TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/53548 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WU2

N° : 10

Assignation du :

07 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 octobre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE LERIN

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Davina SUSINI – LAURENTI de l’EURL DAVINA SUSINI-LAURENTI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #P0043

représentée par Maître Jérôme HASSID, avocat au barreau de PARIS – #E0048

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 07 mai 2020, la société SCI LERIN a consenti un bail commercial à la société SOMAD portant sur un local situé [Adresse 2] ([Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 212 75,00 euros HT/HC, payable Mensuellement et à terme échu.

Par acte du 23 mars 2022 le droit au bail a été cédé à la société MAXIMO.

Par acte du 10 mars 2025, la société SCI LERIN a fait délivrer à la société MAXIMO un commandement de payer la somme de 7612,78 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société SCI LERIN a, par acte du 07 mai 2025, assigné la société MAXIMO devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la demanderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 12.318,07 euros au titre des loyers et charges impayés au 2ème trimestre 2025 inclus ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.231,80 euros, au titre de la clause pénale de 10% ;

— condamner la demanderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au loyer contractuel, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération des locaux ;

— juger que le dépôt de garantie lui restera acquis en application des stipulations du bail ;

— condamner la demanderesse au paiement d’une somme de 2500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 mars 2025, le coût des levées d’états et d’extraits K-bis, avec bénéfice de distraction.

Après un renvoi l’affaire a été retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

La demanderesse a indiqué que la dette avait diminué, et qu’un dernier paiement n’apparaissait pas encore sur le relevé. Elle a maintenu ses autres demandes et s’est opposée la demande de délais de paiement.

Aux termes de conclusions remises et développées oralement à l’audience, la société MAXIMO conteste pour partie le montant de la dette au regard des frais et de la clause pénale, et sollicite des délais de paiement de 3 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

La demanderesse a été autorisée à produire en délibéré un décompte actualisé, mentionnant le dernier paiement réalisé par la société MAXIMO. Ce décompte a bien été adressé.

Vu la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits, la décision a été mise en délibéré au 3 octobre 2025, date de la présente décision.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 10 mars 2025 à hauteur de la somme de 76 12,78 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 20 décembre 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 avril 2025 à 24h00

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif du 12 septembre 2025 mentionne l’existence d’un arriéré de 9.177,24 euros. Cependant il convient de déduire de cette somme les clauses pénales (incluses chaque mois dans le décompte) et les « remboursement frais judiciaires » ou « frais huissier » qui relèvent des dépens et non de l’arriéré locatif, pour un montant total de 3.077,82 euros.

Ainsi la dette doit être fixée à la somme de 6.099,42 euros, arrêtée au 12 septembre 2025, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse.

L’obligation de la société MAXIMO n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur.

La demanderesse sollicite l’application de la clause pénale à hauteur de 10% des sommes dures, et qu’il soit jugé que le dépôt de garantie lui restera acquis en application des stipulations du bail. Cependant, cette disposition s’analyse également en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif. Il n’y a donc pas lieu à référé de ces chefs.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce et des règlements effectués, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

En conséquence, un délai de 3 mois lui sera octroyé pour apurer le solde de sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L.145-41 du code de commerce rappelé ci-dessus.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

La défenderesse sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 mars 2025 et les coûts de levée de l’état d’endettemment et de l’extrait Kbis.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société MAXIMO à payer à la société SCI LERIN la somme de 6099,42 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 12/09/2025, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse ;

Autorisons la société MAXIMO à s’acquitter de cette somme en 2 mensualités de 2000 euros et une 3ème réglant le solde, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance, et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société MAXIMO se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société MAXIMO et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] [Localité 7] [Adresse 10] ([Adresse 5]), avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société MAXIMO sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société SCI LERIN une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Rejetons le surplus des demandes de la société SCI LERIN ;

Condamnons la sociétéMAXIMO à payer à la sociétéSCI LERIN la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société MAXIMO aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 mars 2025 et les coûts de levée de l’état d’endettemment et de l’extrait Kbis, avec bénéfice de distraction au profit de M^e Davina Susini-Laurenti ;