COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [J] [U] [S] épouse [V] c/ S.A.R.L. DRAGO, Syndic. de copro. [Adresse 12]

N° 25/

Du 10 Juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/02362 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OHHY

Grosse délivrée à

M^e Céline CECCANTINI

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

expédition délivrée à

M^e Juliette HURLUS

le 10 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 28 mai 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Juillet 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [J], [U] [S] épouse [V]

”[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par M^e Juliette HURLUS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

S.A.R.L. DRAGO, prise en la personne de son représentant légal

”[Localité 11] [Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [J] [S] épouse [V] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 9 de l’état descriptif de division d’un immeuble dénommé [Adresse 12] situé [Adresse 5]. Elle a exercé les fonctions de membre du conseil syndical durant plusieurs années.

L’immeuble a été administré par la société Cabinet Drago désigné en qualité de syndic jusqu’au 13 novembre 2020 puis, de nouveau, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2021 convoquée par Maître [W] [L] désigné en qualité d’administrateur provisoire le 29 juin 2021.

Par acte du 24 mai 2022, Mme [J] [S] épouse [V] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12] et la société Drago pour obtenir principalement leur condamnation solidaire à procéder sous astreinte à diverses diligences ainsi que la condamnation du syndic à lui verser des dommages-intérêts et à lui rembourser des charges.

La société Cabinet Drago a démissionné et a été remplacé dans ses fonctions de syndic par la société Cabinet Optimmo désignée par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2023.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 17 juin 2024, Mme [J] [S] épouse [V] sollicite :

la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12], sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, à :

faire procéder à la remise en état les parties communes et du jardin,faire procéder à la dépose des deux climatisations non autorisées en assemblée générale,faire procéder à l’installation d’un compteur manquant dans le logement constituant le lot 11 au R+2,mandater un plombier pour vérifier ce que desservent les deux colonnes C5 et C6 sur lesquelles des doutes subsistent,mandater un plombier pour faire procéder à des essais, voire des coupures pour identifier définitivement toutes les colonnes et les arrivées d’eau froide de chaque logement,faire procéder aux travaux nécessaires de calorifuge des réseaux collectifs, de mise en place de clapets antiretour EA et HA, d’anti-béliers, et de vannes d’isolement des colonnes,mettre à disposition des copropriétaires les 14 documents obligatoires manquants dans l’extranet,faire exécuter les six décisions d’assemblées générales votées et non exécutées,lui communiquer les éléments afférents à la vente des parties communes à la SCI Chevalier en 2023,lui communiquer tout élément permettant de connaître le propriétaire de la pièce neutre en sous-sol,

la condamnation de la société Drago à lui verser les sommes suivantes :5.000 euros en réparation de son préjudice moral,5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,3.144,47 euros en remboursement de sa quote-part de charges injustement acquittées,

la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12] et de la société Drago aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle souligne que par suite de la démission du cabinet Drago, les demandes de condamnation sous astreinte initialement formées à son encontre sont devenues sans objet mais elle estime que sa responsabilité reste engagée pour les divers manquements qu’elle lui reproche.

Elle rappelle qu’en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations des assemblées générales mais également d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Elle précise que, sur ce fondement, il est constant que le syndic est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

Elle soutient que les parties communes de l’immeuble ne sont pas entretenues et se trouvent depuis plusieurs années dans un état d’insalubrité, ce qu’elle a fait constater par un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 23 septembre 2021. Elle relève que les ordures ménagères ne sont pas débarrassées tous les jours ouvrés, qu’aucun nettoyage des parties communes n’est réalisé, qu’aucune housse de protection n’est placée sur les conteneurs poubelles comme le prévoit le contrat d’entretien Nettoyage Telsia. Elle ajoute que le défaut d’entretien des parties communes et de la végétation entraîne la prolifération d’insectes nuisibles en été, que les parties communes du rez-de-chaussée ne disposent que d’une ampoule en état de fonctionnement et qu’une copropriétaire du rez-de-chaussée, Mme [T] met à disposition de ses locataires les WC communs du rez-de-chaussée générant des nuisances olfactives. Elle indique avoir avisé le cabinet Drago de ces problèmes récurrents sans qu’une réponse lui soit apportée, le contrat d’entretien de la société Telsia ayant été poursuivi alors qu’elle était défaillante dans l’exécution de sa prestation. Elle rappelle qu’il appartient au syndic de veiller à la bonne exécution des obligations des prestataires mais également au bon entretien général de l’immeuble, à défaut de quoi il commet une faute susceptible d’engager sa responsabilité. Elle fait valoir qu’elle subit un préjudice depuis plusieurs années en étant contrainte de disposer de parties communes délabrées d’autant qu’elle a versé une quote-part de charges de 692,21 euros pour des prestations de nettoyage non réalisées dont elle réclame le remboursement.

En réplique à l’argumentation adverse, elle indique que si l’assemblée générale a reporté puis refusé de voter le contrat d’entretien du jardin, il incombait à la société Drago de mettre l’entreprise proposée en concurrence avec d’autres, ce qu’elle n’a fait que trois ans plus tard. Elle précise que le contrat d’entretien de l’entreprise Telsia n’a été résilié que deux ans après que sa défaillance ait été portée à la connaissance de la société Drago, ce qui a conduit les copropriétaires à régler le prix de prestation non exécutée sans qu’il soit justifié des démarches réalisées pour en obtenir le remboursement.

Elle soutient également qu’il ressort de l’état des dépenses de l’année 2020 que la société Drago a réglé des honoraires d’avocat pour une procédure initiée par la société AGCM et a prélevé des honoraires de vacation alors que l’assemblée générale ne l’avait pas autorisé à ester en justice. Elle relève qu’elle n’a jamais reçu la moindre information sur la procédure en cours quand bien même le syndicat était défendeur à l’action, considérant que la somme de 142,69 euros correspondant aux frais de procédure devra lui être restituée.

Elle reproche également à la société Drago de n’avoir pris aucune sanction à l’encontre des copropriétaires contrevenant au règlement de copropriété. Elle explique que deux blocs de climatisation ont été installés en façade sans autorisation de l’assemblée générale, installation qui a dégradé la façade rénovée en 2018 et comporte une emprise sur les combles parties communes de l’immeuble. Elle considère que la société Drago a commis une faute engageant sa responsabilité en ne veillant pas au respect du règlement de copropriété qu’elle produit et de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle ajoute démontrer que des copropriétaires raccordent leur arrivée d’eau directement sur les arrivées d’eau des parties communes par la production du procès-verbal de constat de Maître [K], ce qui met à la charge de la collectivité les consommations privatives de certains copropriétaires. Elle fait observer que la facture d’eau des parties communes d’un montant de 2.469 euros pour l’année 2019 est anormale et lui porte préjudice. Elle précise néanmoins qu’en cours de procédure, le nouveau syndic a mandaté la société Sogec qui a préconisé divers travaux dans un rapport du 20 février 2024 dont elle demande la réalisation.

Elle expose que Mme [T], copropriétaire, a fait poser un verrou sur la porte donnant accès au sous-sol de l’immeuble, partie commune, sans aucune autorisation de l’assemblée générale. Elle considère qu’il s’agit d’une appropriation des parties communes illicites pour contrevenir au règlement de copropriété et à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qu’elle a porté à l’attention du syndic lors de l’assemblée du 28 janvier 2019, lequel n’a fait aucune diligence pour y remédier.

Elle relève qu’il ressort de l’état des dépenses de l’année 2020 une facture de maçonnerie intitulée « marche et façade » pour un montant de 2.746 euros alors que de tels travaux, non urgents, n’ont pas été autorisés préalablement par l’assemblée générale si bien qu’elle s’estime fondée à réclamer le remboursement de sa quote-part.

Elle fait valoir qu’en applications des articles 1, 2 et 3 du décret du 23 mai 2019, le syndic est dans l’obligation de mettre à la disposition des copropriétaires des documents dans l’extranet de la copropriété dont 14 sont manquants. Elle juge que le cabinet Drago n’a pas cru bon de s’occuper de cette petite copropriété et a démissionné de ses fonctions sans jamais avoir mis les documents réclamés à la disposition des copropriétaires. Elle ajoute que la société Drago ne lui a pas adressé la fiche synthétique de la copropriété dans les quinze jours ayant suivi sa mise en demeure du 25 novembre 2021.

Elle rappelle que le syndic est tenu d’exécuter les décisions des assemblées générales des copropriétaires à l’expiration du délai de recours de deux mois et que s’il n’y procède pas ou y procède tardivement, il commet une faute.

Elle soutient que la société Drago n’a jamais exécuté les délibérations de l’assemblée générale du 28 janvier 2019 concernant la mise en place d’un parlophone, le remplacement des boîtes aux lettres, la remise en état du jardin, l’interdiction faite à Mme [T] de fermer à clé la porte du rez-de-chaussée menant à la cave, et la délivrance du plan cadastral.

Elle ajoute avoir décelées des anomalies de gestion financière de la copropriété, notamment des comptes et budgets prévisionnels approuvés tardivement, des appels de fonds pour des travaux non réalisés ou des honoraires perçus par le syndic alors qu’il ne l’était plus, pour des travaux non effectués ou des vacations injustifiées. Elle souligne que si les copropriétaires ont refusé d’approuver les comptes, c’est en raison de ces anomalies.

Elle considère qu’elle est fondée à réclamer la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder aux diligences non exécutées par son ancien syndic et à mettre un terme aux infractions au règlement de copropriété sous astreinte.

Elle fait valoir que les fautes du syndic lui ont occasionné des préjudices financiers, moraux et de jouissance car elle n’a pu jouir des parties communes en raison de leur état d’insalubrité, ne dispose pas de boîte aux lettres, règle des surconsommations d’eau, est privée de la jouissance des parties communes du sous-sol, a supporté des frais inutiles, a multiplié les démarches pour pallier la défaillance du syndic et est inquiète de cet état de fait pour ses parents locataires. Elle évalue la réparation de ce préjudice à la somme de 10.000 euros.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Villa Odette situé [Adresse 6] à [Localité 11] conclut :

principalement, au débouté,subsidiairement, à la condamnation de la société Drago à le relever et garantir de toute condamnation,en tout état de cause, à la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il explique que Mme [J] [S] était en conflit ouvert avec son ancien syndic à l’encontre duquel les demandes pécuniaires sont exclusivement dirigées. Il observe qu’il ne peut être condamné à procéder à une obligation de faire dans la mesure où il ne peut agir que par le biais de son représentant légal, le syndic. Il souligne que le cabinet Optimmo ayant remplacé le cabinet Drago dans ses fonctions de syndic, les demandes de condamnation sous astreinte ne peuvent prospérer ni contre lui ni contre l’ancien syndic.

Il fait valoir que l’inaction reprochée découle de décisions prises par l’assemblée générale que Mme [J] [S] n’a pas contesté dans le délai de recours de deux mois, notamment s’agissant du défaut d’entretien et de nettoyage des parties communes allégués. Il ajoute que si sa responsabilité pouvait être retenue, il est fondé à réclamer la condamnation de la société Drago à le relever et garantir sur le fondement de l’article 1991 du code civil.

Dans ses dernières écritures notifiées le 23 juin 2023, la société Cabinet Drago conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de Mme [J] [S] épouse [V] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste toute faute susceptible d’engager sa responsabilité. Elle explique que lors de l’assemblée générale du 28 janvier 2019, les copropriétaires ont voté la remise en état du jardin confiée à l’entreprise Olivier Honore [Localité 9] et Fils qui est intervenue comme en atteste sa facture du 25 avril 2019 mais ont reporté à l’assemblée suivante le vote d’un contrat d’entretien. Elle expose que lors de l’assemblée du 14 novembre 2019, les copropriétaires ont rejeté le devis de l’entreprise pressentie pour le contrat d’entretien. Elle ajoute que l’entreprise Olivier Honore [Localité 9] et Fils a procédé à une intervention ponctuelle le 15 février 2021 et qu’elle a finalement été remplacée par la société Hortensius lors de l’assemblée du 18 mai 2022. Elle indique qu’elle n’est pas responsable du choix des copropriétaires et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

Elle indique que la copropriété disposait d’un contrat de nettoyage des parties communes avec la société GT Nettoyage qui a visiblement été défaillante dans ses intervention, ce qui l’a conduit à lui adresser une lettre le 9 septembre 2021 puis à résilier le contrat par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 octobre 2021. Elle ajoute que, lors de l’assemblée du 18 mai 2022, cette décision a été confirmée comme celle de réclamer le remboursement des prestations non effectuées si bien qu’elle a adressé une mise en demeure à la société Telsia ayant racheté la société GT Nettoyage le 30 août 2022. Elle estime qu’aucune faute ne peut davantage lui être reprochée.

Elle fait valoir que la mise à disposition des locataires de Mme [T] des WC commun a été évoquée dans les questions diverses de l’assemblée du 14 novembre 2019 puis autorisée lors de l’assemblée du 18 mai 2022 par une résolution en faveur de laquelle Mme [J] [S] a voté.

Elle soutient qu’elle ne peut être personnellement tenue des incivilités des copropriétaires et tenue de rembourser une quote-part des charges versées pour les prestations de nettoyage alors qu’il n’a pas encaissé les sommes à titre personnel. Elle rappelle qu’elle a démissionné de ses fonctions si bien qu’elle ne pourrait être condamnée à des obligations de faire sous astreinte.

Elle indique que le syndicat était défendeur à l’action initiée par la société AGCM si bien qu’elle n’avait pas à recevoir l’autorisation de l’assemblée pour le défendre. Elle précise que cette action s’est terminée par la conclusion d’un protocole d’accord et un jugement de désistement du 10 février 2021 si bien que la demanderesse ne saurait être remboursée des frais de justice exposés pour le compte du syndicat.

Elle fait valoir que Mme [J] [S] n’a fait état de l’installation de climatiseurs que par mail du 6 janvier 2022 et ne démontre pas le grief qui lui est causé par cette installation.

Elle précise que si un rendez-vous avait été prévu avec une société de plomberie par l’assemblée du 14 novembre 2019, elle s’est heurtée à la période de restriction induite par la crise sanitaire. Elle ajoute que la société Plomberie 2000 a finalement réalisé ses investigations à l’issue desquelles elle n’a relevé aucun problème particulier comme en atteste sa facture du 20 décembre 2019.

Concernant la pose d’un verrou par Mme [T] sur la porte donnant accès au sous-sol de l’immeuble, elle indique qu’il a rappelé à cette copropriétaire lors de l’assemblée du 28 janvier 2019 de ne pas fermer la porte à clé, avant qu’elle reçoive les autorisations lors de l’assemblée générale du 18 mai 2022. Elle précise avoir renouvelé la demande de ne pas fermer la porte à clé par lettre du 10 mai 2023 et fait valoir que Mme [J] [S] ne justifie pas d’un préjudice pour le défaut d’accès à une partie commune qu’elle invoque.

Elle indique que la facture de maçonnerie intitulée « marche et façade » de 2.746 euros correspond au solde de tout compte du marché de travaux de ravalement du pignon de la façade arrière de l’immeuble versé à la société AGCM pour mettre un terme à la procédure judiciaire qui s’est conclue par un désistement d’instance.

Elle relate s’être heurtée à des difficultés techniques ponctuelles pour mettre à disposition les documents sur l’extranet mais indique démontrer qu’ils étaient disponibles le temps de son mandat par des captures d’écran. Elle observe que ces documents étaient en tout état de cause à la disposition des copropriétaires, de même que la fiche signalétique.

Elle soutient qu’elle s’est heurtée systématiquement aux oppositions et contradictions des copropriétaires dont les membres du conseil syndical pour exécuter les délibérations. Elle explique que l’entreprise choisie par l’assemblée du 28 janvier 2019 pour installer le parlophone s’est heurtée aux copropriétaires qui ont formulé des demandes complémentaires si bien que le choix du parlophone était toujours en cours à la fin de l’année 2022. Elle expose également que les contestations des copropriétaires sur l’emplacement des boîtes aux lettres ont fait obstacle à leur installation, ce que révèle le point 21 de l’assemblée du 18 mai 2022.

Sur les critiques relatives à la gestion financière, elle fait valoir que les copropriétaires ont, de manière systématique, refusé d’approuver les comptes entraînant un blocage perpétuel de la copropriété, ce qui l’a conduit à démissionner. Elle fait valoir que ses honoraires sont conformes au terme de son contrat de mandat si bien que Mme [J] [S] ne peut prétendre à aucun remboursement.

Elle conclut en tout état de cause que Mme [J] [S] ne démontre pas le préjudice direct et personnel qui lui a été causé par les manquements qu’elle allègue de sorte qu’elle devra être déboutée de ses demandes d’indemnisation.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2025 prorogée au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de l’ancien syndic.

Les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais des dispositions de l’article 1240 du code civil.

La mise en œuvre de la responsabilité du syndic par un copropriétaire nécessite la preuve par ce dernier d’une faute commise par le syndic, d’un préjudice personnel et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué.

Pour justifier l’action engagée contre le syndic, le copropriétaire demandeur doit établir l’existence d’un préjudice direct et personnel, indépendamment de celui éprouvé par la copropriété. Un copropriétaire ne peut agir qu’en démontrant la réalité d’une faute du syndic lui causant un préjudice personnel ; il n’a aucune qualité pour mettre en cause la responsabilité du syndic qui repose sur un fondement contractuel au titre d’un préjudice collectif car, en ce cas, l’action appartient au seul syndicat.

En vertu de l’article 18 I.- de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est notamment chargé :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale,

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Dès lors, la faute du syndic peut consister dans une carence dans l’entretien et dans l’administration générale de l’immeuble, ou en une négligence dans son rôle de représentant de la collectivité, chargé de faire respecter le règlement de copropriété et les décisions d’assemblées générales, notamment en ce qui concerne l’exécution des travaux intéressant l’immeuble.

Le syndic ayant l’obligation de veiller au bon état d’entretien des parties communes et des services et équipements collectifs, il est responsable envers un copropriétaire notamment de l’absence d’initiatives pour exécuter des travaux de réparation de désordres des parties communes affectant la jouissance d’un lot privatif ou pour ne pas avoir fait exécuter des travaux urgents et nécessaires dont l’absence a entraîné un préjudice aussi bien collectif qu’individuel.

Mais des copropriétaires peuvent intervenir également auprès du syndic pour lui demander de mettre fin à des infractions au règlement et, si ces démarches se heurtent à l’inertie du syndic, ils sont fondés à agir contre lui dès lors qu’ils en subissent un préjudice personnel.

En l’espèce, Mme [J] [S] épouse [V] reproche à la société Drago des manquements à sa mission de plusieurs natures : un défaut d’entretien des parties communes, une absence de diligence pour faire respecter le règlement de copropriété et des fautes dans sa gestion administrative et financière.

1. Sur le défaut d’entretien des parties communes.

Qu’il agisse en exécution des décisions adoptées par l’assemblée générale ou en vertu de son pouvoir d’initiative propre, le syndic passe des contrats et marchés pour le compte du syndicat au nombre desquels les contrats de fourniture de prestations nécessaires au bon fonctionnement des services et équipements de l’immeuble dont il doit assurer le suivi.

La responsabilité du syndic tient au respect d’une obligation de diligence et de vigilance, donc majoritairement d’une obligation de moyens

Il doit être souligné que le syndic est responsable lorsqu’il n’agit pas mais également lorsqu’il agit, hors cas d’urgence, en faisant passant des marchés ou contrats qui n’ont pas été validés par l’assemblée générale à laquelle il ne saurait se substituer.

De même, en prenant l’initiative de résilier un contrat d’entretien des espaces verts d’une résidence en violation de la clause de délai de préavis, le syndic peut commettre une faute dans l’exécution de son mandat qui a exposé le syndicat à une condamnation pécuniaire au profit de l’autre partie.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12] a confié l’entretien annuel des parties communes à la société GT Nettoyage selon devis du 1er février 2018 qui incluait le déménagement des ordures ménagères tous les jours ouvrés, une prestation bimensuelle de nettoyage des paliers et cages d’escalier, de lavage des conteneurs, l’entretien du système d’éclairage, pour un prix mensuel de 87,40 euros.

Mme [J] [S] épouse [V] a adressé une lettre à la société Cabinet Drago pour l’informer que l’entreprise de nettoyage n’intervenait plus malgré plusieurs plaintes de résidents le 10 août 2020. Il n’existe pas de trace d’une plainte des copropriétaires auprès du syndic sur l’exécution de la prestation de nettoyage à une date antérieure, notamment lors des assemblées générales, les procès-verbaux de constat datant tous de l’année 2021.

La société cabinet Drago justifie qu’elle a adressé un courrier électronique à la société de nettoyage le 9 septembre 2021 puis une lettre de résiliation du contrat d’entretien des parties communes le 29 octobre 2021 à effet au 1er décembre 2021 en visant l’article M. 136-1 du code de la consommation.

Ce contrat d’entretien était renouvelable chaque année par tacite reconduction et l’envoi d’une mise en demeure de réaliser les prestations était un préalable indispensable pour obtenir son exécution.

Il est en réalité reproché à la société Cabinet Drago d’avoir réglé des prestations non exécutées qui était due jusqu’à la résiliation du contrat que l’ancien syndic a réalisé dans les formes et délais prescrits avant son renouvellement.

Toutefois, il n’est pas démontré d’une part, l’inexécution totale du contrat de prestation d’entretien et, d’autre part, une inexécution suffisante pour justifier le non-paiement par le syndicat si bien que le syndic aurait dû refuser de régler les sommes dues par le syndicat sans commettre de faute.

Dès lors que l’ancien syndic, tenu d’une obligation de moyen, a résilié le contrat d’entretien dans un délai raisonnable après avoir été avisé de la défaillance de la société mise en demeure de s’exécuter, aucune faute ne peut être retenue à son encontre.

Mme [J] [S] épouse [V] reproche par ailleurs un défaut d’entretien du jardin de l’immeuble mais il ressort des pièces produites que :

l’assemblée générale du 28 janvier 2019 a décidé de reporter la décision à prendre concernant le contrat d’entretien par l’entreprise Olivier Honore [Localité 9] & Fils pour un montant de 420 euros TTC pour deux interventions annuelles,l’assemblée générale du 14 novembre 2019 a rejeté à l’unanimité le même contrat d’entretien en demandant à l’entreprise Olivier Honore [Localité 9] & Fils d’établir un devis pour trois passages par an au lieu de deux et a décidé de lui confier un passage au mois de décembre suivant,l’entreprise Olivier Honore [Localité 9] & Fils a remis en état le jardin suivant facture du 25 avril 2019 d’un montant de 480 euros et a procédé à son entretien en février 2021 suivant facture du 15 février 2021,l’assemblée générale a confié l’entretien du jardin à la société Hortensius lors de son assemblée générale du 18 mai 2022.

Il résulte de ces éléments que si les copropriétaires qui ont rejeté le contrat d’entretien du jardin proposé, l’entreprise a néanmoins réalisé des prestations ponctuelles hormis au cours de l’année 2020 marquée par la crise sanitaire.

Le syndic ne pouvant se substituer à l’assemblée générale pour décider de la réalisation de travaux d’entretien des espaces verts qui n’avaient pas de caractère urgent, l’état du jardin dénoncé par Mme [J] [S] épouse [V] , par ailleurs membre du conseil syndical, qui est la conséquence des décisions prises par l’assemblée générale ne procède pas d’une faute de la société Drago.

A défaut de rapporter la preuve d’une faute de la société Drago dans sa mission de veiller à l’entretien de l’immeuble dont le caractère insalubre des parties communes n’est pas rapporté s’agissant de prestations de nettoyage, Mme [J] [S] épouse [V] sera débouté de ses demandes de remboursement de sa quote-part des charges correspondant au paiement de prestations qu’elle estime non exécutées.

2. Sur le respect du règlement de copropriété.

Le syndic a pour tâche de veiller à ce que les copropriétaires et occupants de l’immeuble observent strictement les prescriptions du règlement de copropriété relatives aux modalités de jouissance des parties tant privatives que communes. En ce qui concerne le respect du règlement de copropriété, le syndic n’est pas tenu d’une obligation de résultat, mais seulement de moyens.

Avant même toute action en justice, le syndic doit procéder par des mises en demeure et sommations aux personnes en infraction et il peut notamment exiger la restitution d’une partie commune indûment occupée par un copropriétaire.

Lorsque ces mises en demeure se révèlent insuffisantes, le syndic doit informer l’assemblée générale de la situation pour se faire autoriser à poursuivre les contrevenants en justice aux fins de les voir contraints à se conformer à ces prescriptions, observation faite qu’il ne peut exercer dans ce cas de son propre chef une action judiciaire : si l’assemblée générale n’entend pas poursuivre en justice les auteurs d’infractions, le syndic ne dispose plus de moyen d’action et il ne saurait dès lors être tenu pour responsable.

a. Sur l’installation de bloc de climatisation sur la façade de l’immeuble.

En l’espèce, selon sa page 14, le règlement de copropriété prévoit dans son paragraphe intitulé « Harmonie de l’immeuble » que :

« les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des fenêtres, balcons et terrasses et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront, même en ce qui concerne la peinture, faire l’objet de travaux bien que constituant une partie privative sans l’autorisation de l’assemblée générale ».

Par ailleurs, en vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Mme [J] [S] épouse [V] a fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [K] le 23 septembre 2021 qui relate que deux blocs de climatisation ont été installés en façade de la copropriété sans autorisation de l’assemblée générale.

Elle concède n’avoir porté ce fait à la connaissance de la société cabinet Drago que par lettre du 6 janvier 2022 mais il est manifeste que l’ancien syndic n’a pris aucune mesure jusqu’à son remplacement le 15 mars 2023, notamment en mettant en demeure les copropriétaires concernés de déposer ces installations réalisées sans l’autorisation requise dans la mesure où elles affectent indéniablement l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il a donc manqué à son obligation de faire respecter le règlement de copropriété puisqu’avisé de l’infraction, il n’a entrepris aucune diligence.

Il engage donc sa responsabilité à condition que Mme [J] [S] épouse [V] démontre le préjudice direct et personnel que lui cause cette faute. Or, ne demeurant pas dans l’appartement, elle se prévaut non pas de nuisances occasionnées par l’appareil installé au-dessus de la fenêtre de la cuisine mais les dommages causés à la façade rénovée en 2018.

Néanmoins, le syndic n’aurait pas pu empêcher la pose de ces appareils mais obtenir une remise en état des lieux par les copropriétaires ayant agi en infraction au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965 de sorte que le dommage qu’elle invoque se serait produit même sans sa carence.

Il sera souligné que lors de leur assemblée générale du 16 novembre 2022, les copropriétaires ont évoqué « l’installation de la climatisation de M. [M] ayant vend à la SCI Big Immo : dispositions à prendre » dans les termes suivants :

« L’assemblée générale demande au syndic de retrouver la résolution votée vers 2016 au cours de laquelle il avait été voté que les climatiseurs pouvaient être installés sur le mur aveugle de la copropriété. Par ailleurs, l’assemblée générale décide de surseoir au vote sur cette résolution qui sera présentée lors d’une nouvelle assemblée générale ».

En tout état de cause, dès lors qu’elle ne démontre pas un préjudice personnel et direct, distinct de celui éprouvé par la collectivité que seul le syndicat peut représenter, Mme [J] [S] épouse [V] ne peut en obtenir réparation.

b. Sur le raccordement de copropriétaires au réseau d’eau commun.

En l’espèce, Mme [J] [S] épouse [V] se fonde sur le procès-verbal de constat du 26 octobre 2021 au terme duquel :

« Sur l’ensemble des combles, je ne relève aucune cuve d’eau, seule la clarinette d’arrivée d’eau est située côté mur remontant de la courette extérieure.

Cette conduite est dépourvue de compteur et distribue les deux lots du deuxième étage, côté Est et côté Ouest. […]

En façade, dans la courette extérieure, le constate que la conduite relevée dans les combles remonte du rez-de-chaussée longeant la façade et rentrant au-dessus des fenêtres du deuxième étage côté Est. »

Elle en déduit que des copropriétaires alimentent leurs lots privatifs en se branchant sur le réseau commun dont les consommations sont payées par la collectivité sous forme de charges, ce qui explique la consommation de 641 m3 d’un montant de 2.469 euros pour l’année 2019 qu’elle estime anormale en raison de l’absence d’entretien des parties communes et du jardin.

Lors de l’assemblée du 28 janvier 2019, ce point a été évoqué dans les questions diverses non soumises à un vote puisque le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne :

« – Il est demandé à Prox Hydro de prendre contact avec Mme [S] ou Mme [G] pour vérifier les compteurs,

— Mandater Plomberie 2000 pour vérifier tous les points d’accès d’eau de la copropriété,

— Il est facturé 2 compteurs sur le lot 7 alors qu’il n’y a qu’un seul compteur. Modifier cela sur le compte de Mme [G]. »

Lors de l’assemblée suivante du 14 novembre 2019, ce point a de nouveau été évoqué dans une résolution non soumise au vote dans les termes suivants : « Suite aux problèmes de consommation d’eau, un rendez-vous sera organisé au mois de décembre en présence des copropriétaires, du syndic et des entreprises Plomberie 200 et Prox-Hydro. »

Il sera observé que ces points n’avaient pas fait l’objet d’un vote.

Le nouveau syndic, la société Optimmo a fait procéder à un audit technique par la société Sogec Ingénierie le 9 janvier 2024 qui a établi un rapport indiquant :

« Il nous a été rapporté un problème de surconsommation d’eau au niveau du logement de Mme [S] ainsi qu’une difficulté à identifier que l’ensemble des logements possède bien u ou plusieurs compteurs d’eau froide »,

« Dans chaque logement, nous avons pu constater la présence d’au moins un compteur d’eau froide, sauf pour le lot n° 11 au R+2 au niveau du WC. […] Nota : dans le logement lot n°9 (Madame [S]) au R+1, nous avons constaté que le groupe de sécurité du ballon d’eau chaude sanitaire faisait un goutte-à-goutte qui pourrait être à l’origine de la consommation excessive d’eau de ce logement. En parallèle, il y a lieu de demander à l’entreprise qui a la gestion de la location des compteurs d’eau de vérifier le bon étalonnage du compteur et éventuellement de le changer »,

« Conclusion : le cheminement de l’alimentation d’eau froide générale existant permet d’alimenter l’ensemble des logements tout en ayant un compteur d’eau sur chaque alimentation des logements. Pour cela, il faudra néanmoins que la copropriété fasse ajouter un compteur d’eau dans le logement lot n° 11 au R + 2. Des investigations complémentaires devront également être menées par un plombier pour vérifier ce que desservent les deux colonnes sur lesquelles des doutes subsistent. Des essais, voire des coupures devront être peut-être nécessaires pour identifier définitivement toutes les colonnes et les arrivées d’eau froide de chaque logement. »

Il résulte de ces éléments qu’il n’existe pas de raccordements de copropriétaires sur le réseau commun dont la consommation est réglée par la collectivité puisque chaque logement est alimenté avec un compteur d’eau à l’exception d’un logement qui ne dispose pas de compteur mais qui n’a pas procédé à un « branchement illicite ».

Ce rapport, dont la demanderesse ne conteste pas les termes, ne confirme pas les soupçons induits par une consommation d’eau estimée anormale pour l’année 2019 et donc une infraction au règlement de copropriété que le syndic se serait fautivement abstenu de faire cesser.

Il s’ensuit que la responsabilité de la société Drago ne peut être engagée de ce chef pour avoir omis de faire cesser des violations du règlement par des copropriétaires.

c. Sur l’appropriation des parties communes par une copropriétaire.

En vertu de l’article 9-I de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 28 janvier 2019, il a été évoqué, lors des questions diverses non soumises au vote, la demande à faire à Mme [T] de fermer la porte du rez-de-chaussée descendant à la cave mais pas à clé (courrier recommandé).

Mme [T], âgée de 94 ans, explique dans une lettre du 24 novembre 2021 les raisons qui l’ont conduite à fermer cette porte à clé, son studio mis en location ne disposant pas de sanitaire mais la société Drago l’a néanmoins mise en demeure de ne pas fermer la porte à clé par lettre du 10 mai 2023.

Lors de l’assemblée générale du 18 mai 2022, les copropriétaires ont décidé, avec le vote favorable de Mme [J] [S] épouse [V] , de vendre à Mme [T] la partie commune qui sépare la porte du studio et la porte du toilette ainsi que le passage qui entoure la petite cour dont l’entretien n’est pas assuré sous réserve d’avoir le détail de sa proposition.

Dans ce contexte, une faute de la société Drago ne peut être caractérisée alors qu’elle était tenue de procéder à une mise en demeure amiable avant d’entreprendre une action en justice, laquelle n’a pas été décidée par l’assemblée générale qui a, au contraire, décidé de vendre à Mme [T] les parties communes entre la porte de son studio et les toilettes au fond du couloir.

Par ailleurs, Mme [J] [S] épouse [V] qui ne dispose pas de cave ne rapporte pas la preuve d’un préjudice induit par le défaut d’accès au sous-sol où sont localisés les caves.

Ne rapportant pas la preuve d’une faute caractérisée du syndic causale d’un préjudice personnel, elle sera par conséquent déboutée de ses demandes formées de ce chef.

3. Sur la gestion administrative et financière par le syndic.

a. Sur le défaut d’autorisation d’ester en justice.

Au terme de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Ce texte ajoute néanmoins qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire notamment pour défendre aux actions intentées par le syndicat.

En l’espèce, il ressort du jugement de désistement d’instance rendu par le tribunal d’instance de Nice le 10 février 2021 que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12] a été assigné le 17 avril 2019 par la société AGCM.

Il s’ensuit que la constitution d’un avocat pour défendre à cette action ne nécessitait pas d’autorisation de l’assemblée générale si bien que la société Drago n’a pas commis de faute en mandatant un conseil pour défendre le syndicat à cette action.

La demande de Mme [J] [S] épouse [V] de remboursement de sa quote-part des frais de justice sera donc rejetée, étant observé que l’ancien syndic aurait manifestement commis une faute s’il n’avait pas fait le nécessaire pour assurer la représentation du syndicat en justice et que la transaction qu’il a conclue a manifestement permis d’éviter des frais d’un coût important dont cette copropriétaire aurait été redevable.

b. Sur l’exécution de travaux non autorisé par l’assemblée générale.

La facture de maçonnerie intitulée « marche et façade » pour un montant de 2.746 euros correspond très exactement au chèque établi à l’ordre de la Carpa pour le règlement du litige opposant le syndicat à la société AGCM qui a procédé aux travaux de ravalement de la façade non intégralement soldés et qui avaient été votés par l’assemblée générale.

Il est dès lors établi que cette facture ne correspond pas à des travaux non urgents que la société Cabinet Drago aurait fait procéder de sa propre initiative en excédant ses pouvoirs, étant observé qu’elle a rendu compte de cette procédure lors de l’assemblée générale du 18 mai 2022.

Par conséquent, Mme [J] [S] épouse [V] , qui ne rapporte pas la preuve d’une faute de la société Drago à l’origine d’un préjudice personnel, sera déboutée de sa demande de remboursement de sa quote-part de cette dépense.

c. Sur l’exécution des décisions de l’assemblée générale.

Conformément à l’ article 18, I, alinéas 1er et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , le syndic est chargé de l’exécution des délibérations de l’assemblée générale. Il doit exécuter les décisions telles qu’elles sont exprimées dans les procès-verbaux d’assemblée en respectant leur portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions.

Encore faut-il, pour qu’une faute soit établie, que le syndic soit effectivement en mesure d’exécuter les décisions d’assemblée.

En l’espèce, Mme [J] [S] épouse [V] reproche au syndic de ne pas avoir exécuté deux décisions prises par l’assemblée générale du 28 janvier 2019 :

La mise en place d’un parlophone,Le remplacement des boîtes aux lettres.

La société Drago ne conteste pas que ces décisions n’ont pas été exécutées mais indique s’être heurtée à l’opposition des copropriétaires et des membres du conseil syndical dans leur mise en œuvre.

Elle fournit à cet effet des échanges de mail qu’elle a eus avec le conseil syndical sur le parlophone et l’emplacement des boîtes aux lettres ainsi qu’avec les fournisseurs en attente du choix du conseil syndical pour valider les commandes.

Par ailleurs, il ressort des questions diverses de l’assemblée générale du 16 novembre 2022 la mention suivante :

« Concernant les travaux du parlophone et des boîtes à lettres, l’assemblée générale demande que le syndic ne perçoivent pas d’honoraires supplémentaires sur ce dossier. Par ailleurs, d’ores et déjà, les copropriétaires présents et représentés à l’assemblée acceptent les nouveaux devis présentés par la société Soleri pour les boîtes à lettres et la société Bounelli pour les parlophones avec la gestion à distance dont le devis devra être rectifié. Ces travaux seront ratifiés à la prochaine assemblée générale. »

Il apparaît que le syndic n’a pas été en mesure d’exécuter les décisions prises par l’assemblée générale en raison des difficultés nées de leur mise en œuvre concrète en raison d’un désaccord des copropriétaires et du conseil syndical dont Mme [J] [S] épouse [V] était d’ailleurs membre.

Le devis validé par l’assemblée générale ne correspondait plus aux prestations réclamées par le conseil syndical aux prestataires si bien qu’aucune faute ne peut être caractérisée à l’encontre de la société Drago dont la carence n’est pas à l’origine du défaut d’exécution des délibérations du 28 janvier 2019.

d. Sur la gestion administrative.

Sur les documents mis à disposition dans l’espace en ligne sécurisé.

L’article 1er du décret du 23 mai 2019, modifié par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, énonce que la liste minimale des documents relatifs à la gestion de l’immeuble, mis à disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé accessible à l’ensemble des copropriétaires, est la suivante :

1° Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

2° La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;

3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;

4° Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité;

5° Les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;

6° L’ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l’exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;

7° Les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;

8° Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles ayant été appelées à connaître des comptes et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;

9° Le contrat de syndic en cours.

L’article 2 ajoute que la liste minimale des documents relatifs au lot d’un copropriétaire, mis à sa seule disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé, est la suivante:

1° Le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;

2° Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;

3° Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;

4° Les avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

L’article 3 dispose enfin que la liste minimale des documents relatifs à la gestion de l’immeuble mis à disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé accessible aux seuls membres du conseil syndical, pour l’exercice de leurs missions d’assistance et de contrôle définies à l’ article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, est la suivante :

1° Les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l’exercice échu ;

2° Le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;

3° Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré ;

4° La liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l’article 32 du décret du 17 mars 1967 susvisé ;

5° La carte professionnelle du syndic, son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité mentionnés à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée.

Mme [J] [S] épouse [V] fait valoir que 14 des documents prévus par le décret étant manquant sur l’espace extranet, ce que la société Drago explique par des difficultés techniques.

Il produit une capture d’écran de l’espace en ligne sécurisé de Mme [J] [S] épouse [V] où ne figurent pas effectivement un certain nombre de documents listés par le décret du 23 mai 2019.

Toutefois, Mme [J] [S] épouse [V] ni ne démontre ni même n’allègue un préjudice précis qui lui a été causé par l’absence de mise à disposition sur l’espace en ligne sécurisé, se limitant à invoquer le désintérêt du syndic pour la gestion de cette petite copropriété.

A défaut, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation fondée sur ce manquement du syndic.

Sur la fiche synthétique.

Au terme de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.

Le syndic doit également mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés et la tenir à disposition des copropriétaires.

Le syndic ne peut percevoir aucune rémunération spécifique pour l’établissement de ce document dès lors que la réalisation de la fiche synthétique de copropriété ne figure pas sur la liste des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire.

Cette fiche synthétique est exigible pour toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2019.

En l’absence de mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé à 15 euros par le décret du 7 octobre 2020, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale.

À ces sanctions spécifiques, s’ajoutent les sanctions de droit commun et notamment la possibilité pour le copropriétaire qui subirait un préjudice du fait de l’absence de ce document ou de son caractère erroné d’engager la responsabilité civile du syndic.

En l’espèce, Mme [J] [S] épouse [V] a, par lettre recommandée du 19 novembre 2021, mis en demeure la société Drago de lui adresser les fiches synthétiques pour les années 2020 et 2021.

La société Drago ne conteste pas ne pas avoir répondu à cette demande dans le délai d’un mois à compter de cette demande.

Toutefois, Mme [J] [S] épouse [V] estime la réparation de son préjudice à sa quote-part des pénalités qui auraient été perçue par le syndicat sous forme de réduction des honoraires s’il avait agi.

Or, agissant sur le fondement de la responsabilité délictuelle, Mme [J] [S] épouse [V] ne peut réclamer l’application d’une pénalité prévue au bénéfice du syndicat mais doit démontrer l’existence d’un préjudice certain, direct et personnel causé par l’absence de délivrance des fiches synthétiques réclamées dans le mois ayant suivi sa demande.

N’apportant pas cette démonstration, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire.

e. Sur les anomalies dans la gestion financière.

Mme [J] [S] épouse [V] fait valoir en premier lieu que la société Drago a prélevé des honoraires injustifiés s’agissant de la demande de matrice cadastrale qui n’a pas été remise aux copropriétaires alors qu’il n’est pas établi que le syndic n’a pas fait cette demande auprès du service de la publicité foncière.

Elle soutient en deuxième lieu que la société Drago a perçu 500 euros d’honoraires pour la période d’octobre à décembre 2020 dont 166 euros pour le mois de décembre 2020 alors que son mandat a pris fin le 13 novembre 2020.

Elle se réfère cependant à l’état des dépenses de l’année 2020 mais ne produit que l’état des dépenses de l’année 2019 et le projet de répartition du 1er janvier au 31 décembre 2020 (pièce 10) ne contient pas le détail des charges communes générales, ce qui ne permet pas de démontrer que le syndic a perçu la totalité des honoraires pour le dernier trimestre 2020.

Elle indique en troisième lieu que la société Drago s’est octroyée des honoraires supplémentaires pour la réalisation de travaux non entrepris d’un montant de 50,59 euros le 25 mai 2019 mais l’état des dépenses de l’année 2019 ne porte pas mention de cette facturation à cette date ni au cours de cette année.

Elle fait valoir enfin que les honoraires de vacation relatif au suivi du contentieux AGCM, procédure non autorisée par l’assemblée générale, doivent être remboursés alors qu’il ressort de ce qui précède que le syndicat était défendeur à l’action si bien que la société Drago n’avait pas à être autorisé pour le représenter en justice.

Elle sera par conséquent déboutée de ses demandes de remboursement.

Mme [J] [S] épouse [V] estime que la société Drago a commis des erreurs comptables en régularisant des comptes non approuvés, en faisant voter des budgets prévisionnels après l’année concernée ou en appelant des fonds pour des travaux non réalisés.

Toutefois, elle n’explique pas le préjudice qui lui est causé alors qu’il est acquis que les comptes ont finalement été approuvées par des résolutions devenues définitives, ce qui dans le cas contraire n’aurait pas dispensé les copropriétaires de verser leur contribution à titre prévisionnel, et que l’exécution des travaux de mise en place d’un parlophone et des boîtes aux lettres a été retardée mais que ces améliorations ne feront pas l’objet de nouveaux appels de fonds.

En définitive, Mme [J] [S] épouse [V] ne rapporte pas la preuve de fautes du syndic lui ayant causé un préjudice personnel, distinct de celui de la collectivité, de sorte qu’elle sera déboutée de toutes ses demandes en paiement dirigées à l’encontre de la société Drago.

Sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire procéder à des travaux et exécuter diverses diligences.

Il doit être rappelé qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d’entretien des parties communes mais il est souverain dans le choix des voies et moyens par lesquels il entend exécuter ses obligations.

Les décisions qu’il prend, que ce soit dans le domaine de la gestion de l’immeuble ou dans l’exercice de son pouvoir de réglementation peuvent être déférées en justice en vue d’en faire constater l’irrégularité si elles s’avèrent contraires aux prescriptions légales ou conventionnelles.

Le tribunal peut sanctionner le syndicat mais n’a pas le pouvoir de se comporter lui-même en administrateur de la copropriété car il ne lui appartient pas de se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires pour prendre à sa place, sauf dérogation légale, des décisions en matière de gestion de l’immeuble.

Il ne peut ni apprécier l’opportunité des décisions d’assemblée générale légalement prises, ni s’immiscer dans la gestion de la copropriété.

Il ne peut en aucun cas se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires pour prendre à sa place des décisions relevant de la gestion de l’immeuble, ni se substituer au syndic.

Il est acquis que le tribunal ne peut prescrire l’exécution de travaux d’entretien ou de réfection sur les parties communes car le syndicat, chargé de la conservation de l’immeuble et responsable des défauts d’entretien a seul qualité pour décider de tels travaux.

Or, en l’espèce, Mme [J] [S] épouse [V] sollicite la condamnation du syndicat sous astreinte à :

faire procéder à la remise en état les parties communes et du jardin,faire procéder à la dépose des deux climatisations non autorisées en assemblée générale,faire procéder à l’installation d’un compteur manquant dans le logement constituant le lot 11 au R+2,mandater un plombier pour vérifier ce que desservent les deux colonnes C5 et C6 sur lesquelles des doutes subsistent,mandater un plombier pour faire procéder à des essais, voire des coupures pour identifier définitivement toutes les colonnes et les arrivées d’eau froide de chaque logement,faire procéder aux travaux nécessaires de calorifuge des réseaux collectifs, de mise en place de clapets antiretour EA et HA, d’anti-béliers, et de vannes d’isolement des colonnes,mettre à disposition des copropriétaires les 14 documents obligatoires manquants dans l’extranet,faire exécuter les six décisions d’assemblées générales votées et non exécutées,lui communiquer les éléments afférents à la vente des parties communes à la SCI Chevalier en 2023,lui communiquer tout élément permettant de connaître le propriétaire de la pièce neutre en sous-sol.

Manifestement, il n’entre pas dans les prérogatives du tribunal de se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires et/ou à son syndic dans l’administration de la copropriété.

Certaines des obligations de faire ont été l’objet de délibérations de l’assemblée générale qui a reporté sa décision concernant notamment la pose des climatiseurs en façade. D’autres obligations relèvent de la mission exclusive du nouveau syndic, telle que la mise à disposition de documents sur l’extranet, le nettoyage des parties communes et du jardin ou encore l’exécution des délibérations relatives au parlophone ou aux boîtes aux lettres que des assemblées générales postérieures à l’assignation ont décidé de modifier.

Par ailleurs, le syndicat ne saurait être condamné à exécuter les préconisations de la société Sogec Ingénierie qui ne sont pas des travaux urgents et relèvent de l’appréciation de l’assemblée générale à laquelle cette question n’a jamais été soumise.

Enfin, Mme [J] [S] épouse [V] réclame la communication d’éléments relatifs à la vente de partie communes à la SCI Chevalier en 2023 ou de tout élément permettant de connaître le propriétaire de la pièce neutre en sous-sol qu’elle ne justifie pas avoir préalablement réclamé au nouveau syndic.

Par conséquent, Mme [J] [S] épouse [V] sera déboutée de toutes ses demandes de condamnation judiciaire sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12] à des obligations de faire, le tribunal n’ayant pas le pouvoir de se substituer au syndic et au syndicat dans l’administration de la copropriété.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, Mme [J] [S] épouse [V] sera condamnée aux dépens.

L’équité commande en revanche de ne pas prononcer de condamnation à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12] et la société Drago de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que Mme [J] [S] épouse [V] ne rapporte pas la preuve qu’une faute de la société Drago dans l’exécution de sa mission de syndic est à l’origine de préjudices directs et personnels ;

DEBOUTE Mme [J] [S] épouse [V] de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de la société Drago ;

DEBOUTE Mme [J] [S] épouse [V] de toutes ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé villa Odette situé [Adresse 4] [Localité 11] ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute toutes les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

CONDAMNE Mme [J] [S] épouse [V] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT