MINUTE N°

N° RG 25/00078 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBG3

[Z] ELOGIE – SIEMP

C/

Monsieur [F] [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 Avril 2026

DEMANDEUR :

Société ELOGIE – SIEMP, immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 552 038 200, dont le siège social est sis [Adresse 3], venant aux droits de la SIEMP, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés, représentée par Maître Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [H], demeurant [Adresse 4], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Héla KACEM

1 copie certifiée conforme à Monsieur [F] [H]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 novembre 2013, la SIEMP, aux droits de laquelle vient la société ELOGIE – SIEMP a donné à bail à Monsieur [F] [H] un logement sis [Adresse 5].

Le 16 janvier 2025, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 901,84 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 17 janvier 2025, la société ELOGIE – SIEMP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte decommissaire de Justice en date du 6 mai 2025, la société ELOGIE – SIEMP a assigné en référé Monsieur [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [F] [H] au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :

* 1211,44 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 12 mai 2025.

A l’audience du 5 février 2026, la société ELOGIE – SIEMP, représentée par son Conseil, modifie ses demandes initiales, précisant qu’elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi au bénéfice du défendeur de délais de paiement, indiquant qu’un plan d’apurement est actuellement en cours et que Monsieur [H] verse, en sus du loyer courant, la somme de 60 euros par mois. Elle maintient sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif qui s’élève désormais à la somme de 739,53 euros, échéance de janvier 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [F] [H] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [F] [H], bien que régulièrement assigné en l’étude du commissaire de Justice, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 12 mai 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la société ELOGIE – SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 novembre 2013, du commandement de payer délivré le 16 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 3 février 2026 que la société ELOGIE – SIEMP rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [F] [H] sera condamné, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 739,53 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [F] [H] le 16 janvier 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 16 mars 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 12 novembre 2013 à compter du 17 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Monsieur [F] [H] n’est pas comparant. Pour autant, force est de constater que demanderesse sollicite elle-même des délais de paiement au profit du défendeur, celui-ci respectant un échéancier mis en place à l’amiable avec la bailleresse qui prévoit chaque mois le paiement de la somme de 60 euros en plus du loyer courant.

Il ressort par ailleurs du diagnostic social et financier qu’il souhaite rester dans l’appartement loué et qu’il va entamer des démarches auprès de la CAF pour obtenir un rappel de ses droits aux APL, rappel qui devrait s’élever à la somme de 1029 euros et ainsi lui permettre d’apurer l’arriéré locatif.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [F] [H] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [F] [H] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si le locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Monsieur [F] [H] et de tout occupant de son chef serait autorisée et le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [H]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 mars 2025.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [F] [H] deviendrait occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner,à titre provisionnel, Monsieur [F] [H] au paiement de cette indemnité à compter du 17 mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 3 février 2026.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 janvier 2025 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société ELOGIE – SIEMP formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, la juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de la société ELOGIE – SIEMP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 novembre 2013 entre la SIEMP, aux droits de laquelle vient la société ELOGIE – SIEMP, d’une part et Monsieur [F] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] [Localité 2] [Adresse 7], sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [H] à payer, à titre provisionnel, à la société ELOGIE – SIEMP la somme de 739,53 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISONS Monsieur [F] [H] à s’acquitter de la dette en 13 fois, en procédant à 12 versements de 60 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [H] à payer, à titre provisionnel, à la société ELOGIE – SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 17 mars 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 3 février 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [H] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 16 janvier 2025 et le coût de l’assignation en date du 6 mai 2025 ;

REJETONS la demande de la société ELOGIE – SIEMP au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que le présent ordonnance est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS la société ELOGIE – SIEMP du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge des contentieux de la protection