TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-BRIEUC

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00372

N° RG 25/00829 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F2JU

Le 01 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré après prorogation au 01 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le un Septembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 5],

Dont le siège social est sis Mairie

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Madame SAMSON-RAOULT Caroline, ayant un pouvoir,

ET :

Monsieur [I] [D],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Comparant en personne,

Madame [N] [D],

Demeurant [Adresse 8]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2015, avec effet au 1er février 2015, la Commune de [Localité 5] a donné à bail un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5] à Monsieur [I] [D] moyennant un loyer mensuel de 400 euros et de 80 euros de provisions sur charges soit la somme de 480 euros.

Par avenant du 23 février 2023, la provision de charges a été ramenée à 40 euros.

Par acte de caution du 29 janvier 2015, Madame [N] [D] s’est portée garante des sommes dues par Monsieur [I] [D] au titre de loyer et des charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [I] [D] le 23 octobre 2024 visant la clause résolutoire pour un montant de 5368,44 euros en principal.

Le commandement de payer a été dénoncé à Madame [N] [D] les 30 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 mars 2025, la Commune de KERFOT a fait assigner Monsieur [I] [D] et Madame [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC afin de voir :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers à compter du 24 décembre 2024 ;

• condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [N] [D] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation échus postérieurement, soit 4083,78 euros arrêtée à la date du 20 mars 2025;

• fixer l’indemnité d’occupation égale au montant égal au montant du loyer et des charges, outre revalorisation légale ;

• condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux;

• ordonner l’expulsion Monsieur [I] [D] ainsi que de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique ;

• condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [N] [D] au paiement de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner Monsieur [I] [D] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de la dénonciation CCAPEX et de l’assignation.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 juin 2025.

A cette audience, la Commune de [Localité 5] est représentée la maire de la commune ayant un pouvoir délivré par le conseil municipal. Le bailleur précise que la dette de loyers est de 5601,78 euros et indique maintenir l’ensemble des demandes formulées dans l’assignation.

En défense, Monsieur [I] [D] est comparant. Il explique que la caution, Madame [N] [D] est sa mère. Il précise qu’il a eu un accident de la route et qu’une partie de ses indemnités journalières a été saisie. Il dit avoir eu des problèmes professionnels mais avoir retrouvé un emploi en contrat à durée déterminée dans la fonction publique depuis le début du mois de juin. Il doit pouvoir mettre en place un plan d’apurement avec en plus du paiement du loyer courant des échéances de 200 euros jusqu’à apurement complet.

Madame [N] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Elle n’a pas justifié de son absence.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 11 août 2025, prorogé au 1er septembre 2025.

MOTIFS

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

1.Sur la recevabilité de l’action en expulsion

La Commune de [Localité 5] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par la voie électronique le 12 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2.Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 29 janvier 2015 entre les parties, prévoit une clause résolutoire (page 4).

La Commune de [Localité 5] a fait délivrer un commandement de payer les loyers le 23 octobre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 décembre 2024.

La clause résolutoire est acquise et l’expulsion de Monsieur [I] [D] est donc encourue.

3.Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

A l’audience la Commune de [Localité 5] a actualisé la dette d’impayés de loyers et de charges pour un montant de 5601,78 euros au 16 juin 2025.

Dans le cadre du délibéré, la Commune de [Localité 5] a produit un nouveau décompte faisant état au 8 août 2025 d’un impayé de 5135,32 euros, loyer d’août inclus.

Monsieur [I] [D] a justifié le paiement de la somme de 1012 euros, soit deux mois de loyers au 9 juillet 2025.

La somme d’impayés de loyers restant à régler est de 4729,32 euros au 30 juillet 2025.

Monsieur [I] [D] sera condamné au paiement de la somme de 4729,32 euros au titre de l’arriéré locatif.

Dans le cadre du contrôle de proportionnalité, le taux d’intérêt légal sera minoré à 1% (le taux légal actuel de 2,76%).

4.Sur l’engagement de la caution :

L’article 2288 du Code civil dispose que celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2296 alinéa 2 du même Code dispose que le cautionnement peut être contracté pour une partie de la dette seulement, et sous des conditions moins onéreuses.

En outre, le cautionnement ne se présume pas. Il doit être exprès et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté en application de l’article 2294 du Code civil.

Enfin, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de la signature du bail, prévoit que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

* * *

En l’espèce, la Commune de [Localité 5] produit aux débats le contrat de bail régularisé le 29 janvier 2015, ainsi qu’un acte de cautionnement signé par Madame [D].

Il convient de constater que Madame [N] [D] s’est engagée pour le bail initial ainsi que pour les reconductions ;

La caution ne s’est pas présentée à l’audience.

L’acte de caution étant valable, Monsieur [N] [D] sera condamnée solidairement au paiement à la Commune de [Localité 5] de la somme de 4729,32 euros au 30 juillet 2025.

Dans le cadre du contrôle de proportionnalité, le taux d’intérêt légal sera minoré à 1% (le taux légal actuel de 2,76%).

5. Sur le délai de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

* * *

En l’espèce, Monsieur [I] [D] s’est engagé à payer la somme de 200 euros de plus par mois pour apurer la totalité de la dette. Si à la date du délibéré Monsieur [I] [D] n’avait pas exécuté son engagement, il convient de lui permettre de mettre en œuvre ce délai dans le cadre de la présente décision. Il a produit son contrat de travail en CDD avec le Centre hospitalier de [Localité 4]-[Localité 6]-[Localité 9].

Au regard de ces éléments, il apparaît opportun d’accorder des délais de paiement, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement justifiera la condamnation de Monsieur [I] [D] et Madame [N] [D] au règlement immédiat de la somme totale.

6. Sur la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [D] et Madame [N] [D] seront condamnés solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation en cas de non-respect des conditions du délai de paiement arrêté; cette indemnité correspondant au montant du loyer et des charges locatives, tels qu’ils auraient été définis en cas de poursuite du contrat de bail, soit la somme de 506 euros à compter du 1er août 2025.

7.Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [D] et Madame [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, comprenant notamment :

— les frais du commandement de payer;

— les frais de dénonciation auprès de la caution ;

— et les frais de l’assignation ;

Monsieur [I] [D] et Madame [N] seront condamnés in solidum à la Commune de [Localité 5] au paiement de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 29 janvier 2015, avec effet au 1er février 2015, conclu entre Monsieur [I] [D] et la Commune de [Localité 5], concernant une maison individuelle à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 24 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [N] [D] verser à La Commune de [Localité 5] et la somme de 4729,32 euros en deniers ou quittance ;

AUTORISE Monsieur [I] [D] à s’acquitter des sommes dues, en 23 mensualités de 200 euros chacune et une 24ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification du présent jugement;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— RAPPELLE que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La Commune de [Localité 5] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [I] [D] soit condamné à verser à la Commune de [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [D] et Madame [N] [D] au versement de la somme de 200 euros à La Commune de [Localité 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [D] et Madame [N] [D] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, le coût de la dénonciation et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS à Commune COMMUNE DE [Localité 5]

—  1 CCC par LS à [I] [D]

—  1 CCC par LS à [N] [D]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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