TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [M] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Edith COGNY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00031 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WRE

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le 27 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [F]

demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [F]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Edith COGNY, représentant de la SCP BERTHAULT-COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES

DÉFENDERESSE

Madame [M] [Z]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 27 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00031 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WRE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 25 novembre 2022, Monsieur [T] [F] et Madame [U] [F] ont donné à bail à Madame [M] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à droite, pour un loyer mensuel de 480,57 euros outre 80 euros au titre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [F] et Madame [U] [F] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3197,74 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, Monsieur [T] [F] et Madame [U] [F] ont fait assigner Madame [M] [Z] devant le juge des contentieux de [Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [M] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés au 8 novembre 2024, soit la somme de 1 864,44 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Madame [M] [Z] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [T] [F] et Madame [U] [F] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 juin 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, Monsieur [T] [F] et Madame [U] [F], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 2 240,69 euros, selon décompte en date du 3 mars 2025. Ils précisent que la locataire a repris le loyer courant, plus 40 à 50 euros par mois. Toutefois, au regard de l’absence de la locataire à l’audience, ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [M] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 12 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [T] [F] et Madame [U] [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent contrat dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 novembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juin 2024, pour la somme en principal de 3 197,74 euros. Ce commandement précise la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Toutefois, au regard de l’extrait de compte produit en date arrêté au 3 mars 2025, il apparait que Madame [M] [Z] a opéré plusieurs versements entre le 5 juin 2024 et le 5 août 2024 pour un montant global de 3 593,02 euros.

Le commandement de payer s’élevant à la somme de 3 197,74 euros, il apparait que la locataire a apuré les causes de ce commandement dans les délais impartis.

Il s’ensuit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail n’étaient pas réunies à la date du 5 août 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de rejeter la demande des bailleurs au titre d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [M] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [T] [F] et Madame [U] [F] produisent un décompte démontrant que Madame [M] [Z] reste lui devoir la somme de 2 240,69 euros à la date du 3 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [M] [Z], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 240,69 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la délivrance du commandement de payer.

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 2 240,69 euros selon décompte au 3 mars 2025.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, la locataire a apuré les causes du commandement de payer dans le délai de 2 mois démontrant ainsi sa volonté et sa capacité à apurer la dette. Les bailleurs précisent par ailleurs à l’audience que la locataire a repris le paiement du loyer courant ainsi de 40 à 50 euros en complément, concordant avec l’historique produit et confirmant ainsi la volonté de cette dernière de solder sa créance.

Dès lors, en dépit de l’absence de la locataire à l’audience, il convient d’accorder un délai à Madame [M] [Z] pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respecterait pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [M] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [F] et Madame [U] [F] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2022 entre Monsieur [T] [F] et Madame [U] [F] et Madame [M] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4] ne sont pas réunies à la date du 5 août 2024 ;

Rejette la demande de Monsieur [T] [F] et Madame [U] [F] en acquisition de la clause résolutoire dudit contrat de bail ;

Déclare recevable la demande de Monsieur [T] [F] et Madame [U] [F] aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

Condamne Madame [M] [Z] à verser à Monsieur [T] [F] et Madame [U] [F] la somme de 2 240,69 euros (décompte arrêté au 3 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024 sur la totalité de la somme ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Madame [M] [Z] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

Dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

l’échelonnement sera caduc,la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le contrat de location du 25 novembre 2022 concernant le local à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à droite sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [M] [Z] à payer à Monsieur [T] [F] et Madame [U] [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

Condamne Madame [M] [Z] à verser à Monsieur [T] [F] et Madame [U] [F] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [M] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection