TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 19/02351

N° Portalis 352J-W-B7D-CPFCE

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

20 Février 2019

JUGEMENT

rendu le 08 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Société IRAN AIR, The Airline of The Islamic Republic of Iran

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Julie BEAUJARD de la SELASU Julie Beaujard Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0211

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [L] [CJ] [OL] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Monsieur [LH] [CJ] [YL] [IU] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Décision du 08 Janvier 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 19/02351 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPFCE

Madame [W] [CJ] [T] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Madame [X] [U] [CJ] [OW] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Monsieur [LS] [CJ] [H] [B]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Tous représentés par M^e Davina SUSINI – LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 1991, les consorts [Y] [B] ont donné à bail à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 24], pour une durée de 3,6, 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 1991 pour se terminer le 30 juin 2000.

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit : “une boutique d’angle sur l'[Adresse 15] et la [Adresse 30] et un grand sous-sol auquel on accède par un escalier intérieur-WC.”

La destination contractuelle des locaux est la suivante : “Toute activité de compagnie aérienne, notamment de vente de titres de transports, réservations, fret, organisation et vente de circuits touristiques, locations de voiture et chambres d’hôtel, et accessoirement tout ce qui concerne l’agence de voyage et bureau de change, ce dernier bureau pouvant être tenu par un tiers.”

Par un jugement du 23 octobre 2002, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté que le bail liant les parties a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2000 et a fixé le loyer annuel à la somme de 356.500 euros hors taxes et hors charges.

Ledit bail a de nouveau été renouvelé entre les parties par acte sous seing privé des 15 et 30 septembre 2010 pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2010 moyennant un loyer annuel en principal de 696 000 euros hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire des 19 et 26 juin 2018, les bailleurs ont fait signifier au preneur un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018 et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 13 décembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une mesure d’expertise dans le but de voir chiffrer les indemnités d’éviction et d’occupation. M. [C] [V] [I], expert nommé en remplacement de M. [D], décédé au cours des opérations d’expertise, a déposé son rapport le 28 septembre 2023.

Antérieurement, par acte extrajudiciaire du 26 avril 2019, les consorts [Y] [B] ont fait signifier à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran une sommation visant la clause résolutoire du bail d’avoir à cesser toutes activités, dans les locaux loués, de vente de tableaux et d’objets artisanaux ou de décoration et à se conformer à la destination contractuelle du bail.

Par acte des 20 et 21 février 2019, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran a fait assigner les consorts [Y] [B] devant le tribunal de grande instance de Paris, au visa des articles L.145-28 et L.145-60 du code de commerce aux fins de voir notamment juger de la parfaite exécution des termes du commandement de payer du 25 janvier 2019, juger qu’elle est bien fondée à se maintenir dans les locaux et débouter les bailleurs de l’intégralité de leurs demandes.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 19/02351 devant la 18ème chambre 2ème section du présent tribunal.

Par acte extrajudiciaire du 20 janvier 2021, les bailleurs ont fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 650 036,23 euros correspondant aux loyers et charges des 2ème, 3ème et 4ème termes 2020.

Par acte d’huissier de justice des 16 et 17 février 2021, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran a fait assigner les consorts [Y] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition à ce commandement de payer et aux fins d’obtenir des délais de paiement. Cette procédure est enregistrée à la 18ème chambre 1ère section sous le numéro de répertoire général 21/3013.

Par décision rendue le 21 septembre 2021, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général 21/ 03013 avec celle enregistrée sous le numéro de répertoire général 19/02351, l’affaire se poursuivant à la 1ère section du tribunal sous ce seul dernier numéro 19/02351.

Parallèlement, faisant état de difficultés bancaires en lien avec les mesures restrictives et sanctions prises à l’encontre de l’Iran visant à interdire les transactions entre les banques iraniennes et les banques européennes, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran a fait assigner la Banque [G] France, la SA [F] Banque Postale et la société coopérative [G] banque populaire Crédit Coopératif devant le Président du tribunal de commerce de Paris.

Par ordonnance rendue le 3 décembre 2020, le juge des référés du tribunal de commerce de Paris a, notamment, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran visant à obtenir, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard, l’ouverture d’un compte auprès de la SA Banque Postale ou de la société coopérative [G] banque populaire Crédit Coopératif. Cette ordonnance a été confirmée par la cour d’appel le 30 juin 2021, la cour retenant notamment que la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran bénéficiait auprès de la Bank Melli Iran d’un compte dont elle ne démontrait pas dans quelle mesure il ne lui offrait pas les services bancaires de base.

Faisant soutenir que la Bank Melli Iran avait confirmé aux termes d’un courrier valant attestation, du 10 juin 2021, l’impossibilité de fournir les services bancaires de base, en raison des sanctions américaines, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran a de nouveau fait assigner la SA Banque Postale, la société coopérative de banque populaire Crédit Coopératif et la Banque [G] France au fond devant le tribunal de commerce de Paris.

L’instance a été enrôlée sous le n°RG 2021058900.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2022, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran a saisi le juge de la mise en état d’un incident, demandant à celui-ci notamment à titre principal de l’autoriser à ouvrir à son bénéfice un compte séquestre à la caisse des dépôts et consignations sur lequel elle demandera l’autorisation aux autorités françaises de faire virer depuis l’Iran les sommes restant éventuellement dues à ses bailleurs, à l’exclusion de toute clause pénale, fixer à 1 708 544,24 euros la somme due par elle au 15 décembre 2023 au titre des indemnités d’occupation, condamner les bailleurs à communiquer leurs nouvelles coordonnées bancaires personnelles et subsidiairerment surseoir à statuer dans l’attente du jugement à intervenir dans l’instance enrôlée sous le n°2021058900 pendante devant le tribunal de commerce de Paris.

Par ordonnance rendue le 5 mars 2024, le juge de la mise en état a rejeté les demandes de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran et condamné celle-ci à payer aux consorts [Y] [B] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes du bulletin en date du 12 novembre 2024, le juge de la mise en état a fixé un calendrier procédural impératif, renvoyant l’affaire à l’audience de mise en état du 29 avril 2025 pour clôture et fixation à l’audience du 30 septembre 2025, fixant un calendrier impératif aux parties pour conclure.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 janvier 2025, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran a saisi le juge de la mise en état d’un nouvel incident demandant à celui-ci à titre principal de surseoir à statuer dans l’attente du jugement à intervenir devant être rendu par le tribunal de l’Union Européenne, et dans l’attente de la réponse de la CJUE à la question préjudicielle que le tribunal judiciaire voudra bien poser afin de clarifier la conciliation des deux ordres juridiques, interne et européen.

Au soutien de ses demandes, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran faisait valoir en substance qu’elle a été sanctionnée par le Conseil de l’Europe qui a pris deux mesures à son encontre le 14 octobre 2024 l’empêchant d’exercer ses activités, qu’elle a mandaté un cabinet d’avocats qui a régularisé une requête en contestation de ces sanctions qui a de grandes chances d’aboutir, et que les consorts [Y] [B] entendent porter atteinte à son droit au paiement d’une indemnité d’éviction en tirant partie de ces sanctions provisoires et conservatoires adoptées par le Conseil de l’Europe en niant l’exploitation effective du fonds de commerce dans les locaux loués, dont la valeur doit être nécessairement appréciée pour la fixation du montant de l’indemnité d’éviction.

En réplique, développant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 avril 2025, les consorts [Y] [B] ont demandé au juge de la mise en état de débouter la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran de ses demandes faisant valoir pour l’essentiel que la demande de sursis à statuer était dilatoire, et que l’expert judiciaire avait déjà conclu que l’indemnité d’éviction principale devait être calculée en fonction de la valeur du droit au bail.

Par ordonnance rendue le 1er juillet 2025, le juge de la mise en état a rejeté les demandes de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran et l’a condamnée à payer aux consorts [Y] [B] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions n°11 notifiées par RPVA le 24 septembre 2025, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran demande au tribunal de:

“IN LIMINE LITIS :

— Déclarer recevables et bien fondées les fins de non-recevoir soulevées par la société IRAN AIR;

— Annuler le rapport d’expertise en date du 28 septembre 2023 de Monsieur [I] (EXPERTISES DYEVRES) ;

— Juger inopposable le rapport d’expertise en date du 28 septembre 2023 de Monsieur [I] (EXPERTISES DYEVRES) et l’écarter des débats ;

SUR LE FOND :

A titre principal :

— Juger nul le rapport d’expertise en date du 28 septembre 2023 de Monsieur [I] (EXPERTISES DYEVRES) ;

— Ecarter le rapport d’expertise en date du 28 septembre 2023 de Monsieur [I] (EXPERTISES DYEVRES) ;

A titre subsidiaire :

— Ecarter les conclusions du rapport d’expertise en date du 28 septembre 2023 de Monsieur [I] (EXPERTISES DYEVRES) ;

— Juger commerciaux les locaux objets de l’expertise ;

— Juger de l’absence de transférabilité de l’activité exploité par la société IRAN AIR The Airline of the Islamic Republic of Iran dans les locaux objets de l’expertise ;

— Juger opposable le rapport d’expertise amiable de Madame [FK] ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 34.674.000 € ;

— Condamner les Bailleurs, les Consorts [Z] [B] et [B] à verser à la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran une indemnité de remplacement 34.674.000€ due depuis le 1er janvier 2019 avec intérêt au taux légal à chaque échéance annuelle à compter de cette date.

A titre subsidiaire encore :

— Ecarter les conclusions du rapport d’expertise en date du 28 septembre 2023 de Monsieur [I] (EXPERTISES DYEVRES) ;

— Juger commerciaux les locaux objets de l’expertise ;

— Ecarter l’arrêt temporaire d’exploitation de la société IRAN AIR The Airline of the Islamic Republic of Iran résultant des sanctions européennes ;

— Ecarter la prise en compte des chiffres relatifs à l’exploitation de la société IRAN AIR The Airline of the Islamic Republic of Iran dans les locaux objets de l’expertise à compter de l’exercice 2024 afin de ne retenir que la moyenne des chiffres d’affaires et résultats des exercices 2021, 2022 et 2023 pour l’appréciation de la valeur marchande du fonds au titre de l’appréciation de l’indemnité d’éviction ;

— Juger opposable le rapport d’expertise amiable de Madame [FK] ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 15.340.000€ ;

— Condamner les Bailleurs, les Consorts [Z] et [G] [F] [SE] à verser à la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran une indemnité de remplacement 34.674.000€ due depuis le 1er janvier 2019 avec intérêt au taux légal à chaque échéance annuelle à compter de cette date.

En tout état de cause :

— Débouter les Bailleurs de l’intégralité de leurs demandes ;

— Fixer le montant des frais de réinstallation à la somme de 323.750€ ;

— Fixer le montant des indemnités de remploi à la somme de 1.723.993€ ;

— Juger que l’indemnité éventuelle au titre du trouble commercial sera à parfaire ;

— Fixer le montant des frais administratifs à la somme de 8.000€ ;

— Juger que les frais de licenciement éventuels seront à parfaire ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle sur le fondement de l’article L 145 28 du Code de commerce à 996.835€ HT et HC ;

— Condamner les Bailleurs à notifier le compte bancaire ou postal sur lequel la société IRAN AIR The Airline of the Islamic Republic of Iran sera tenue de verser le montant de l’indemnité d’occupation résiduel ;

— Juger n’y avoir lieu à indexation annuelle de l’indemnité d’occupation ;

— Juger n’y avoir lieu à intérêt de retard sur l’indemnité d’occupation ;

— Juger n’y avoir lieu au paiement par la société IRAN AIR The Airline of the Islamic Republic

of Iran d’un intérêt capitalisé sur l’indemnité d’occupation sur le fondement de l’article L145-28 du Code de commerce depuis le 1er janvier 2019 ;

— Juger n’y avoir lieu à application de la clause pénale ;

— Juger n’y avoir lieu à compensation de créance ;

— Condamner les Bailleurs à notifier le relevé d’identité postal ou bancaire sur lequel la société IRAN AIR The Airline of the Islamic Republic of Iran sera tenue de réaliser tout règlement à venir en ce compris toute condamnation qui serait prononcée ;

— Condamner solidairement chacun des Bailleurs à verser à la société IRAN AIR The Airline of the Islamic Republic of Iran, la somme de 20.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement les Bailleurs aux entiers dépens d’instance,

— Débouter les Bailleurs de toutes leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.”

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives après expertise n°4 notifiées par RPVA le 19 septembre 2025, les consorts [O] demandent au tribunal de :

“RECEVOIR les consorts [P] [B] en leurs demandes, fins et prétentions et les y déclarer bien fondés ;

DEBOUTER la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran de sa demande de nullité ou d’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur [I] ;

ECARTER des débats l’avis amiable établi par Madame [FK] à la demande de la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran ;

JUGER que l’indemnité d’éviction principale doit correspondre à la valeur du droit au bail ;

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran, toutes causes confondues, à la somme de 2.493.400 €, sauf à parfaire et, à titre subsidiaire, à la somme de 2.858.900 € incluant les frais de remploi et les frais de réinstallation, sauf à parfaire ;

ORDONNER la consignation des indemnités de remploi et de frais de réinstallation sur le compte

séquestre du Conseil des consorts [Z] / [B] dans l’attente de la justification par la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran de la réinstallation effective d’un établissement à [Localité 23] dans un délai d’un an à compter du jugement à intervenir ;

JUGER qu’à défaut de justification de cette réinstallation dans le délai susvisé, les consorts [P] [B] seront définitivement libérés du paiement desdites indemnités au profit de la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran ;

CONDAMNER la société Iran Air à verser aux consorts [Z] / [B], à compter du 1er janvier 2019, une indemnité d’occupation annuelle sur le fondement de l’article L 145-28 du Code de commerce, de 1.280.000 € HT et HC, sauf à parfaire ;

JUGER que cette indemnité d’occupation sera indexée le 1er janvier de chaque année et pour la première fois le 1er janvier 2020, en fonction de l’évolution de l’indice du Coût de la Construction, l’indice de base pour la première indexation étant celui du 3ème trimestre 2018 (1733) et l’indice de référence celui du 3ème trimestre 2019 à paraître et pour les indexation suivantes, l’indice de base étant l’indice du 3ème trimestre de l’année n-2 et l’indice de référence étant celui du 3ème trimestre de l’année n-1.

JUGER que cette indemnité d’occupation sera majorée des charges dues en vertu du Bail ;

CONDAMNER la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran à payer l’arriéré d’indemnité d’occupation dû depuis le 1er janvier 2019 avec intérêt au taux légal à chaque échéance trimestrielle à compter de cette date.

JUGER que les intérêts seront capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

JUGER que la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran est redevable de la clause pénale prévue au bail à hauteur de 10% des indemnités d’occupation provisionnelles impayées et

CONDAMNER la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran à payer aux consorts [Z] / [G] [M] la somme complémentaire de 417.326,58 € à ce titre, sauf à parfaire.

ORDONNER la compensation entre la dette des Bailleurs au titre de l’indemnité d’éviction et la dette du Preneur au titre de l’indemnité d’occupation conformément à l’article 1347 du Code civil;

A défaut de restitution spontanée des locaux loués, ORDONNER l’expulsion de la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique.

DEBOUTER la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et notamment de sa demande de délais de paiement.

DEBOUTER la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran de sa demande de condamnation des consorts [Z] / [B] au paiement d’intérêts de retard au taux légal sur le montant de l’indemnité d’éviction et, à titre infiniment subsidiaire, JUGER que ces intérêts ne courront qu’à compter de la signification de la décision exécutoire à intervenir sous réserve de la compensation qui sera intervenue entre leur dette et leur créance au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation.

Si les bailleurs devaient remettre au Preneur des quittances après compensation, ACCORDER aux Bailleurs un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir pour établir les quittances correspondantes.

CONDAMNER la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran au règlement de la somme de 20.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat constitué conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

JUGER que les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les parties.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2025 et l’affaire plaidée le même jour puis mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir “dire et juger”, “constater” ou “écarter” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur les demandes de nullité et subsidiairement de non-opposabilité du rapport d’expertise

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran demande au tribunal de déclarer nul ou à tout le moins d’écarter le rapport d’expertise de M. [I] déposé le 28 septembre 2023 en raison du manquement de l’expert aux principes du contradictoire et de loyauté des débats mais également au motif que M. [I] n’a pas personnellement mené les opérations d’expertise. Elle ajoute que l’expert n’a pas respecté les termes de sa mission et que son rapport est entaché d’erreurs manifestes et de nombreuses contradictions.

Les consorts de [J] [B] répliquent en substance que le juge chargé du contrôle des expertises a déjà été saisi par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran des mêmes difficultés soulevées par cette dernière qui a sollicité après le dépôt du rapport la désignation d’un nouvel expert ; qu’après un échange contradictoire entre les parties et l’expert judiciaire, le juge chargé du contrôle a décidé, le 16 mai 2024, qu’il n’entendait pas faire droit à la demande de la preneuse. Ils soutiennent qu’en tout état de cause, les contestations de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran sont mal fondées.

Il est constant que les éventuelles irrégularités affectant le déroulement des opérations d’expertise, s’agissant notamment de la violation alléguée par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran du principe du contradictoire, sont sanctionnées selon les dispositions de l’article 175 du code de procédure civile qui renvoient aux règles régissant la nullité des actes de procédure et qui constituent des nullités de forme car n’étant pas énumérées par l’article 117 dudit code relatif aux irrégularités de fond ; que dès lors, l’inobservation de ces principes n’entraîne la nullité du rapport d’expertise qu’à charge de prouver le grief qui en résulte, conformément aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de la procédure que l’expert judiciaire M. [I] a succédé à M. [D], décédé alors que les opérations d’expertise menées par ce dernier étaient achevées, que le pré- rapport avait été communiqué et les derniers dires échangés, mais qu’il n’avait pas encore rendu son rapport définitif. Il est établi et non contesté que M. [I], auquel il a été demandé aux termes de l’ordonnance de changement d’expert de “prendre connaissance des éléments d’antériorité de la procédure” a été destinataire de l’ensemble des pièces et dires adressés par les parties. C’est vainement que la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran lui reproche d’avoir rendu son rapport le 28 septembre 2023 sans s’être déplacé sur place, sans avoir entendu personnellement les parties ou sans solliciter des précisions complémentaires ; en effet, l’expert, en réponse aux demandes d’observations du juge chargé du contrôle des expertises suite à la demande de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran qui a formulé les mêmes griefs que dans le cadre de la présente instance, a précisé sans être contredit sur ce point qu’un échange téléphonique avait eu lieu le 14 avril 2023 avec les conseils des parties, et qu’il avait été convenu avec chacune d’entre elles qu’une nouvelle visite des locaux n’était pas nécessaire, comme en atteste un courrier électronique qui leur a été adressé le 14 avril 2023. L’expert ajoutait sur ce point dans le courrier adressé au juge du contrôle : “grâce à ma connaissance approfondie du dossier, suite aux nombreux échanges que j’avais eus avec M. [CT] [D] avant son décès, et à l’existence de nombreuses photos, il me semblait que les contraintes pour les Parties liées à l’organisation d’une nouvelle visite n’étaient pas justifiées.”

De même la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran n’est pas fondée à reprocher à M. [I] de ne pas avoir pris en compte toutes les pièces du dossier, en déduisant la preuve de l’absence d’analyse des dires 9 à 11 adressés par ses soins depuis le dépôt de la note de synthèse de M. [D] le 19 avril 2022 du seul fait qu’il n’arrive pas aux mêmes conclusions que M. [D] quant à la perte du fonds ; ceci alors même que le rapport de M. [I] est particulièrement circonstancié et détaillé et qu’aucun élément objectif ne permet de mettre en doute ses dires quand il indique au juge du contrôle : “Pour ce qui est des dires et des pièces, il est faux d’affirmer que je ne les ai pas analysés. J’ai au contraire passé un nombre conséquent d’heures à étudier ces très nombreux éléments, ce qui m’a permis de me forger une opinion précise quant aux conclusions à apporter à ce dossier. Et pour l’absence de sollicitation de pièces complémentaires, elle est liée au fait que plus d’une centaine de pièces ont été communiquées. L’ensemble des éléments nécessaires à une prise de position étaient ainsi en ma possession.” Cette affirmation de l’expert est au demeurant corroborée par les échanges de courriers électroniques entre ce dernier et les avocats des parties sur la période du 4 mai au 16 septembre 2023, aux termes desquels l’expert indique avoir bien reçu l’ensemble des éléments adressés par les parties (dires et pièces) notamment ceux communiqués par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran à l’aide d’un lien we-transfer.

Au surplus, c’est à juste titre que les consorts de [J] [B] font valoir que l’expert n’a aucune obligation d’annexer l’ensemble des dires échangés alors que le principe même des dires récapitulatifs est de considérer que toute demande non reprise dans le dire récapitulatif final est abandonnée.

S’agissant du périmètre de sa mission, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran reproche à M. [I] de ne pas avoir établi de pré- rapport, de sorte que les parties n’ont pas pu débattre de ses conclusions et interprétations. Pour autant, avant son décès, M. [D] avait déjà établi et communiqué sa note de synthèse, et contrairement à ce que fait soutenir la demanderesse, M. [I] n’était pas tenu d’en adresser une nouvelle ; étant entendu que les conclusions d’un pré-rapport sont par nature des conclusions provisoires susceptibles d’être modifiées au vu des observations des parties et que le grief formulé à ce titre par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran, qui reproche à M. [I] d’avoir procédé à “un revirement” est inopérant ; ce d’autant plus que dans son pré-rapport, M. [D] avait indiqué aux parties que l’indemnité principale d’éviction serait calculée sur la valeur du droit au bail, faute pour la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran de démontrer le montant du chiffre d’affaires réalisé dans les seuls locaux loués, notamment au titre de son activité de fret.

Il s’ensuit que l’expert n’a pas manqué à ses obligations quant à la façon dont il a mené les opérations d’expertise dans le respect notamment du principe du contradictoire.

Pas plus la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran n’est fondée à exciper, au soutien de ses demandes de nullité et subsidiairement de non opposabilité du rapport d’expertise, des autres manquements qu’elle impute à l’expert (relatifs à son appréciation sur l’usage exclusif de bureaux des locaux loués, sur la transférabilité de son activité, sur l’existence ou non d’une activité de fret matériellement exploitée dans les locaux loués ou sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité), qui concernent le fond du dossier ; ceci à défaut d’erreur manifeste caractérisée et alors que l’expert est libre de fonder son avis sur des éléments qui lui semblent pertinents, que les parties, comme le tribunal, demeurent libres d’analyser, vérifier et critiquer.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran sera déboutée de ses demandes de nullité et d’inopposabilité du rapport d’expertise déposé M. [I] le 28 septembre 2023.

Sur l’indemnité d’éviction

Il est établi et non contesté par les bailleurs que le congé avec refus de renouvellement signifié par les consorts [Y] [B] les 19 et 26 juin 2018 a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2018, qu’il a ouvert droit à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran au paiement d’une indemnité d’éviction et aux bailleurs au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er janvier jusqu’à la libération des locaux.

Sur l’indemnité principale

Aux termes de l’article L.145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Sur le caractère transférable de l’activité

En l’espèce, l’expert judiciaire a conclu à une indemnité de transfert, assise sur la valeur du droit au bail, justifiant sa position ainsi qu’il suit :

“ Nous estimons que la clientèle de la société IRAN AIR est une clientèle de destination provenant de l’ensemble de la région parisienne, et non une clientèle constituée de chalands captée grâce à la situation géographique du commerce. Nous considérerons donc dans notre analyse que la situation sur l'[Adresse 16] n’est pas un critère essentiel à la poursuite de l’activité d’agence de voyage, et que sa clientèle la suivrait si la société IRAN AIR était amenée à s’implanter dans un autre secteur de [Localité 23] qui serait touristique, renommé et très bien desservi par les transports en commun.

Il en est de même pour l’activité de fret, dont la poursuite n’est pas conditionnée à une implantation sur l'[Adresse 16]. De plus, cette activité apparaît limitée au regard du faible volume de marchandises stockée dans les lieux loués. Nous estimons par conséquent que la location d’un nouveau local présentant des caractéristiques et une superficie équivalentes sera aisée étant donnée l’offre existence dans des quartiers de [Localité 23] présentant les caractéristiques mentionnées ci-avant.”

Les parties s’opposent sur ce point, sans que les bailleurs remettent cependant en cause le droit de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran à bénéficier d’une indemnité principale, correspondant à une indemnité de transfert, qu’ils demandent de fixer à la somme de 2 475 000 euros.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [Y] [B] rejoignent l’analyse faite par M. [I], faisant valoir en substance d’une part que l’activité exercée par le preneur est une activité à usage exclusif de bureaux par nature transférable comme l’a déjà tranché le juge des loyers commerciaux aux termes d’un jugement revêtu de l’autorité de la chose jugée en date du 23 octobre 2002, d’autre part que la compagnie aérienne Iran Air ne s’adresse qu’à une clientèle à destination de l’Iran et que cette clientèle captive ne sera pas perdue du fait de l’éviction.

Ils ajoutent que le preneur ne peut prétendre exercer matériellement une activité de fret dans les locaux loués qui ne sont pas des locaux de stockage, mais qu’il y gère seulement l’organisation administrative du fret, ce qui ne modifie en rien l’usage exclusif de bureaux.

Ils font valoir au surplus que l’expert judiciaire a justement estimé qu’à supposer qu’une activité de fret soit réellement exercée dans les locaux loués, cela ne modifie en rien son appréciation de la nature de l’indemnité d’éviction qui est une indemnité de transfert assise sur la valeur du droit au bail ; que M. [D] aux termes de sa note de synthèse avait d’ailleurs considéré que l’indemnité principale ne pouvait être calculée que sur la base de la valeur du droit au bail, faute pour la preneuse de justifier de pièces comptables permettant d’évaluer l’activité de fret réalisée dans les locaux.

Ils affirment enfin que la position de M. [I] qui consiste à retenir une indemnité principale fondée sur la valeur du droit au bail doit être d’autant plus approuvée en l’état de l’arrêt de toute activité de la société Iran Air en France et plus généralement dans l’Union Européenne suite aux sanctions prononcées à son encontre.

En réplique, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran sollicite la fixation de l’indemnité principale à hauteur de la somme de 34 674 000 euros correspondant à une indemnité pour perte du fonds, principe selon ses dires retenu par M. [D] dans son pré-rapport.

Elle fait valoir pour l’essentiel :

— que de nombreuses agences de voyage et de fret se trouvent à proximité immédiate des locaux objets de l’expertise et que celles-ci desservent l’Iran, comme au demeurant d’autres compagnies aériennes, Iran Air ne disposant pas d’une situation de monopole de la France vers l’Iran,

— que [Localité 31] est un site important pour la desserte de l’Asie et de l’Extrême Orient, que les prix offerts par Iran Air sont particulièrement compétitifs et que la localisation sur l'[Adresse 15] lui a permis le développement de son activité malgré les graves crises qu’a traversées et que continue de traverser l’Iran ; que cette localisation lui permet également de se faire connaître à la clientèle européenne et américaine,

— qu’elle stocke dans les locaux en cause des marchandises en raison de son activité de fret, ce qui est permis par le bail et ce qui exclut l’usage exclusif de bureaux dont se prévalent les consorts de [J] [B],

— que la consistance du fonds doit être déterminée à l’époque du refus de renouvellement ou de délivrance du congé, de sorte que les rapports et décisions judiciaires portant sur l’appréciation de l’exploitation de la société Iran Air dans les locaux à la fin des années 90 et au début des années 2000 (jugement du 23 octobre 2002 et rapport de M. [A] en date du 7 février 2002) ne peuvent trouver application,

— que les locaux concentrent toute l’activité européenne de Iran Air en matière de transport de passagers et de fret qu’elle exerce personnellement, ainsi qu’elle le justifie par les nombreux dires et pièces, dont les attestations, versés aux débats.

Il est établi que les locaux loués par les consorts [Y] [B] à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran sont situés [Adresse 7] dans le [Localité 13], sur le tronçon compris entre la [Adresse 29] et la [Adresse 30], et plus précisément localisés sur le côté impair de l’avenue (moins ensoleillé que le côté pair). Le secteur est très recherché par les entreprises, tous secteurs d’activités confondus pour l’implantation de leurs sièges ou d’activités à forte valeur ajoutée, compte tenu du prestige et de la reconnaissance qu’il leur offre.

On trouve à moins de 100 mètres des locaux en cause les enseignes J.M. Weston, Renault, Five Guys, Citadium, Tumi, [Localité 21] [G] Bruxelles, [R], Rolex ou encore la Durée. On note également la présence, en face des locaux, des magasins Fnac, Sephora, Guerlain, Foot looker, Mauboussin, Tiffany&co, Monoprix.

L’expert judiciaire relève “une commercialité du site excellente, tant par la concentration de commerces et de leur standing, que par sa situation dans une Zone Touristique Internationale (ZTI).”

S’agissant des transports en commun, le site dispose d’une très bonne desserte, avec les stations “ George V” (ligne 1) à 350 mètres au nord-ouest, “ Franklin D. Roosevelt” (ligne 1 et 9) à 370 mètres au sud-est et “Charles-de-Gaulle – Etoile” (lignes 1, 2 et 6 du métro, ligne A du RER) à 700 mètres au nord-ouest. Le secteur est également desservi par les lignes de bus n°32 et 73, pour laquelle les arrêts se situent dans un rayon de 100 mètres autour des locaux. On compte également plusieurs stations Vélib dont la plus proche à quelques mètres des locaux, [Adresse 30], “[Adresse 26]”. Le stationnement automobile est pour sa part difficile sur la voie publique dans le quartier, qui dispose néanmoins de plusieurs parkings publics dont le plus proche se situe à quelques mètres des locaux, “[Adresse 25] [Localité 23] [Adresse 19]. Il existe également un emplacement de livraison situé à proximité immédiate des locaux loués par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran et d’autres à une dizaine de numéros du même côté de l’avenue.

Les locaux dépendent d’un immeuble ancien de belle facture, édifié en 1920, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de 6 étages.

L’expert relève que “cet ensemble immobilier est à usage mixte. Il comprend des logements et des bureaux aux étages, puis des commerces en rez-de-chaussée tels que les locaux expertisés.”

Les locaux, d’une surface utile totale de 236,10 m2 sont distribués sur deux niveaux : un rez-de-chaussée de 127,50 m2 et un sous-sol de 108,60 m2. Ils comprennent :

Au rez-de-chaussée :

* Un espace d’accueil clientèle de 63,9 m2 ;

* Un dégagement de 22,2 m2;

* Quatre bureaux d’une surface totale de 41,4 m2 ;

Au sous-sol, auquel on accède par un escalier en marbre :

* Une salle de réunion de 55,9 m2;

* Une cuisine de 7,6 m2;

* Une réserve de 16 m2;

* Des sanitaires de 6,1 m2;

* Un local d’archives de 7 m2;

* Un local de climatisation de 6,6 m2;

* Un couloir de 9,4 m2.

Les locaux sont accessibles à la clientèle en surélévation d’une marche basse et en retrait de la voie, depuis une porte vitrée à simple battant surmontée d’une imposte. Un second accès se situe [Adresse 30]. Outre ces accès à l’établissement, la devanture est également composée de cinq panneaux vitrés, dont trois [Adresse 30] et deux sur l'[Adresse 15]. La visibilité commerciale est assurée par la présence d’enseignes bandeaux établies à mi-hauteur des vitrines sur lesquelles sont inscrites le nom de l’établissement « IRAN AIR» et le logo de la société.

Concernant les caractéristiques des locaux, M. [I] relève les points suivants :

— La situation en angle et le linéaire de façade assurent une très bonne visibilité commerciale aux locaux expertisés ;

— Les locaux sont dans un bon état d’entretien général ;

— La configuration des locaux est adaptée aux activités exercées ;

— Pièces sans jour au sous-sol ;

— Les locaux ne sont pas adaptés aux personnes à mobilité réduite.

Il s’infère de ces constatations que le fonds de commerce est doté de caractéristiques de grande qualité, et bénéficie d’un emplacement de tout premier ordre, bien que situé coté impair de l'[Adresse 15], moins attractif commercialement que le coté pair qui est plus ensoleillé et draine plus de piétons.

Pour autant, c’est à juste titre que l’expert judiciaire retient que la situation des locaux sur l'[Adresse 15] n’est pas un critère essentiel à la poursuite de l’activité exercée qui draine une clientèle de destination provenant de l’ensemble de la région parisienne. Ceci sans qu’il soit besoin d’analyser à ce stade plus en avant les longs argumentaires des parties sur la destination et l’utilisation des locaux à usage exclusif de bureaux étant relevé que les bailleurs n’en tirent pas partie pour conclure à l’absence de droit pour la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran à percevoir une indemnité de transfert. En effet, si l’expert judiciaire a retenu dans son rapport une activité de fret, aucun des arguments soulevés par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran et aucun élément objectif ne permet de remettre en cause l’appréciation de M. [I] qui constate que cette activité est limitée au regard du faible volume de colis stockés et que l’usage de ceux-ci en tant qu’agence de voyage est prépondérant. La configuration des lieux relevée supra vient sans conteste corroborer cette analyse au regard de la capacité de stockage des locaux et de leur utilisation objective constatée lors des opérations d’expertise. De même la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran affirme mais ne justifie pas en quoi cette activité de fret serait conditionnée à une implantation du fonds sur l'[Adresse 15]. Etant précisé que le rapport non contradictoire établi à sa demande le 27 mai 2022 par Mme [FK], qu’il n’y pas lieu d’écarter d’emblée car soumis à la libre discussion des parties, ne porte que sur l’estimation de la valeur du fonds de commerce et est taisant sur la possibilité d’un transfert.

Au surplus, c’est à juste titre que les consorts [Y] [B] font valoir que “la position de l’expert judiciaire qui consiste à retenir une indemnité principale fondée sur la valeur du droit au bail doit au contraire être d’autant plus approuvée en l’état de l’arrêt de toute activité de la société Iran Air en France et plus généralement dans l’Union Européenne”, au regard du principe selon lequel l’indemnité d’éviction doit être évaluée au jour le plus proche de l’éviction.

Il est en effet établi et non contesté que par décision (PESC) 2024/2698 du conseil du 14 octobre 2024 modifiant la décision (PESC) 2023/1532), l’Union Européenne a décidé de sanctionner sept entités, dont la compagnie aérienne Iran Air, pour avoir livré des armes à la Russie dans le cadre de la guerre contre l’Ukraine, mais également à ses groupes affiliés au Moyen Orient et dans la région de la mer [Localité 28]. Ces sanctions portent sur un gel total des avoirs d’Iran Air en Europe et une interdiction de se déplacer sur le territoire de l’Union Européenne, de sorte que la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran a selon ses propres dires (cf page 59 /95 de ses conclusions) été “temporairement privée de son droit d’exploiter son fonds faute de pouvoir avoir d’activité sur toute le territoire européen mais également l’Angleterre et la Suisse, seuls les vols à destination de la Turquie (étant )opérables.”De plus fort, il y a donc lieu d’écarter une évaluation basée sur la valeur du fonds de commerce.

Il convient donc de retenir à titre d’indemnité principale une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail se calcule usuellement par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

L’expert judiciaire estime la valeur du droit au bail à la somme de 2 475 000 euros, retenant une surface pondérée de 149,90 m2p, valeur locative de marché de 11 000 euros/m2p, un loyer de renouvellement déplafonné de 9 500 euros/m2 et l’application d’un coefficient sur le différentiel de loyer de 11, soit :

valeur locative de marché = (11 000 € x 149,90 m2p) = 1 648 900 euros/an HT HC arrondie à 1649 000 euros/an HT HC

valeur locative de renouvellement = (9500 € x 149,90 m2p) = 1 424 050/an HT HC arrondie à 1 424 000 euros/an HT HC

valeur du droit au bail = (1 649 000 – 1 424 000) x 11 = 2 475 000 euros.

Sur la pondération des locaux

L’expert judiciaire a pondéré les locaux de la manière suivante :

Désignation

Surface utile

Coefficients de pondération

Surface pondérée

[Adresse 27]

Zone d’angle

15,30 m2

1,2

18,36 m2p

Zone 1

74,34 m2

1

74,34 m2p

Zone 2

37,86 m2

0,9

34,07 m2p

SOUS-SOL

Salle de réunion

55,90 m2

0,25

13,98 m2p

Cuisine

7,60 m2

0,2

1,52 m2p

Réserve

16 m2

0,15

2,4 m2p

Sanitaires

6,10 m2

0,2

1,22 m2p

Local climatisation

6,60 m2

0,15

0,99 m2p

Local archives

7 m2

0,2

1,40 m2p

Couloir

9,40 m2

0,15

1,41 m2p

SURFACE PONDEREE

TOTALE

149,69 m2p

Les consorts [Y] [B] indiquent être d’accord avec la surface pondérée retenue par l’expert judiciaire.

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran retient dans ses dernières conclusions une surface pondérée de 151 m2p sans toutefois aucunement justifier de ce calcul devant le tribunal.

Au cours des opérations d’expertise, M. [I] a à juste titre rappelé que “les coefficients de pondération doivent être déterminés sur la base de l’usage effectif de chaque espace, et non selon les clauses du bail commercial.”

A cet égard, les coefficients qu’il retient sont conformes à la nature et à la configuration des locaux au regard de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière.

Une pondération des locaux de 149,69 m2 sera donc retenue.

Sur la valeur locative de marché

La valeur locative de marché est définie par la charte de l’expertise immobilière, comme correspondant à “une contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location.”

En tenant compte de la localisation des locaux au regard de l’activité exercé, de leurs caractéristiques et des références relevées en pages 32 et 33 de son rapport, M. [I] a retenu une valeur locative de marché actuelle égale à 11 000 €/m2p.

Cette valeur unitaire de 11 000 euros/m2p étant admise par les parties, elle sera retenue à cette hauteur par le tribunal.

La valeur locative de marché sera donc fixée à la somme annuelle en principal de 1.647.000 euros selon le calcul suivant :

149,69 m2p x 11 000 €/m2p = 1 646 590 €/an HT HC arrondis à: 1 647 000 € / an HT HC.

Sur la valeur locative de renouvellement

M. [I] retient que le loyer du bail renouvelé aurait été déplafonné dans l’hypothèse où les bailleurs auraient offert le renouvellement et a retenu une valeur locative de renouvellement unitaire de 9 500 euros/m2p HT HC, ce qui est admis par ces derniers.

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran admet également dans ses écritures que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative et non en fonction d’un loyer plafonné. Elle indique en effet en page 70/95 de ses conclusions que “La valeur locative par application de l’article R 145-7 du Code de Commerce à partir des loyers périodiques pratiqués sur la base de 4.950€/m² pondéré (représentant 45% de la valeur locative de marché), ressort à: 151 m² pondéré x 4.950€ soit 747.450€”. Elle ne fait en outre aucune référence dans ses conclusions à un calcul du loyer plafonné.

En tout état de cause, c’est à juste titre que les consorts [Y] [B] font valoir que les éléments relatifs à l’évolution favorable des [Localité 18] Elysées au cours du bail expiré, soit entre 2010 et 2018, et notamment l’arrivée d’enseignes internationales connues et haut de gamme (notamment Zadig et Voltaire au 35 en 2013, Maje au 33 en 2014, [Localité 22] au 77 en 2014, [R] au 71/73 en 2015, Nike au 65 en 2016, au 49/51, JM Weston au 55 en 2017, Samsonite au 63 en 2018, Al Jazeera Parfumerie au 97 en 2018), le classement des [Localité 18] Elysées en 2015 en « zone touristique internationale », l’augmentation de la fréquentation touristique démontrent l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorables à l’activité exercée qui aurait justifié le déplafonnement du loyer renouvelé au 1er janvier 2019 (date antérieure à la crise des gilets jaunes et à la crise sanitaire).

Cette évolution favorable des facteurs locaux de commercialité a été reconnue par M. [I] et au surplus revendiquée par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran au cours des opérations d’expertise. M. [I] note ainsi en pages 38 et 39 de son rapport :

“Dans l’hypothèse où le Tribunal Judiciaire de PARIS venait à considérer que le caractère «d’usage exclusif de bureaux » ne peut être retenu en raison de cette activité marginale, la recherche de motifs de déplafonnement du loyer renouvelé devra être effectuée. Or, tel que le rappelle Maître [N] [S] (avocate de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran ndlr) dans son Dire récapitulatif, « depuis une loi d’août 2015, en raison de son affluence touristique exceptionnelle de touristes internationaux notamment à fort revenus, la zone du triangle d’or dont fait partie l'[Adresse 16], a été classée parmi les Zones Touristiques Internationales (ZTI). Elle ajoute que « les conditions d’ouverture des commerces le dimanche et le soir sont ainsi adaptées à la fréquentation touristique » et en conclut que « la localisation de l’emplacement permet d’envisager une ouverture le week-end». De plus, il a pu être observée lors du bail échu « une montée en gamme des [Localité 18]-Elysées en raison de l’arrivée sur les deux côtés de l’avenue de nouvelles enseignes internationales de luxe (Dior, Saint [K], Monc/er) et d’une déportation de la clientèle de l'[Adresse 17] vers l'[Adresse 16] ». Maître [N] [S] en conclut à ce titre dans son Dire récapitulatif que « la vocation de l'[Adresse 16] a donc changé en faveur de l’attraction d’une nouvelle clientèle haut de gamme au détriment de l'[Adresse 17] connue pour abriter des magasins de luxe ».

Ces deux critères témoignent donc d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité dans le secteur dont dépendent les locaux expertisés, justifiant un déplafonnement du loyer dans l’hypothèse d’un renouvellement du bail commercial.

Nous pouvons ainsi constater que l’absence éventuelle de prise en compte de l’activité de fret est sans effet sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

L’usage exclusif des locaux en tant que bureaux, pour l’activité principale et quasi- totale d’agence de voyage, ou l’évolution des facteurs locaux de commercialité dans le secteur immédiat sont en effet deux motifs de déplafonnement du loyer dans le cadre d’un renouvellement du bail commercial.”

Pour arriver à la conclusion d’un motif de déplafonnement, l’expert judiciaire M. [I] s’est ainsi directement référé à l’avis de l’avocat de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran exprimé dans son dire n°12 versé aux débats, de sorte que la société preneuse serait mal fondée à soutenir devant le tribunal l’absence de modification favorable des facteurs locaux de commercialité dont elle revendiquait l’existence au cours des opérations d’expertise.

Hormis les critiques à l’encontre des opérations d’expertise menées par M. [I], auquel il ne peut être utilement reproché d’avoir fait sien l’avis de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran exprimé dans le dire sus visé, cette dernière n’oppose d’ailleurs dans ses conclusions aucun élément objectif à l’existence du motif du déplafonnement invoqué, fondé sur des constatations factuelles et soumises à la libre discussion des parties dans le cadre de la présente instance. Au contraire, l’avis de Mme [FK] dont elle se prévaut fait également état pour estimer la valeur locative de marché (page 13) du “renouveau de l'[Adresse 15], qui fait l’objet, comme les principales artères commerçantes de la Capitale, d’enjeux importants entre les grands noms du luxe.”

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera retenue une valeur du loyer en renouvellement déplafonnée.

La société preneuse demande de retenir une valeur unitaire de 4 950 euros/m2p représentant 45% de la valeur locative de marché ainsi qu’indiqué ci-dessus tandis que Mme [FK], son expert amiable, estime cette valeur sur la base de 5 500 euros/m2p.

Les consorts de [J] [B] répliquent que les prétentions de la preneuse ne sont pas fondées et qu’il n’existe aucune raison de retenir la valeur manifestement sous-évaluée qu’elle revendique.

A titre liminaire, il sera relevé que la valeur locative de renouvellement se distingue de la valeur locative de marché en ce qu’elle tient compte non seulement des caractéristiques du local, et des clauses du bail, mais aussi d’éventuels facteurs de minoration ou de majoration du loyer et de l’historique entre bailleur et preneur, alors que la valeur locative de marché correspond au montant qui pourrait être obtenu d’un locataire désirant disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée en tenant compte notamment de la libre volonté du locataire et du propriétaire et d’une libre négociation préalablement à la conclusion du contrat.

Pour évaluer la valeur locative de renouvellement, M. [I] a retenu comme éléments de comparaison :

— dix références concernant des nouvelles locations, pour des baux conclus en 2017 et 2018, concernant des locaux tous situés [Adresse 15], relatifs à des activités de chaussure/maroquinerie (Weston, Foot Locker), beauté/esthétique/parfumerie/bronzage (Chanel, [Localité 20], Kiko, L’Occitane), téléphonie (Xiaomi), bagagiste (Tumi), bijouterie/horlogerie (Bulgari) recouvrant des surfaces pondérées de 43 m2p à 461 m2p, faisant état de loyers annuels unitaires pour certaines décapitalisés se situant dans une fourchette de 6 292 euros à 15 368 euros pour les loyers purs et allant jusqu’à 23 372 euros pour les loyers reconstitués.

La référence la plus basse (6 292 €/m2p) porte sur un commerce à usage de maroquinerie, d’une superficie supérieure de 445 m2p et en face des locaux expertisés sur la [Adresse 30] et l'[Adresse 15].

La référence la plus élevée, lorsqu’on analyse les loyers reconstitués (23 372 €/m2p), concerne une boutique d’une superficie de 260 m2p à usage de bijouterie.

— quatre références de renouvellement amiable toutes situées [Adresse 15] concernant des renouvellements intervenus entre janvier 2017 et janvier 2019, relatives à des activités de prêt à porter (Quicksilver), boulangerie/pâtisserie/salon de thé (La Brioche Dorée), beauté/esthétique/parfumerie/bronzage (Mac) et agence bancaire, recouvrant des surfaces pondérées de 32 m2p à 215 m2p, faisant état de loyer annuel unitaire pour certains décapitalisés se situant dans une fourchette de 6 868 euros à 15 674 euros.

La référence la plus basse (6 868 €/m2p) porte sur un commerce à usage de prêt-à-porter, d’une superficie de 185 m2p.

La référence la plus élevée (15 674 €/m2p) porte sur un commerce à usage d’agence bancaire, d’une superficie nettement inférieure (32 m2p) des locaux sous expertise.

L’expert a en outre pris en considération trois références communiquées par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran dans son dire en date du 6 décembre 2022, qui concernent des locaux situés du côté impair de l'[Adresse 16] à savoir :

— une location nouvelle sans droit d’entrée au 01/01/2018 pour 93,25m2 -Samsonite – Maroquinerie située [Adresse 6] : 19 303 €/m2,

— trois locations nouvelles avec droit d’entrée : loyer reconstitué en intégrant le droit d’entrée ou le droit au bail au loyer économique :

* [Adresse 5]: 11 786 €/m2 après réintégration du droit au bail (avant réintégration 10.235 €/m2) Maje – Accessoires de mode, chaussures, maroquinerie, prêt à porter

Au 01/02/2017 – Bail de 12 ans – loyer annuel de 1 100 000 € Droit d’entrée : 2.000.000€ réintégré au coefficient 12- Renouvellement à la valeur locative de marché,

* [Adresse 14]: 17.137€/m2 après réintégration du droit au bail (avant réintégration 7.910€/m2) Al Jazeera – Parfumerie – Bail de 9 ans au 01/03/2018 – loyer annuel de 350 000 € Droit d’entrée: 4 900 000 € réintégré au coefficient 12,

* [Adresse 8]: 17.162€/m2 après réintégration du droit au bail (avant réintégration 12.727€/m2) [R] – Bijouterie – Bail de 9 ans au 01/03/2019 – loyer annuel de 1650 000 euros- Droit d’entrée: 6 900 000 € réintégré au coefficient 12,

L’ensemble de ces références doit être retraité compte tenu des surfaces concernées, de l’emplacement des commerces (en tenant compte notamment du côté pair ou impair de l’avenue), de l’existence de loyers décapitalisés (ce qui était usuel sur l'[Adresse 15] à la date du renouvellement) et de la date d’effet du nouveau bail.

Compte tenu de ces termes de comparaison, en considération également de l’excellente situation géographique des lieux loués toutefois situés sur le coté impair de l'[Adresse 15], de la bonne desserte du site par les transports en commun mais avec un stationnement sur la voie publique difficile dans le quartier, des caractéristiques propres des locaux ci-dessus décrites, et notamment de la belle qualité de construction apparente de l’immeuble abritant les locaux d’excellente facture, de la très bonne visibilité de ceux-ci en raison du linéaire de vitrine, de la configuration rationnelle des surfaces mais avec des pièces sans jour au sous-sol, il sera retenu une valeur locative unitaire annuelle en renouvellement, telle que fixée par l’expert judiciaire et proposée par les bailleurs, à hauteur de 9 500 euros/m2p.

Etant entendu que c’est à juste titre que M. [I] indique dans son rapport que la valeur locative en renouvellement retenue par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran apparaît fortement sous-évaluée, et que retenir 45 % de la valeur locative de marché pour la déterminer ne correspond en tout état de cause pas aux usages en la matière ; qu’il en est de même de la valeur locative en renouvellement retenue par Mme [FK] qui n’est pas en cohérence avec les références qu’elle mentionne dans son avis au demeurant établi de façon non contradictoire.

Le tribunal retiendra donc une valeur locative annuelle de renouvellement de 1 422 000 euros HT HC selon le calcul suivant :149,69 m²p x 9 500 € = 1 422 055 € arrondis à 1.422.000 € HT et HC

Sur le différentiel de loyer, le coefficient multiplicateur et la valeur finale du droit au bail

Il ressort de ce qui précède que l’économie de loyer annuelle ressort à 225 000 euros (1.647. 000 – 1.422.000).

A ce montant l’expert judiciaire applique un coefficient multiplicateur de 11, retenant la qualité de l’emplacement des locaux loués, ainsi qu’une très bonne desserte des transports en commun, ce qui recueille l’aval des bailleurs.

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran sollicite l’application d’un coefficient de 12, tel que retenu par Mme [FK], en retenant l’emplacement exceptionnel des locaux.

Compte tenu de l’emplacement exceptionnel des locaux, en tenant compte toutefois de leur implantation coté impair de l'[Adresse 15], il sera retenu un coefficient de 11, tel que justement évalué par M. [I].

La valeur du droit au bail, à laquelle sera fixé le montant de l’indemnité d’éviction principale s’établit donc à la somme de 2 475 000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont des frais destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu’il devra débourser à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau titre locatif et, notamment, des droits de mutation, des honoraires de transaction et des frais juridiques.

Il est constant qu’il appartient au bailleur qui s’oppose au paiement de cette indemnité, de rapporter la preuve que le preneur ne se réinstallera pas.

L’expert évalue cette indemnité à la somme totale de 247 500 euros, proportionnellement au montant de l’indemnité principale d’éviction (10 %).

Les bailleurs sont d’accord avec ce chiffrage.

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran, qui sollicite à ce titre l’allocation de la somme de 1 728 993 euros, propose une méthode de calcul fondée sur les droits de mutation qui sont de 3% au-delà de 23 000 euros jusqu’à 200 000 euros et de 5% au-delà de 200 000 euros.

Compte tenu de la valeur du droit au bail retenue et conformément à l’usage, il sera retenu une indemnité forfaitaire de 10 % de l’indemnité principale.

Les frais de remplois seront donc évalués à la somme de 247 500 euros.

Sur les frais de réinstallation

Ce poste permet au preneur de solliciter, dans le cadre du transfert de ses activités, une indemnité permettant la réinstallation de son fonds au sein de nouveaux locaux.

L’expert judiciaire a estimé cette indemnité à hauteur de la somme de 118 000 euros, sur la base de 500 euros/m2U (500 € X 236,10 m2), cette indemnité étant selon ses dires destinée à couvrir les frais correspondant à la réalisation de travaux de rénovation et d’aménagement relatifs aux peintures, aux sols et à la décoration intérieure, en prenant en considération l’amortissement supposé des travaux réalisés dans les locaux occupés.

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran sollicite l’allocation de la somme de 323 750 euros, sur la base unitaire de 1750 euros/m2 en retenant une surface de 185 m2 après pondération de la surface du sous-sol.

Les consorts [Y] [B] contestent devoir une quelconque indemnité à ce titre, indiquant que la somme réclamée est exorbitante et que la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran ne dispose d’aucun aménagement spécifique qui justifierait l’octroi d’une telle indemnité, la valeur du droit au bail n’étant pas calculée en fonction de locaux bruts de béton mais de locaux aménagés. Subsidiairerment, les bailleurs sollicitent que soit retenue la somme de 118 000 euros telle que proposée par l’expert judiciaire.

En l’espèce, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran justifie que les lieux sont équipés par des aménagements décoratifs spécifiques en lien avec son activité tournée vers l’Iran. Même si les consorts [Y] [B] font valoir à juste titre que la fresque de valeur dont se prévaut la preneuse pourra être déménagée, le concept de décoration particulier des locaux justifie le prix unitaire retenu par l’expert à hauteur de 500 euros/m2. Etant entendu que le prix unitaire revendiqué par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran est manifestement surévalué, tous les aménagements des locaux ne pouvant être qualifiés de spécifiques.

Il sera en conséquence alloué à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran la somme de 118 000 euros à ce titre.

Sur les frais divers administratifs

Ces frais correspondent aux montants engagés pour les formalités liées au registre du commerce, aux consultations juridiques, aux frais de correspondance et aux autres frais divers.

L’expert judiciaire a retenu une somme forfaitaire de 7 000 euros et les consorts [Y] [B] sont d’accord avec ce chiffrage.

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran réclame l’allocation de la somme forfaitaire de 8 000 euros, faisant valoir que les lignes de téléphones, Internet, les contrats, l’assurances doivent être modifiés, de même que toutes les formalités obligatoires auxquelles une compagnie aérienne est soumise en France auprès de la DGAC, Aéroport [G] [Localité 23], les organismes fiscaux, etc …

En l’absence d’estimation plus étayée par des pièces, la somme de 7 000 euros telle que chiffrée par l’expert judiciaire sera retenue.

Sur les frais de licenciement

Il appartient au bailleur d’indemniser les frais que le preneur exposera s’il doit licencier les salariés suite à la fermeture de son fonds de commerce.

L’existence de ce préjudice n’étant pas contestable dans son principe puisque l’éviction est de nature à entraîner le licenciement du personnel, il sera jugé que les frais de licenciement devront être payés sur justificatifs.

Sur les frais de déménagement

Les frais de déménagement correspondent aux frais engagés pour le transfert du matériel et de la marchandise demeurant la propriété de la société preneuse.

L’expert judiciaire a chiffré cette indemnité à hauteur de la somme de 11 400 euros, en prenant en compte le volume de matériel à déménager et les devis communiqués.

Les bailleurs nient devoir une quelconque somme de ce chef.

De son côté la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran ne formule aucune demande à ce titre aux termes du dispositif de ses conclusions qui seul saisit le tribunal et indique seulement dans le corps de ses conclusions (page 71/95) : “Le coût du déménagement est à la charge du bailleur si le locataire se réinstalle (Cass. 3e civ 2-7-2013 n°11-28.899 Annexe 29). La société IRAN AIR produit un devis de Deem déménagement pour lequel les preneurs n’ont pas de remarques et qui sera à parfaire en fonction du lieu, de la période de déménagement et du délai octroyé pour y procéder.”

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les frais de déménagement, n’étant pas saisi de ce chef de demande.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale.

M. [I] est taisant sur ce poste de préjudice, comme les bailleurs.

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran demande au tribunal de “juger que l’indemnité éventuelle au titre du trouble commercial sera à parfaire” et précise uniquement dans le corps de celles-ci, après des considérations d’ordre général que “En l’absence de transférabilité du fonds de commerce dont la perte doit être réparée par le paiement de l’entière valeur de celui-ci, le trouble commercial ne sera pas réparé si l’indemnité est égale à la totalité du fonds de commerce dans le cas contraire celle-ci devra être réparée.”

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur le trouble commercial, n’étant pas saisi de ce chef de demande.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

Au regard des observations sus visées, l’indemnité d’éviction due par les consorts [Y] [B] à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran s’élève outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, à la somme totale de 2 847 000 euros se décomposant comme suit :

* Indemnité principale : (transfert du fonds) : 2 475 000 euros

* Indemnités accessoires :

° Frais de remploi : 247 000 euros

° Frais de réinstallation : 118 000 euros

° Frais divers et changements administratifs : 7 000 euros

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par les consorts [Y] [B] à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran à cette somme totale de 2 847 000 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs.

Sur la demande de consignation des indemnités de remploi et de frais de réinstallation faite par les consorts [Y] [B]

Les consorts [Z]-[B] demandent au tribunal d’ordonner la consignation des indemnités de remploi et des frais de réinstallation sur le compte séquestre de leur avocat des consorts [Z] / [B] dans l’attente de la justification par la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran de la réinstallation effective d’un établissement à Paris dans un délai d’un an à compter du jugement à intervenir et de dire qu’à défaut de cette réinstallation, ils seront libérés définitivement du paiement de cette indemnité.

L’article L145-29 du code de commerce dispose que “ en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.”

La mesure de séquestre doit rester exceptionnelle et en l’espèce, les consorts [Y] [B] ne peuvent valablement déduire du seul contexte international actuel l’impossibilité pour la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran de se réinstaller.

Leur demande de consignation sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, égale à la valeur locative de renouvellement déplafonnée.

Les parties s’accordent pour retenir une valeur locative statutaire unitaire pour l’indemnité d’occupation égale à 9 500 €lm2pHT HC mais sont en désaccord sur l’abattement de précarité à appliquer.

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran sollicite un abattement de 30 % faisant valoir que les consorts [Y] [B] se sont refusés à toute médiation et échange pour permettre une libération anticipée des locaux et qu’ils se sont abstenus de toutes diligences pour voir la partie de leur dette locative non contestée soldée, leur stratégie étant d’instrumentaliser les sanctions européennes et l’opposition des banques françaises à recevoir des fonds de sociétés étatiques iraniennes (en raison des sanctions Américaines) pour mieux le lui reprocher.

Les consorts [Y] [B] demandent quant à eux au tribunal de retenir un abattement de précarité de 10 %.

Contrairement à ce que fait soutenir la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran, aucun élément du dossier ne permet de retenir que la situation de précarité de la preneuse créée par la délivrance du congé a été aggravée du fait des bailleurs, lesquels ne peuvent être tenus responsables ni de la longueur de la procédure, ni des sanctions financières frappant l’Iran.

Il sera donc retenu un abattement de 10 % tel que justement apprécié par M. [I], et conforme aux usages.

L’indemnité d’occupation annuelle due par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran aux consorts [Y] [B] depuis le 1er janvier 2019 sera donc fixée à la somme de 1 280 000 euros HT et HC selon le calcul suivant : (149,69 m²p x 9.500 €) x 0,90 = 1 279 849 € arrondie à 1 280 000 € HT et HC).

Les consorts [Y] [B] demandent que cette indemnité d’occupation soit indexée annuellement en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, demande à laquelle la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran s’oppose.

L''indexation d’une indemnité d’occupation statutaire n’étant pas de droit ni prévue par les dispositions susvisées, et l’indemnité d’occupation statutaire fixée étant supérieure au montant du dernier loyer contractuellement dû, cette indexation ne sera pas retenue par le tribunal.

Sur les demandes des parties formées au titre des intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ».

L’article 1231-7 du même code dispose que "En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.”

Sur les intérêts de retard sur l’indemnité d’éviction sollicités par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran sollicite la condamnation des consorts [Y] [B] à lui payer les intérêts au taux légal sur l’indemnité principale due depuis le 1er janvier 2019, avec intérêts au taux légal à chaque échéance annuelle à compter de cette date en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

C’est à juste titre que les consorts [Y] [B] s’opposent à cette demande, étant précisé que l’indemnité d’éviction a un caractère indemnitaire de sorte que les intérêts ont vocation à courir à compter du prononcé du présent jugement, avec capitalisation des intérêts, laquelle est de droit lorsqu’elle est sollicitée.

Sur la demande des consorts [Y] [B] au titre des intérêts de retard sur l’indemnité d’occupation due par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran

Les consorts [Y] [B] demandent au tribunal d’assortir l’arriéré d’indemnité d’occupation dû des intérêts de retard au taux légal au fur et à mesure des échéances trimestrielles depuis le 1er janvier 2019 et avec capitalisation, faisant valoir pour l’essentiel que la dette de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran ne résulte pas uniquement de la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à titre rétroactif mais également de ses défauts récurrents de paiement.

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran s’oppose à cette demande, indiquant que la créance des bailleurs, indéterminée jusqu’au prononcé de la présente décision, ne peut porter intérêts au taux légal antérieurement à celle-ci.

En l’espèce, les intérêts sur les indemnités d’occupation, dont la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran fait valoir à juste titre que le montant a été fixé par le présent jugement, porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, avec capitalisation des intérêts.

Sur la demande des consorts [Y] [B] formée au titre de la clause pénale contractuelle

Les consorts [Y] [B] font valoir que la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran est redevable de la clause pénale prévue au bail à hauteur de 10% des indemnités d’occupation provisionnelles impayées et sollicitent la condamnation de la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran à leur payer à ce titre la somme de 417 326,58 euros, sauf à parfaire. Ils soutiennent en substance être des bailleurs particuliers qui ne peuvent être tenus responsables des conséquences de la politique étrangère iranienne et qui subissent les conséquences des impayés du preneur depuis des années, alors qu’ils sont contraints de régler à sa place les charges de copropriété et notamment les consommations d’eau ayant atteint 62 795,54 euros TTC en 2021.

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran s’oppose à cette demande, faisant valoir qu’elle n’est pas responsable des défauts de paiement, que les bailleurs seraient directement responsables de l’empêchement des règlements par la société et qu’elle aurait formulé une demande auprès du Trésor Public le 29 juillet 2025 pour être autorisée à régler sa dette sur le compte bancaire du gestionnaire des bailleurs, le cabinet [VT] [K].

L’ancien article 1152 devenu l’article 1231-5 du code civil dispose que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d’autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter et du comportement du débiteur.

En l’espèce, la majoration de la somme due au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 10 % apparaît manifestement excessive compte tenu :

— du contexte, et même si, contrairement à ce que fait valoir la société preneuse, les bailleurs ne sont en rien responsables des sanctions internationales frappant l’Iran et des difficultés de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran à procéder aux règlements des loyers et indemnités d’occupation,

— du préjudice résultant de la défaillance de la locataire, distinct de la somme due elle-même et des frais exposés pour son recouvrement.

En conséquence la clause pénale sera réduite en application du texte sus visé à la somme de 150.000 euros, que la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran sera condamnée à payer aux consorts [Y] [B].

Sur la demande de compensation

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation entre les créances réciproques du bailleur et du preneur sera ordonnée.

Sur les délais de paiement

L’article 768 alinéa 3 du code de procédure civile énonce que les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures et qu’à défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés, et que le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives, les consorts [Y] [B] demandent au tribunal de débouter la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran de sa demande de délais de paiement.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran ne formule cependant pas de demande de délais de paiement.

Il ne sera donc pas statué sur cette demande dans le cadre de la présente décision.

Sur la demande d’expulsion formée par les consorts [Y] [B]

Cette demande ne saurait prospérer à ce stade de la procédure, le locataire ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et le bailleur étant en outre titulaire d’un droit de repentir.

Sur la demande de communication des coordonnées bancaires formée par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran demande au tribunal de condamner les consorts [Y] [B] “à notifier le relevé d’identité postal ou bancaire sur lequel elle sera tenue de réaliser tout règlement à venir en ce compris toute condamnation qui serait prononcée.”

Les consorts [Y] [B] s’opposent à cette demande, soutenant qu’il appartient à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran de saisir l’autorité compétente pour obtenir un dégel de ses avoirs.

Le tribunal relève que cette demande de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran, qui n’est pas spécialement motivée dans le corps de ses 95 pages de conclusions, avait fait l’objet d’un incident devant le juge de la mise en état qui avait rejeté la demande de communication de pièce de la société preneuse.

En tout état de cause, il est établi que la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran est en possession des coordonnées bancaires du cabinet [VT] [K], administrateur de biens des bailleurs, sur lequel la preneuse a opéré plusieurs virements par l’intermédiaire de tiers depuis l’année 2023. En outre, c’est à juste titre que les consorts [Y] [B] font valoir qu’il appartient à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran de solliciter un dégel de ses avoirs et qu’elle n’est pas fondée à solliciter de leur part l’ouverture d’un compte, compte tenu des obstacles au paiement indépendants de leur volonté.

La demande de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

La nature de l’affaire et les dispositions du présent jugement justifie qu’il soit fait masse des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, qui seront partagés par moitié par les consorts [Y] [B] d’une part et par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran d’autre part.

En outre, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

Il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et les dispositions du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déboute la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran de ses demandes de nullité et d’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [I],

Déboute M. [E] [Z], M. [LH] [Z], Mme [W] [Z], Mme [X] [Z] et M. [LS] [B] de leur demande visant à voir écarter des débats le rapport amiable établi par Mme [FK] à la demande la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran,

Fixe à la somme totale de 2 847 000 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par M. [E] [Z], M. [LH] [Z], Mme [W] [Z], Mme [X] [Z], M. [LS] [B] à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

* Indemnité principale : (transfert du fonds) : 2 475 000 euros

* Indemnités accessoires :

° Frais de remploi : 247 000 euros

° Frais de réinstallation : 118 000 euros

° Frais divers et changements administratifs : 7 000 euros

Dit que les frais de licenciement supportés par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran seront remboursés par M. [E] [Z], M. [LH] [Z], Mme [W] [Z], Mme [X] [Z] et M. [LS] [B] sur production de leurs justificatifs,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts,

Déboute M. [E] [Z], M. [LH] [Z], Mme [W] [Z], Mme [X] [Z], M. [LS] [B] de leur demande de consignation des indemnités de remploi et des frais de réinstallation,

Condamne M. [E] [Z], M. [LH] [Z], Mme [W] [Z], Mme [X] [Z] et M. [LS] [B], en l’absence d’exercice de leur droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran ladite indemnité d’éviction,

Fixe l’indemnité d’occupation statutaire due par la société Iran Air The Airline of The Islamic à M. [E] [Z], M. [LH] [Z], Mme [W] [Z], Mme [X] [Z] et M. [LS] [B] à la somme annuelle de 1 280 000 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2019 et à jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

Dit que les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts,

Condamne la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran à payer à M. [E] [Z], M. [LH] [Z], Mme [W] [Z], Mme [X] [Z] et M. [LS] [B], en l’absence d’exercice par cette dernière de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, ladite d’indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er janvier 2019 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

Condamne la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran à payer à M. [E] [Z], M. [LH] [Z], Mme [W] [Z], Mme [X] [Z] et M. [LS] [B] la somme de 150 000 euros au titre de la clause pénale,

Dit que la compensation s’opère de plein droit entre l’ensemble des créances réciproques de M. [E] [Z], M. [LH] [Z], Mme [W] [Z], Mme [X] [Z] et M. [LS] [B] et la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran à hauteur de la somme la plus faible,

Déboute M. [E] [Z], M. [LH] [Z], Mme [W] [Z], Mme [X] [Z] et M. [LS] [B] de leur demande d’expulsion de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran,

Déboute la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran de sa demande de communication d’un relevé d’identité postal ou bancaire,

Déboute les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire seront supportés par moitié par M. [E] [Z], M. [LH] [Z], Mme [W] [Z], Mme [X] [Z], M. [LS] [B] d’une part et par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran d’autre part,

Ordonne l’exécution provisoire,

Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

Fait et jugé à [Localité 23] le 08 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME