TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e CARBONNEL

Copie exécutoire délivrée

à : M^e SALEM

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02125 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TK2

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #D1392

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [T]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marianne CARBONNEL, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C0258

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02125 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TK2

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [V] est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 2], constituant le lot 46 de la Copropriété et cadastré BZ [Cadastre 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 25/03/2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, a assigné M. [T] [V], aux fins de :

— condamnation de M. [T] [V] au paiement de :

— la somme de 2250,43 euros pour les charges dues et frais au 20/02/2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 3000 euros de dommages et intérêts,

— la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens,

— voir rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été retenue le 20/10/ 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur sollicite la somme de 2309.71 euros au 4ème trimestre 2025 inclus. Il fait valoir le bien-fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien-fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Le syndicat des copropriétaires expose que les impayés ont débuté au 4ème trimestre 2022, que M. [T] [V] n’a pas communiqué sa nouvelle adresse, alors qu’il est tenu de le faire, qu’il a payé partie des sommes dues.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

M. [T] [V] a été représenté. Il expose avoir payé la somme de 2417.75 euros le 20/10/2025 incluant les charges dues et frais de l’assignation. Il s’oppose à la demande de dommages et intérêts, non fondée en expliquant que la commune a changé la dénomination de sa rue, ce qui a eu pour effet qu’il ne reçoive pas les mises en demeure. Il conteste de même la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande :

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2021,

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 05/07/2021, 11/10/2022, 13/09/2023, 04/12/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel,

— le contrat de syndic signé le 0/01/1900,

— des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 4ème trimestre 2022, quatre appels 2023, 2024 et 2025, outre appels travaux ou d’autre nature,

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2021, 2022, 2023, 2024,

— une lettre de mise en demeure du 21/02/2024,

— un décompte des sommes dues entre le 01/10/2022 et le 01/10/ 2025 et des frais.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Au titre des charges entre le 01/10/2022 et le 01/10/2025, il était dû la somme de 1392.66 euros, appel du 4ème trimestre 2025 et fonds travaux ALUR inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de transmission de dossiers avocat, ou de vacation dossier sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 21/02/2024 sont justifiés, mais pas la mise en demeure du 01/12/2023 dont les justificatifs d’envoi par RAR ne sont pas produits, ni donc en conséquence la relance du 18/12/2023.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 était fondée pour la somme de 120 euros.

Au total, il était donc dû la somme de 1512.66 euros ; or M. [T] [V] a réglé un total de 2417.75 euros, et a donc réglé toutes les sommes dues, y compris les frais, sous réserve du bon encaissement du virement du 20/10/2025.

M. [T] [V] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE la somme de 1512.66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25/03/2025, pour les charges dues entre le 01/10/2022 et le 01/10/ 2025, appel 4ème trimestre 2025 et fonds travaux Alur inclus et la somme de 120 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, « en deniers ou quittance », c’est-à-dire sous réserve de l’encaissement de ce virement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence de M. [T] [V] dans le paiement de la dette a existé sur plusieurs trimestres, puisque depuis fin 2022 il n’a pas payé de charges, un changement de l’adresse de son domicile ayant été la cause de la non-réception des appels de charges, dont il était néanmoins débiteur. Bien que résidant sur une petite commune, il n’a apparemment pas été possible de retrouver le destinataire des courriers, après ce changement de dénomination des voies. Cette carence cause un préjudice de gestion à la Copropriété, cependant modéré, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE une somme de 50 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

M. [T] [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS IMMO DE France [Localité 6] ILE DE France la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en équité, outre les dépens. La somme due à titre principal n’a de fait été réglée que postérieurement à l’assignation délivrée, mais des tentatives de rapprochement amiables ont été réalisées avant le jour de l’audience par le copropriétaire, qui n’a donc pas à supporter tous les frais exposés non compris dans les dépens.

Eu égard au montant de la somme déjà réglée sous réserve de son bon encaissement, les comptes seront réalisés entre les parties.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, en deniers ou quittance (sous réserve de l’encaissement du virement du 20/10/2025 ) la somme de :

—  1392.66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25/03/2025 pour les charges dues entre le 01/10/2022 et le 01/10/ 2025, appel 4ème trimestre 2025 et fonds travaux ALUR inclus,

—  120 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE la somme de 50 euros de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE M. [T] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT que les comptes seront effectués entre les parties sur bon encaissement du virement du 20/10/2025.

La Greffière, Le Président,