TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/52422 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7M6Q

N° : 5

Assignation du :

31 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 septembre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [W] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Cyril COURSEAU, avocat au barreau de PARIS – #U004

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la SAS AX STOULS

C/O SAS AX STOULS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS – #P0351

DÉBATS

A l’audience du 25 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis relevant de la loi du 10 juillet 1965.

Madame [M] est propriétaire au sein de cet immeuble du lot n°5 situé au rez-de-chaussée.

Par acte du 31 mars 2025, Madame [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 11ème devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de le voir condamner notamment à souscrire un contrat auprès d’une société de dératisation, à poser une caméra dans les canalisations, et à faire couler une chappe de béton dans la cave de l’immeuble.

Les parties n’ont pas souhaité entrer en médiation.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil à l’audience du 25 août 2025, Madame [M] demande au juge des référés de :

A titre principal, au visa des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de l’exploit introductif d’instance, à :

— souscrire un contrat auprès du société de dératisation pour les caves et la cour commune, ainsi que dans les locaux et logements du rez-de-chaussée,

— faire intervenir une entreprise qui procédera à un passage caméra pour inspecter l’état des canalisations et vérifier la présence de rongeurs ou de toutes traces de leur passage,

— faire intervenir une entreprise pour construire une chape béton dans la cave de l’immeuble,

Subsidiairement,

— désigner un expert judiciaire dont la mission serait de constater les désordres allégués,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme provisionnelle de 935 € correspondant au montant de la facture du dératiseur missionné par elle,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

— déclarer irrecevables les demandes de Madame [M] qui se heurtent à des contestations sérieuses,

— la débouter de ses demandes, en ce compris sa demande d’expertise,

— condamner Madame [M] à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,

— la condamner à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

Sur les obligations de faire et la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Au cas présent, il convient d’examiner successivement les demandes de Madame [M] :

— sur l’obligation de souscrire un contrat avec une société de dératisation :

Il ressort des pièces produites que le syndicat des copropriétaires a déjà conclu un contrat annuel depuis 2012 avec la société Salubris ayant pour objet la lutte contre les rongeurs dans les parties communes de l’immeuble, et que cette même société est intervenue le 9 octobre 2024 aux fins de « dératisation et désorbitation » dans les parties communes situées en sous-sol.

Dès lors, il résulte de ces éléments que la demande de Madame [M] est sans objet, le syndicat des copropriétaires n’étant pas tenu de souscrire le contrat réclamé pour des parties privatives de l’immeuble.

Il convient également de relever que le syndicat des copropriétaires justifie, au vu des éléments produits, avoir déféré aux injonctions de la préfecture de police de [Localité 6] consistant à nettoyer les caves de l’immeuble, débarrasser les objets hors d’usage et les détritus entreposés dans les caves, et à procéder à des applications régulières de raticides.

Madame [M] sera donc déboutée de cette demande.

— sur l’obligation d’installer une caméra dans les canalisations et de faire couler une chappe de béton dans la cave :

Il convient de rappeler qu’il revient en premier lieu à la demanderesse de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de tels travaux et d’en contester en justice le refus le cas échéant.

Le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 avril 2025 démontrant qu’il a été voté à la majorité d’étendre le contrat conclu avec la société Salubris aux combles de l’immeuble, et de demander à l’architecte de l’immeuble de se prononcer sur l’opportunité de construire une chappe de béton dans les caves du bâtiment.

Dès lors, dans ces circonstances, aucune obligation non sérieusement contestable n’est démontrée par la demanderesse qui sera déboutée de ces deux demandes.

— sur la demande de provision de 935 € :

Madame [M] indique qu’elle a dû régler une facture d’un mon tant de 935 € le 19 juin 2024 pour faire dératiser son appartement afin de palier la carence du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, au regard des développements précédents et de l’absence de défaillance du syndicat des copropriétaires, la demande de provision de Madame [M], relative à son propre logement qui est une partie privative, sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Il résulte des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Au cas présent, la demanderesse ne justifie pas de la persistance de l’existence des rongeurs dans l’immeuble postérieurement à l’intervention de la société Salubris du 9 octobre 2024, les pièces qu’elle produit à la présente instance étant antérieures à cette date.

Dès lors, Madame [M] ne justifie pas d’un intérêt légitime à solliciter une expertise pour faire constater les désordres allégués, et sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, estimant l’action formée à son encontre non fondée et abusive.

Toutefois, le caractère infondé des demandes de Madame [M] ne suffit pas à caractériser un abus de droit de sa part, et à défaut de démonstration d’une mauvaise foi ou d’une intention malicieuse ou vexatoire dans l’exercice de son action, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer ay syndicat des copropriétaires une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 2 000 €.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons Madame [M] de ses demandes ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

Condamnons Madame [M] aux dépens ;

Condamnons Madame [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 22 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE