TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Frédéric GONDER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Monsieur [E] [S]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04737 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZUS

N° MINUTE :

7

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire :

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

JUGEMENT

Rendu par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04737 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZUS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2017, Monsieur [Y] [B] a donné à bail à Monsieur [E] [S] et Madame [W] [M] des locaux non meublés situés [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer de 1680 € et d’une provision sur charges de 170 € par mois.

Un dépôt de garantie de 1680 € a été versé lors de la conclusion du contrat.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 2 mai 2022.

La société GROUPE SOLLY AZAR gestionnaire de l’assureur du bailleur a versé à Monsieur [Y] [B] la somme de 2860 € au titre des réparations locatives et la somme de 315,93 € au titre de la perte locative soit la somme totale de 3175,93 €.

Monsieur [Y] [B] a établi au profit de la société GROUPE SOLLY AZAR le 18 novembre 2022 une quittance subrogative.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 avril 2024, la société GROUPE SOLLY AZAR a fait assigner Monsieur [E] [S] aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 3418,89 € au titre des réparations locatives, de la perte locative et des frais de procédure avec intérêts de droit, la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts, et la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 28 novembre 2024, la société GROUPE SOLLY AZAR sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, Monsieur [E] [S] assigné à étude n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de la demanderesse

1° sur la subrogation

En application de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, la quittance subrogative versée au débat établit que Monsieur [Y] [B] a subrogé la société GROUPE SOLLY AZAR dans ses droits contre le locataire au titre de l’indemnité versée concomitamment par la société GROUPE SOLLY AZAR soit la somme de 2860 € au titre des réparations locatives et la somme de 315,93 € au titre d’une perte locative.

En conséquence, la société GROUPE SOLLY AZAR se trouve subrogée dans les droits de Monsieur [Y] [B] à l’encontre de son locataire à concurrence de ce montant.

La subrogation a lieu dans la mesure de ce qui a été payé mais également dans la limite de la créance détenue initialement par Monsieur [Y] [B] contre le responsable.

Il y a donc lieu d’examiner en premier lieu la responsabilité de Monsieur [E] [S] à l’égard de Monsieur [Y] [B], le versement d’une indemnisation par l’assureur ne déterminant pas cette responsabilité.

2° sur la responsabilité du locataire

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives.

Les dégradations sont généralement établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établis contradictoirement.

La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, le montant de l’indemnité versée au bailleur au titre des réparations locatives, soit 2860 €, résulte d’une évaluation des travaux réparatoires fixée à 5720 € TTC à laquelle est appliquée un taux de vétusté de 50%. Ces travaux réparatoires portent sur le remplacement de 3 volets roulants et le remplacement de plinthes.

S’agissant des plinthes, il ressort de l’état des lieux de sortie que les plinthes se trouvaient dans le même état lors de l’entrée et de la sortie des lieux dans le séjour, les deux chambres et la salle de bains (état « B » soit bon état), la mention « usée » figurant en revanche dans l’état des lieux de sortie pour les plinthes présentes dans le débarras, leur état passant entre l’entrée et la sortie de bon état à état moyen.

Le remplacement de plinthes relève toutefois de l’obligation d’entretien du bailleur et non de l’obligation d’entretien courant du locataire seul tenu au maintien en état d’usage et de propreté des plinthes, les lieux se dégradant naturellement avec leur usage.

En outre, la mention « usée » révèle une dégradation résultant de la vétusté et de l’utilisation normale des lieux, occupés en l’occurrence durant plus de 5 ans, et non une dégradation causée par le locataire, la plinthe litigieuse étant de surcroît située dans un débarras.

Ainsi, aucune réparation ne peut être mise à la charge de Monsieur [E] [S] au titre des plinthes.

S’agissant des volets, l’état des lieux de sortie fait ressortir pour le volet du salon que son état est demeuré identique entre l’entrée et la sortie des lieux (état moyen « C ») de sorte que la mention selon lequel il est cassé n’est pas probante sur la survenue d’une dégradation entre l’entrée et la sortie. Aucune évolution n’apparaît pour le volet de la chambre n°2. Une évolution ressort en revanche dans l’état des lieux de sortie sur l’état du volet de la chambre n°1 dont il est indiqué qu’il ne se relève pas.

Toutefois, la réparation d’un volet roulant électrique qui ne se relève plus ne constitue pas en soi une réparation d’entretien courant à la charge d’un locataire, et le dysfonctionnement relève de la vétusté.

Ainsi, aucune réparation ne peut non plus être mise à la charge de Monsieur [E] [S] au titre des volets.

Dès lors, la responsabilité contractuelle de Monsieur [E] [S] n’étant pas retenue, la demande en paiement de la société GROUPE SOLLY AZAR au titre de l’indemnité versée au bailleur pour les réparations locatives et ses autres demandes en paiement au titre de la perte locative et de dommages et intérêts sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les dépens seront supportés par la société GROUPE SOLLY AZAR partie perdante. La demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement par défaut en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande en paiement de la société GROUPE SOLLY AZAR et sa demande de dommages et intérêts,

Rejette toutes les autres demandes,

Rejette la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société GROUPE SOLLY AZAR aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE