TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [F] [W]

Madame [P] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e François PARIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04748 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZAT

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 16 avril 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e François PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0051

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 16 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04748 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZAT

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [W] et Mme [P] [W] sont propriétaires du lot n° 11 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété.

Il a été constaté que M. [F] [W] et Mme [P] [W] ne déféraient pas aux appels provisionnels de charges qui leur étaient trimestriellement adressés.

Le syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] (ci-après le SDC) a mis en demeure M. [F] [W] et Mme [P] [W], par LRAR de novembre 2023 puis commandement de payer du 1er mars 2024, de régler la somme de 3652, 90 € au titre des charges de copropriété dues au 10 juillet 2024.

Par acte extrajudiciaire en date du 26 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a assigné M. [F] [W] et Mme [P] [W] devant le Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC demande au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner in solidum M. [F] [W] et Mme [P] [W] à lui payer la somme de 3652, 90 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 10 juillet 2024 augmenté des intérêts au taux légal sur la somme de 2363,99 € à compter du 1er mars 2024 et pour le surplus à compter de l’assignation,

— condamner in solidum M. [F] [W] et Mme [P] [W] à lui payer la somme de 1500 € au titre de sa résistance abusive,

— condamner in solidum M. [F] [W] et Mme [P] [W] à lui payer la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le SDC verse aux débats les délibérations votées en AG annuelle de 2022 et 2023 validant les comptes de la copropriété et arrêtant le budget prévisionnel de l’année suivante.

A l’audience du 4 février 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures.

Assignés à étude, M. [F] [W] et Mme [P] [W] n’ont pas comparu ni ne s’est faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le SDC produit les pièces justifiant que M. [F] [W] et Mme [P] [W] sont propriétaire du lot n° 11 correspondant à 39/1000 e des tantièmes au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3]. De fait, il est tenu au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle lors des années 2022 à 2023 sont produites (où M. [F] [W] était systématiquement absent et non représenté), où le budget prévisionnel et le montant de la cotisation au fond de travaux de l’année n+ 1 , outre les travaux spécifiques, étaient approuvés. Elles sont devenues définitives selon attestation du 18/01/2024.

Sur cette base, au titre de ces années ont été émis à l’attention des intéressés des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux.

Au titre de l’année 2024 a été émis en date du 19 juin 2024 un appel de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux du 3T 2024 d’un montant de 3678, 66 € intégrant les soldes des trimestres antérieurs.

La somme de 2639,99 € arrêtée au 23/02/2024 réclamée par le SDC dans son commandement de payer en date du 1er mars 2024, après deux mises en demeure du 27 novembre et du 11 décembre 2023, fait suite à l’appel de fonds du 23/02/2024 également produit aux débats.

Il ressortait en effet du décompte de sommes au nom du défendeur édité par FONCIA une somme à payer de 2639,99 € qui n’a cessé ensuite d’augmenter au fil des appels de provision sur charges et des cotisations du fonds de travaux de mars, avril et juillet 2024, outre des frais précontentieux que

l’article 10-1 met à la charge des seuls époux [W].

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que les époux [W] n’ont pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre les défendeurs au 10 juillet 2024, dont les défendeurs ne justifient pas s’être libéré.

Il est ainsi constaté que la somme 3652, 90 € réclamée à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux sommes dues par les époux [W] au 10 juillet 2024 pour la période du 01/10/2022 au 01/07/2024, pendant laquelle les défendeurs n’ont procédé à aucun paiement.

Seront ainsi condamnés in solidum M. [F] [W] et Mme [P] [W] à payer au SDC la somme de 3652, 90 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 10 juillet 2024, augmenté des intérêts au taux légal sur la somme de 2363,99 € à compter du 1er mars 2024, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de l’assignation.

II. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement depuis octobre 2022 est démontré par la constance des impayés, suivi par la désorganisation de la trésorerie de la copropriété, entraînant la nécessité pour le reste des copropriétaires d’avancer les sommes dues, le mécontentement des époux [W] à l’égard de la gestion de la copropriété par FONCIA ne pouvant se traduire par cette résistance au paiement dont pâtit toute la copropriété.

Il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les époux [W], partie succombante, seront condamnés solidairement aux dépens

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que les époux [W] soit déchargés de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de 1000 euros au bénéfice du Syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant en audience publique, par jugement par défaut et en dernier ressort :

Condamne in solidum M. [F] [W] et Mme [P] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2024, la somme de 3652, 90 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 10 juillet 2024, augmenté des intérêts au taux légal sur la somme de 2363,99 € à compter du 1er mars 2024, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

Condamne in solidum M. [F] [W] et Mme [P] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de sa résistance abusive,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne solidairement M. [F] [W] et Mme [P] [W] aux entiers dépens ;

Condamne in solidum M. [F] [W] et Mme [P] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le Président