaires de tout recours fondé sur l’article 1792 du code civil et de la possibilité de bénéficier de l’assurance dommages ouvrage.

Il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant qu’il existe d’autres actions ou droits de recours dont pourraient se prévaloir le syndicat des copropriétaires ou chacun des copropriétaires. En effet, le régime de la responsabilité décennale de l’article 1792 du code civil présente un caractère plus favorable que les régimes de droit commun, dès lors qu’il ne nécessite pas que soit démontrée une faute et que les copropriétaires auraient pu bénéficier de l’assurance dommages-ouvrage.

Il ne peut pas non plus s’exonérer de sa responsabilité au motif que les copropriétaires ou le syndic des copropriétaires n’auraient pas pris les mesures nécessaires car en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires il est seul responsable de la gestion de la copropriété et ne peut se faire substituer.

Par conséquent, les manquements du syndic (absence de mesures conservatoires, d’action en justice ou de déclaration à l’assureur dommages ouvrages et inapplication d’une décision d’assemblée générale) ont causé aux copropriétaires une perte de chance d’éviter les préjudices qu’ils subissent aujourd’hui du fait de l’aggravation des désordres décrits en 2020 et de voir ces derniers pris en charge sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

III Sur l’évaluation des préjudices

La perte de chance est constituée par une disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Elle doit être évaluée proportionnellement à la probabilité de succès. Elle ne peut correspondre à l’entier dommage. Or s’agissant d’un désordre impliquant des infiltrations d’eaux depuis la couverture d’étanchéité de la toiture, et compte tenu de la gravité des désordres, la probabilité de prise en charge par les garanties obligatoires est très élevée.

Il convient d’évaluer cette probabilité de succès à 80% du préjudice actuel.

Sur le préjudice financier

Les requérants sollicitent une indemnisation de leur préjudice financier à hauteur de :

—  25 632,05 euros au titre des travaux de réfection de la toiture terrasse,

—  690 euros de frais de gestion de CYTIA,

-18 063 euros correspondant aux travaux intérieurs, frais de déménagement et réaménagement, garde meubles, ménage à actualiser jusqu’à l’achèvement des travaux.

Sur les travaux de reprise de l’étanchéité de la toiture terrasse :

Il est établi, comme développé précédemment, que les dégâts des eaux que subissent les requérants depuis janvier 2023 proviennent de l’étanchéité de la toiture-terrasse pour laquelle le syndic et le syndicat des copropriétaires avaient été alertés dès 2020.

La somme de 25 632,05 euros (correspondant à la quote-part des requérants dans la copropriété), budgétisée par le nouveau syndic en exercice sur le fondement des devis [B] et SOPREMA, est donc justifiée pour mettre fin aux désordres que subissent Madame [H] et Monsieur [K]. Cette somme est en lien direct avec leurs préjudices. Elle correspond aux deux appels de fonds réalisés :

— Le 15 décembre 2024 pour un montant de 13 070,38 euros

— Le 15 janvier 2025 pour un montant de 12 561,67 euros

Le budget travaux est justifié par un devis pour le lot maçonnerie versé aux débats de 5 972,68 euros, un devis pour le lot reprise du toit SOPREMA versé aux débats de 30 440,97 euros, un pour le lot reprise des casquettes béton de 1 548,49 euros, un poste dommages-ouvrage, pour le poste maîtrise d’œuvre de 3 300 euros dont le devis du cabinet ATELIER STUDIO A est versé aux débats, la rémunération du syndic et un poste aléa de 7%.

Les différents postes sont justifiés.

En l’absence de contestation valable à l’encontre de ces devis, et ces derniers ne paraissant pas surévalués, il convient de déclarer que les sommes ci-dessus sont justifiées dans leur principe et leur montant.

Le syndic affirme que les requérants auraient déjà perçu une indemnisation afin d’effectuer des travaux de reprise de la toiture en 2014, à la suite du premier dégât des eaux. Toutefois, il n’apporte aucun élément permettant d’étayer ses allégations selon lesquelles les travaux de reprise n’auraient pas été effectués.

Sur les frais engagés pour la remise en état des parties privatives :

Les demandeurs produisent les devis suivants pour la reprise des travaux suite aux nombreuses infiltrations d’eau dans leur logement :

— Devis SOVEA pour l’assèchement : 1 738 euros

— Devis DESSE pour le déménagement aller : 1 720 euros

— Devis DESSE pour le déménagement retour : 1 450 euros

— Devis DESSE pour le garde-meubles : 227 euros

— Devis PPIC pour la remise en état : 10 388 euros

— Prix de l’enseigne IKEA pour le remplacement de la hotte, des lumières et cuisine : 565 euros

— Devis O2 pour le ménage fin de chantier : 398 euros

— Frais d’électricité pour 100 euros.

Il convient tout d’abord de constater que le montant total de ces frais s’élève à la somme de 16 586 euros et non pas à 18 063 euros comme indiqué dans les prétentions.

Par ailleurs, en l’absence de contestation valable et compte tenu des rapports produits et procès-verbaux d’huissier susmentionnés constatant l’état du bien extrêmement dégradé, les prix susmentionnés figurant sur les devis sont justifiés dans leur principe et leur montant.

En revanche la consommation d’électricité d’un montant de 100 euros n’est pas justifiée.

Par conséquent, le préjudice financier de Madame [H] et Monsieur [K] au titre de la remise en état de leurs parties privatives s’élève à la somme de 16 486 euros.

Sur les frais de gestion de CITYA :

Les requérants sollicitent le remboursement des frais qu’ils ont engagés pour régler le syndic dans la gestion du sinistre depuis 2023. A l’appui de cette demande, ils produisent un document édité par le syndic CITYA DEFOLY nommé « ETAT DES DEPENSES du 01/01/2023 au 31/12/2023 ». Il ne ressort pas dudit document que les dépenses ont été acquittés exclusivement par les requérants, le document mentionnant « Immeuble (0+0136) : ESCALE OCEANCE ILOT J ».

Par conséquent, ils seront déboutés de cette demande.

Sur les frais de relogement :

Madame [H] et Monsieur [K] sollicite 3 400 euros au titre des frais de relogement.

Il n’est pas contesté que les travaux ont démarré en janvier 2025 et se sont achevés le 6 mars 2025 ainsi qu’il résulte du procès-verbal de réception des travaux.

Le devis d’évaluation locative (établi par MOSER IMMOBILIER) permet de fixer à la somme de 1 700 euros mensuel le coût du relogement des demandeurs.

Par conséquent, la somme de 3 400 euros est justifiée dans son principe et son montant.

Sur le préjudice de jouissance :

Madame [H] et Monsieur [K] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice de jouissance qu’ils évaluent à hauteur de 850 euros par mois, sur la base de la valeur locative mensuelle évaluée par l’agence MOSER IMMOBILIER à 1 700 euros par mois, à partir de 2020 et jusqu’à l’achèvement des travaux de reprise.

Les défendeurs contestent cette demande en indiquant notamment que la mention d’un bien inhabitable ne figure que dans le procès-verbal de constat d’huissier du 17 octobre 2024.

Toutefois, il est incontestable que depuis le 16 janvier 2023, les requérants subissent dans leur bien des infiltrations récurrentes qui font l’objet de déclarations de sinistre auprès des assurances, de relances auprès du syndic et de constats de commissaires de justice.

Il résulte des procès-verbaux de commissaires de justice versés aux débats que l’appartement est dégradé du fait des infiltrations d’eau. Les commissaires de justice, lors de leurs différents passages, relèvent en effet de nombreuses traces de moisissures affectant l’ensemble des murs et des plinthes, une peinture écaillée à plusieurs endroits, une forte odeur d’humidité dans plusieurs pièces et par endroit le sol arraché laissant apparaître d’importantes moisissures en dessous. Il ressort également des procès-verbaux que les moisissures se sont propagées aux effets personnels des requérants (sacs, vêtements…).

Il est par ailleurs établi que de telles infiltrations et humidité dans un logement à usage d’habitation sont de nature à rendre le bien impropre à sa destination du fait notamment de l’insalubrité du logement et du risque sanitaire encouru par ses occupants. Leur préjudice de jouissance du bien est donc parfaitement établi.

Il apparaît donc proportionné au vu des désordres invoqués et de l’évaluation locative du bien de retenir un préjudice de jouissance d’un montant de 500 euros par mois depuis le 16 janvier 2023, date du premier sinistre après le diagnostic du 15 avril 2020, jusqu’au moins de décembre 2024 inclus, soit 23,5 mois x 500 euros : 11 750 euros.

Sur le préjudice moral :

Les copropriétaires indiquent avoir subi un préjudice moral du fait du stress et des inquiétudes qu’ils ont subis à chaque épisode pluvieux, qu’ils ont passé des nuits et des soirées à éponger les dégâts et qu’ils ont entrepris plusieurs démarches auprès du syndic et en justice qui leur ont coûté du temps et de l’énergie.

Outre la dégradation incontestable des lieux décrite ci-dessus, qui affecte les conditions de jouissance du bien, il est établi que les demandeurs ont été contraints d’engager des démarches répétées auprès des assurances, du syndic, des commissaires de justice pour faire constater la persistance et l’aggravation du sinistre.

Par ailleurs, il est constant que la présence de moisissures dans un bien habitable est susceptible de nuire à la santé des occupants et que cela a pu générer une inquiétude légitime des requérants sur leur santé et celle de leur fils.

Il y a donc lieu de retenir, au regard des troubles allégués dans les conditions d’existence en ce qui concerne la gestion des sinistres et les angoisses pour leur santé, un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance, qui sera fixé à 1 500 euros pour chacun des demandeurs, soit un total de 3 000 euros.

Sur les frais de constat d’huissier :

Les requérants sollicitent le remboursement des frais qu’ils ont dû engager pour les constats de commissaires de justice depuis janvier 2023.

Cette demande apparaît fondée, tant dans son principe que dans on quantum.

Il convient par conséquent de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 738 euros au titre des frais de constats de commissaires de justice réalisés les 28 novembre et 16 décembre 2023.

S’agissant du constat du 17 octobre 2024, il appartiendra aux requérants de justifier du montant des honoraires réglés à ce titre.

*****

Ainsi le préjudice total de Monsieur [K] et Madame [H] peut s’évaluer à la somme de 61 006,05 euros.

Compte tenu de la perte de chance de voir leurs préjudices indemnisés du fait des manquements du syndic fixée à 80%, le préjudice final peut être fixé à la somme de 48 804,84 euros, sous réserve de la justification des honoraires exposés pour le constat du 17 octobre 2024.

IV Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum, aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Aurélie VIAL, Avocat sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il seront également condamnés in solidum à verser à Madame [V] [H] et Monsieur [E] [K] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

En application de l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, les défendeurs ne justifient d’aucun motif valable permettant d’écarter l’exécution provisoire de droit, ce d’autant que les préjudices sont importants et anciens. Ils seront donc déboutés de cette demande.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formulées par Madame [V] [H] et Monsieur [E] [K] à l’encontre de la SAS DEFOLY SYNDIC, la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et la MMA IARD SA.

CONDAMNE in solidum la SAS DEFOLY SYNDIC, la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et la MMA IARD SA à payer à Madame [V] [H] et Monsieur [E] [K] la somme totale de 48 804,84 euros en indemnisation de leur préjudices au titre de la perte de chance.

DIT que la SAS DEFOLY SYNDIC, la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et la MMA IARD SA seront également condamnés in solidum à indemniser les requérants au titre des frais de constat réalisé le 17 octobre 2024, sous réserve de la justification des honoraires exposés à ce titre et après application du coefficient de 80% tenant compte de la perte de chance.

CONDAMNE in solidum la SAS DEFOLY SYNDIC, la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et la MMA IARD SA à payer à Madame [V] [H] et Monsieur [E] [K] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE in solidum la SAS DEFOLY SYNDIC, la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et la MMA IARD SA aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Aurélie VIAL, Avocat sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,