TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

N° Minute : 25/305

AFFAIRE : N° RG 25/00387 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DQMC

JUGEMENT

Rendu le 2 décembre 2025

AFFAIRE :

[F] [Z] [K] [D], [X] [M] épouse [D]

C/

[S] [U]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SUAU-CARBOUES

Greffier lors du prononcé du délibéré : M^me Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [Z] [K] [D]

né le 06 Février 1947 à

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Nicolas MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Merryl GREMIAUX-PHLIPONEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Madame [X] [M] épouse [D]

née le 18 Novembre 1950 à

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicolas MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Merryl GREMIAUX-PHLIPONEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [U]

né le 03 Janvier 1984 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Corinne CAPDEVILLE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C40192-2025-2162 du 05/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Le

1 FEX + 1 CCC M^e GREMIAUX-PHILIPONEAU

1 CCC M^e CAPDEVILLE

Rappel des faits et de la procedure

Le 22 avril 2016, Monsieur [F] [Z] [K] [D] et Madame [X] [M] épouse [D] ont donné à bail à Monsieur [S] [U] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 640 euros, outre 10 euros de charges récupérables (provision ou forfait).

Des loyers étant demeurés impayés, le 17 juillet 2024, Monsieur [F] [Z] [K] [D] et Madame [X] [M] épouse [D] ont fait signifier à Monsieur [S] [U] un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’avoir à payer la somme de 2 077,34 euros en principal, correspondant aux loyers dus arrêtés à l’échéance de juillet 2024 incluse.

Par acte du 18 février 2025, Monsieur [F] [Z] [K] [D] et Madame [X] [M] épouse [D] ont fait assigner Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 03 juin 2025 sur le fondement des articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1229 et suivants du code civil, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de bail le 17 septembre 2024 par acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la signification de l’assignation ou de l’audience,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin,

— condamner le défendeur au paiement des sommes de :

3 665,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayées arrêtées au mois de février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,Une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et la provision sur charges (742,98 euros par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, en cas d’acquisition de la clause résolutoire, du 17 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, en cas de résiliation judiciaire à compter de l’assignation ou de l’audience, de la date de l’assignation ou de l’audience jusqu’à la libération effective des lieux, en cas de résiliation judiciaire à compter de la décision, de la date de la décision jusqu’à la libération effective des lieux et le condamner à leur payer la somme mensuelle de 742,98 euros du mois de mars 2025 jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, au besoin en deniers ou quittance, 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce à la préfecture.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 07 octobre 2025, afin de permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions.

A l’audience du 07 octobre 2025, Monsieur [F] [Z] [K] [D] et Madame [X] [M] épouse [D], représentés par leur conseil, ont sollicité l’entier bénéfice de leur exploit introductif d’instance, sauf à :

— actualiser le montant de la dette locative à 5 627,81 euros (indemnité d’occupation du mois d’octobre 2025 incluse),

— solliciter le débouté de Monsieur [S] [U] de ses demandes de délai de paiement, et tendant à les voir supporter les dépens,

— actualiser l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 753,25 euros.

A cette même audience, Monsieur [S] [U], représenté par son conseil, a sollicité au visa de la loi n° 89-642 du 06 juillet 1989 :

— le débouté de Monsieur [F] [Z] [K] [D] et Madame [X] [M] épouse [D] de leurs demandes,

— l’octroi de délais de paiement pour le paiement de l’arriéré de loyers suivant mensualités de 100 euros par mois, en sus du loyer en cours,

— la condamnation des demandeurs aux dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité

Le 18 juillet 2024, Monsieur [F] [Z] [K] [D] et Madame [X] [M] épouse [D] ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les LANDES (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989. Les bailleurs étant des personnes physiques, cette dénonciation n’est pas requise à titre de recevabilité.

Le 21 février 2025, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES, par voie électronique avec avis de réception électronique, six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023.

L’action est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la Loi de 1989 dans sa version antérieure prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 17 juillet 2024, pour la somme en principal de 2 077,34 euros (arrêtée à l’échéance de juillet 2024 incluse).

Il résulte de l’extrait de compte du locataire au 03 octobre 2025, que postérieurement à la date d’arrêté du décompte du commandement (arrêté au 1er juillet 2024) et antérieurement à la délivrance du commandement de payer (le 17 juillet 2024), une somme totale de 593,76 euros a été portée au crédit du compte (49,56 euros le 1er juillet 2024 et 544,20 euros au titre d’un virement du locataire le 12 juillet 2024). Le commandement de payer aurait du être délivré pour la somme de 1 483,58 euros, actualisée au 17 juillet 2024.

Postérieurement à la délivrance du commandement de payer, et avant l’acquisition du délai de deux mois (au 17 septembre 2024), une somme totale de 1 436,40 euros a été portée au crédit du compte (174 euros le 29 juillet 2024 (allocation logement), 544,20 euros au titre d’un virement du locataire le 11 août 2024, 174 euros le 30 août 2024 (allocation logement), et 544,20 euros au titre d’un virement du locataire le 13 septembre 2024).

Au regard des règles d’imputation édictées par l’article 1342-10 du code civil, le locataire n’ayant pas indiqué la dette qu’il souhaitait régler les 11 août 2024 et 13 septembre 2024 (1 088,40 euros au total), ces paiements seront imputés sur les dettes déjà échues que le débiteur a le plus intérêt à acquitter afin d’éviter l’acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, par application des articles L 832-2 et R 823-8 du code de la construction et de l’habitation, les paiements réalisés entre les mains du bailleur au titre de l’allocation au logement (en l’espèce pour un montant total de 348 euros), allocation qui correspond à une prise en charge partielle du loyer courant, ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne.

Il résulte du tout que le locataire a régularisé dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer la somme de 1 088,40 euros, somme inférieure à celle visée au commandement (y compris à la faveur de la prise en compte des sommes réglées entre le 1er juillet et le 17 juillet 2024).

Il doit être considéré que le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 septembre 2024.

Monsieur [S] [U] est occupant sans titre ni droit depuis cette date.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

Monsieur [F] [Z] [K] [D] et Madame [X] [M] épouse [D] produisent un décompte arrêté au 03 octobre 2025, faisant apparaître un solde de 5 627,81 euros (5 973,95 euros expurgés des frais d’huissier figurant au décompte pour 195,84 euros et 150,30 euros).

Le défendeur ne conteste pas le principe et le montant de cette dette.

Dès lors, Monsieur [S] [U] sera condamné au paiement de la somme de 5 627,81 euros (dette locative arrêtée à l’échéance d’octobre 2025 incluse).

IV. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [F] [Z] [K] [D] et Madame [X] [M] épouse [D] de l’occupation indue de leur bien, Monsieur [S] [U] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 1er novembre 2025, à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (augmenté de la régularisation au titre des charges dûment justifiées), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer (soit, actuellement, 753,25 euros).

V. Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [S] [U] sollicite l’octroi de délais de paiement suivant mensualités de 100 euros par mois, en sus du loyer en cours. Les bailleurs s’opposent à cette demande.

Il résulte de l’extrait de compte du locataire du 03 octobre 2025 qu’il a repris le paiement du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

S’agissant de l’appréciation de la situation dans laquelle doit se trouver le locataire de régler sa dette locative, il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [S] [U] est embauché dans le cadre d’un CDI de droit public pour une durée hebdomadaire de travail d e 02 heures. Son avis d’imposition 2025 sur les revenus perçus en 2024 fait apparaître des salaires de 8 165 euros (soit 680 euros par mois). S’il indique percevoir au titre de son statut d’intermittent du spectacle l’allocation d’aide au retour à l’emploi, de sorte que ses revenus cumulés s’élèveraient à 1 500 euros mensuels, il ne le démontre pas. En effet, il s’évince de l’attestation France Travail en date du 20 août 2025 que Monsieur [S] [U] aura atteint sa date limite d’indemnisation (dont le montent n’est au demeurant pas précisé) le 14 septembre 2025.

Dès lors, il y a lieu de considérer que Monsieur [S] [U] ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative, en sus du loyer courant.

En tout état de cause, le montant de l’arriéré locatif, qui s’élève à 5 627,81 euros, ne pourra être réglé par mensualités de 100 euros, y compris à la faveur des plus larges délais de paiement sur 36 mois.

Monsieur [S] [U] sera ainsi débouté de sa demande de délais de paiement et son expulsion sera ordonnée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

VI. Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce à la préfecture.

Monsieur [F] [Z] [K] [D] et Madame [X] [M] épouse [D] ont du exposer des frais pour agir en justice. Monsieur [S] [U] sera condamné à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 avril 2016 entre Monsieur [F] [Z] [K] [D] et Madame [X] [M] épouse [D] d’une part et Monsieur [S] [U] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 septembre 2024,

ORDONNE à Monsieur [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [Z] [K] [D] et Madame [X] [M] épouse [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, et faire transporter les meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à verser à Monsieur [F] [Z] [K] [D] et Madame [X] [M] épouse [D] la somme de 5 627,81 euros (dette locative arrêtée à l’échéance d’octobre 2025 incluse),

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à verser à Monsieur [F] [Z] [K] [D] et Madame [X] [M] épouse [D], une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé (révisable selon les dispositions contractuelles) et de la provision sur charges (augmenté de la régularisation au titre des charges dûment justifiées) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit actuellement, la somme mensuelle de 753,25 euros,

DEBOUTE Monsieur [S] [U] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à verser à Monsieur [F] [Z] [K] [D] et Madame [X] [M] épouse [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce à la préfecture,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Le greffier Le juge