TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Jesse SERFATI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Valérie PICHON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09977 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TK5

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [U] [K], demeurant [Adresse 3]

Madame [X] [K], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0635

DÉFENDERESSES

Madame [I] [H] [P] veuve [Z], demeurant [Adresse 4]

Madame [W] [Z], demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [Z], demeurant [Adresse 5]

représentées par M^e Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0284

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/09977 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TK5

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été conclu le 23 mars 1992, à effet du 1er mai 1991, entre Mme [I] [Z] et les époux [K], pour la location d’un appartement de quatre pièces, situé : [Adresse 2] à [Localité 7].

Vu le jugement du tribunal de ce siège du 25 janvier 2022, qui a notamment fixé le montant du loyer mensuel hors charges à 1732,48 €, dans l’attente de la réalisation des travaux de mise en conformité des lieux loués, et a débouté les époux [K] de leur demande d’autorisation de consigner les loyers depuis juin 2020 ;

Par assignation du 8 septembre 2023, M. [U] [K] et Mme [X] [K] ont fait convoquer Mme [I] [P], épouse [Z], devant le tribunal judiciaire de Paris, pour entendre :

— fixer à 1 € symbolique le montant du loyer, dans l’attente de la réalisation des travaux visés dans le rapport de l’expert amiable, M. [O], du 29 juin 2022,

— désigner un expert judicaire pour constater la bonne fin des travaux,

— la condamner à payer 10 000 €, afin de leur permettre de se loger pendant la durée des travaux et à titre d’indemnité en application de l’article 1724 du code civil, 15 000 € pour harcèlement procédural et 15 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] [K] et Mme [X] [K] contestent la validité du congé pour vente, comme celle du commandement de payer du 4 mai 2023 ; ils demandent 15 000 € pour perte de jouissance et absence de délivrance d’un logement décent, de mars à décembre 2024, 8000 € en réparation de leur préjudice moral, ainsi que la capitalisation des intérêts.

Mmes [W] et [S] [Z] interviennent volontairement à l’instance

Mme [I] [P], épouse [Z], Mmes [W] et [S] [Z] (l’indivision [Z]) opposent qu’un congé pour vente a été délivré le 26 octobre 2023, à effet du 30 avril 2024 ; elles demandent de dire les époux [K], depuis cette date, occupants sans droit ni titre des lieux situés : [Adresse 2] à [Localité 7], qui avaient été donnés à bail le 23 mars 1992, à effet du 1er mai 1991, prononcer leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef de ces lieux.

En outre, elles indiquent qu’un commandement de payer leur avait été délivré le 4 mai 2023, visant la clause résolutoire, et sollicitent à l’audience leur condamnation à payer 31 362,94 € au titre des loyers, et charges dus le 18 février 2025 (février 2025 inclus), une indemnité d’occupation égale à 2500 €, 15 000 € de dommages-intérêts et 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur les demandes des époux [K] ;

Le principe du contradictoire est à rapprocher des notions de droits de la défense, bonne foi, loyauté, équité et égalité des armes (art. 6 §1er de la CEDH). Le principe du respect du contradictoire s’applique à tout moment de la procédure. Il implique notamment que les mesures de recherche de preuve soient menées en présence des parties et de leurs conseils, spécialement les expertises.

Or les époux [K] fondent leurs demandes sur un rapport d’expert amiable, M. [O], du 29 juin 2022, qui n’est pas contradictoire (pièce n° 12 des époux [K]), Mme [Z] n’ayant été ni informée, ni convoquée à ces opérations d’expertise qui lui sont inopposables. Pour cette raison, iIs sont déboutés des demandes fondées sur ce rapport.

Ils demandent également 15 000 € pour perte de jouissance et absence de délivrance d’un logement décent de mars à décembre 2024. Le tribunal de ce siège a tenu compte, dans son jugement du 25 janvier 2022, de l’absence de mise en conformité des lieux loués, pour fixer le montant du loyer mensuel hors charges à 1732,48 €. Le préjudice est réparé ; ils n’ont pas subi de préjudice supplémentaire du fait des travaux dans la copropriété, pour mettre aux normes l’installation électrique, contrainte qu’ils doivent supporter (procès-verbal de constat du 16 janvier 2025, de Me [M], commissaire de justice). Ils sont déboutés de cette demande.

2/ Sur le congé pour vente ;

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise… Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur…

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice… "

Un congé pour vente a été délivré le 26 octobre 2023, à effet du 30 avril 2024. Les époux [K] contestent la validité du congé pour vente qui leur a été délivré, sans indiquer le fondement juridique de leur contestation.

Ce congé pour vente, est parfaitement valable, comme ayant indiqué le motif du congé, et notamment respecté les délais légaux. La résiliation du bail, conclu le 23 mars 1992, à effet du 1er mai 1991, par l’effet de ce congé, est constatée à la date du 30 avril 2024.

L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de leur chef, et la remise des clés, que les époux [K] doivent solidairement payer au bailleur à compter du 1er mai 2024.

Du fait de la résiliation du bail, l’expulsion des époux [K], comme celle de tous occupants de leur chef, est ordonnée, des lieux situés : [Adresse 2] à [Localité 7].

3/ Sur les sommes dues par les époux [K] à Mmes [I], [W] et [S] [Z] (l’indivision [Z]) ;

Le jugement du tribunal de ce siège du 25 janvier 2022 a fixé le montant du loyer mensuel hors charges à 1732,48 €, dans l’attente de la réalisation des travaux de mise en conformité des lieux loués ; dès lors, les autres stipulations du contrat continuent de s’appliquer, notamment l’indexation des loyers à partir du 1er mai 2022, avec un ajustement des provisions pour charges, à compter de mars 2023, compte tenu de la dernière régularisation des charges.

Les époux [K] avaient été déboutés de leur demande d’autorisation de consigner les loyers.

L’historique de compte (pièces n° 71 et 70 de l’indivision [Z]) arrêté à la date du 18 février 2025 (février 2025 inclus), qui tient compte de ces ajustements et du loyer fixé par le jugement du 25 janvier 2022, fait apparaître 31 362,94 € de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par les époux [K], somme au paiement de laquelle il convient de les condamner solidairement.

4/ Sur les autres demandes ;

Les époux [K] sollicitent 15 000 € pour harcèlement procédural et 8000 € en réparation de leur préjudice moral, alors même qu’ils n’ont pas payé régulièrement leurs loyers, ni respecté le délai prévu par le congé pour vente. Ils n’ont subi aucun préjudice et sont déboutés de ces demandes, comme celle de 10 000 €, notamment fondée sur l’article 1724 du code civil, en l’absence de preuve de travaux devant durer plus de 21 jours.

L’indivision [Z] demande 15 000 € de dommages-intérêts, sans indiquer le préjudice subi, qui ne serait pas réparé par la présente décision. Elle est déboutée de cette demande.

Enfin, ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute les époux [K] de leurs demandes ;

Déclare valable le congé délivré le 26 octobre 2023, à effet du 30 avril 2024, par Mmes [I], [W] et [S] [Z], aux époux [K] ;

Constate que ce congé a mis fin au bail, conclu entre les parties le 23 mars 1992, à effet du 1er mai 1991, pour le logement situé : [Adresse 2], à [Localité 7] ;

Ordonne l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, des époux [K] et celle de tous occupants de leur chef, des lieux situés : [Adresse 2] à [Localité 7], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement les époux [K] à payer à Mmes [I], [W] et [S] [Z], à compter du 1er mai 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de son chef, et la remise des clés ;

Condamne solidairement les époux [K] à payer 31 362,94 € à Mmes [I], [W] et [S] [Z], au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus le18 février 2025 (février 2025 inclus) ;

Déboute l’indivision [Z] de sa demande en paiement de 15 000 € de dommages-intérêts ;

Condamne solidairement les époux [K] à payer 3800 € à Mmes [I], [W] et [S] [Z], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement les époux [K] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 10 novembre 2022 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le juge