TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BOURA

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e NAKACHE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/12963

N° Portalis 352J-W-B7G-CYE66

N° MINUTE :

Assignation du :

26 octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 16 mai 2025

DEMANDEURS

Madame [I] [G] épouse [J]

Monsieur [O] [J]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par Maître Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0099

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le CABINET LOISELET ET DAIGREMONT

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C800

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 16 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/12963 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYE66

DÉBATS

A l’audience du 14 mars 2025 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

M. [O] [J] et Mme [I] [G] épouse [J] sont propriétaires d’un appartement situé au cinquième étage de l’immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du retard mis par le syndicat des copropriétaires à faire réaliser des travaux, les ayant empêchés de rénover leur bien pour le remettre en location, ils ont, par acte délivré le 26 octobre 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 05 avril 2024, M. et Mme [J] sollicitent, au visa des articles 1231-1 du code civil, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 751 et suivants, 514, 700 et 696 et suivants du code de procédure civile, de :

« JUGER recevables les demandes des époux [J], et les dire bien fondées ;

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. et Mme [J] la somme de 37.950 € au titre de de leur préjudice de perte de loyers, avec intérêt de droit au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. et Mme [J] la somme de 1.798,18 € au titre des factures de meubles rachetés.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. et Mme [J] la somme de 1.780 € au titre de la facture de déménagement.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. et Mme [J] la somme de 7.000 € au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. et Mme [J] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

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JUGER sur le fondement de l’article 10-1 le la loi du 10 juillet 1965 que les époux [J] seront dispensés de participer financièrement au montant des condamnations que le tribunal prononcera.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance. »

Dans ses conclusions en réponse n°4, notifiées par voie électronique le 03 juin 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1231-1 du code civil, de :

« JUGER le syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence, à titre principal

DEBOUTER Monsieur et Madame [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement, ramener le préjudice locatif de Monsieur et Madame [J] à de plus justes proportions et débouter Monsieur et Madame [J] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur et Madame [J] au paiement d’une somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [J] aux entiers dépens de l’instance. »

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 04 septembre 2024 et a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 14 mars 2025 date à laquelle elle a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS

Sur les responsabilités

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

M. et Mme [J] expliquent que leur logement a subi un dégât des eaux en 2016 puis un autre en 2017 qui a mis en évidence un problème de structure de l’immeuble au niveau du plafond, avec risque d’effondrement.

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Ils ajoutent que ce dernier s’est ainsi effondré le 30 octobre 2018 et que l’assemblée générale a voté des travaux de réparation le 16 septembre 2019, portant sur la reprise du plancher haut, la réparation de la couverture, le ravalement du pignon outre des travaux de reprise de l’escalier pour un budget total de 197 960 euros, aucun recours n’ayant été formé contre cette assemblée.

Ils indiquent ainsi que les travaux prévus dans leur logement devaient débuter en février 2020 mais qu’ils n’ont toutefois pu commencer immédiatement, faute de trésorerie suffisante pour réaliser les travaux de reprise du plancher haut devant être effectués au préalable, plusieurs copropriétaires n’étant en effet pas à jour du paiement de leurs charges.

Ils précisent ainsi que, bien que l’ordre de mission ait été donné début novembre 2020, les travaux n’ont cependant débuté qu’à compter du mois de mars 2021 et qu’ils ont été réceptionnés le 28 juillet 2021.

Ils font ainsi valoir qu’il « est incontestable que la copropriété est pleinement responsable des désordres subis dans l’appartement des requérants qui doivent être indemnisés de tous leurs préjudices consécutivement à ces sinistres ».

Ils contestent les explications fournies par le syndicat des copropriétaires, tenant à la crise sanitaire, à la succession de syndics et à la procédure judiciaire diligentée par une copropriétaire à son encontre, en considérant qu’elles ne sauraient justifier son absence de responsabilité dans le retard de l’exécution des travaux.

En effet, ils expliquent que la véritable raison tient au fait que « 7 des 13 copropriétaires ne sont pas à jour de leurs charges présentant des comptes débiteurs entre 2000 et 11000 euros à la fin de l’exercice 2002 ce qui rend impossible le lancement des travaux » (page 12 de leurs conclusions).

Ils indiquent ainsi, en page 15 de leurs conclusions, dans un paragraphe intitulé « C. Les vraies raisons de l’inexécution fautive dans l’engagement et l’exécution des travaux », que les raisons invoquées par le syndicat des copropriétaires pour expliquer le retard mis à faire réaliser les travaux ne sont pas convaincantes et que « la seule vraie raison qu’il est demandé au tribunal de retenir est le manque de trésorerie bloquant inéluctablement l’intervention des fournisseurs pour démarrer les travaux qui s’étendra tout au moins jusqu’à novembre 2020. »

M. et Mme [J], en se fondant sur l’état financier de la copropriété pour l’année 2019, soutiennent ainsi qu’ « il ressort de ces états financiers que les fonds des travaux ont bien été prévus par les syndic mais les SOLDES DES COPROPRIÉTAIRES APRÈS RÉPARTITION DES CHARGES de l’Exercice 2020, comprenant donc l’ajustement entre les appels de fonds et les charges réelles, montre que l’immeuble est débiteur de 48 795 euros au 31 décembre 2020 , les copropriétaires n’avaient pas payé toutes leurs charges réelles et leurs appels de fonds de travaux et le fait que le syndic n’ait pas pu lancer les travaux, au motif qu’il n’était pas possible de régler les acomptes demandés pour l’ensemble des missions de réparations avant cette date. »

Ils indiquent que, contrairement à ce qu’annonçait la copropriété, elle n’était pas à jour des appels de fonds en janvier 2020 puisque onze mois plus tard, les comptes de l’immeuble affichaient toujours un solde débiteur.

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Ils considèrent donc que la copropriété ne peut se dédouaner de sa responsabilité sur le plan financier et ce d’autant que l’analyse de la balance générale et du grand livre au 03 décembre 2020, produite par le syndicat des copropriétaires, ne permet nullement de démontrer que les charges de copropriété ont été régularisées à temps par les copropriétaires débiteurs.

Ils indiquent qu’au contraire, ces pièces mettent en évidence que sur les 13 copropriétaires que compte la copropriété, sept avaient un compte débiteur, soit plus d’un copropriétaire sur deux n’étant pas à jour, au 03 décembre 2020, de ses appels pour charges et fonds travaux.

Ils font donc valoir que « ce manque de trésorerie de la copropriété est bien le facteur PRINCIPAL du prolongement de la période du préjudice des époux [J] », précisant que « les copropriétaires sont bien les acteurs de cette carence car des emprunts collectifs avaient été souscrits par la copropriété pour éviter un tel prolongement qu’ils n’ont pas utilisés, ainsi le délai de mi-février 2020 a été dépassé de plus de 12 mois », et qu’il est bien « démontré la faute des copropriétaires dans l’exécution des travaux de réfection du plancher haut de l’appartement de Monsieur et Madame [J]. » (page 19 des conclusions).

Ils expliquent en effet que ce n’est qu’une fois la trésorerie suffisante pour verser aux fournisseurs les acomptes réclamés, que le syndic et l’architecte ont pu lancer les travaux votés lors de l’assemblée générale du 16 septembre 2020.

Ils considèrent donc qu’est ainsi démontrée la faute des copropriétaires dans l’exécution des travaux de réfection du plancher haut de leur logement.

Ils concluent que le retard dans l’exécution d’une obligation contractuelle résulte des copropriétaires défaillants dans le paiement de leurs charges et que « la trésorerie de la copropriété était bien manquante pour les travaux. »

Le syndicat des copropriétaires conteste, pour sa part, tout manquement contractuel en faisant valoir qu’il n’a commis aucune faute puisque dès la révélation des désordres, soit dès octobre 2018, les mesures nécessaires, tenant tout d’abord au vote d’un étaiement en novembre 2018 puis ensuite à celui des travaux de réfection du plancher haut en septembre 2019, ont été prises, précision faite lors de cette assemblée que le chantier pourrait démarrer mi-février 2020 à condition que les fonds appelés soient réunis à hauteur de 80% et que l’expertise judiciaire en cours soit terminée.

Il indique que les travaux ont été retardés d’une part, en raison de la crise sanitaire ayant mis à l’arrêt l’ensemble des chantiers, d’autre part du fait des changements successifs de syndics et des contraintes de gestion en découlant et enfin à cause de l’expertise judiciaire diligentée par la propriétaire de l’appartement du 6ème étage ayant sollicité la désignation d’un expert judiciaire et mis en cause la responsabilité de l’architecte.

Il explique en effet que, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [J], les travaux ne pouvaient donc débuter puisque leur maîtrise d’oeuvre devait être confiée à un architecte dont la responsabilité était recherchée.

Il conteste par ailleurs que les travaux n’aient pu débuter en raison d’un défaut de trésorerie imputable à la carence de plusieurs copropriétaires dans le paiement de leurs charges.

Il fait ainsi valoir qu’il ne s’agit pas, comme le soutiennent M. et Mme [J], de vérifier si les copropriétaires étaient à jour du paiement de leurs charges courantes mais uniquement de s’assurer que l’appel concernant la réfection des planchers avait bien été réglé.

Or, il fait valoir qu’en mai 2020 la plupart d’entre eux avaient effectué des versements soldant l’appel de réfection du plancher, seuls trois n’ayant réglé leur quote-part qu’en septembre ou octobre 2020.

Il considère par ailleurs que M. et Mme [J] ne démontrent pas le préjudice dont ils demandent réparation.

Il relève ainsi d’une part, que le congé de leur locataire apparaît lié à une fuite, ce dernier ayant dénoncé des moisissures dans la salle de bain, et non à l’effondrement d’une partie du plancher, d’autre part, que les sommes sollicitées au titre du déménagement et du coût du mobilier ne sont pas justifiées pas plus que celle réclamée au titre d’un préjudice moral.

En l’espèce, M. et Mme [J] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, qui peut ainsi être engagée « soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution ».

Il s’agit donc de mettre en œuvre un régime de responsabilité pour faute prouvée en raison d’un manquement du syndicat des copropriétaires à une obligation contractuelle.

Or, il ressort clairement de l’argumentaire développé par M. et Mme [J] d’une part, qu’ils considèrent avoir subi un préjudice du fait du retard de réalisation des travaux et, d’autre part, qu’ils imputent ce retard au défaut de paiement par plusieurs copropriétaires de leurs charges de copropriété.

Il n’est donc nullement démontré ni même invoqué le manquement à une obligation contractuelle qu’aurait commis le syndicat des copropriétaires.

Ce dernier ne peut en effet être tenu responsable du comportement de certains copropriétaires ne réglant pas leurs charges, dont il n’a pas à répondre.

M. et Mme [J] ne démontrent donc pas l’inexécution contractuelle requise par l’article 1231-1 du code civil pour pouvoir engager, sur ce fondement, la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires.

Il convient par conséquent de les débouter de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les autres demandes

Parties perdantes, M. et Mme [J] sont condamnés aux entiers dépens.

Tenus aux dépens, ils sont également condamnés à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE M. [O] [J] et Mme [I] [G] épouse [J] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [O] [J] et Mme [I] [G] épouse [J] aux dépens ;

CONDAMNE M. [O] [J] et Mme [I] [G] épouse [J] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 16 mai 2025

La greffière La présidente