TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/10857 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5XO

N° de MINUTE : 25/01338

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LES COLLINES DE LA BOISSIERE” UNITE III – BATIMENTS B1 B2 B3 D3 P1 – SIS [Adresse 2], [Adresse 5], [Adresse 1] ET [Adresse 6] [Localité 9], représenté par son syndic la société DE GERANCE RICHELIEU SAS, agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

DEFENDEUR

Madame [J] [G] épouse [S]

Les Collines de la Boissière

[Adresse 3]

[Localité 9]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [G] épouse [S] est propriétaire dans l’ensemble immobilier « LES COLLINES DE LA BOISSIERE », UNITE III – BATIMENTS B1 B2 B3 D3 P1, situé [Adresse 2], [Adresse 5], [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 9], des lots 231, 300 et 1063 constitués respectivement d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de parking pour respectivement 409, 4 et 32/100 000 millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice du 05 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LES COLLINES DE LA BOISSIERE », UNITE III – BATIMENTS B1 B2 B3 D3 P1, sis [Adresse 2], [Adresse 5], [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 9] représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, a fait assigner Madame [J] [G] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de son assignation régulièrement signifiée à étude, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

CONDAMNER Madame [J] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC LES COLLINES DE LA BOISSIERE, la somme de 11272,83 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 octobre 2024 et appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal de la présente assignation ;

CONDAMNER encore Madame [J] [G], au paiement de la somme de 2000 Euros à titre de dommages et intérêts en faveur du Syndicat des copropriétaires SDC LES COLLINES DE LA BOISSIERE, en réparation des préjudices subis ;

CONDAMNER Madame [J] [G], au paiement de la somme de 2500 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, ET JUGER qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce ;

CONDAMNER Madame [J] [G], en tous les dépens, lesquels comprendront notamment les frais de sommation de payer par huissier de justice, d’assignation et de signification.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que :

la présente procédure doit être la huitième que le syndicat des copropriétaires est contraint d’engager, la copropriétaire ne réglant que sous ces conditions et par l’effet de saisie attribution sur son compte bancaire ;

le dernier jugement du 29 avril 2024 a donné lieu à exécution par huissier de justice, (comme les précédents) et une sommation de payer délivrée le 18 septembre 2024, est demeurée sans aucun effet ;

le jugement du 29 avril 2024 portait condamnation au paiement des charges de copropriété dues au 1er octobre 2023 (3ème trimestre 2023) et depuis lors aucun paiement n’est intervenu, en sorte que la totalité des charges du 4e trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 est due ;

selon décompte de copropriété arrêté au 28 octobre 2024, incluant l’appel provisionnel pour le 4ème trimestre 2024 et l’appel de fonds pour les travaux « Loi ALUR » et ne portant que sur les charges postérieures à celles visées au jugement du 29 avril 2024 , il est dû par la défenderesse la somme de 11272,83 € au titre des seules charges de copropriété, fonds travaux et travaux votés.

Les postes inscrits au crédit sont ceux qui découlent du jugement précédent ainsi que le crédit qui est le produit de la saisie attribution pratiquée et nullement des crédits imputables au compte actuel de Madame [G] ; en effet le jugement précédent emportait condamnation pour 18699,98 € en principal et condamnations annexes, et il résulte du décompte d’exécution que c’est bien à ce titre que les fonds vont être perçus.

Le syndicat des copropriétaires précise que les charges courantes et de travaux sont dues sur le fondement des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, et que les appels correspondants sont devenus exigibles suivant Assemblées Générales du 22 mars 2022, du 15 décembre 2022 et du 18 décembre 2023 régulièrement tenues par la copropriété dont le procès-verbal a été notifié à la défenderesse lorsque les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 l’obligeaient.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires rappelle que l’obligation de participer aux dépenses du syndicat des copropriétaires est incontestable au visa des dispositions des articles 10 de la Loi et 35 du Décret, tous deux d’ordre public, et que l’article 1231-6 du Code Civil dispose en son alinéa 1er que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. », et qu’aux termes de l’alinéa 3 du même article, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire » ;

Le syndicat considère en l’espèce que les manquements systématiques et répétés de Madame [G] épouse [S] à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, de telle sorte que l’allocation d’une somme de 2000 Euros à titre de dommages et intérêts est requise.

Le syndicat des copropriétaires rappelle en outre qu’en raison de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Le syndicat des copropriétaires rappelle encore s’agissant des frais liés à l’acte d’huissier, que celui-ci est nécessaire pour protéger les intérêts de la copropriété en permettant l’inscription de l’hypothèque légale, et considère qu’en l’espèce, la défaillance persistante de la défenderesse a amené le syndicat demandeur à financer la mise en oeuvre des actions propres à mettre fin à la situation et à garantir ses droits, qu’ainsi, le demandeur ayant réglé 173,22 € au titre des frais de commissaire de justice, il sollicite en conséquence, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, subsidiairement 1240 et suivants du Code Civil, la condamnation de la défenderesse au paiement de cette somme.

S’agissant des frais irrépétibles, le syndicat des copropriétaires ajoute qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager en raison des manquements de la défenderesse à ses obligations, de telle sorte qu’il sollicite la condamnation de Madame [G] épouse [S] au paiement de la somme de 2500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

S’agissant de la demande d’exécution provisoire, le syndicat des copropriétaires considère qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire, et que le paiement des charges de copropriété, rendues notamment exigibles après fixation du budget prévisionnel, est une obligation légale à la charge des copropriétaires, que par ailleurs la nature même de cette obligation légale ne permet pas d’en différer le paiement, qu’il y a urgence pour la copropriété à récupérer des fonds qui assurent son bon fonctionnement.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût de la sommation, de l’assignation, et de la signification.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [J] [G] épouse [S] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 4 mars 2025 et fixée à l’audience du 11 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [J] [G] épouse [S] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mars 2022, 15 décembre 2022 et 18 décembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels d’octobre 2021 à septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels d’octobre 2022 à septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire ;

— le contrat de syndic en vigueur du 16 décembre 2024 au 15 mars 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient de préciser que le procès-verbal d’assemblée générale du 16 décembre 2024, qui est postérieur à l’assignation et qui n’a pas fait l’objet d’une signification en bonne et due forme à la partie défenderesse, doit être écarté des débats.

Toutefois, il résulte de la résolution n°50 du procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2023, lequel a été régulièrement signifié à Madame [G] épouse [S] en pièce n°9 annexée à l’assignation du 5 novembre 2024, que :

« L’assemblée générale approuve le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 (…), décide que le budget joint à la convocation s’appliquera également à l’exercice suivant – soit du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 – et autorise le syndic à procéder aux appels de fonds correspondants jusqu’à une nouvelle décision d’assemblée générale délibérant sur la question de l’exercice prochain. »

Il résulte de ces derniers éléments et du fait que Madame [G] épouse [S] a d’ores et déjà été condamnée par le tribunal judiciaire de Bobigny le 29 avril 2024 au paiement d’un arriéré de charges et fonds de travaux échus au 1er octobre 2023, que la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2024 peut être prise en compte dans la présente procédure – y compris le dernier trimestre 2024 sur le fondement des éléments précités.

Au regard des pièces transmises, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2023 et le 31 décembre 2024 a été de 11272,83 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période sont nulles.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [G] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11272,83 euros au titre des appels de charge et fonds de travaux échus au 31 décembre 2024.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, une demande en paiement de la somme de 173,22 euros au titre de frais de commissaire de justice a été formulée uniquement dans le corps de l’assignation, sans avoir été inscrite dans le dispositif de cette dernière récapitulant les demandes.

Cette demande n’ayant pas été reprise dans le dispositif de l’assignation, il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des jugements du 10 décembre 2019, du 2 juillet 2021 et du 29 avril 2024 que Madame [J] [G] épouse [S] a déjà été condamnée à trois reprises suite à des impayés de ses charges de copropriété. Ces condamnations précédentes et sa persistance à ne pas s’acquitter des charges de copropriété, sans fournir la moindre explication au syndicat, caractérisent sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Madame [J] [G] épouse [S] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [G] épouse [S], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Les dépens n’incluront pas les frais de sommation de payer, non nécessaires à l’introduction de l’instance. Ils comprendront les frais d’assignation et de signification.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La partie demanderesse sera déboutée de toute autre demande, plus ample ou contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

— Ecarte des débats les pièces postérieures à l’assignation, non régulièrement signifiées à la partie défenderesse, en ce inclus le procès-verbal d’assemblée générale du 16 décembre 2024 ;

— Condamne Madame [J] [G] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LES COLLINES DE LA BOISSIERE », UNITE III – BATIMENTS B1 B2 B3 D3 P1 située [Adresse 2], [Adresse 5], [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 9] (93) les sommes de :

-11272,83 euros au titre des appels de charge et fonds de travaux échus au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024 ;

-2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande en paiement de frais ;

— Condamne Madame [J] [G] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LES COLLINES DE LA BOISSIERE », UNITE III – BATIMENTS B1 B2 B3 D3 P1 située [Adresse 2], [Adresse 5], [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 9] (93) la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Madame [J] [G] épouse [S] aux dépens de l’instance, ne comprenant pas les frais de sommation de payer, comprenant les frais d’assignation et de signification de la décision ;

— Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

— Déboute la partie demanderesse de toute autre demande, plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors prononcé.

Fait au Palais de Justiceb, le 06 Novembre 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND