TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [J] [E]

Madame [H] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Christophe BORÉ

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05165 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55QZ

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 28 avril 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES L’ENSEMBLE IMMOBILIER FLORIN XII SIS [Adresse 4] ET [Adresse 7], représenté par son syndicat la société ORALIA FAY ET CIE – [Adresse 3]

représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 2]

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [E], demeurant [Adresse 9]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [L], demeurant [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 avril 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05165 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55QZ

Par actes de commissaire de justice signifiés le 13 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Florin XII situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Adresse 11] [Localité 1] a fait assigner Monsieur [J] [E] et Madame [H] [L] copropriétaires des lots 1004, 417, et 570 aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

—  7198,91 euros représentant les charges de copropriété impayées au 27 août 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  150 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

et aux dépens.

A l’audience du 7 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Florin XII situé [Adresse 4] et [Adresse 7] [Localité 1] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, Monsieur [J] [E] et Madame [H] [L] assignés à étude n’ont pas comparu.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble [Adresse 10] situé, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Florin XII situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 13] verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaires indivis de Monsieur [J] [E] et Madame [H] [L] ,

— les procès-verbaux d’assemblées générales en date des 1er juin 2023 et 3 juin 2024, approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,

— les relevés individuels de charges et les décomptes annuels de répartition définitive des charges sur la période concernée,

— un décompte de créance au 1er juillet 2024, solde de charges 2023 inclus.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Monsieur [J] [E] et Madame [H] [L] à l’exception de l’appel “relevé des factures du 26/10/2023" de 340 euros qui sera déduit de la demande.

Il convient par ailleurs de déduire du principal du décompte les frais qui sont, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi, en l’espèce, le coût des lettres de mise en demeure est écarté en l’absence de preuve d’envoi aux défendeurs par la production de l’avis de réception et ainsi les frais de relance exposés en l’absence de mise en demeure préalable.

Il sera fait droit en conséquence à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Florin XII situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Adresse 11] [Localité 1] à l’encontre de Monsieur [J] [E] et Madame [H] [L] à hauteur de la somme de 6858,91 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

Il convient, en revanche, de rejeter la demande en paiement au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. En application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas et est légale ou contractuelle.

Ainsi, en cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus au paiement des charges et frais à hauteur de leurs droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une clause de solidarité dans le règlement de copropriété.

En conséquence, les défendeurs seront tenus de la dette de charges et frais à hauteur de leurs droits respectifs dans l’indivision.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [E] et Madame [H] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 13] à hauteur de leurs droits dans l’indivision la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les mesures accessoires

Les dépens seront supportés pour moitié chacun par Monsieur [J] [E] et Madame [H] [L], parties perdantes.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens, de sorte que Monsieur [J] [E] et Madame [H] [L] devront les supporter en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 1300 euros pour moitié chacun.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [J] [E] et Madame [H] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] situé [Adresse 5] et [Adresse 8]) à hauteur de leur part et portion dans l’indivision les sommes suivantes :

—  6858,91 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, solde de charges 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne Monsieur [J] [E] et Madame [H] [L] à hauteur de moitié chacun à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Adresse 11] [Localité 1] la somme de 1300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne Monsieur [J] [E] et Madame [H] [L] à hauteur de moitié chacun aux dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRESIDENT