TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/55383

N° : 2MF/LB

Assignation du :

1er août 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

+1 copie Adm.Jud.

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 9 janvier 2025

par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Laurence Bouvier, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIÈRE BENAMRAN

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent Fournier, avocat au barreau de Paris – #E1924

DÉFENDERESSE

Maître [T] [Z] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Philippe Thomas-Courcel de la Selarl Cabinet Thomas-Courcel Blonde, avocats au barreau de Paris – #C0165

DÉBATS

A l’audience du 12 décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe, assistée de Laurence Bouvier, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par ordonnance du 19 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Maître [T] [Z] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pour une durée de 12 mois, renouvelable sur requête.

Par ordonnance du 6 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris a autorisé Maître [T] [Z] ès qualités à s’adjoindre les services de la société Chb Architecte.

Par ordonnance du 31 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a autorisé Maître [T] [Z] ès qualités à s’adjoindre les services du cabinet DBF Audit, société d’expertise comptable et de commissariat aux comptes.

Par ordonnance rendue le 13 mai 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a renouvelé pour une durée de 12 mois à compter du 19 mai 2024, soit jusqu’au 19 mai 2025, la mission de Maître [T] [Z] ès qualités.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la Sci Foncière [Adresse 5] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris Maître [T] [Z] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] aux fins d’obtenir :

— la rétractation de l’ordonnance sur requête du 13 mai 2024

— la condamnation de Maître [T] [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

— l’exécution sur minute.

Lors de l’audience du 12 décembre 2024, la Sci Foncière [Adresse 5], représentée par son conseil, sollicite à titre principal la rétractation de l’ordonnance sur requête du 13 mai 2024 et dire que la mission a pris fin avec la convocation de l’assemblée générale du 26 octobre 2023.

A titre subsidiaire, la Sci Foncière [Adresse 5] sollicite voir dire que la mission de l’administrateur provisoire a pris fin à l’issue du délai de 12 mois imparti par la décision du 19 mai 2023 et juger que toutes les décisions postérieures seront remises au vote des copropriétaires.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de Maître [T] [Z] ès qualités au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et l’exécution sur minute.

A l’appui de ses prétentions, la Sci Foncière [Adresse 5] fait valoir les dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et prétend que le risque de blocage a disparu, que les mesures de sécurité ont été mises en place, que l’administrateur a dépassé ses pouvoirs en imposant plus de 470.000 euros de travaux sans mettre les copropriétaires en mesure de proposer des devis et estime que la copropriété est désormais en mesure de gérer ses propres affaires seule.

La Sci Foncière [Adresse 5] soutient en outre que Maître [T] [Z] ès qualités ne justifie d’aucun motif à l’appui de sa demande de prorogation.

En réponse, Maître [T] [Z] ès qualités, représentée par son conseil, sollicite le débouté de la Sci Foncière [Adresse 5] et sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Maître [T] [Z] ès qualités expose que la Sci Foncière [Adresse 5] tente en réalité de contourner l’absence de recours existant pour la désignation d’un administrateur provisoire.

Elle fait valoir que de nombreux et coûteux travaux doivent être accomplis, que la copropriété n’est pas en mesure de financer en raison de sa situation financière très dégradée à laquelle a participé la demanderesse.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande principale

Aux termes de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, I. – Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office.

Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d’un syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les dispositions de la présente section sont applicables dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, la fin de la majorité de blocage dont se prévaut la Sci Foncière Benamran est sans objet, cet argument n’étant pas déterminant dans la prorogation de la mission de Maître [T] [Z] ès qualités. La mise en place de mesures de sécurité ne peut être être considérée comme suffisante alors même que les travaux n’ont pas débuté, et qu’il résulte du procès-verbal du 15 octobre 2024 que la Sci Foncière Benamran elle-même refuse les appels de fonds travaux. En outre, la demanderesse ne peut reprocher à l’administrateur provisoire les décisions de choix d’entreprise alors que ses pouvoirs résultent de l’application stricte de l’article 29-1 précité et que l’absence de propositions d’autres devis par la Sci est rappelée dans le procès-verbal susvisé. Enfin, aucun élément ne démontre que la copropriété aurait surmonté ses difficultés et serait en mesure de le faire seule et la seule tenue d’une assemblée générale du 26 octobre 2023 n’est pas suffisante à mettre fin à la mission de Maître [T] [Z] ès qualités, les contours de celle-ci ne se limitant pas à la tenue d’une assemblée générale. A l’inverse, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du procès-verbal en date du 15 octobre 2024 l’ensemble des diligences accomplies par Maître [T] [Z] ès qualités pour remédier aux désordres constatés, avant première phase des travaux. Maître [T] [Z] ès qualités justifie avoir introduit deux procédures en recouvrement de charges à l’égard de copropriétaires défaillants, notamment la Sci Foncière [Adresse 5] qui est redevable de la somme de 113.224,09 euros, terme du 4ème trimestre 2024 inclus selon relevé de compte produit. Maître [T] [Z] ès qualités justifie ainsi des mesures restant à accomplir dans le cadre de sa mission.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la Sci Foncière [Adresse 5] sera déboutée de sa demande de rétractation de l’ordonnance du 13 mai 2024 et tendant à voir dire que la mission de Maître [T] [Z] a pris fin le 26 octobre 2023.

2/ Sur la demande subsidiaire

Selon l’article 29-1 I alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire.

La mission de Maître [T] [Z] ès qualités ayant été régulièrement prorogée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris en date du 13 mai 2024, la Sci Foncière Benamran sera déboutée de sa demande tendant à constater la fin de la mission au 19 mai 2023.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la Sci Foncière [Adresse 5] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la demanderesse au paiement à la défenderesse de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la Sci Foncière Benamran de sa demande de rétractation de l’ordonnance du 13 mai 2024 ;

Déboutons la Sci Foncière Benamran de sa demande tendant à voir dire que la mission de Maître [T] [Z] ès qualités a pris fin le 26 octobre 2023 ;

Déboutons la Sci Foncière Benamran de sa demande tendant à voir dire que la mission de Maître [T] [Z] ès qualités a pris fin le 19 mai 2024 ;

Condamnons la Sci Foncière Benamran aux dépens ;

Condamnons la Sci Foncière Benamran au paiement à Maître [T] [Z] ès qualités de la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Faite à Paris le 9 janvier 2025

Le Greffier Le Président

Laurence Bouvier Maïté Faury