N° RG 25/10017 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N67Y

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/10017

N° Portalis DB2E-W-B7J-N67Y

Minute n°

☐ Copie exec. à :

S.A. [I] [C]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A. [I] [C], Société d’ Economie Mixte

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante, représentée par Madame [A] [B] [H], gestionnaire contentieux

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [V]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 16 mars 2023 ayant pris effet le 6 avril 2023, la S.A.E.M. [I] [C] a donné à bail à M. [E] [V] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation de type 3 n° 1040.29.03.0023, 7ème étage et une cave n° 23 sis [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 419,71 € et une provision pour charges de 205,57 €,

Des loyers étant demeurés impayés, après mise en demeure, la S.A.E.M. [I] [C] a signalé le 31 août 2023 la situation à la Caisse d’Allocations Familiales du BAS-RHIN laquelle lui en a accusé réception le 15 décembre 2023.

Elle a ensuite fait signifier le 5 septembre 2023 à M. [E] [V] un commandement de payer pour un montant en principal de 1 839,90 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du bail.

Le juge des contentieux de la protection de ce tribunal par jugement en date du 19 mai 2025 a déclaré irrecevables les demandes formées par la S.A.E.M. [I] [C] à l’encontre de M. [E] [V], l’a condamnée aux dépens et au paiement d’une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Puis elle a fait assigner M. [E] [V] à l’audience du 16 janvier 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.A.E.M. [I] [C], représentée par une personne exclusivement attachée à son service, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater le jeu de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail ;

à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— rejeter toute demande d’octroi de délais de grâce étant donné le cumul du défaut de paiement et du défaut d’assurance ;

— condamner M. [E] [V] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement corps et biens les lieux loués ;

— dire qu’à défaut de libération volontaire des locaux dans les délais réglementaires, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;

— le condamner à lui payer à compter de la date de résiliation des baux et jusqu’à vidage effectif des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de l’acompte sur charges, révisable aux conditions du bail résilié, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenir ;

— le condamner à lui payer la somme de 13 140,19 € avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil à compter de la décision à intervenir ;

— dire et juger que les meubles et objet suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner le défendeur en tous les frais et dépens de la présente instance qui comprendront notamment les frais du commandement, les frais d’assignation et la dénonce à la préfecture outre 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner à lui verser la somme de 1 500 € au titre de la procédure abusive prévue à l’article 1231-1 du code civil ;

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit par provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Elle dépose un décompte actualisé à la somme de 14 903,08 €

M. [E] [V] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné par acte remis à sa personne.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 21 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. [I] [C], justifiant avoir signalé la situation la Caisse d’Allocation familiale du BAS-RHIN le 31 août 2023, est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « article 17 : Clauses résolutoires », page 8 sur 14, et un commandement de payer a été signifié le 5 septembre 2023. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, en l’absence de tout paiement du locataire, les prestations sociales au logement continuant d’être versée, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies le 6 novembre 2023 à 24 heures, le 5 étant un dimanche.

L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

M. [E] [V], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera ainsi condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et pour la première fois à compter du jugement.

L’expulsion de M. [E] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

La S.A.E.M. [I] [C] produit un décompte établissant que M. [E] [V] restait lui devoir la somme de 13 140,19 € au octobre 2025, déduction faite du coût du commandement de payer et de l’assignation portée au débit le 1er mars 2024.

M. [E] [V], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

La créance locative est ainsi fondée.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 13 140,19 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

L’article 1343-5 dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a jamais repris et, en l’absence du diagnostic social et financier, alors que selon le décompte locatif, le dernier paiement du locataire remonte au 17 mai 2023, la capacité financière n’est pas établie, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [E] [V] des délais de paiement dans le cadre de la présente procédure.

5. SUR LA DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS:

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il est admis que l’octroi de dommages-intérêts en application de l’article 1240 du code civil sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce ni l’abus de droit ni le préjudice ne sont caractérisés, un jugement d’irrecevabilité de la demande ayant été prononcé.

L’indemnisation du préjudice résultant du retard dans le paiement consiste dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, la S.A.E.M. [I] [C] ne le réclamant qu’à compter de la décision à intervenir. Elle n’allègue et ne démontre pas de préjudice indépendant de ce retard.

En conséquence, la S.A.E.M. [I] [C] sera déboutée de sa demande à ce titre.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [E] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation du 21 octobre 2025 et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [E] [V] sera condamné à lui verser une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 16 mars 2023 ayant pris effet le 6 avril 2023 entre la S.A.E.M. [I] [C] et M. [E] [V] concernant un logement à usage d’habitation de type 3 n° 1040.29.03.0023, 7ème étage et une cave n° 23 sis [Adresse 5], sont réunies à la date du 6 novembre 2023 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.E.M. [I] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [V] à payer à la S.A.E.M. [I] [C] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 13 140,19 € (décompte arrêté à la date du 16 octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [E] [V] à payer à la S.A.E.M. [I] [C] une indemnité d’occupation à compter du 7 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et pour la première fois à compter du présent jugement.

CONDAMNE M. [E] [V] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [E] [V] à verser à la S.A.E.M. [I] [C] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge