TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [J] [H] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Magali DELATTRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00922 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CUX

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 23 juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] représenté par son syndic, dont le siège social est sis SAS Cabinet PG [Localité 5] et CIE – [Adresse 4]

représentée par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [H] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 juin 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 23 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00922 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CUX

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] est propriétaire des lots n°15 et 32, au sein de l’immeuble situé : [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé : [Adresse 3], a fait assigner M. [J] [H] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir sa condamnation à lui payer 1667,61 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer en date du 5 juin 2024 sur la somme de 1075,52 € et de l’assignation pour le surplus, 1080 € au titre des frais de recouvrement, outre anatocisme, 2200 € de dommages et intérêts, et 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 5 juin 2024..

MOTIFS

Aux termes de l’article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], produit notamment aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale,

— les appels de fonds et travaux,

— le décompte ventilé des sommes dues,

— les PV des AG 2023 et 2024 + attestation de non recours,

— le contrat de syndic,

— les relances et mises en demeure du Syndic,

— le commandement de payer du 5 juin 2024,

— les factures des frais contentieux.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à M. [C] fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 1667,71 € au titre des charges de copropriété, hors frais, arrêtées au 1er janvier 2025. M. [C] est condamné au paiement de cette somme.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 : « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte la mise en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit en l’espèce, 68 € de frais justifiés retenu.

M. [C] est condamné au paiement de 1667,61 € au titre des charges de copropriété, selon décompte au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 5 juin 2024, sur 1075,52 €, et de l’assignation pour le surplus, ainsi que 68 € de frais strictement nécessaires.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance de la partie défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner M. [C] à lui payer 600 € de dommages-intérêts, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort

Condamne M. [C] à payer 1667,61 € au syndicat des copropriétaires, au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés, selon décompte au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 5 juin 2024 sur la somme de 1075,52 €, et de l’assignation pour le surplus ;

Dit que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision ;

Condamne M. [C] à payer 68 € au syndicat des copropriétaires, de frais strictement nécessaires ;

Condamne M. [C] à payer 600 € de dommages et intérêts, au syndicat des copropriétaires ;

Condamne M. [C] à payer 600 € au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer du 5 juin 2024 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président