MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 01 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 21/00082 – N° Portalis DBX4-W-B7E-PU7J

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 01 Décembre 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 06 Octobre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. VDH DEVELOP, prise en la personne de son mandataire judiciaire Maître [M] [A] de la SELARL [M] [A], (RCS [Localité 5] 822 509 600), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Bernard BAYLE-BESSON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 120

DEFENDEURS

M. [Z] [I] [V] [H]

né le 10 Août 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Mme [J] [F] [C] [B]

née le 26 Mars 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Joëlle VAYSSE-FONVIEILLE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 288, et par Maître Quitterie DUBOUIS-BONNEFOND de la SELARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant.

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2019, Mme [E] [Y] et M. [R] [L] ont mandaté la Sarl Vudenhaut-Develop (Vdh-Develop) pour vendre leur bien immobilier situé à [Localité 3] (31) et rechercher un acquéreur.

Le 12 février 2020, Mme [E] [Y] et M.[R] [L] ont consenti une promesse unilatérale de vente à M. [Z] [H] et Mme [J] [B].

Le 8 juin 2020, un protocole d’accord a été signé entre ces parties, au terme duquel les consorts [U] renoncent à lever l’option de la promesse de vente, entraînant la caducité de l’acte.

Par actes d’huissier du 16 décembre 2020, la Sarl Vudenhaut-Immo (Vdh-Immo) a fait assigner Mme [J] [B] et M. [Z] [H] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir notamment dire que la non-réalisation de la vente est la conséquence exclusive de leur refus fautif et que leur responsabilité extra-contractuelle est engagée à son égard.

Par conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 25 août 2021, Mme [J] [B] et M. [Z] [H] ont soulevé l’irrecevabilité des demandes de la société Vdh-Immo.

Par ordonnance du 21 octobre 2021 le juge de la mise en état a fait injonction à la Sarl Vdh-Immo d’appeler en cause la Sarl Vdh-Develop.

Par acte d’huissier du 20 décembre 2021 la Sarl Vdh-Develop a fait assigner M. [B] et Mme [H] aux fins de voir notamment dire que la non-réalisation de la vente est la conséquence exclusive de leur refus fautif et que leur responsabilité extra-contractuelle est engagée à son égard.

Par ordonnance contradictoire du 2 juin 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— ordonné la jonction de la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/5744 à la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/82,

— déclaré recevable la demande de la Sarl Vudenhaut-Immo à l’égard de M. [Z] [H] et Mme [J] [B],

— débouté la Sarl Vudenhaut-Immo de sa demande de condamnation de M. [Z] [H] et Mme [J] [B] au titre d’un abus de leur droit à ester en justice,

— réservé les dépens et les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné le renvoi de l’affaire à une audience de mise en état électronique.

Par jugement du 15 mai 2023, le tribunal de commerce de Toulouse a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la Sarl Vdh develop, désignant la Selarl [M] [A] en qualité de mandataire judiciaire.

Par arrêt du 6 juin 2023, la cour d’appel de [Localité 5], infirmant l’ordonnance rendue le 2 juin 2022, a :

– déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de Mme [B] et M. [H] par la Sarl Vudenhaut-immo pour défaut de qualité ;

– condamné la Sarl Vudenhaut-immo aux dépens de l’incident tant de première instance que d’appel ;

– condamné la Sarl Vudenhaut-immo à payer à Mme [B] et M. [H] une indemnité de 2 000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile, exposés en première instance et en appel ;

– débouté la Sarl Vudenhaut-immo de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 15 mai 2024, la Selarl [M] [A], en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la Sarl Vdh develop, est intervenue volontairement à la procédure.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience tenue à juge unique du 6 octobre, est intervenue le 20 mars 2025.

Prétentions et moyens

Selon ses dernières conclusions du 15 mai 2024, la Sarl Vdh develop, prise en la personne de son mandataire judiciaire la Selarl [M] [A] demande au tribunal de :

– prendre acte que la présente procédure est poursuivie au contradictoire de la Selarl [M] [A], prise en la personne de maître [M] [A], en qualité de mandataire judiciaire de la Sarl Vdh develop ;

– prononcer que la non-réalisation de la vente est la conséquence exclusive du refus fautif de Mme [B] et M. [H] ;

– prononcer que Mme [B] et M. [H] ont engagé leur responsabilité extra-contractuelle ;

– prononcer que l’action de la Sarl Vdh develop prise en la personne de maître [M] [A], de la Selarl [M] [A], en qualité de mandataire judiciaire, n’est pas abusive ;

En conséquence :

– débouter Mme [B] et M. [H] de leurs demandes reconventionnelles ;

– condamner Mme [B] et M. [H] à payer à la Sarl Vdh develop, représentée par la Selarl [M] [A], mandataire judiciaire, une somme de 23 500 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2020, date de la mise en demeure des défendeurs et ce en réparation de son préjudice caractérisé par la perte de chance de percevoir sa commission ;

– condamner in solidum Mme [B] et M. [H] à payer à la Sarl Vdh develop, représentée par la Selarl [M] [A], mandataire judiciaire, une indemnité de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum Mme [B] et M. [H] à payer à la Sarl Vdh develop, représentée par la Selarl [M] [A], mandataire judiciaire, les entiers dépens de la présente procédure, de l’incident et de l’appel ;

– ordonner l’exécution provisoire de la décision.

La Sarl Vdh develop soutient que ses honoraires, prévus par le mandat de vente n° BC30 signé le 12 juillet 2019, pour un montant de 23 500 euros, ont été mis à la charge de Mme [B] et M. [H] par l’effet de la promesse de vente du 12 février 2020.

Elle avance que la vente n’a pas été conclue en raison du refus fautif de Mme [B] et M. [H] de s’engager, violant en cela les stipulations de la promesse de vente, alors que ses conditions suspensives avaient été réalisées.

Elle estime avoir subi en conséquence une perte de chance de percevoir ses honoraires, étant précisé qu’au moment de la signature de la promesse, elle bénéficiait d’un mandat de vente qui garantissait sa rémunération, de sorte qu’elle est fondée à se voir octroyer une indemnité égale au montant des honoraires qu’elle aurait dû percevoir.

Elle fait valoir, en réponse à Mme [B] et M. [H], que :

– ceux-ci ne peuvent pas invoquer une nullité du mandat, qui a été en effet conclu entre la Sarl Vdh develop d’une part et Mme [E] [Y] et M. [P] [L], d’autre part ; en tout état de cause, ce mandat n’a pas été conclu à distance ; de plus, la promesse de vente stipulait son droit à rémunération et elle ne demande par conséquent pas le paiement d’une clause pénale ;

– Mme [B] et M. [H] n’ont pas utilisé la faculté de rétractation que prévoyait la promesse, mais ont, fautivement, choisi de ne pas conclure la vente après écoulement du délai de rétractation, ne faisant qu’invoquer, a posteriori, le motif de la crise sanitaire, qu’ils n’ont d’ailleurs pas soutenu pour échapper au paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

– un abus du droit d’agir n’est caractérisé que dans la mesure où est démontrée une faute faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’agir.

Selon leurs dernières conclusions du 15 octobre 2024, Mme [B] et M. [H] demandent au tribunal de :

– débouter la Sarl Vdh develop de ses prétentions ;

– condamner la Sarl Vdh develop à leur payer chacun une indemnité de 2 500 euros au titre d’une procédure abusive ;

– condamner la Sarl Vdh develop à leur payer chacun une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la Sarl Vdh develop aux entiers dépens d’instance.

A cet effet, ils font valoir pour l’essentiel:

— que les frais de négociation ne sont dus qu’en cas de réalisation de l’acte authentique de vente, laquelle n’est pas intervenue,

— que le document ‘proposition ferme d’achat (valant avenant au mandat de vente n° BC30)' qu’ils ont signé le 13 janvier 2020, mentionnant le versement d’une rémunération à la société Vdh immo en cas de réalisation définitive de la vente, est entaché de nullité en ce qu’il a été conclu à distance entre un professionnel (l’agent immobilier) et un consommateur (Mme [B] et M. [H]) sans respect du formalisme et de l’obligation d’information imposés par le code de la consommation,

— que, en tout état de cause, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’étant pas tenu d’acquérir l’immeuble, ils n’ont commis aucune faute en refusant de réaliser la vente avec les consorts [L] – [Y].

Au soutien de leur demande indemnitaire au titre d’une procédure abusive, ils avance que la société Vdh develop, professionnelle de l’immobilier, ne peut ignorer que ses demandes sont vouées à l’échec mais qu’elles les a pourtant maintenues.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le tribunal a, en cours de délibéré, invité le conseil des défendeurs à adresser la déclaration de leur créance de dommages et intérêts pour procédure abusive, née avant le jugement d’ouverture de la procédure collective, et, à défaut invité les parties à présenter leurs observations sur l’inopposabilité à la procédure collective de ladite créance, en application de l’article L. 622-26 du code de commerce.

Aucune note en délibéré n’est toutefois parvenue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, d’une part, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

D’autre part, il convient d’observer, selon information accessible tant aux parties qu’au tribunal, que suivant jugement du 10 juin 2024, le tribunal de commerce a arrêté le plan de redressement de la société Vdh develop et désigné la Selarl [M] [A] en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

1. Sur la demande en paiement des honoraires

Selon l’article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

L’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa rémunération à l’agence immobilière titulaire d’un mandat du vendeur par l’entremise de laquelle il a été mis en rapport, doit à l’agent immobilier sur le fondement de la responsabilité délictuelle réparation de son préjudice (Ass. plén., 9 mai 2008, pourvoi n° 07-12.449, Bull. 2008, Ass. Plén., n° 3).

Au cas présent, M. [L] et Mme [Y] ont consenti le 12 février 2020 une promesse unilatérale de vente de leur bien immobilier à M. [H] et Mme [B], ainsi qu’il ressort expressément de l’article ‘objet du contrat : promesse unilatérale de vente', précisant que :

‘le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir le ou les bien(s) ci-dessous identifié(s).

Le promettant prend cet engagement pour lui-même ou ses ayants droits même protégés.

Le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation'.

Cette stipulation est conforme à l’article 1124 du code civil, qui dispose en son premier alinéa que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article ‘négociation’ figurant en page 9 de cette promesse unilatérale de vente précise que :

‘les parties reconnaissent que le prix de vente a été négocié par l’agence immobilière Vdh Immo.

Le bénéficiaire qui en a seul la charge aux termes du mandat doit à l’agence une rémunération de 23500 euros, TVA incluse.

Cette rémunération sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes'.

Ainsi qu’il ressort du protocole d’accord signé le 8 juin 2020 entre promettants et bénéficiaires, ces derniers ont décidé de ne pas lever l’option ‘pour des raisons liées au contexte de la crise sanitaire actuelle'.

Il convient à cet égard que, sans préjudice de la stipulation d’une indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, laquelle est distincte d’un compromis ou promesse synallagmatique, est libre de ne pas lever l’option, sans commettre de faute et quelque soit sa motivation.

Dès lors, au cas présent, M. [H] et Mme [B] n’ont transgressé aucun engagement figurant dans la promesse puisqu’ils demeuraient libres de lever ou non l’option, ce qu’ils ont choisi de ne pas faire ‘pour des raisons liées au contexte de la crise sanitaire actuelle'.

Il n’est démontré par aucune pièce que l’absence de levée de l’option procèderait de manoeuvres dolosives ou indélicates, ni de légèreté de la part de M. [H] et Mme [B], le tribunal rappelant les circonstances exceptionnelles de la pandémie liée au virus Covid 19, en particulier au deuxième trimestre de l’année 2020.

Il en résulte que la perte de la commission est, au cas d’espèce, due à l’aléa qui caractérise la rémunération de l’agent immobilier, dont les honoraires dépendent du succès de l’opération immobilière en vue de laquelle il est mandaté.

Aucune commission ne saurait donc être mise à la charge de M. [H] et Mme [B]. La perte de chance de percevoir une telle commission est encore nulle en considération du contexte sanitaire et économique de l’époque.

La Sarl Vdh develop sera, par conséquent, déboutée de sa demande à ce titre.

2. Sur la demande reconventionnelle au titre d’une procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’action indemnitaire engagée par Mme [B] et M. [H] à l’encontre de la Sarl Vdh Develop se heurte à la règle de la suspension des poursuites individuelles de l’article L. 622-21 et suivants du code de commerce qui vise toutes les actions qui tendent à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent à raison d’une créance ayant son origine antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective et qui oblige le créancier à déclarer sa créance au passif. En effet, Mme [B] et M. [H] ne justifiant pas avoir procédé à cette formalité, leur créance est inopposable à la procédure collective en application de l’article L. 622-26 alinéa 2 du code de commerce et ne peut même pas être fixée.

A titre superfétatoire, il doit être ajouté que l’exercice d’une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n’est pas, en soi, constitutif d’une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d’espèce.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La Sarl Vdh develop qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à Mme [B] et M. [H] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer leur défense.

Leur créance à ce titre, née du présent jugement qui la prononce et à une date où le débiteur était redevenu in bonis, n’est pas soumise à la règle de l’interdiction des poursuites énoncée à l’article L.622-21 du code de commerce (Com., 15 janvier 2025, pourvoi n° 23-21.768).

En conséquence, la Sarl Vdh develop sera condamnée à verser à chacun la somme de 2 000 euros, soit 4 000 euros au total, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La propre demande de la Sarl Vdh develop au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute la Sarl Vdh develop de sa demande de condamnation de Mme [J] [B] et M. [Z] [H] à lui payer une somme de 23 500 euros au titre d’honoraires non perçus ;

Déclare inopposable à la procédure collective de la Sarl Vdh develop la créance alléguée par Mme [B] et M. [H] au titre de la procédure abusive,

Condamne la Sarl Vdh develop, représentée par la Selarl [M] [A], mandataire judiciaire, à payer à Mme [J] [B] et M. [Z] [H] une indemnité de 2 000 euros chacun, soit 4 000 euros au total sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la Sarl Vdh develop au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la Sarl Vdh develop aux entiers dépens.

Le Greffier, La Présidente,