TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 24/55652 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44UP

N° : 12-CH

Assignations du :

15 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 janvier 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

COMPAGNIE IMMOBILIERE [G] ET [K] [Y], société civile immobilière

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Stéphanie AMAR, avocat au barreau de PARIS – #E1934

DEFENDEURS

S.A.S. OPEN FLATS

Lieux loués : [Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Siège social : [Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Stefania VALMACHINO, avocat au barreau de PARIS – #G0162 (avocat postulant) et par Maître Laurence CADENAT, avocat au barreau de NANTES (avocat plaidant)

Monsieur [M] [U]

[Adresse 1]

[Localité 9]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SCI Compagnie Immobilière [G] et [K] [Y] est devenu propriétaire de 18 actions de la Société Immobilière ELYSEE ROULE donnant vocation aux biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 12].

Suivant acte sous seing privé en date du 24 septembre 2018, la SCI Compagnie Immobilière [G] et [K] [Y] a donné à bail commercial à la SAS OPEN FLATS pour une durée de 9 années à compter du 23 septembre 2018, des locaux d’une surface d’environ 38 m2 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 24 743,40HT, hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Par acte sous seing privé séparé du 24 septembre 2018, Monsieur [M] [R] [I] s’est engagé en qualité de caution solidaire.

Par acte d’huissier en date du 15 juillet 2024, la SCI Compagnie Immobilière [G] et [K] [Y] a assigné en référé la SAS OPEN FLATS et Monsieur [M] [R] [I] en sa qualité de caution devant le président du tribunal judiciaire de PARIS aux finsde constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et d’obtenir:

— l’expulsion de la SAS OPEN FLATS ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la SAS OPEN FLATS ,

— leur condamnation solidaire à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 105 546,23 euros à titre de provision sur les loyers impayés,

— leur condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 12 665,55 euros au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle de 12% en cas de retard de paiement de loyer

— se voir autoriser à conserver le dépôt de garantie

— la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer trimestriel jusqu’à remise des clefs,

— la condamnation de la SAS OPEN FLATS et Monsieur [M] [R] [I] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation à caution et des frais de saisie conservatoire.

Elle s’oppose à l’octroi de tout délai.

Lors de l’audience du 6 septembre 2024, la SCI Compagnie Immobilière [G] et [K] [Y], représentée par son Conseil, maintient oralement ses demandes.

La SAS OPEN FLATS et Monsieur [M] [R] [I], régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

Le tribunal a réouvert les débats à l’audience du 13 décembre 2024.

Lors de l’audience, la SCI Compagnie Immobilière [K] [Y], représentée par son Conseil, sollicite le rejet de l’exception d’irrecevabilité soulevée in limine litis et sollicite :

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 112 779,98 euros à titre de provision sur les loyers impayés arrêtés au 4ème trimestre 2024 inclus,

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 13 533,60 euros à titre de provision sur l’indemnité contractuelle forfaitaire de 12 % ,

— la conservation du dépôt de garantie,

— l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’expulsion de la société Open Flats avec concours de la force publique et transport et séquestration des meubles,

— la fixation à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation au montant du loyer trimestriel.

A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la société Open Flats au paiement de la somme de 91 979,54 euros à titre de provision sur les loyers et charges arrêtés au 4ème trimestre 2024 et dans l’hypothèse de l’octroi de délais, l’acquisition de la clause résolutoire à défaut de paiement d’une échéance.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI Compagnie Immobilière [K] et [G] [Y] prétend produire l’ensemble des documents utiles pour justifier de sa qualité de bailleresse sur le bien litigieux, la différence de numérotation de lot résultant d’une simple erreur matérielle.

Elle expose que le locataire ne paie plus aucun loyer depuis plus de 4 ans et ce alors même qu’il perçoit des revenus sur le bien.

Elle indique que les régularisations de charges sont toutes justifiées.

Elle soutient que le locataire est de mauvaise foi.

En réponse, la SAS Open Flats, représentée par son Conseil, par conclusions développées oralement lors de l’audience, soulève in limine litis l’irrecevabilité des demandes;

A titre subsidiaire, elle soulève l’existence d’une contestation sérieuse sur les charges et la pénalité de 12%.

Elle sollicite le débouté de la demanderesse quant à la demande de conservation du dépôt de garantie, sa condamnation au paiement de la somme de 698,05 euros à titre de provision en rémunération de quote-part excédentaire du dépôt de garantie et la compensation des créances réciproques ainsi que l’octroi d’un échéancier sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente.

En toute hypothèse, la SAS Open Flats sollicite la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SAS Open Flats fait valoir que la SCI Compagnie Immobilière [G] et [K] [Y] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire des locaux loués.

Sur le fond, elle conteste le montant des charges refacturées et rappelle que la liste de charges récupérables doit être interprétée strictement et que la clause de charges récupérable doit être claire et précise.

Elle rappelle que le juge des référés n’a pas compétence en matière de clause pénale.

Elle soutient que son secteur d’activités a connu une période difficile et qu’elle commence à peine à améliorer sa trésorerie.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du Code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SCI Compagnie Immobilière [G] et [K] [Y] justifie de sa propriété sur le bien sis [Adresse 2], lot n°101, consistant en un appartement d’une pièce de 44 m2, représentant 50/10 037ème dans la matrice cadastrale et 50/10 000ème dans le réglement de copropriété.

Le bail produit entre la SCI Compagnie Immobilière [G] et [K] [Y] est relatif au bien sis [Adresse 3], lot n°1, consistant en un local d’un entrée et deux bureaux, d’une surface de 38 m2, représentant 50/1.000ème et 177.10 000ème de la matrice cadastrale et du réglement de copropriété.

Force est de constater que le titre de propriété produit ne correspond pas au bien loué et que dans ces conditions, la SCI Compagnie Immobilière [G] et [K] [Y] ne justifie pas, avec l’évidence requise en référés, de sa qualité de bailleresse et par conséquent de sa qualité à agir.

Il convient dès lors de la déclarer irrecevable.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI Compagnie Immobilière [G] et [K] [Y] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la SCI Compagnie Immobilière [G] et [K] [Y] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Déclarons la SCI Compagnie Immobilière [G] et [K] [Y] irrecevable;

Condamnons la SCI Compagnie Immobilière [G] et [K] [Y] au paiement des dépens ;

Condamnons la SCI Compagnie Immobilière [G] et [K] [Y] au paiement à la SAS Open Flats de la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait à [Localité 11] le 10 janvier 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Maïté FAURY