Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 24 mars 2026, n° 25/01994

TJ Toulouse 24 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 24 mars 2026, n° 25/01994
Numéro(s) :	25/01994
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	4 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gaëlle LEFRANCOISJérôme CULIOLI
Cabinet(s) :	DBARSG AVOCATS
Parties :	SCI ANTOINE c/ SAS

Texte intégral

N° RG 25/01994 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQMO

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/01994 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQMO

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL DBA

à la SCP RSG AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 MARS 2026

DEMANDERESSE

SCI ANTOINE, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS, [H], [Y], dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Laura SOULIER de la SCP RSG AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 17 février 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 17 mars 2026 au 24 mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 17 janvier 2019, la SCI ANTOINE a consenti à la SARL TEX MODERN un bail commercial en renouvellement portant sur un local sis, [Adresse 3] cadastré section AB, [Cadastre 1] à Toulouse (31000).

Ce bail a été consenti moyennant le versement d’un loyer payable d’avance le premier jour de chaque mois de 36.000 euros par année.

Par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2024, la société NEW KOOKAI, venant aux droits de la société TEX MODERN a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la SAS, [H], [Y].

Un commandement de payer la somme de 9.344,30 euros a été délivré par acte du 26 août 2025. Ce commandement de payer visait la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, la SCI ANTOINE a assigné la SAS, [H], [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir constater la résiliation du bail, l’expulsion de l’occupant et sa condamnation au solde locatif débiteur, outre diverses indemnités.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026.

La SCI ANTOINE demande au juge des référés, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, de :

débouter la SAS, [H], [Y] de l’ensemble de ses demandes et prétentions, constater que la clause résolutoire, portée au bail du 17 janvier 2019 est acquise à compter du 27 septembre 2025, en conséquence, ordonner l’expulsion de la SAS, [H], [Y] et celle de tous occupants de son chef, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique,condamner la SAS, [H], [Y] au paiement provisionnel, de la somme de 21.224,84 euros arrêtée au 09 janvier 2026, au titre des loyers impayés, à parfaire,fixer une indemnité provisionnelle d’occupation, équivalente à la somme de 6.525,23 euros par mois, jusqu’à parfaite libération des lieux, condamner la SAS, [H], [Y] au paiement provisionnel de la somme de 6.525,23 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et jusqu’à son départ effectif,condamner la SAS, [H], [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, y compris le coût du commandement de payer du 26 août 2025.

De son côté, la SAS, [H], [Y] demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L.145-1 et suivants du code de procédure civile et R.145-36 du code de commerce, de :

principalement :

constater l’existence de contestations sérieuses faisant échec à la compétence du juge des référés en ce que la présente juridiction n’est pas en mesure de constater le montant de la dette locative objet du commandement de payer délivré le 26 août 2025,en conséquence, dire qu’il n’y a pas lieu à référé et renvoyer la SCI ANTOINE à mieux de pourvoir en raison de l’existence de contestations sérieuses,débouter la SCI ANTOINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,en tout état de cause :

condamner la SCI ANTOINE au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026 puis prorogée au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le bail commercial en renouvellement souscrit le 17 janvier 2019, entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le renouvellement de bail a été consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 3.000 euros, indexé annuellement à la date anniversaire sur l’indice des loyers commerciaux avec comme référence celui du 3T 2018 (correspondant à une valeur de 113,45).

Par ailleurs, au sein du contrat de cession de fonds de commerce du 24 septembre 2024, il est expressément stipulé que le loyer réindexé au jour de l’acte « s’élève à un montant de 3.748,67 euros HT, 4.498,40 euros TTC par mois (…) selon dernière facture du 01 juillet 2024 ».

Le 26 août 2025, la SCI ANTOINE justifie avoir délivré un commandement de payer pour la somme de 9.344,30 euros (frais d’acte exclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales. Un décompte arrêté au 20 août 2025 est annexé à ce commandement de payer. Il permet de comprendre qu’il est réclamé les loyers et les taxes des échéances de juillet et d’août 2025, soit 3.893,46 euros HT + 778,69 euros de TVA x 2 mois.

Pour estimer pouvoir faire échec à la demande de son bailleur, la SAS, [H], [Y] invoque l’existence de contestations sérieuses en lien avec le calcul erroné du loyer indexé et l’absence d’inventaire de charges, outre la sollicitation d’un doublon sur l’échéance d’octobre 2025.

Les débats ont permis de démontrer que la SCI ANTOINE avait commis une erreur dans le calcul de la clause d’échelle mobile pour l’année 2024.

Il convient de rappeler dans cette hypothèse d’une erreur marginale affectant une partie dérisoire du montant du loyer qu’il est de jurisprudence constante que le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette et continue ainsi de produire ses effets.

Si elle est légitime à contester devoir la partie du loyer en lien avec les calculs induits par la clause d’échelle mobile, qu’elle est parfaitement capable de pouvoir calculer elle-même, la SAS, [H], [Y] n’est toutefois pas bien fondée à prendre se prétexte pour s’abstenir de payer l’intégralité du loyer. Elle doit, à tout le moins, verser la quote-part non contestée par elle, c’est à dire et selon les propres calculs qui figurent dans ses écritures au soutien des débats oraux, la somme de 43.693 euros HT / 12 mois, pour les échéances de juillet et août 2025, soit 4.369,29 euros TTC x 2 = 8.738,59 euros.

Il n’est pas contesté que la SAS, [H], [Y] n’a pas davantage honoré le paiement de l’échéance mensuelle de septembre 2025 avant de décider reprendre le paiement des loyers sollicités affectés de l’erreur, ce qui interroge quant à la cohérence de sa position.

Au jour de l’audience, la SAS, [H], [Y] ne conteste pas être redevable d’une dette de loyer. Bien qu’elle invoque une erreur mathématique dans le calcul de l’indexation et soit en mesure elle-même de la rectifier, elle a choisi de ne pas contester en justice ce commandement de payer, de ne pas être autorisée à consigner la partie non contesté du loyer et de persister à s’abstenir de régulariser le paiement, au moins partiellement des échéances de juillet, août et septembre 2025, laissées impayées.

Elle s’expose donc au risque d’encourir la résiliation du bail. Le fait que la SAS, [H], [Y] n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 26 septembre 2025, traduit objectivement la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée l’expulsion.

Dans le cadre de la présente instance, alors qu’elle a repris les paiements mensuels et qu’elle semble vouloir continuer d’exploiter ses locaux commerciaux, la SAS, [H], [Y] ne sollicite ni la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire, ni même l’octroi de délais de grâce pour être autorisée à rembourser le solde locatif débiteur.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 26 septembre 2025,dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles sans majoration, au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI ANTOINE.

En effet, la demande de majoration des indemnités d’occupation s’analysant en une clause pénale, le juge des référés rejettera cette demande qui excède sa compétence matérielle, outre le fait qu’une telle majoration est susceptible de créer entre les parties un déséquilibre significatif.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le bail commercial fixe le loyer annuel à la somme de 897 euros par mois. Le preneur s’est engagé à payer celui-ci mensuellement et d’avance le 01 de chaque mois.

Consciente de son erreur de calcul, la SCI ANTOINE verse notamment aux débats les pièces suivantes :

le bail commercial en renouvellement souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 26 août 2025un décompte des loyers rectifié figurant dans ses conclusions par laquelle elle sollicite la somme provisionnelle de 15.840,09 euros arrêtée au 09 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026).

Il résulte de ces documents que sur les 16 mois de la période d’octobre 2024 à janvier 2026, il était dû par le preneur la somme de 69.511,89 euros TTC, ainsi calculée :

—  3 derniers mois de 2024 x 4.241,30 euros (soit 36.000 x 133,66 (ILC T3 2023) / 113,66 (ILC T3 2018) = 42.413,05 HT /12 = 3.534,42 euros HT, soit 4.241,30 euros TTC avec la TVA à 20 %),

—  12 mois de 2025 x 4.369,82 euros (soit 36.000 x 137,71 (ILC T3 2024) / 133,66 (ILC T3 2023) = 43.698,20 HT /12 = 3.641,51 euros HT, soit 4.369,82 euros TTC avec la TVA à 20 %),

—  1 mois de 2026 x 4.350,15 euros (soit 36.000 x 137,09 (ILC T3 2025) / 137,71 (ILC T3 2024) = 43.501,09 HT /12 = 3.625,09 euros HT, soit 4.350,15 euros TTC avec la TVA à 20 %).

Il est justifié et non contesté (alors que le preneur détient la charge de la preuve en vertu de l’article 1353 du code civil) que, sur cette même période, la SAS, [H], [Y] a procédé au versement de :

4 échéances de 4.498,40 euros entre octobre 2024 et janvier 2025,1 échéances de 4.845,90 euros en février 2025,4 échéances de 4.672,15 euros entre mars 2025 et juin 2025,0 échéance entre juillet 2025 et septembre 2025,4 échéances de 4.672,15 euros entre octobre 2025 et janvier 2026,soit un total de 60.216,70 euros TTC

Elle est bien redevable de la somme de 9.295,19 euros TTC soit 69.511,89 euros – 60.216,70 euros (échéance du mois de janvier 2026 inclus).

Ce montant, qui est parfaitement justifié doit donc être payé par le preneur au bailleur.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS, [H], [Y], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la requérante qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 26 septembre 2025, du bail commercial renouvelé en date du 17 janvier 2019, consenti par la SCI ANTOINE à la SAS, [H], [Y], portant un local commercial, dépendant d’un immeuble situé, [Adresse 3] cadastré section AB, [Cadastre 1] à Toulouse (31000) ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SAS, [H], [Y] et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS, [H], [Y] à payer à la SCI ANTOINE une somme provisionnelle de 9.295,19 euros (NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT QUINZE EUROS et DIX NEUF CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et d’indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 09 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 comprise) ;

CONDAMNONS la SAS, [H], [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, sans majoration (soit actuellement la somme de 4.350,15 euros par mois), au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI ANTOINE ;

CONDAMNONS la SAS, [H], [Y] à payer à la SCI ANTOINE la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SAS, [H], [Y] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 24 mars 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,