TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 octobre 2024

à M^e D’AMALRIC

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00577 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OJD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V] [W]

née le 12 Février 1968 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [Y]

née le 04 Mai 1982 à [Localité 5] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 23 septembre 2021, Madame [V] [W] a donné à bail à Madame [X] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 673 euros outre 43 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] a fait signifier à Madame [Y] par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2022, un commandement de payer la somme de 786,63 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation 13 décembre 2023, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [V] [W] a attrait Madame [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

??constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement de loyer et d’entretien des lieux ; ??ordonner l’expulsion de Madame [Y] et de tout occupant de son chef, des lieux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard deux mois après la décision à intervenir ; Ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans un garde meuble ou lieu du choix du bailleur, aux frais, risques et périls de la locataire, en garantie des sommes qui pourront être dues ; ??condamner Madame [Y] au paiement des sommes provisionnelles suivantes : 1.931,89 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre de l’arriéré locatif, à parfaire à l’audience ; une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à reprise effective des lieux, avec indexation ; 1.799,88 euros remboursement des sommes engagées pour réaliser les travaux d’entretien et rachat de matériel ; 559,30 euros en remboursement des sommes engagées pour traiter la prolifération des punaises de lit et achat de matériel ; 3.000 euros à valoir sur l’indemnisation compte tenu de la résistance abusive du locataire ; 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 février 2024 et plaidée.

Représentée par son avocat, Madame [W] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en soulignant sa situation précaire du fait du maintien de sa locataire dans les lieux, acquis pour sa résidence principale.

Citée à étude, Madame [X] [Y] n’a pas comparu et personne pour elle.

A la date du délibéré, fixé au 16 mai 2024, une réouverture des débats a été ordonnée pour permettre à Madame [W] de produire le bail complet, comportant notamment la clause résolutoire, ainsi qu’un décompte actualisé.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 4 juillet 2024, date à laquelle :

Madame [W], toujours représentée par son conseil, a réitéré ses demandes, en versant les documents sollicités mais en précisant que Madame [Y] a quitté les lieux, un constat d’abandon ayant été dressé le 31 mai 2024 ; Madame [Y] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution Madame [Y] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Madame [W].

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 décembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [W] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 19 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 23 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article XI) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 septembre 2022, pour la somme en principal de 786,63 euros.

En dépit de la demande du magistrat dans le cadre de la réouverture des débats, aucun décompte n’est versé en procédure, ce qui ne permet pas de vérifier si Madame [U] a effectué des versements, ni à quelle date. Dès lors, Madame [W] n’apporte ni la preuve que le commandement de payer délivré le 30 septembre 2022 serait demeuré infructueux plus de deux mois après sa signification, ni du principe et du montant non sérieusement contestable de la dette locative.

Au surplus, depuis l’engagement de la procédure, la locataire a quitté les lieux. L’urgence d’une intervention dans un local d’habitation occupé a cessé avec ce départ, la reprise des lieux par la propriétaire et le libre accès aux lots privés et collectifs. La demande d’expulsion est devenue sans objet.

En l’état de contestations sérieuses sur les demandes aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d’expulsion, et de condamnation au paiement des indemnités d’occupation et d’un arriéré locatif, il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande de provision à valoir sur les réparations locatives

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, les juges des référés peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du même code précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels sauf la preuve contraire.

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé notamment de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement; prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les réparations locatives sont définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987 comme étant les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. L’annexe au décret liste des réparations devant être qualifiées de réparations locatives.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est versé au dossier. Madame [W] reproche à Madame [Y] un défaut d’entretien des lieux, et sollicite le remboursement d’une somme de 1.614,28 euros exposée au titre de menus travaux engagés en lieu et place de la locataire : intervention d’un électricien, intervention d’un plombier pour des fuites provoquées par Madame [Y], pose de parquet avec achat de matériel. Or, il n’est pas justifié avec l’évidence requise en référé, que l’ensemble des travaux effectués résultent de dégradations commises par la locataire et non du fait de la vétusté ou du dysfonctionnement des installations, s’agissant notamment de protéger des fils électriques, de fuites récurrentes de l’évier, de détériorations des sols. Ces demandes se heurtent à des contestations sérieuses dès lors qu’elles exigent de trancher sur l’imputabilité des dégradations et la responsabilité du locataire. Il n’y a donc pas lieu à référer sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse qui succombe en toutes ses demandes, conservera la charge des dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir tenant l’existence de contestations sérieuses ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS Madame [V] [W] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT