RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 128/26JCP

N° RG 25/00366 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CR25

JUGEMENT DU 12 Février 2026

Entre :

Monsieur [C] [M] [Z] [Q]

né le 18 Mars 1991 à [Localité 1] ([Localité 2]-ET-[Localité 3])

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par la SARL LEAD, avocats au barreau de COMPIEGNE

S.A. SEYNA

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par la SARL LEAD, avocats au barreau de COMPIEGNE

Et :

Monsieur [B] [Y] [V]

né le 31 Août 1994 à [Localité 6] (ESSONNE)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame MARTINS

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 04 Décembre 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 12 Février 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à la SARL LEAD et à Mr [V] le

N° RG 25/00366 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CR25 – jugement du 12 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2024, Monsieur [C] [E], représentés par la société ORPI CEGIT IMMO, a donné bail d’habitation à Monsieur [B] [V] d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer initial de 665 euros et une provision mensuelle pour charges de 55 euros.

La société ORPI CEGIT IMMO, mandataire immobilier, a souscrit par l’intermédiaire de la société [H], en sa qualité de courtier gestionnaire, un contrat de garantie de loyers impayés avec la SA SEYNA, assureur.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [C] [E] [R] a fait délivrer à Monsieur [B] [V], par acte d’un commissaire de justice en date du 12 juin 2024, en visant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement de payer la somme principale de 1 440,71 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte d’un commissaire de justice du 17 septembre 2025, Monsieur [C] [E] [R] en sa qualité de bailleur et la SA SEYNA en sa qualité d’assureur ont fait assigner Monsieur [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de COMPIEGNE aux fins de voir, sur le fondement des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [B] [V], Condamner Monsieur [B] [V] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Monsieur [C] [E] [R] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir, Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [B] [V] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique, Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner Monsieur [B] [V] à payer la somme de 1526,19 euros au titre des loyers et charges dus au terme de septembre 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante : La somme de 745,16 euros à Monsieur [C] [E] [R], La somme de 781,03 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [C] [E] [R] à hauteur de ce montant, Condamner Monsieur [B] [V] à payer à Monsieur [C] [E] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs, Condamner Monsieur [B] [V] à payer à la société SEYNA la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 juin 2024.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A l’audience, Monsieur [C] [E] [R] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation et actualise leur demande en paiement de la dette locative à la somme de 2 135,43 euros, soit la somme de 781,03 euros pour la SA SEYNA et la somme de 1354,40 euros.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [B] [V] n’a pas comparu et n’a pas été représenté valablement.

Le délibéré a été fixé au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice, lorsque le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs au seuil fixé par le préfet, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 12 juin 2024 a été signifié via l’application EXPLOC le 13 juin 2024 à la CCAPEX et l’assignation du 17 septembre 2025 a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département 18 septembre 2025 par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 décembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu de l’article 1227 du Code Civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit, le juge ne prononçant la résolution du contrat qu’après s’être assuré de la réalité du manquement évoqué et uniquement si la gravité dudit manquement justifie une telle résolution.

Selon l’article 1229 du Code Civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, « VIII. Clause résolutoire », prévoit la résiliation du bail de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges.

Ainsi, Monsieur [C] [E] [R] a fait délivrer à Monsieur [B] [V] [O], le 12 juin 2024, en visant ladite clause, un commandement de payer la somme principale de 1 440,71 euros dont ses causes ont été éteintes le 12 août 2024.

Cependant, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, que, par la suite, Monsieur [B] [V] n’a pas respecté ses engagements contractuels. Le manquement continu ou renouvelé du locataire à satisfaire son obligation de paiement régulier des loyers revêt une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat de bail.

Il convient, en conséquence, de prononcer la résolution du contrat de bail conclu le 14 mars 2024 entre Monsieur [C] [E] [R] et Monsieur [B] [V] à compter du prononcé du présent jugement.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [E] [R] ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [B] [V] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [C] [E] [R] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [V], ainsi que de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [B] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’il aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En application de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

A l’audience, les demandeurs produisent un décompte de créance actualisée, arrêtée au 1er décembre 2025, comprenant l’échéance du mois de décembre 2025, faisant état d’une dette locative d’un montant de 2135,43 euros.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs produisent des quittances subrogatives en date des 10 juin 2025, 25 juin 2025 et 23 juillet 2025 par lesquelles Monsieur [C] [E] [R] reconnait avoir reçu de la société [H], agissant pour le compte et par délégation de la SA SEYNA, la somme totale de 781,03 euros au titre des loyers et charges impayés d’avril 2024 à juillet 2024 dus par Monsieur [B] [V].

En l’absence d’éléments justificatifs, la somme de 171 euros libellée au décompte « taxes d’ordures ménagères » ne sera pas retenue. Selon les quittances subrogatives jointes à l’acte d’assignation, la SA SEYNA n’a pas pris en charge cet impayé, dès lors le montant réclamé sera déduit de la créance du bailleur.

Ainsi, la créance de Monsieur [C] [E] [R], en sa qualité de bailleur, s’élève à la somme de 1183,40 euros et la créance de la SA SEYNA, en sa qualité d’assureur, s’élève à la somme de 781,03 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [B] [V] à payer à Monsieur [C] [E] [R], la somme de 1 183,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [B] [V] à payer à la SA SEYNA, en sa qualité de caution, la somme de 781,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [B] [V], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2024.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEYNA pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [B] [V] sera condamné à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable Monsieur [C] [E] [R] et la SA SEYNA en leur action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de bail du 14 mars 2024 conclu entre Monsieur [C] [E] [R] et Monsieur [B] [V] concernant le logement n°27 situé [Adresse 3] à [Localité 8] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [C] [E] [R] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [B] [V] à payer à Monsieur [C] [E] [R] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable majoré des charges, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ;

CONDAMNE Monsieur [B] [V] à payer à Monsieur [C] [E] [R] la somme de 1 183,40 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [B] [V] à payer à la SA SEYNA la somme de 781,03 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [B] [V] à payer à la SA SEYNA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [V] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 12 février 2026,

LA GREFFIERE LA JUGE