TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

6ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 20/08168 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSU2A

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Août 2020

JUGEMENT

rendu le 18 Novembre 2025

DEMANDEURS

Madame [X] [G]

Chemin des Lilas

78740 VAUX SUR SEINE

représentée par Maître Olivier FALGA de la SELARL FALGA – VENNETIER SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0251

Monsieur [T] [D]

Chemin des Lilas

78740 VAUX SUR SEINE

représenté par Maître Olivier FALGA de la SELARL FALGA – VENNETIER SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0251

DÉFENDERESSES

S.A CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT (CGI BAT)

6 rue de la Pérouse

75784 PARIS CEDEX 16

représentée par Maître Claude VAILLANT de la SCP VAILLANT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0257

Décision du 18 Novembre 2025

6ème chambre 1ère section

N° RG 20/08168 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSU2A

S.A.S.U. COFIDIM

6 rue Saint Vincent

78100 SAINT GERMAIN EN LAYE

représentée par M^e Armelle HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0604

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-président

Madame Marie PAPART, Vice-présidente

Madame Ariane SEGALEN, Vice-présidente

assistée de Monsieur Louis BAILLY, Greffier, lors de la mise à disposition et de Madame DEMENE Margaux, lors des débats.

DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2025 tenue en audience publique devant Madame PAPART, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Céline MECHIN, Président et par Monsieur Louis BAILLY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [D] et Madame [X] [G] ont confié en qualité de maîtres d’ouvrage la construction de leur maison située Chemin des Plâtrières à VAUX-SUR-SEINE (78) à la société LE PAVILLON FRANÇAIS (groupe COFIDIM), par contrat de construction de maison individuelle (CCMI) signé le 28 octobre 2015.

La garantie de livraison a été obtenue auprès de la société CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT (ci-après « la société CGI BAT »).

Le chantier a été déclaré ouvert le 14 mars 2017.

Le délai de livraison a été contractuellement fixé à 15 mois à compter de l’ouverture du chantier.

Le constructeur a convoqué les maîtres d’ouvrage, afin de procéder à la réception des travaux, le 11 décembre 2018.

Les maîtres d’ouvrage ont refusé cette convocation.

Ils ont procédé au règlement de l’appel de fonds conditionné à la réalisation de 95% de l’ensemble des travaux prévus, avec déduction de pénalités de retard.

Ils ont convoqué le constructeur en vue de la réception de l’ouvrage, prononcée le 08 avril 2019, avec réserves et en présence d’huissiers de justice mandatés par chacune des parties.

Par courrier recommandé avec accusé de réception envoyé le 15 avril 2019, les maîtres d’ouvrage ont dénoncé 161 réserves supplémentaires.

Par courriers recommandés avec accusé de réception envoyés les 15 et 18 avril 2019, les maîtres d’ouvrage ont dénoncé l’irrégularité de chiffrage de certains travaux (étude pédologique, menuiseries PVC beiges sur l’avenant n°1, l’absence de bandeau de ravalement en façade avant, et l’absence de point lumineux extérieur), et l’absence de chiffrage d’autres travaux (réalisation du chemin d’accès en pente et de la rampe du garage, de la place de stationnement en extérieur, de la clôture, du portail et du portillon, de l’évacuation des terres liée à la réalisation du raccordement et du chemin d’accès, et du passage du Service public d’Assainissement non collectif – SPANC).

Le 16 mai 2019, les maîtres d’ouvrage ont consigné le solde du prix d’un montant de 9 854 euros auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Par courriers datés des 03 et 09 juin 2019, ils ont mis en demeure le constructeur de lever les réserves et de les rembourser des suppléments de prix dénoncés comme illégalement imposés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 27 juillet 2020, ils ont dénoncé l’apparition de nouveaux désordres.

Le 28 juillet 2020, ils ont procédé à la déclaration de l’ensemble des désordres auprès de l’assureur dommages-ouvrage, les MMA, lequel a diligenté une expertise.

Par actes d’huissier de justice délivrés les 20 et 21 août 2020, les consorts [D]- [G] ont fait assigner devant la présente juridiction la société COFIDIM et la société CGI BAT, aux fins de les voir condamner in solidum à lever les réserves sous astreinte et à les indemniser des préjudices qu’ils estiment avoir subis au titre des désordres affectant les travaux.

Par ordonnance rendue le 05 octobre 2021, le juge de la mise en état a débouté les défenderesses des fins de non-recevoir soulevées au titre de l’absence d’intérêt à agir et de la forclusion des demandeurs sur le fondement des dispositions de l’article 1792-6 du code civil, a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [W] [K] pour y procéder, et a condamné la société COFIDIM au versement d’une provision ad litem d’un montant de 10 000 euros.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 30 septembre 2022.

Par conclusions numérotées 4 notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, les consorts [D]- [G] sollicitent :

« DEBOUTER les sociétés COFIDIM et CGI BAT de toutes leurs demandes.

CONDAMNER, in solidum, les sociétés COFIDIM et CGI BAT à verser à Madame [X] [G] et Monsieur [T] [D] :

—  15.850 euros au titre du coût de levée des réserves, à parfaire selon l’évolution de l’indice BT01 en vigueur entre le jour du dépôt du rapport et le jour de la signification de la décision à intervenir,

—  70.581,39 euros au titre des suppléments de prix, subsidiairement 69.780,09 euros, selon l’évolution de l’indice BT01 en vigueur entre le jour du dépôt du rapport et le jour de la signification de la décision à intervenir s’agissant des postes chiffrés selon devis,

—  7.751,42 euros au titre des pénalités de retard,

—  10.000 euros au titre de leur préjudice moral,

—  9.094,91 euros à titre de réparation du préjudice matériel,

—  15.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la société COFIDIM à verser à Madame [X] [G] et Monsieur [T] [D] la somme de 660 euros au titre du coût de reprise des désordres de parfait achèvement, à parfaire selon l’évolution de l’indice BT01 en vigueur entre le jour du dépôt du rapport et le jour de la signification de la décision à intervenir.

ORDONNER la déconsignation du solde du prix de 5% de 9.854 euros au profit de Madame [X] [G] et Monsieur [T] [D].

PRONONCER la compensation judiciaire des créances réciproques.

CONDAMNER, in solidum, les sociétés COFIDIM et CGI BAT aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, avec droit pour Maître Olivier FALGA d’en recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans en recevoir provision, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, y incluant l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire. »

*

Par conclusions numérotées 4 notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, la société COFIDIM sollicite :

« Vu les articles L.231-1 et suivants et R.231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1134 et suivants du Code civil, dans leur version en vigueur au jour du contrat,

A titre principal

Ordonner l’intervention de la société COFDIM au titre des travaux de reprise des réserves et désordres chiffrés aux termes du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [K] du 30 septembre 2022 pour un montant total de 16.510,00€

Fixer la date de réception de l’ouvrage au 11 décembre 2018

A titre subsidiaire

Fixer le montant dû par la société COFIDIM au titre des travaux de reprises des réserves et désordres à la somme de 16.510,00€ (seize mille cinq cent dix euros) TTC

Fixer la date de réception de l’ouvrage au 08 mars 2019

En tout état de cause

Fixer le montant dû par la société COFIDIM au titre de la sous-évaluation de la moins-value du carrelage à la somme de 5.880,00€ (cinq mille huit cent quatre-vingt euros) TTC

Fixer le montant dû par la société COFIDIM au titre de la sous-évaluation de l’évacuation des terres à la somme de 2.015,00€ (deux mille quinze euros) TTC

Débouter Madame [X] [G] et Monsieur [T] [D] de leurs autres demandes, fins et prétentions pour les motifs sus énoncés,

Condamner solidairement Madame [X] [G] et Monsieur [T] [D] à payer à la société COFIDIM la somme de 17 736,80€ (dix-sept mille sept cent trente-six euros et quatre-vingt centimes) au titre du solde restant dû, après déduction des pénalités de retard à hauteur de 9.722,12€.

Ordonner la compensation entre les sommes dues réciproquement par les parties

Condamner solidairement Madame [X] [G] et Monsieur [T] [D] à payer à la société COFIDIM la somme de 10.000€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner solidairement Madame [X] [G] et Monsieur [D] aux entiers dépens de l’instance, et subsidiairement à la prise en charge pour moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction est requise au profit de M^e Armelle HUBERT par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Ecarter l’exécution provisoire de droit par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile »

*

Par conclusions numérotées 2 notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, la société CGI BAT sollicite :

« Vu les articles L.231-6 et R.231-1 et suivant du Code de la Construction et de l’Habitation,

Vu la jurisprudence visée dans les écritures,

Vu la loi du 19 décembre 1990,

Il est respectueusement demandé au Tribunal de céans :

A TITRE PRINCIPAL :

▪ DEBOUTER Madame [X] [G] et Monsieur [D] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la concluante ;

En conséquence,

▪ JUGER que la garantie souscrite auprès de la CGI BAT n’a pas lieu d’être mise en œuvre, la société COFIDIM étant in bonis et disposer à intervenir pour la reprise des travaux ;

▪ Mettre hors de cause la CGI BAT ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

▪ PRENDRE ACTE que dans l’hypothèse d’une défaillance financière, en cas de procédure collective, la garantie peut être mise en œuvre sous réserve de la franchise et conformément aux dispositions de l’article L.231-6 du code de la Construction et de l’habitation ;

▪ CONSTATER que la franchise de 5% s’élève à la somme de 11 401,75 € TTC ;

▪ JUGER que la somme de 17.736,80€ TTC restant dû au titre du contrat de construction par Madame [X] [G] et Monsieur [T] [D] vient en déduction des éventuelles condamnations ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

▪ DEBOUTER Madame [X] [G] et Monsieur [T] [D] de leurs demandes et notamment la réparation des préjudices locatif, financier et moral ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER Madame [X] [G] et Monsieur [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

LES CONDAMNER solidairement à payer à la société CGI BAT la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de les condamner aux entiers dépens conformément à l’article 699 du Code de procédure civile

JUGER que l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire. »

*

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2024, l’audience de plaidoirie fixée au 19 mars 2025, renvoyée au 02 juillet 2025, l’affaire mise en délibéré au 18 novembre 2025, date du présent jugement.

MOTIVATION

Préalables :

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

I – Sur la demande de mise hors de cause de la société CGI BAT :

Aux termes de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur au moment de la conclusion du contrat litigieux : « Le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;

f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

h) L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d’exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d’exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’Etat. »

Aux termes de l’article L.231-6 du même code, en vigueur lors de la conclusion du contrat litigieux :

« I.- La garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet.

II.- Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage des faits susindiqués.

Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article.

Au cas où, en cours d’exécution des travaux, le constructeur fait l’objet des procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, le garant peut mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur l’exécution du contrat conformément à l’article L. 621-28 dudit code. A défaut de réponse dans le délai d’un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l’exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l’administrateur ne poursuit pas l’exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse.

III.- Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur ou l’administrateur de procéder à l’achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.

Toutefois, et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Si le maître de l’ouvrage l’accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe I du présent article.

En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d’exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu’il effectue ou fait effectuer dans les conditions prévues au e de l’article L. 231-2.

IV.- La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées. »

Il sera rappelé que la défaillance financière du constructeur n’est pas une condition de l’obligation du garant de la livraison (Cass. 3e civ., 26 septembre 2012, n°11-15.186 ; Cass. 3e civ., 01er octobre 2020, n°19-17.459).

La société CGI BAT, en qualité de garant de la livraison, sollicite sa mise hors de cause, au motif que le constructeur est in bonis et disposé à intervenir pour la reprise des travaux, et au motif que la défaillance du constructeur doit s’entendre de toute impossibilité dans laquelle ce dernier se trouverait de reprendre et d’achever les travaux ou de régler le montant des pénalités de retard, en raison de l’ouverture d’une procédure collective.

Compte tenu de ce qui a été rappelé ci-dessus, en dépit des jurisprudences des cours d’appels postérieures rappelées par l’intéressée, il résulte clairement du texte susvisé que la défaillance du constructeur ne s’entend pas uniquement de sa défaillance financière.

Par conséquent, compte tenu de l’existence de demandes formulées à l’encontre de l’intéressée, il ne saurait y avoir lieu à la mettre hors de cause.

II – Sur les demandes d’indemnisation :

II.A – Sur les demandes d’indemnisation fondées sur la garantie de parfait achèvement :

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. »

La garantie de parfait achèvement prévue par les dispositions de l’article 1792-6 du code civil ne s’applique qu’à des désordres apparents qui ont fait l’objet de réserves à la réception de l’ouvrage, ou à des désordres apparus dans l’année suivant la réception et notifiés par écrit par le maître de l’ouvrage ; les entrepreneurs concernés par les désordres sont présumés responsables de plein droit, sauf s’ils démontrent que les dommages proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention.

II.A.1 -Sur la réception de l’ouvrage :

La réception, qui doit être prononcée contradictoirement, est caractérisée par la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux. Elle peut être expresse, tacite ou judiciaire.

En l’espèce, la société COFIDIM sollicite que la date de réception de l’ouvrage soit fixée au 11 décembre 2018, au motif que l’ouvrage était en état d’être réceptionné à cette date, que le fait que la réception effective n’ait eu lieu qu’à la date du 08 avril 2019 était entièrement imputable aux demandeurs, et qu’aucune pénalité de retard entre ces deux dates ne saurait donc lui être imposée.

Elle sollicite à titre subsidiaire que soit retenue la date du 08 mars 2019 comme date de réception des ouvrages, en accord avec les termes du rapport d’expertise judiciaire.

Pour autant, elle ne conteste pas le fait que la réception de l’ouvrage effective ait eu lieu à la date du 08 avril 2019, comme elle l’indique elle-même en pages 11 et 23 de ses dernières écritures, et ainsi que cela résulte du procès-verbal de réception versé aux débats, signé à cette date tant par le maître d’ouvrage que par elle.

Par conséquent, en présence d’une réception expresse contradictoire à la date du 08 avril 2019, il ne saurait être fixé une date de réception différente, et la date du 08 avril 2019 sera donc celle retenue au titre de la réception de l’ouvrage.

La question de l’imputabilité du retard subi entre le 11 décembre 2018 et le 08 avril 2019 sera examinée, le cas échéant, dans le cadre des demandes relatives aux pénalités de retard.

II.A.2 – Sur la levée des réserves et des désordres dénoncés dans l’année suivant la réception :

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire retient l’existence :

— des réserves numérotées 8, 9, 13, 14, 17, 18, 21, 23, 24, 27, 31, 32, 34, 37, 39 à 41, 47, 52, 53, 59 à 61, 67, 74, 87, 99, 105, 112, 118, 125, 139, 153 et 154, à reprendre, pour un montant total de 15 850 euros TTC ;

— des désordres numérotés 162 et 169, à reprendre pour un montant total de 660 euros TTC.

La société COFIDIM a donné son accord à titre principal afin de procéder à la levée des réserves et des désordres dénoncés dans l’année de la réception, tels que retenus par l’expert judiciaire.

A titre subsidiaire, elle a également donné son accord afin que soit mise à sa charge la somme totale de 16 510 euros TTC correspondant au coût de ces reprises (15 850 + 660).

Les maîtres d’ouvrage réclament que ce coût soit supporté par le constructeur, précisant ne pas souhaiter que ce dernier intervienne en personne eu égard au litige les opposant.

Compte tenu de l’accord des parties sur ce point, de ce que la mise en demeure des maîtres d’ouvrage, datée du 03 juin 2019, de lever les réserves et désordres dans un délai de 15 jours, est restée infructueuse, il y a lieu de condamner la société COFIDIM à leur verser la somme de 16 510 euros TTC correspondant au montant des reprises, en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement.

II.A.3 – Sur la demande de condamnation du garant de la livraison :

II.A.3.a – Sur la responsabilité du garant de la livraison :

Les demandeurs sollicitent la condamnation, in solidum avec le constructeur, du garant de la livraison, à leur verser la somme de 15 850 euros au titre de la levée des réserves numérotées 8, 9, 13, 14, 17, 18, 21, 23, 24, 27, 31, 32, 34, 37, 39 à 41, 47, 52, 53, 59 à 61, 67, 74, 87, 99, 105, 112, 118, 125, 139, 153 et 154, somme retenue par l’expert judiciaire aux termes de son rapport, pour la levée de ces réserves.

Le garant de la livraison sollicite que les demandeurs soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre, mais n’invoque, à l’appui de sa demande, aucun moyen fondé sur les prétentions relatives à la levée des réserves.

Il sera rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article L.231-6 II du code de la construction et de l’habitation précitées, le garant de la livraison est responsable de la levée des réserves, et doit sa garantie lorsque le montant des sommes détenues par le maître d’ouvrage et consignées par lui n’est pas suffisant pour faire face au coût des travaux de parachèvement de l’immeuble (Cass. 3e civ., 12 janvier 2011, n°10-10.520 ; Cass. 3e civ., 11 juillet 2012, n°11-13.050).

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le garant de la livraison a été rendu destinataire notamment de copies des courriers adressés au constructeur les 14, 15 et 18 avril, 03 et 09 juin 2019, relatifs à la dénonciation de réserves complémentaires dans le délai de huit jours suivant la réception, et à la mise en demeure du constructeur d’avoir à lever ces réserves.

Or, d’une part, il résulte de ce qui précède que le constructeur a été défaillant en la matière, et, d’autre part, il ressort de ceux des courriers versés aux débats, émis en réponse par le garant de la livraison, notamment les 02 mai, 17 et 24 juin 2019, qu’en dehors de contacts pris avec le constructeur aux fins d’information, aucune des démarches pourtant mises à sa charge par les dispositions précitées n’a été réalisée par le garant, en cas de réserves non levées par le constructeur (mise en demeure du constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux, désignation d’un autre constructeur pour achever les travaux).

Alors que les sommes consignées par les demandeurs au titre du solde du prix convenu étaient insuffisantes pour faire face au coût des travaux de levée des réserves, et que la société CGI BAT devait donc sa garantie au titre de la réalisation des travaux nécessaires à la levée des dites réserves au regard de la défaillance du constructeur, elle a manqué à ses obligations sur ce point.

Aussi, sa responsabilité contractuelle sera retenue à ce titre.

II.A.3.b – Sur les limites de la garantie :

Le garant de la livraison sollicite, en cas de mise en œuvre de sa garantie pour les sommes excédant le prix garanti, la déduction de la franchise de 5% du prix convenu prévue à l’article L.231-6 I a) du code de la construction et de l’habitation relatif à la prise en charge du coût des dépassements du prix convenu nécessaires à l’achèvement de la construction, franchise également visée à l’article II 3) des conditions générales de l’acte de cautionnement délivré par lui et signé électroniquement par le constructeur.

En l’espèce, les travaux de parachèvement nécessaires à la levée des réserves subsistantes constituent effectivement un dépassement du prix convenu tel que défini par les dispositions précitées.

Les demandeurs font valoir que cette franchise ne leur est pas opposable, dans la mesure où il n’est pas démontré qu’elle leur aurait préalablement été présentée et acceptée par eux.

Il sera cependant rappelé que l’article 4-3 des conditions générales du contrat conclu par les demandeurs prévoit que le constructeur justifie d’une garantie d’assurance de livraison au prix convenu souscrite conformément aux dispositions de l’article L.231-6 I a), b) et c), comprenant donc les dispositions relatives à la franchise visée, expressément reprises dans l’article en question.

Outre qu’il en découle que les demandeurs étaient informés de ces dispositions, il ne ressort d’aucune des dispositions légales prévoyant la possibilité de fixer une telle franchise que celle-ci soit soumise à approbation du maître d’ouvrage.

Il ressort également de l’acte de cautionnement versé aux débats, signé par le constructeur, et qui ne renvoie à aucun autre contrat conclu entre le garant et le constructeur, que cette franchise y est expressément mentionnée.

Si l’acte en question a été signé à la date du 06 mars 2017 pour un prix convenu de 197 773 euros, il sera fait observer que ce prix correspond au prix convenu actualisé à cette date, ainsi qu’il ressort de l’avenant n°7 signé le 18 mai 2017 par les demandeurs, mentionnant ce prix comme étant le dernier prix connu avant nouvelle moins-value d’un montant de 316 euros, consécutivement à l’avenant n°6 accepté le 31 janvier 2017.

Il en résulte donc que les demandeurs étaient informés de l’existence de cette franchise de 5%, et qu’il y a lieu à application de celle-ci sur le montant du prix convenu retenu à l’acte de cautionnement, soit 197 773 euros, et non 228 035 euros comme retenu par le garant, ce qui représente un montant de 9 888,65 euros (197 773 x 0,05).

*

Il résulte de ce qui précède que la société COFIDIM et la société CGI BAT seront condamnées in solidum à verser aux demandeurs la somme de 15 850 euros actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement, correspondant au montant de la levée des réserves dénoncées dans le délai de 8 jours après réception et avec déduction de la franchise d’un montant de 9 888,65 euros, soit dans la limite de 5 961,35 euros, pour la société CGI BAT.

La société COFIDIM sera seule condamnée à verser aux demandeurs la somme de 660 euros actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement, correspondant au montant de la levée des réserves dénoncées dans le délai de parfait achèvement.

II.B – Sur les demandes aux fins de prise en charge des frais et travaux résultant du contrat de construction :

En l’espèce, il résulte des pièces contractuelles versées aux débats que les maîtres d’ouvrage et le constructeur ont conclu un CCMI avec fourniture de plans, soumis au respect des dispositions suivantes.

Aux termes de l’article L.231-2 d) du code de la construction et de l’habitation, en vigueur au moment de la conclusion du contrat : « Le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

(…)

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

(…)

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d’exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d’exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’Etat. »

Aux termes des dispositions de l’article R.231-4 du même code, en vigueur lors de la conclusion du contrat : « I.- Est aussi annexée au contrat visé à l’article L. 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l’habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

II.- Cette notice fait la distinction prévue à l’article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n’est pas compris dans le prix.

La notice mentionne les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau, de gaz, d’électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s’il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage.

La notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu. »

Aux termes de l’annexe à l’arrêté du 27 novembre 1991 en son préambule, le paragraphe I prévoit que : « La présente notice descriptive, visée à l’article R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, comporte la description et les caractéristiques techniques de l’immeuble conforme au plan proposé, et celles des travaux d’adaptation au sol, des raccordements aux réseaux divers ainsi que des équipements intérieurs et extérieurs indispensables à l’implantation et à l’utilisation de cet immeuble.

Elle mentionne le coût total du bâtiment à construire, qui est égal à la somme du prix convenu au contrat et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maitre de l’ouvrage se réserve l’exécution. La distinction est donc faite entre les éléments compris dans le prix convenu et les éléments non compris dans le prix, pour ces derniers le coût est précisé dans la colonne correspondante.

Aucun des ouvrages ou fourniture mentionnés dans la notice descriptive ne peut être omis ; s’ils ne sont pas compris dans le prix convenu, ils doivent faire l’objet d’une précision de leur coût dans la colonne correspondante.

Si le contrat prévoit des ouvrages ou des fournitures qui ne figurent pas dans la notice, ils doivent faire l’objet d’une annexe à la notice descriptive et leur coût doit y figurer.

L’annexe paraphée par les deux cocontractants doit comporter, avec la même précision que celle de la notice, la description de ces ouvrages ou fournitures ainsi que leur coût (par exemple : isolation acoustique supérieure aux valeurs réglementaires ; éléments d’équipement de salle de bains et salle d’eau, balcon, clôture, aménagement d’espace vert, etc.). »

II.B.1 – Sur les travaux mis à la charge des maîtres d’ouvrage :

Aux termes des dispositions de l’article R.231-5 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur au moment de la conclusion du contrat : « Pour l’application du d de l’article L. 231-2, le prix convenu s’entend du prix global défini au contrat éventuellement révisé ; il inclut en particulier :

1. Le coût de la garantie de livraison et, s’il y a lieu, celui de la garantie de remboursement ;

2. Le coût du plan et, s’il y a lieu, les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment ;

3. Le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction. »

Il sera rappelé qu’en vertu des dispositions des articles L. 231-2 et R. 231-5 du code de la construction et de l’habitation rappelées ci-dessus, dans un contrat de construction de maison individuelle, le prix convenu doit inclure les travaux d’adaptation au sol indispensables à l’implantation et, s’il y a lieu, les frais d’études du terrain (Cass. 3e civ., 24 novembre 2016, n° 15-13748).

En l’espèce, les demandeurs sollicitent le remboursement de la somme de 350 euros facturée au titre de l’étude pédologique réalisée, somme qu’ils justifient avoir versée à ce titre au regard du devis et de la facture acquittée correspondants, versés aux débats.

Il ressort du devis émis le 29 octobre 2015 pour un montant de 350 euros TTC que cette étude consiste en une étude d’aptitude des sols à l’assainissement individuel, dans le cadre de la construction d’une maison individuelle en secteur non raccordé au réseau collectif, le traitement des eaux usées devant donc se faire dans ce cas par un dispositif d’assainissement non collectif.

Si, en page 107 de son rapport, l’expert judiciaire note sans autre précision que le constructeur a usé de l’étude géotechnique préexistante, laquelle étude, réalisée par la société ABROTEC en 2007 dans le cadre de la construction d’une autre maison individuelle également située à VAUX-SUR-SEINE, Chemin des Lilas, a été versée aux débats par le constructeur (pièce COFIDIM n°38), il résulte cependant de la notice descriptive et de son annexe signées par les parties et versées aux débats, qu’a effectivement été prévue, au titre des travaux d’adaptation et de raccordement non compris dans le prix et à la charge des maîtres d’ouvrage, une étude pédologique, participant de l’adaptation du terrain à effectuer par le client avant démarrage des travaux.

Outre le fait qu’il résulte de sa lecture que l’étude géotechnique visée par l’expert judiciaire a un objet différent de celui de l’étude pédologique visée, celle-ci, de par sa nature, participe des études du terrain visées par l’article R.231-5 du code de la construction et de l’habitation, et, en tant que telle, doit être incluse dans le prix convenu.

Par conséquent, les maîtres de l’ouvrage démontrant avoir réglé les frais d’une telle étude alors que celle-ci n’aurait pas dû être mise à leur charge, quand bien même elle n’aurait pas été utilisée au final par le constructeur, ce qui n’est pas démontré, il y a lieu de condamner ce dernier à en rembourser les frais aux demandeurs.

La somme de 350 euros TTC devra donc être versée aux demandeurs au titre de l’étude pédologique réalisée.

Au regard de l’absence d’évolution du coût de l’étude, celui figurant au devis correspondant à celui finalement acquitté par les demandeurs, il n’y a pas lieu de tenir compte de l’évolution de l’indice BT01, et les prétentions des demandeurs à ce titre seront rejetées.

II.B.2 – Sur les travaux non chiffrés aux termes de la notice descriptive :

Aux termes de l’article R.231-3 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur au moment de la conclusion du contrat : « En application du c de l’article L. 231-2, à tout contrat, qu’il soit ou non assorti de conditions suspensives, doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l’article R. 231-4 et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble.

Un dessin d’une perspective de l’immeuble est joint au plan. »

Il sera rappelé qu’il résulte de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation et de la notice descriptive type prévue par l’article R. 231-4 du même code que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution, et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation. Le maître de l’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés soit mis à la charge du constructeur (Cass. 3e civ., 12 octobre 2022, n° 21-12.507).

II.B.2.a – Sur ceux des travaux figurant sur le plan :

En l’espèce, il sera fait observer que, s’il résulte des jurisprudences citées par le constructeur, que certains des travaux visés dans le cas d’espèce, n’étant mentionnés ni dans le contrat, ni dans la notice descriptive, ne faisaient pas partie du prix convenu et ne pouvaient être mis à la charge du garant de livraison, il ne saurait s’en déduire, comme le fait le constructeur, que seuls doivent être pris en compte les travaux figurant dans le contrat ou la notice descriptive outre ceux nécessaires à l’achèvement de la construction (Cass. 3e civ., 27 juin 2019, n°17-25.949).

De même, si le coût des ouvrages dont la réalisation conditionne l’autorisation de construire doit être intégré dans le prix forfaitaire demandé par le constructeur ou, s’il est laissé à la charge du maître de l’ouvrage, faire l’objet d’un chiffrage de la part du constructeur (Cass. 3e civ., 13 juillet 2023, n°22-17.010), il ne saurait pas davantage s’en déduire, comme le fait le constructeur, que l’obligation de chiffrer les travaux figurant sur les plans vise uniquement ceux des travaux figurant sur les plans du permis de construire et dont la réalisation conditionne l’autorisation de construire.

Les demandeurs versent aux débats les plans de permis de construire, dont ils affirment qu’ils constituent également les plans contractuels, en l’absence de tout autre plan fourni par le constructeur.

Dans la mesure où le contrat conclu est un CCMI avec fourniture de plans, ainsi qu’il résulte de la lecture de son intitulé, et où le constructeur ne conteste pas que les plans versés aux débats par les demandeurs, s’ils correspondent aux plans de permis de construire, constituent également les plans dont la fourniture a été contractuellement prévue, il y a lieu de retenir que ces plans relèvent effectivement du champ contractuel, et que les travaux qui y sont matérialisés en relèvent donc également.

Il sera aussi fait observer que les dispositions précitées, lesquelles sont d’ordre public aux termes de l’article L.230-1 du code de la construction et de l’habitation, ne renvoient nullement, pour leur application, aux dispositions de l’article 1792-6 du code civil relatives aux opérations de réception et à la garantie de parfait achèvement, aussi ne saurait-il être considéré, comme le fait le constructeur, que l’absence de réalisation de ceux des travaux figurant sur le plan et non chiffrés, constitue un défaut de conformité visible à la réception et devant faire l’objet de réserves portées sur le procès-verbal de réception.

· Sur les travaux relatifs à la plantation de 3 arbres :

Il résulte des plans versés aux débats que figurent 6 arbres, dont 2 mentionnés comme étant à planter par les maîtres d’ouvrage, et l’un comme étant à supprimer et à replanter par le vendeur.

Il n’est pas contesté que ces 3 arbres n’ont pas été plantés, ni que le coût de ces plantations ne figure pas à la notice descriptive ou à son annexe, condition essentielle pour que ces prestations restent à la charge des acquéreurs.

Compte tenu de ce qui précède, les maîtres d’ouvrage peuvent donc demander, à titre de réparation, que le coût de ces travaux, contractuellement prévus mais non réalisés, soient mis à la charge du constructeur.

Celui-ci conteste le devis émis par la société HORTUS le 01er février 2024 pour un montant de 4 893 euros TTC, en faisant valoir l’absence de production de ce devis à l’expert judiciaire, le caractère déraisonnable du prix et le fait que les arbres en question sont déjà existants sur le terrain pour partie, doivent être récupérés et replantés.

Cependant, outre le fait que le constructeur ne verse aucune contre-proposition à l’appui de ses allégations, il sera fait observer qu’il ne ressort d’aucune des mentions figurant au plan annexé au contrat que les plantations soient à récupérer et à replanter, un seul des arbres à planter par les demandeurs figurant sur le plan étant suivi de la mention « à supprimer et à replanter », au surplus par le vendeur, ce qui va à l’encontre de toute notion de récupération de la plantation en question.

Surtout, le constructeur ne démontre pas que ces arbres auraient effectivement été conservés en vue d’être replantés.

Enfin, l’expert judiciaire a considéré en page 107 de son rapport, dans le cadre de l’évaluation des différentes réclamations des demandeurs, que ces plantations étaient à leur charge. Il ne saurait donc être reproché aux demandeurs de ne pas lui avoir fourni de devis sur ce point.

Dès lors, il y a lieu de faire droit aux demandes des maîtres d’ouvrage, pour un montant de 4 893 euros TTC, à actualiser en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement.

· Sur les travaux relatifs à la réalisation d’une place de stationnement extérieur, de l’accès voirie et de l’allée d’accès au garage :

Il résulte des plans versés aux débats que figurent 2 places de stationnement, dont l’une située à l’extérieur. Y figurent également l’allée d’accès au garage et l’accès voirie.

Il n’est pas contesté que cette place de stationnement extérieur et ces accès n’ont pas été réalisés, ni que le coût de ces réalisations ne figure pas à la notice descriptive ou à son annexe, condition essentielle pour que ces prestations restent à la charge des acquéreurs.

Compte tenu de ce qui précède, les maîtres d’ouvrage peuvent donc demander, à titre de réparation, que le coût de ces travaux, contractuellement prévus mais non réalisés, soient mis à la charge du constructeur.

Celui-ci conteste le devis émis par la société ENTREPRISE THUARD le 08 octobre 2019 pour un montant de 21 619,56 euros TTC, en faisant valoir l’absence de production de ce devis à l’expert judiciaire, l’absence de précision quant au revêtement à réaliser, prévu en gravier et plaque alvéolaire ALVEOSTAR au devis.

Cependant, le constructeur ne verse aucune contre-proposition à l’appui de ses allégations.

Enfin, l’expert judiciaire a considéré en page 107 de son rapport, dans le cadre de l’évaluation des différentes réclamations des demandeurs, que ces travaux étaient à leur charge. Il ne saurait donc être reproché aux demandeurs de ne pas lui avoir fourni de devis sur ce point.

Dès lors, il y a lieu de faire droit aux demandes des maîtres d’ouvrage, pour un montant de 21 619,56 euros TTC, à actualiser en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement.

· Sur les travaux relatifs à la réalisation d’une clôture :

Il résulte des plans versés aux débats que figure une clôture suivie de la mention « ht 1,80 ml maxi », « Mur bahut surmonté d’une clôture ».

Il n’est pas contesté que cette clôture n’a pas été réalisée, ni que le coût de cette réalisation ne figure pas à la notice descriptive ou à son annexe, condition essentielle pour que ces prestations restent à la charge des acquéreurs.

Compte tenu de ce qui précède, les maîtres d’ouvrage peuvent donc demander, à titre de réparation, que le coût de ces travaux, contractuellement prévus mais non réalisés, soient mis à la charge du constructeur.

Celui-ci conteste le devis émis par la société NEOMINAE le 16 novembre 2023 pour un montant de 31 295 euros TTC, en faisant valoir l’absence de production de ce devis à l’expert judiciaire, une longueur de la clôture prévue au devis (162 ml) supérieure à la longueur de la clôture visée sur le plan, la mention relative à la clôture sur le plan étant dirigée par trois flèches sur trois clôtures d’une longueur totale de 89,91 ml.

Il sera fait observer que sur le plan, la représentation de la clôture entoure l’intégralité de la parcelle à construire, pour une longueur totale de 153,58 ml (19,53 + 32,36 + 24,23 + 39,44 + 38,02), les trois flèches susvisées ne renvoyant qu’à certains morceaux de clôture.

Les demandeurs font valoir qu’il n’est prévu en réalité au devis que 122 ml de clôture, dans la mesure où l’un des voisins mitoyens a clôturé sa parcelle sur une longueur de 32,36 ml, et qu’il est simplement précisé au devis au titre du type de clôture à poser sur 107 ml, qu’une partie de ce type de clôture, sur une longueur de 40 ml, sera à poser en pente avec une pose en espaliers.

Il ressort effectivement du devis en question au poste 4 intitulé « pose de clôture », la mention suivante : « Pose de clôture en panneaux de grillage rigide de 1.73m de hauteur, avec poteaux à sceller et soubassements, de 107ml.

Une partie en pente (descente de garage) sur 2 x 20ml avec pose en espaliers. »

Enfin, l’expert judiciaire a considéré en page 107 de son rapport, dans le cadre de l’évaluation des différentes réclamations des demandeurs, que ces travaux étaient à leur charge. Il ne saurait donc être reproché aux demandeurs de ne pas lui avoir fourni de devis sur ce point.

Dès lors, il y a lieu de faire droit aux demandes des maîtres d’ouvrage, pour un montant de 31 295 euros TTC, à verser en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement.

II.B.2.b – Sur la consommation de fluides pendant le chantier :

Les demandeurs sollicitent l’indemnisation des sommes versées au titre des fluides consommés durant le chantier (eau et traitement d’eaux usées) pour un montant total de 409,32 euros.

Ils font valoir que le fait de prévoir que le maître d’ouvrage supportera le coût des consommations d’eau durant le chantier tout en s’abstenant de le chiffrer est contraire au caractère forfaitaire du prix ; que ces fluides, nécessaires à la réalisation des travaux, n’ont pas été inclus dans le prix convenu ni chiffrés par le constructeur, celui-ci s’étant contenté d’opérer une moins-value d’un montant de 80 euros pour la consommation d’eau pendant le chantier, par avenant n°9 daté du 22 juin 2018 visé par les parties et versé aux débats, ce montant ne correspondant pas à la réalité des consommations payées.

Les fluides consommés et traités (eau et eaux usées) étant effectivement nécessaires à l’édification de la construction, ils auraient dû être compris dans le prix convenu, et il y a lieu d’accueillir les prétentions des demandeurs dans leur principe, lequel n’est d’ailleurs pas contesté par le constructeur.

Celui-ci en conteste en revanche le montant, lequel inclut le coût de l’abonnement, le traitement des eaux usées, les redevances, les consommations antérieures à la date d’ouverture du chantier et celles postérieures au 11 décembre 2018, date de proposition de réception des travaux.

Il sera fait observer que l’abonnement étant nécessaire à la distribution de l’eau, et celle-ci devant faire l’objet d’un traitement après usage, il y a lieu de retenir le coût de l’abonnement et celui du traitement des eaux usées, tout comme les redevances en lien avec la distribution d’eau nécessaire à la réalisation des travaux.

Il résulte également des écritures des parties, du rapport d’expertise judiciaire (pages 98-99), et de la fiche d’intervention émise par le constructeur datée du 04 juillet 2019, que postérieurement à la date du 11 décembre 2018, proposée par le constructeur comme date de réception des travaux, celui-ci a réalisé d’autres travaux ayant nécessité la consommation de fluides durant le premier trimestre 2019 (travaux de menuiseries approuvés le 21 février 2019, et installation de WC le 04 juillet 2019).

En revanche, il ne saurait être tenu compte des coûts liés à la distribution et au traitement de l’eau pour la période antérieure à la date d’ouverture de chantier, fixée au 14 mars 2017.

Les demandeurs versent à l’appui de leurs prétentions 7 factures datées des 06 juin, 11 et 31 décembre 2017, 13 mars et 03 octobre 2018 (celle-ci ayant été versée deux fois sous les pièces n°41 et 44), 16 janvier 2019 et 29 juillet 2019, aux termes desquelles ont été facturées les prestations suivantes :

pour l’année 2017 :

— l’abonnement en vue de la distribution d’eau potable, pour un montant de 17,49 euros TTC, au premier semestre 2017 ; au regard de ce qui précède, il n’y a lieu de retenir que la fraction du coût de l’abonnement correspondant à la période du semestre postérieure au 14 mars 2017, soit pour une durée de 3 mois 16 jours, ce qui correspond à 10,30 euros TTC [17,49/6 x (3 + 16/30)] ;

— la consommation de 4m3 d’eau, pour un montant de 5,18 euros TTC, entre les 20 décembre 2016 et 22 mai 2017 ; au regard de ce qui précède, étant mentionné sur la facture que 3m3 d’eau ont été consommés entre les 01er janvier et 22 mai 2017, soit sur une durée de 4 mois 22 jours, pour un coût de 3,88 euros TTC, et en l’absence d’autres précisions quant aux jours de consommation, il n’y a lieu de retenir que la fraction du coût de la consommation correspondant à la période comprise entre les 14 mars et 22 mai 2017, soit pour une durée de 2 mois 8 jours, ce qui correspond à 1,86 euros TTC [3,88 / (4+22/31) x (2 + 8/31)] ;

— le traitement de 4m3 d’eaux usées pour un montant de 9,12 euros TTC, entre les 20 décembre 2016 et 22 mai 2017 ; au regard de ce qui précède, étant mentionné sur la facture que 3m3 d’eaux usées ont été traités entre les 01er janvier et 22 mai 2017, soit sur une durée de 4 mois 22 jours, pour un coût de 6,84 euros TTC, et en l’absence d’autres précisions quant aux jours de traitement des eaux usées, il n’y a lieu de retenir que la fraction du coût du traitement des eaux usées correspondant à la période comprise entre les 14 mars et 22 mai 2017, soit pour une durée de 2 mois 8 jours, ce qui correspond à 3,28 euros TTC [6,84 / (4+22/31) x (2 + 8/31)] ;

— les redevances au titre de la lutte contre la pollution et pour la modernisation des réseaux pour un montant de 3,09 euros TTC, entre les 20 décembre 2016 et 22 mai 2017 ; au regard de ce qui précède, étant mentionné sur la facture que les redevances attachées au volume de 3m3 d’eau consommé et traité entre les 01er janvier et 22 mai 2017, soit sur une durée de 4 mois 22 jours, représentent un coût de 2,32 euros TTC, et en l’absence d’autres précisions quant aux jours de consommation, il n’y a lieu de retenir que la fraction du coût des redevances correspondant à la période comprise entre les 14 mars et 22 mai 2017, soit pour une durée de 2 mois 8 jours, ce qui correspond à 1,11 euros TTC [2,32 / (4+22/31) x (2 + 8/31)] ;

— l’abonnement en vue de la distribution d’eau potable, pour un montant de 17,76 euros TTC, au second semestre 2017 ;

— la consommation de 39m3 d’eau, pour un montant de 46,63 euros TTC, entre les 23 mai et 20 novembre 2017 ;

— la consommation de 1m3 d’eau, pour un montant de 1,17 euros TTC, entre les 20 novembre et 31 décembre 2017 ;

— le traitement de 39m3 d’eaux usées pour un montant de 89,24 euros TTC, entre les 23 mai et 20 novembre 2017 ;

— le traitement de 1m3 d’eaux usées pour un montant de 2,29 euros TTC, entre les 20 novembre et 31 décembre 2017 ;

— les redevances au titre de la lutte contre la pollution et pour la modernisation des réseaux pour un montant de 30,15 euros TTC, entre les 23 mai et 20 novembre 2017 ;

— les redevances au titre de la lutte contre la pollution et pour la modernisation des réseaux pour un montant de 0,77 euros TTC, entre les 20 novembre et 31 décembre 2017 ;

pour l’année 2018 :

— l’abonnement en vue de la distribution d’eau potable, pour un montant de 17,41 euros TTC, au premier semestre 2018 ;

— l’abonnement en vue de la distribution d’eau potable, pour un montant de 17,41 euros TTC, au second semestre 2018 ;

pour l’année 2019 :

— l’abonnement en vue de la distribution d’eau potable, pour un montant de 18,12 euros TTC, au premier semestre 2019 ;

— la consommation de 15m3 d’eau, pour un montant de 35,43 euros TTC, au premier semestre 2019 ;

— le traitement de 15m3 d’eaux usées pour un montant de 36,60 euros TTC, au premier semestre 2019 ;

— les redevances au titre de la lutte contre la pollution et pour la modernisation des réseaux pour un montant de 9,07 euros TTC, au premier semestre 2019 ;

— l’abonnement en vue de la distribution d’eau potable, pour un montant de 18,12 euros TTC, au second semestre 2019 ; il résulte de ce qui précède qu’il ne saurait être fait droit à cette demande, cette période étant postérieure aux derniers travaux ayant eu lieu le 04 juillet 2019.

Compte tenu de ce qui précède, et au regard de la moins-value d’un montant de 80 euros contractuellement prévue au titre de la consommation des fluides sur le chantier, il y a lieu de faire droit aux prétentions des demandeurs à hauteur de 258,60 euros TTC (10,30 + 1,86 + 3,28 + 1,11 + 17,76 + 46,63 + 1,17 + 89,24 + 2,29 + 30,15 + 0,77 + 17,41 + 17,41 + 18,12 + 35,43 +36,60 + 9,07 – 80).

Ces sommes ayant déjà été acquittées antérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire et ne relevant pas de travaux du bâtiment, il n’y a pas lieu de tenir compte de l’évolution de l’indice BT01, et les prétentions des demandeurs à ce titre seront rejetées.

II.B.3 – Sur les travaux mal chiffrés aux termes de la notice descriptive :

Il sera rappelé que le maître de l’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût supplémentaire des travaux prévus au contrat chiffrés de manière non réaliste soient mis à la charge du constructeur.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent l’indemnisation des sommes versées au titre des travaux de revêtements des sols, de l’évacuation et de la mise en décharge des terres, manifestement sous-évalués selon eux dans le cadre de la notice descriptive et de l’avenant n°1 signé par les parties le 13 février 2017.

Il ressort en pages 95 à 97 de son rapport que l’expert judiciaire retient l’existence d’une sous-évaluation par le constructeur des travaux susvisés, ce qui n’est pas contesté par le constructeur.

II.B.3.a – Sur les travaux de revêtement des sols :

Si le constructeur ne conteste pas l’existence d’une sous-évaluation du coût de la prestation relative à la fourniture et à la pose du carrelage des sols, objet d’une moins-value d’un montant de 6 600 euros TTC aux termes de l’avenant n°1 au contrat, il conteste en revanche le montant de l’indemnité réclamée au titre de cette sous-évaluation, lequel s’élève à 6 681,30 euros TTC.

L’expert judiciaire, en pages 95-96 de son rapport, a retenu un montant de 5 880 euros TTC au titre de cette sous-évaluation, dans la mesure où la fourniture et la pose d’un carrelage de taille maximale 60x60cm (correspondant aux dimensions maximales du carrelage proposé initialement par le constructeur aux termes de la notice descriptive en son point 2.6.9), comprenant les plinthes, les finitions, la compensation des défauts de planéité de la chape (avérés d’après l’expert judiciaire), peuvent correspondre à un montant de 80 euros HT le m2 de carrelage, la surface à couvrir étant de 130m2, avec un taux de TVA à 20%.

Or, il sera fait observer que les demandeurs justifient par facture versée aux débats de la fourniture d’un carrelage de dimensions différentes (60x120cm) à raison de 47,94 euros HT le m2 de carrelage, et versent un devis de la société DC RENOVATION daté du 26 mai 2019 estimant la pose dudit carrelage à 55 euros HT le m2, ce qui représente un prix unitaire de 102,94 euros HT le m2 pour la fourniture et la pose du carrelage en question.

Dans la mesure où les demandeurs ont fait poser un carrelage aux dimensions différentes de celles, maximales, initialement prévues au contrat, il ne saurait leur être accordé une somme supérieure à celle retenue par l’expert judiciaire au titre de la sous-évaluation de la prestation relative à la fourniture et à la pose du carrelage des sols.

L’indemnité qui leur sera accordée à ce titre sera donc de 5 880 euros TTC (80 x 130 x 1,2 – 6 600).

Dans la mesure où il résulte des factures versées aux débats sur ce point que la fourniture du carrelage des sols a été réglée le 05 mai 2018, et que les travaux de pose ont été réalisés le 03 juin 2019, il n’y a pas lieu de tenir compte de l’évolution de l’indice BT01, et les prétentions des demandeurs à ce titre seront rejetées.

II.B.3.b – Sur l’évacuation des terres et mise en décharge :

Le constructeur ne conteste pas l’existence d’une sous-évaluation du coût de la prestation relative à l’évacuation des terres et à leur mise en décharge, non compris dans le prix convenu et évalué à 4 030 euros aux termes de la notice descriptive en son poste 1.1.1.2.

Il ne conteste pas davantage le montant de 2 015 euros TTC fixé par l’expert au titre de cette sous-évaluation, montant également retenu par les demandeurs.

Par conséquent, il y a lieu d’accorder aux demandeurs une indemnité d’un montant de 2 015 euros TTC au titre de la sous-évaluation de la prestation relative à l’évacuation des terres et à leur mise en décharge, à verser en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement.

II.B.4 – Sur les sommes perçues par le constructeur au titre des avenants au contrat :

Les demandeurs font valoir le non-respect de certaines des dispositions contractuelles à la lumière des avenants n°1 et 3 signés par les demandeurs les 13 février et 18 janvier 2017, au titre de l’absence de fourniture et de pose des équipements de robinetterie, et de la pose de menuiseries extérieures en PVC de couleur beige non conforme au Plan local d’Urbanisme (PLU).

II.B.4.a – Sur les équipements de robinetterie :

Les demandeurs reprochent au constructeur de ne pas leur avoir fourni ni posé les équipements de robinetterie des vasques de la salle de bains, de la baignoire, de la douche et du meuble évier de la cuisine.

Ils font valoir que si la fourniture et la pose des vasques de la salle de bains, de la baignoire, de la douche et du meuble évier de la cuisine ont fait l’objet de moins-values aux termes des avenants n°1 et 3 au contrat, celles-ci n’incluaient pas expressément les équipements de robinetterie, alors que ces équipements étaient en revanche expressément prévus à la notice. Ils en déduisent que la fourniture et la pose de ces équipements étaient donc dues.

Il sera cependant fait observer que les équipements de robinetterie n’étaient expressément prévus dans la notice qu’au titre du détail des prestations relatives à l’évier de la cuisine (poste 2.6.1.1), au lavabo de la salle de bains (poste 2.6.2.1), à la baignoire (poste 2.6.2.2) et à la douche (poste 2.6.2.2 bis).

Dans la mesure où ces prestations ont fait l’objet d’une moins-value, il s’ensuit que les équipements détaillés au titre de ces prestations, et indissociables de celles-ci, sont également inclus dans ces moins-values, aussi les prétentions des demandeurs sur ce point seront-elles rejetées.

II.B.4.b – Sur la couleur des menuiseries extérieures posées :

Les demandeurs reprochent au constructeur de ne pas avoir vérifié avant dépôt du permis de construire que la couleur blanche choisie pour les menuiseries extérieures et figurant à la notice descriptive (poste n°2.5.1.1) n’était pas admise par le PLU, ce qui a nécessité de prévoir une plus-value d’un montant de 2 600 euros à l’avenant n°1 signé entre les parties, pour un changement de couleur au profit de la couleur beige.

Cependant, il sera fait observer que l’arrêté de permis de construire, délivré le 25 mai 2016, mentionne uniquement que le blanc pur est à proscrire, tandis que la notice descriptive ne précise pas la nuance de blanc à prévoir pour les menuiseries extérieures.

Les demandeurs ne démontrent pas davantage qu’aucune autre nuance de blanc que celle de blanc pur proscrite par l’arrêté n’était envisageable et leur imposait de modifier la couleur des menuiseries extérieures, ni avoir été dans l’obligation de prévoir la plus-value visée de ce fait.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres arguments des demandeurs, leurs prétentions émises au titre de la plus-value relative à la couleur des menuiseries extérieures posées seront rejetées.

*

Il résulte de ce qui précède que le constructeur sera condamné à verser aux demandeurs les sommes suivantes au titre des irrégularités du prix :

— la somme de 350 euros TTC au titre de l’étude pédologique réalisée ;

— la somme de 4 893 euros TTC au titre des plantations à réaliser, à actualiser en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement ;

— la somme de 21 619,56 euros TTC au titre de la réalisation d’une place de stationnement extérieur, de l’accès voirie et de l’allée d’accès au garage, à actualiser en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement ;

— la somme de 31 295 euros TTC au titre de la réalisation de la clôture, à actualiser en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement ;

— la somme de 258,60 euros TTC au titre de la consommation des fluides sur le chantier ;

— la somme de 5 880 euros TTC au titre de la sous-évaluation de la prestation relative aux carrelages de sols ;

— la somme de 2 015 euros TTC au titre de la sous-évaluation de la prestation relative à l’évacuation des terres, à actualiser en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement.

II.B.5 – Sur le principe de la garantie de livraison de la société CGI BAT et les limites du cautionnement :

II.B.5.a – Sur le principe de la garantie de livraison de la société CGI BAT :

Aux termes des dispositions de l’article L. 231-6 I du code de la construction et de l’habitation en vigueur au moment de la conclusion du contrat litigieux, rappelées ci-dessus, les travaux non compris dans le prix convenu et non chiffrés constituent un supplément de prix auquel doit faire face le maître de l’ouvrage et entrent, de ce fait, dans les prévisions de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, si le garant de la livraison sollicite que les demandeurs soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre, force est de constater qu’il n’invoque, à l’appui de sa demande, aucun moyen fondé sur les prétentions relatives à l’irrégularité du prix.

Or, il résulte de ce qui précède (cf. II.B.1, 2 et 3), qu’a été retenue l’existence de travaux indûment mis à la charge des maîtres d’ouvrage, de travaux non chiffrés et de travaux mal chiffrés, lesquels relèvent du fait du constructeur et ont engendré des coûts supplémentaires pour les maîtres d’ouvrage. Ils constituent donc des conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un supplément de prix, telles que définies par l’article L.231-6 I b) du code de la construction et de l’habitation, et relèvent de la prise en charge du garant de la livraison en cas de défaillance du constructeur.

Au regard des défaillances du constructeur détaillées ci-dessus, la société CGI BAT doit donc sa garantie au titre des suppléments de prix à réintégrer au coût global des travaux.

II.B.5.b – Sur les limites de la garantie :

Le garant de la livraison sollicite, en cas de mise en œuvre de sa garantie au titre des sommes excédant le prix garanti, la déduction de la franchise de 5% prévue à l’article L.231-6 I a) du code de la construction et de l’habitation, et visée à l’article II 3) des conditions générales de l’acte de cautionnement souscrit.

Il sera cependant rappelé qu’une franchise peut être stipulée s’agissant du dépassement du prix convenu, et non s’agissant du supplément de prix (Cass. 3e civ., 01er octobre 2020, n°18-24.050).

En l’espèce, l’existence de suppléments de prix ayant été retenue, tels que définis par l’article L.231-6 I b) du code de la construction et de l’habitation, il ne saurait y avoir lieu à application de la franchise en question, et la demande de la société CGI BAT sur ce point sera rejetée.

*

Compte tenu de ce qui précède, et eu égard aux défaillances du constructeur constatées ci-dessus, le coût total des suppléments de prix à réintégrer au contrat de construction s’élève à 66 311,16 euros (350 + 4 893 + 21 619,56 + 31 295 + 258,60 + 5 880 + 2 015), dont 59 822,56 euros à verser en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement (4 893 + 21 619,56 + 31 295 + 2 015).

La société COFIDIM et la société CGI BAT seront donc condamnées in solidum au paiement de cette somme.

II.C – Sur les demandes formées au titre de la responsabilité contractuelle :

Aux termes de l’article 1147 du code civil en vigueur lors de la conclusion du contrat : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

De jurisprudence constante, l’entrepreneur est responsable dès lors que les objectifs prévus ne sont pas atteints, que les délais d’exécution convenus avec le maître de l’ouvrage sont dépassés, sauf événement réunissant les caractères de la force majeure, fait d’un tiers ou du maître de l’ouvrage.

II.C.1 – Sur les demandes relatives aux pénalités de retard :

II.C.1.a – A l’encontre du constructeur :

Aux termes de l’article L.231-2 i) du code de la construction et de l’habitation, en vigueur au moment de la conclusion du contrat : « Le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

(…)

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

(…)

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d’exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d’exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’Etat. »

Aux termes de l’article R.231-14 du même code : « En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l’ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard. »

Les pénalités de retard ont pour terme la livraison effective de l’ouvrage, ou la date à laquelle il est habitable, et non sa réception avec ou sans réserve ni la levée des réserves (Cass. 3e civ., 12 janvier 2011, n°10-10.520 ; Cass. 3e civ., 17 avril 2013, n°12-10.247 et Cass. 3e civ., 30 mars 2023, n°21-21.453).

En l’espèce, l’ouverture du chantier a été fixée au 14 mars 2017, le délai d’exécution contractuel étant de quinze mois, la livraison aurait dû avoir lieu le jeudi 14 juin 2018 au plus tard, et seule la réception de l’ouvrage a eu lieu le 08 avril 2019.

Les maîtres d’ouvrage rappellent que la réception de l’ouvrage ne vaut pas livraison, font valoir qu’à la date de cette réception, la maison n’était pas habitable compte tenu de l’absence de WC, posés à la date du 04 juillet 2019, et sollicitent que cette date soit retenue au titre de la livraison effective.

Il n’est pas contesté que la maison était dépourvue de WC jusqu’à la date du 04 juillet 2019.

Partant, le point de savoir si les maîtres d’ouvrage avaient ou non fait réaliser les travaux demeurant à leur charge et nécessaires à l’habitabilité de la maison (installation des autres appareils sanitaires), ainsi que le souligne le constructeur, est indifférent à la détermination de la date de livraison, laquelle est due par le constructeur au titre des travaux dont il a la charge, et non par les maîtres d’ouvrage.

Il en résulte que la date de livraison retenue sera celle du 04 juillet 2019, et que l’existence d’un retard de livraison d’une durée de 1 an et 20 jours est caractérisée.

Le constructeur fait valoir que l’ouvrage était en état d’être remis aux maîtres d’ouvrage à la date du 11 décembre 2018, et que le retard pris ultérieurement jusqu’à la date de réception le 08 avril 2019 leur est entièrement imputable.

Il sera tout d’abord fait observer que, de sa propre initiative, le constructeur a émis un avenant numéroté 10 aux fins d’opérer une moins-value d’un montant de 9 722,12 euros sur le prix convenu, au titre de pénalités de retard pour une durée de 148 jours, liée à la modification des menuiseries.

Cependant, cet avenant n’a pas été accepté par les demandeurs, lesquels ne l’ont pas signé, aussi ne saurait-il être tenu compte de cette moins-value d’un montant de 9 722,12 euros au titre de pénalités dues en raison d’un retard de livraison de 148 jours.

Il s’en déduit néanmoins, d’une part, que le constructeur a reconnu sa responsabilité au titre de ce retard de 148 jours ; d’autre part, que compte tenu de l’obligation de résultat à sa charge, et ce dernier demeurant silencieux sur ce point, il ne conteste pas davantage être à l’origine du retard de livraison restant d’une durée de 32 jours, subi entre le 14 juin et le 11 décembre 2018.

Il résulte en revanche du rapport d’expertise judiciaire en ses pages 98-99 que la proposition de procéder à la réception en date du 11 décembre 2018 se heurtait à la nécessité de procéder au changement des menuiseries et de le faire constater, pour approbation de l’avancement des travaux à 95% conditionnant le déblocage des fonds correspondants et les opérations de réception. Or, l’expert judiciaire constate que cette approbation n’a eu lieu que lors de la visite du chantier tenue le 21 février 2019, ce qui n’est contesté par aucune partie. Il en a conclu que seule la date du 08 mars 2019, première date de réception de l’ouvrage proposée par le constructeur ultérieurement au 21 février 2019, pouvait être retenue comme première date utile, et impute le retard ultérieur aux maîtres d’ouvrage, sans autre précision.

Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que les maîtres d’ouvrage ont indiqué par courrier daté du 05 mars 2019 procéder au règlement de l’appel de fonds correspondant au stade d’avancement de 95% des travaux, diminué du montant des pénalités de retard.

Si le constructeur indique avoir reçu ces fonds à la date du 11 mars 2019 seulement, il ne produit qu’une fiche client émanant de ses services à l’appui de ses allégations, étant rappelé que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

Surtout, il résulte des courriers en date des 08 et 21 mars 2019, émanant du constructeur et versés par celui-ci aux débats, qu’il invoque l’absence de règlement par les demandeurs de la totalité des fonds dus à ce stade pour expliquer l’absence de convocation pout réception à cette date, au motif que le règlement effectué est diminué des pénalités de retard dont il conteste le montant.

Cependant, il ne résulte pas des stipulations contractuelles en vigueur entre les parties que le déclenchement des opérations de réception soit conditionné au versement de la totalité des fonds dus au stade d’avancement de 95% des travaux.

Par conséquent, le retard compris entre le 08 mars 2019 et le 08 avril 2019, date effective de réception, apparaît imputable au constructeur.

Il en résulte que le retard de livraison d’une durée de 1 an et 20 jours, soit 385 jours, est entièrement imputable au constructeur.

Le prix convenu actualisé étant de 197 077 euros aux termes de l’avenant n°9 au contrat, dernier avenant à avoir été validé tant par le constructeur que par les demandeurs, et aucune contestation n’ayant été émise quant au mode de calcul adopté, lequel obéit aux dispositions de l’article R.231-14 du code de la construction et de l’habitation précitées (1/3000e du prix convenu par jour de retard), le montant total des pénalités de retard dû par le constructeur aux demandeurs s’élève donc à 25 291,54 euros (385 x 1/3000 x 197 077).

Les demandeurs ont reconnu avoir déjà déduit le montant de 17 604,92 euros au titre des pénalités de retard dues depuis le 14 juin 2018 jusqu’au 08 mars 2019 inclus, soit pour 268 jours de retard, sur l’appel de fonds qu’ils ont versé correspondant au stade d’avancement des travaux de 95%.

Il sera fait observer à ce titre que selon le mode de calcul adopté, le montant exact des pénalités dues sur cette période est de 17 605,54 euros, et non de 17 604,92 euros (268 x 1/3000 x 197 077).

Il en découle que les demandeurs, tenant compte de cette déduction opérée par le vendeur au titre de 268 jours, ne sollicitent que la somme de 7 751,42 euros au titre des pénalités de retard d’une durée de 118 jours, correspondant selon eux aux pénalités restant dues sur la période du 08 mars au 04 juillet 2019.

Il sera fait observer que la journée du 08 mars 2019 ayant déjà été incluse dans le calcul des pénalités de retard sur la période du 14 juin 2018 au 08 mars 2019 (268 jours), les pénalités de retard restant dues aux demandeurs le sont en réalité pour une période de 117 jours et non de 118 (385 – 268), ce qui représente un montant de 7 686 euros (117 x 1/3000 x 197 077).

Surtout, le tribunal n’est pas tenu par le raisonnement des demandeurs, lesquels, de leur propre chef, ont déduit des montants à régler au constructeur une somme correspondant aux pénalités de retard, procédant eux-mêmes à une compensation, quand bien même ils s’estimaient fondés à le faire au regard d’une réponse ministérielle à une question parlementaire, laquelle n’a pas de valeur normative, dont il découle que : « Le contrat de construction de maison individuelle doit indiquer les pénalités prévues en cas de retard de livraison qui ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard. (…) Le juge a admis, au titre de l’équité et de l’incertitude sur la date de livraison, le paiement des indemnités de retard d’ores et déjà exigibles. Il a décidé leur déduction du montant calculé au jour de la livraison et des sommes dues au titre d’appels de fonds non réglés. » (Question n°15322, publiée au JO le 31/03/2003, p.2348 ; réponse publiée au JO le 09/06/2003, p.4541).

Dès lors, il y a lieu de tenir compte de la totalité de la somme exigible au titre des prétentions formulées par les demandeurs relatives aux pénalités de retard, et de leur accorder cette somme, d’un montant de 25 291,54 euros.

II.C.1.b – A l’encontre du garant de la livraison :

Aux termes des dispositions de l’article L. 231-6 I c) du code de la construction et de l’habitation en vigueur au moment de la conclusion du contrat, rappelées ci-dessus, les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours entrent dans le champ d’application de la garantie de livraison.

En l’espèce, le garant de la livraison sollicite que les demandeurs soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre, mais n’invoque, à l’appui de sa demande, aucun moyen fondé sur les prétentions relatives aux pénalités de retard.

Or, il résulte de ce qui précède qu’a été retenue l’existence d’un retard de livraison d’une durée de 1 an et 20 jours, dû à la défaillance du constructeur, justifiant l’octroi de pénalités de retard.

Dès lors, la société CGI BAT doit bien sa garantie au titre des pénalités de retard.

*

Il résulte de ce qui précède que la société COFIDIM et la société CGI BAT seront condamnées in solidum à verser aux demandeurs la somme de 25 291,54 euros au titre des pénalités de retard.

II.C.2 – Sur les demandes d’indemnisation des préjudices matériels subis suite au retard de livraison :

Il sera rappelé que les pénalités de retard ont uniquement pour objet la sanction du non-respect par le constructeur de la date contractuellement fixée pour la livraison. Ces pénalités ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages-intérêts, pourvu que ceux-ci aient pour objet la réparation d’un préjudice distinct dont l’existence doit être démontrée (Cass. 3e civ., 28 mars 2007, n°06-11.313 ; Cass. 3e civ., 27 février 2013, n°12-14.090 ; Cass. 3e civ., 17 avril 2013, n°12-10.247).

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la réparation des préjudices qu’ils estiment avoir subis consécutivement au retard de livraison, constitués selon eux par le payement de loyers supplémentaires et le payement de frais d’assistance à la maîtrise d’ouvrage durant le chantier ainsi qu’après réception.

II.C.2.a – A l’encontre du constructeur :

· Sur le payement de loyers supplémentaires :

Les demandeurs n’ont pu prendre possession de l’ouvrage à la date de livraison prévisible du 14 juin 2018, et sollicitent le remboursement des loyers de l’appartement qu’ils occupaient, versés depuis cette date jusqu’au 08 avril 2019, date de la réception de l’ouvrage.

Dans la mesure où ils démontrent avoir dû s‘acquitter du montant des dits loyers sur la période en question au regard des avis d’échéances versés aux débats, le retard de livraison dû à la défaillance du constructeur étant caractérisé sur cette même période, l’existence de leur préjudice est démontrée, et ils seront indemnisés de la totalité des montants versés au titre des loyers hors charge sur la période considérée, dans la mesure où ils auraient de toutes les manières procédé au règlement de charges liées à l’occupation de leur maison individuelle.

Il résulte des avis d’échéance versés aux débats que les demandeurs se sont acquittés de leur loyer, hors charges, sur la période considérée, à hauteur de :

—  388,91 euros pour les mois de juin et de juillet 2018 au regard de l’avis d’échéance daté du 20 juin 2018 ;

—  388,91 euros pour les mois d’août, septembre, octobre et novembre 2018 au regard des avis d’échéance datés des 19 juillet, 21 août, 20 septembre et 18 octobre 2018 ;

—  242,75 euros pour le mois de décembre 2018 au regard de l’avis d’échéance daté du 20 novembre 2018 mentionnant un loyer de 388,91 euros, des provisions à verser sur les charges d’un montant de 234,01 euros, et la régularisation de charges à leur profit à hauteur de 380,17 euros ;

—  388,91 euros pour le mois de janvier 2019 au regard de l’avis d’échéance daté du 18 décembre 2018 ;

—  393,77 euros pour les mois de février, mars et avril 2019 au regard des avis d’échéance datés des 21 janvier, 20 février et 19 mars 2019.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à leurs prétentions à hauteur de 3 676,17 euros [388,91 x (30 – 14) / 30 + 388,91 x 6 + 242,75 + 393,77 x (2 + 8 / 30)].

· Sur le payement de frais d’assistance à la maîtrise d’ouvrage :

Les demandeurs font valoir avoir dû s’entourer de professionnels au regard de la gestion chaotique du chantier, et notamment avoir dû faire appel à un huissier de justice pour se faire assister lors de la réception de l’ouvrage, à un expert technique pour dénoncer les réserves complémentaires dans le délai légal de 8 jours postérieur à la réception, à un huissier de justice aux fins de constat de la persistance de réserves et désordres dénoncés dans l’année de parfait achèvement, à un expert afin de préciser les réserves complémentaires dénoncées.

Ils versent aux débats les procès-verbaux d’huissier de justice dans le cadre desquels ont été constatés, outre les réserves signalées lors de la réception, les réserves et désordres toujours subsistants à la date du 24 avril 2020 à l’issue de l’année de parfait achèvement.

Ils justifient du coût de ces procès-verbaux, pour les montants respectifs de 300 et 350 euros TTC.

Ils justifient également avoir eu recours à un expert pour dénoncer les réserves complémentaires dans le délai de 8 jours postérieurement à la réception, ainsi qu’il est légalement prévu lorsque la réception a lieu sans que les demandeurs soient assistés d’un professionnel.

Il sera fait observer que ces constats et cette expertise ont servi de base aux prétentions émises par les demandeurs au titre des réserves et désordres apparus durant l’année de parfait achèvement. Ceux-ci justifient avoir réglé à l’expert la somme de 1 080 euros TTC au regard de la facture versée aux débats au titre de cette expertise.

En revanche, les demandeurs versent également aux débats une facture du même expert datée du 04 août 2020 pour « mise à jour des réserves réception, complémentaires et GPA », « rédaction d’un CR », « estimation des travaux de levée des réserves », pour un montant de 1 020 euros TTC, sans qu’il ne soit justifié des prestations correspondantes, le compte-rendu mentionné n’étant pas versé aux débats.

Par conséquent, cette dernière demande sera rejetée, et il ne sera fait droit aux prétentions des demandeurs qu’à hauteur de 1 730 euros TTC (300 + 350 + 1 080).

*

Il résulte de ce qui précède que les demandeurs seront indemnisés à hauteur de 5 406,17 euros TTC au titre de leurs préjudices matériels (3 676,17 + 1 730).

II.C.2.b – A l’encontre du garant de la livraison :

Les demandeurs sollicitent la condamnation, in solidum avec le constructeur, du garant de la livraison, à les indemniser des préjudices subis consécutivement au retard de livraison, constitués par le payement de loyers supplémentaires et le payement de frais d’assistance à la maîtrise d’ouvrage durant le chantier ainsi qu’après réception.

Le garant de la livraison sollicite que les demandeurs soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre, au motif qu’il ne peut couvrir aucun préjudice subi, notamment les dommages et intérêts.

Si l’objet de la garantie de livraison n’est effectivement pas la couverture des dommages et intérêts dus par le constructeur, en revanche, elle n’interdit nullement la condamnation du garant de la livraison sur le fondement de sa propre responsabilité contractuelle.

Or, il a déjà été établi ci-dessus (cf. I.A.3) qu’en qualité de responsable de la levée des réserves en cas de carence du constructeur, le garant de la livraison a manqué à ses obligations à ce titre, obligeant les maîtres d’ouvrage à s’entourer d’autres professionnels afin de faire valoir leurs droits au titre des réserves non levées.

Il résulte également des pièces versées aux débats que le garant de la livraison a été rendu destinataire notamment de copies des courriers adressés au constructeur les 11 décembre 2018 et 05 mars 2019, relatifs à la dénonciation du retard pris par le chantier.

Or, il résulte de ceux des courriers versés aux débats, émis en réponse par le garant de la livraison, notamment les 27 décembre 2018 et 19 mars 2019, qu’en dehors de contacts pris avec le constructeur aux fins d’information, il n’est démontré la réalisation d’aucune des démarches pourtant mises à sa charge par les dispositions précitées, en cas de retard pris par le constructeur dans la livraison de l’ouvrage (mise en demeure du constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux, désignation d’un autre constructeur pour achever les travaux).

Par conséquent, le garant de livraison ne démontre pas avoir exécuté les obligations qui lui incombaient au titre du respect du délai de livraison, aussi sa responsabilité sera-t-elle retenue à ce titre sur le fondement contractuel, et il sera condamné à indemniser les demandeurs des préjudices subis consécutivement au retard de livraison, constitués par le payement de loyers supplémentaires et le payement de frais d’assistance à la maîtrise d’ouvrage.

*

Il résulte de ce qui précède que la société COFIDIM et la société CGI BAT seront condamnées in solidum à verser aux demandeurs la somme de 5 406,17 euros TTC au titre des préjudice matériels subis.

II.C.3 – Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral subi suite au retard de livraison :

Les demandeurs font valoir que la construction de leur maison s’est révélée être une source de contrariétés qui n’est pas terminée, et qu’ils se sont sentis démunis face aux difficultés rencontrées en raison du comportement du constructeur, motifs pour lesquels ils sollicitent une indemnisation d’un montant de 10 000 euros.

En l’absence de toute justification des éléments allégués et de toute démonstration de l’existence d’un préjudice distinct de ceux déjà indemnisés, il ne sera pas fait droit aux demandes formulées à ce titre.

III – Sur les demandes reconventionnelles au titre du solde du contrat :

III.A – Sur la demande en paiement du solde du contrat par la société COFIDIM :

Aux termes des dispositions de l’article R.231-7 II 2 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur lors de la conclusion du contrat : « II.- Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes:

(…)

2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5% du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance. »

En l’espèce, il ressort de la facture versée aux débats par la société COFIDIM, non contestée par les demandeurs, que ceux-ci ont procédé à son profit au règlement de la somme totale de 169 618,08 euros, le prix convenu actualisé aux termes de l’avenant n°9 au contrat s’élevant à 197 077 euros.

De sa propre initiative, la société COFIDIM a opéré sur ce prix une moins-value d’un montant de 9 722,12 euros au titre des pénalités de retard dues pour une durée de 148 jours, en vertu de l’avenant n°10 au contrat par lui émis, et sollicite ainsi un solde de 17 736,80 euros (197 077 – 169 618,08 – 9 722,12).

Cependant, il sera rappelé que les demandeurs n’ont pas signé et donc pas validé l’avenant n°10, et n’ont d’ailleurs pas tenu compte dans leurs prétentions de la moins-value de 9 722,12 euros proposée par le constructeur au titre des pénalités de retard.

Par conséquent, le solde dû au constructeur s’élève à un montant de 27 458,92 euros, le tribunal, ainsi qu’il a déjà été rappelé (cf. II.C.1.a), n’étant pas tenu par le raisonnement des demandeurs, lesquels, de leur propre chef, ont déduit des montants à régler au constructeur une somme de 17 604,92 euros correspondant aux pénalités de retard, quand bien même ils s’estimaient fondés à le faire.

Dans la mesure où le montant des condamnations prononcées à l’encontre des défendeurs est supérieur au montant de la condamnation prononcée à l’encontre des demandeurs, la compensation s’effectue donc au bénéfice des demandeurs, qui sont autorisés à déconsigner à leur profit la somme de 9 854 euros due au constructeur, laquelle viendra donc en déduction des sommes dues par les défendeurs compte tenu du mécanisme de compensation.

III.B – Sur la compensation des sommes dues entre les parties :

Aux termes de l’article 1289 ancien du code civil en vigueur au moment de la conclusion du contrat : « Lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés. »

Aux termes de l’article 1290 ancien du code civil en vigueur au moment de la conclusion du contrat : « La compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs ; les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives. »

Il résulte de ces textes et de la jurisprudence en la matière, que le juge peut ordonner la compensation entre dettes réciproques non connexes, qu’une dette, liquide, issue d’un contrat, peut être compensée avec une autre dette de dommage-intérêts, non liquide au jour de l’introduction de l’instance, dès lors qu’elle aura été évaluée en argent.

En l’espèce, compte tenu des condamnations prononcées à l’encontre des demandeurs et des défendeurs, demandeurs et défendeurs sollicitant la compensation des sommes qu’ils se doivent réciproquement, il convient de l’ordonner.

Dans la mesure où le montant des condamnations prononcées à l’encontre des défendeurs est supérieur au montant de la condamnation prononcée à l’encontre des demandeurs, la compensation s’effectue donc au bénéfice des demandeurs, qui sont autorisés à déconsigner à leur profit la somme de 9 854 euros due au constructeur, laquelle viendra donc en déduction des sommes dues par les défendeurs compte tenu du mécanisme de compensation.

IV – Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 695 du code de procédure civile : « Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent :

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ;

2° Les frais de traduction des actes lorsque celle-ci est rendue nécessaire par la loi ou par un engagement international ;

3° Les indemnités des témoins ;

4° La rémunération des techniciens ;

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

7° La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie;

8° Les frais occasionnés par la notification d’un acte à l’étranger ;

9° Les frais d’interprétariat et de traduction rendus nécessaires par les mesures d’instruction effectuées à l’étranger à la demande des juridictions dans le cadre du règlement (UE) 2020/1783 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la coopération entre les juridictions des Etats membres dans le domaine de l’obtention des preuves en matière civile et commerciale (obtention des preuves) (refonte) ;

10° Les enquêtes sociales ordonnées en application des articles 1072, 1171 et 1221 ;

11° La rémunération de la personne désignée par le juge pour entendre le mineur, en application de l’article 388-1 du code civil ;

12° Les rémunérations et frais afférents aux mesures, enquêtes et examens requis en application des dispositions de l’article 1210-8. »

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du même code : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Aux termes de l’article 699 du même code : « Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. »

Aux termes de l’article 700 alinéas 1 et 2 du même code : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

Aux termes de l’article R.631-4 du code de la consommation : « Lors du prononcé d’une condamnation, le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique du professionnel condamné, mettre à sa charge l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution. »

Aux termes de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution : « A l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi. »

En l’espèce, les défenderesses succombant au moins partiellement en leurs prétentions essentielles, elles seront condamnées in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit du conseil des demandeurs en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les demandeurs sollicitent également au titre des dépens que les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et relevant de l’exécution forcée soient mis à la charge des défenderesses en vertu des dispositions de l’article R.631-4 du code de la consommation précitées.

Les frais d’exécution forcée de la présente décision sont de droit à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Il n’y a donc pas lieu de statuer de ce chef à ce stade, le caractère disproportionné ou non des frais qui seront engagés relavant En équité, il y a lieu de laisser cette demande à de l’appréciation du juge de l’exécution le cas échéant, aussi les prétentions des demandeurs à ce titre seront-elles rejetées.

Il y a également lieu de condamner in solidum les défenderesses à verser aux demandeurs la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles.

V – Sur les demandes relatives à l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aux termes de l’article 514-1 alinéas 1 et 2 du même code : "Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée."

Il en ressort que l’exécution provisoire est le principe, qu’en dehors des exceptions qu’elle prévoit, la loi n’autorise le juge à l’écarter que sur la base d’une incompatibilité avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, les défenderesses sollicitent que l’exécution provisoire soit écartée.

Le constructeur fait valoir que compte tenu de la nature du litige, s’agissant notamment d’une demande de travaux sous astreinte, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Il sera fait observer qu’aucune demande de travaux sous astreinte n’est plus formulée par les maîtres d’ouvrage.

L’incompatibilité de l’exécution provisoire de la présente décision avec la nature de l’affaire n’étant par conséquent pas établie, cette demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

Sur la levée des réserves et la reprise des désordres dénoncés dans l’année suivant la réception :

Condamne in solidum les sociétés COFIDIM et CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à verser à Monsieur [T] [D] et à Madame [X] [G] la somme de 15 850 euros actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement, dans la limite du montant de 5 961,35 euros TTC pour la société CGI BAT après déduction de la franchise applicable d’un montant de 9 888,65 euros, au titre de l’indemnisation des désordres réservés ;

Condamne la société COFIDIM à verser à Monsieur [T] [D] et à Madame [X] [G] la somme de 660 euros actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement au titre de l’indemnisation des désordres dénoncés dans l’année de parfait achèvement ;

Sur les suppléments de prix :

Condamne in solidum les sociétés COFIDIM et CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à verser à Monsieur [T] [D] et à Madame [X] [G] la somme de 350 euros au titre du supplément de prix lié à l’étude pédologique ;

Condamne in solidum les sociétés COFIDIM et CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à verser à Monsieur [T] [D] et à Madame [X] [G] la somme de 258,60 euros TTC au titre du supplément de prix lié à la consommation des fluides sur le chantier ;

Condamne in solidum les sociétés COFIDIM et CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à verser à Monsieur [T] [D] et à Madame [X] [G] la somme de 5 880 euros TTC au titre du supplément de prix lié à la sous-évaluation de la prestation relative aux carrelages de sol ;

Rejette les demandes de Monsieur [T] [D] et de Madame [X] [G] relatives à l’application de l’évolution de l’indice BT01 à ces condamnations ;

Condamne in solidum les sociétés COFIDIM et CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à verser à Monsieur [T] [D] et à Madame [X] [G] la somme de 59 822,56 euros au titre des autres suppléments de prix, en fonction de l’évolution de l’indice BT01, entre le 30 septembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, à laquelle la valeur de l’indice était de 127,1, et la date du présent jugement ;

Rejette les demandes de la société CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT relatives à l’application de la franchise de 5% au titre de ces condamnations ;

Sur les pénalités de retard :

Condamne in solidum les sociétés COFIDIM et CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à verser à Monsieur [T] [D] et à Madame [X] [G] la somme de 25 291,54 euros ;

Sur les préjudices consécutifs au retard de livraison :

Condamne in solidum les sociétés COFIDIM et CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à verser à Monsieur [T] [D] et à Madame [X] [G] la somme de 5 406,17 euros TTC au titre des préjudice matériels subis;

Rejette les demandes de Monsieur [T] [D] et de Madame [X] [G] formulées au titre du préjudice moral ;

Sur la demande reconventionnelle relative au solde du prix :

Condamne Monsieur [T] [D] et Madame [X] [G] à verser à la société COFIDIM la somme de 27 458,92 euros correspondant au solde du prix ;

Ordonne la compensation entre les sommes dues par les sociétés COFIDIM et CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à Monsieur [T] [D] et à Madame [X] [G], et les sommes dues par Monsieur [T] [D] et Madame [X] [G] à la société COFIDIM ;

Autorise Monsieur [T] [D] et Madame [X] [G] à procéder à la déconsignation de la somme de 9 854 euros à leur profit ;

Rappelle que cette somme vient en déduction des sommes dues par les sociétés COFIDIM et CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à Monsieur [T] [D] et à Madame [X] [G] ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Condamne in solidum les sociétés COFIDIM et CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Dit que ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes formées par Monsieur [T] [D] et Madame [X] [G] au titre des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et relevant de l’exécution forcée ;

Condamne in solidum les sociétés COFIDIM et CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT au titre des frais irrépétibles à verser à Monsieur [T] [D] et à Madame [X] [G] la somme de 10 000 euros ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rejette les demandes de voir écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 18 Novembre 2025

Le Greffier Le Président