TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/53875 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABBQ

N° : 7

Assignation du :

03 Janvier 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 décembre 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [J] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [K] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Anne DAUMAS, avocate au barreau de PARIS – #E0532

DEFENDERESSES

La S.A.R.L. LE TERROIR

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS – #G0436

Procédure n°25/57254:

La S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur dommages-ouvrage de la société LE TERROIR

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d’Avocats, prise en la personne de Maître Samia DIDI MOULAI, avocate au barreau de PARIS – #C0675

DÉBATS

A l’audience du 14 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Monsieur [J] [H] et Madame [K] [H] sont propriétaires d’un appartement situé au 8ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, Monsieur [J] [H] et Madame [K] [H] ont assigné en référé devant le tribunal judiciaire de Paris la société Le Terroir aux fins d’obtenir sa condamnation:

— à mettre fin aux inflitrations constatées et faire réaliser les travaux de réfection d’étanchéité du balcon du lot 20 conformément à la résolution n°15 de l’assemblée générale du 5 juin 2024, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, le juge des référés se réservant le droit de liquider l’astreinte,

— au paiement des sommes de:

59.860 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,10.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

— au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions développées lors de l’audience du 14 novembre 2025, Monsieur et Madame [H] se désistent de leur demande de condamnation à faire procéder aux travaux sous astreinte et maintiennent oralement le surplus de leurs demandes, portant la demande au titre de leur préjudice de jouissance à la somme de 64.891,33 euros, outre 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur et Madame [H] exposent qu’ils subissent d’importantes infiltrations en provenance de la terrasse située au dessus de leur appartement et que malgré leurs très nombreuses relances, le Cabinet Terroir n’a accompli aucune diligence utile en dépit de son obligation de pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

Ils estiment que cette inertie caractérise une faute à l’origine d’un important préjudice, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’étant pas sérieusement contestable.

Ils expliquent les modalités de calcul retenues pour l’estimation de leur préjudice de jouissance et soulignent l’importance de leur préjudice moral en lien avec l’humidité générée dans l’appartement et les problèmes de santé en découlant.

En réponse, par conclusions développées lors de l’audience, la société Le Terroir sollicite la jonction du dossier N°RG 25/57254 avec le dossier N°RG 25/53875 et sur le fond le débouté des demandeurs. A titre subsidiaire, elle sollicite que la société Allianz Iard la garantisse de toute condamnation prononcée à son encontre. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation des demandeurs au paiement des sommes de:

—  2.000 euros pour procéure abusive,

—  4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société Le Terroir estime que les conditions du référé ne sont pas démontrées.

Elle prétend que la responsabilité d’un syndic est celle d’une obligation de moyens qui ne peut entraîner qu’une perte d’une chance en lien avec le manquement à l’obligation visée.

Elle allègue qu’aucune faute n’est démontrée, ayant procédé à une recherche de fuites et procédé à une déclaration de sinistres dommages-ouvrage, que le préjudice de jouissance n’est pas établi et qu’aucun lien de causalité n’est prouvé.

La société Le Terroir expose en outre que l’ouvrage litigieux a fait l’objet d’une assurance dommages-ouvrage auprès de la société Allianz Iard et que cette dernière n’a pas respecté ses obligations légales.

Elle soutient que Monsieur et Madame [H] ont abusé de leur droit d’ester en justice.

En réponse, la société Allianz Iard s’oppose à la jonction et sollicite le débouté des demandes formulées à son encontre comme irrecevables et mal fondées. De plus, elle formule une demande à l’encontre de la société LE TERROIR au visa de l’article 700 à hauteur de 1.000 euros et aux entiers dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS

1/ Sur l’intervention forcée de la société Allianz Iard

Sur la jonction

Il convient d’ordonner dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice la jonction des dossiers enregistrés sous les numéros de RG 25/53875 et 25/57274.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 32 du Code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la société Le Terroir en sa qualité de syndic n’est ni le propriétaire de l’ouvrage, ni son mandataire. Il ne justifie ainsi d’aucune qualité à agir à l’encontre de la société Allianz Iard.

2/ Sur la demande principale

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinea 1 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des dispositions des alinéas 1,3 et 4 de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…)d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien (…)».

Selon jurisprudence constante, le refus par le syndic d’exécuter une décision d’assemblée générale constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, les procès verbaux d’assemblée générale versés aux débats par Monsieur et Madame [H] n’incluent pas de résolutions relatives au vote de travaux d’étanchéité sur le toit terrasse:

— le procès verbal d’assemblée générale du 17 novembre 2022 évoque l’étanchéité de la terrasse sans autre élément,

— le procès verbal d’assemblée générale du 15 décembre 2022 inclut une résolution relative à un point d’information sur lesdits travaux, indiquant qu’ils seraient pris en charge par les assurances dans le cadre du dossier sinistre, sans qu’aucune décision ne soit prise, à l’inverse de la résolution n°16 qui concerne des travaux de réfection d’autres toitures terrasses,

— le procès verbal d’assemblée générale du 10 juillet 2024 vote le principe de missionner un architecte pour faire le cahier des charges, les devis et le futur suivi des travaux dans le cadre d’un budget de 5.000 euros maximum et une résolution est adoptée afin de constituer une provision pour les travaux de réfection d’étanchéité du balcon du lot 20.

Ainsi, force est de constater qu’aucune assemblée générale n’a voté les travaux de réfection de la terrasse du lot 20 surplombant l’appartement de Monsieur et Madame [H] et de laquelle viendraient les infiltrations.

Il ne peut ainsi être considéré que la société Le Terroir a refusé d’exécuter une décision d’assemblée générale et le trouble manifestement illicite n’est donc pas caractérisé.

Sur le caractère non sérieusement contestable de la provision

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon jurisprudence constante, compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat. La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti. Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic.

En l’espèce, il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats que Monsieur et Madame [H] n’ont cessé depuis la nomination de la société Le Terroir en qualité de syndic en juillet 2022, de l’alerter sur les infiltrations subies et les désordres en découlant (1er mail au syndic Le Terroir le 17 octobre 2022). Les nombreuses relances sont pour la plupart demeurées sans réponse, et force est de constater que malgré un engagement pris dès le 15 novembre 2022 (rapport d’expertise Poly Expert) et malgré des annonces ponctuelles de travaux, aucune mise en oeuvre n’a été effective. La société Le Terroir ne justifie ni avoir inscrit à l’ordre du jour la question de la réalisation des travaux de la réfection de l’étanchéité de la terrasse du lot n°20 comme cela a pu être fait pour les travaux d’étancheité des travaux terrasse du bâtiment [Localité 10], ni d’aucune autre diligence aux fins de mettre en oeuvre les travaux de nature à permettre de mettre fin aux désordres affectant le plafond du salon de l’appartement de Monsieur et Madame [I] et ce pendant toute la durée de son mandat.

Il convient par conséquent de le condamner au paiement aux demandeurs de la somme provisionnelle de 30.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance et de les débouter de leur demande de provision au titre du préjudice moral, insuffisamment caractérisé.

3/ Sur la demande reconventionnelle

La demande principale de Monsieur et Madame [H] ayant été accueillie, la société Le Terroir sera déboutée de sa demande en paiement pour procédure abusive.

4/ Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la société Le Terroir qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société Le Terroir au paiement à Monsieur et Madame [H] de la somme de 4.000 euros et de 1.000 euros à la société Allianz Iard sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la jonction des dossiers n°25/57254 et 25/53875;

Recevons l’intervention forcée de la société Allianz Iard ;

Déclarons les demandes de la société Le Terroir à l’encontre de la société Allianz Iard irrecevables ;

Constatons que Monsieur [J] [H] et Madame [K] [H] se désistent de leur demande de travaux sous astreinte;

Condamnons la société Le Terroir au paiement à Monsieur [J] [H] et Madame [K] [H] de la somme de 30.000 euros (trente mille euros) au titre de leur préjudice de jouissance;

Déboutons Monsieur [J] [H] et Madame [K] [H] de leur demande de provision pour préjudice moral;

Déboutons la société Le Terroir de sa demande de provision pour procédure abusive;

Condamnons la société Le Terroir au paiement des dépens;

Condamnons la société Le Terroir au paiement à Monsieur [J] [H] et Madame [K] [H] de la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons la société Le Terroir au paiement à la société Allianz Iard de la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit;

Fait à [Localité 9] le 11 décembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY