TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [G] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Valérie CESSART

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00989 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DUF

N° MINUTE :

10 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 29 juillet 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Valérie CESSART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0101

DÉFENDERESSE

Madame [G] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 29 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00989 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DUF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, le syndicat des copriétairesde l’immeuble situé [Adresse 6] a fait assigner Madame [G] [N] copropriétaire du lot 127 aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4400,77 euros représentant les charges de copropriété impayées au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 3423,04 euros et de l’assignation pour le surplus, outre les charges échues lors du jugement,

—  469 euros au titre des frais de recouvrement, ou à titre de dommages et intérêts,

—  950 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 3 juin 2025, le syndicat des copriétairesde l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [G] [N] assignée en application de l’article 659 du Code de procédure civile n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2025.

MOTIVATION

Il est précisé à titre liminaire que la demande contenue à l’assignation de “dire et juger” que les frais de recouvrement sont imputables à la défenderesse ne constitue pas une prétention au sens juridique du terme.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] verse aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de Madame [G] [N],

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 29 septembre 2022, 2 mars 2023 et 27 septembre 2023 approuvant les comptes, et fixant le budget provisionnel,

— les relevés individuels de charges sur la période concernée, et le décompte annuel de répartition définitive des charges,

— un décompte de créance au 1er janvier 2025, provision du 1er trimestre incluse,

— une mise en demeure de payer du 17 septembre 2024.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Madame [G] [N] à l’exception de l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 qui n’est pas justifié par le procès verbal d’assemblée générale approuvant le budget prévisionnel pour l’année 2025.

Il convient par ailleurs de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, sont ainsi exclus les honoraires particuliers du syndic pour procéder au suivi de la procédure et à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire défaillant n’est pas lié par le contrat de syndic signé par le syndicat des copropriétaires.

Sera exclu également le coût de l’ensemble des mises en demeure et relance du syndic dont l’envoi n’est pas justifié par la production d’un avis de réception.

Par ailleurs, les honoraires d’avocat justifiés au titre de la mise en demeure de l’avocat relèvent de la demande au titre des frais irrépétibles dès lors qu’ils ne correspondent pas au coût de la seule mise en demeure.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ([Adresse 7]) à hauteur de la somme de 3677,55 euros,

déduction faite des frais figurant au décompte (489 euros) et de l’appel du 1er trimestre 2025, qui portera intérêts légaux, à compter du 18 septembre 2025 compte tenu de la date de présentation de la lettre de mise en demeure, sur la somme de 2942,4 euros due en principal à cette date, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il convient en revanche de rejeter la demande au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de frais non nécessaires engagés par le syndic en tant que représentant du syndicat, le préjudice financier résultant pour le syndicat du rejet de la demande au titre des frais de recouvrement ne relève pas de la faute du copropriétaire et les frais demandés ne peuvent donc être alloués à titre de dommages et intérêts.

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce, Madame [G] [N] sera tenue de verser au Syndicat des copropriétairesde l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts.

Les dépens seront supportés par Madame [G] [N], partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Madame [G] [N] devra les supporter à hauteur de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Madame [G] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] les sommes suivantes:

—  3677,55 euros au titre des charges impayées dues au 1er janvier 2025, et ce avec intérêts légaux à compter du 18 septembre 2025 sur la somme de 2942,4 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  400 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette la demande au titre des frais et les autres demandes,

Condamne Madame [G] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [G] [N] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRESIDENT