TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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N° RG 25/80009 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XIX

N° MINUTE :

Notifications :

CCC parties LRAR

CE avocat demandeur toque

CCC avocats défendeurs toque

Le :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 30 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. LE 38 REPUBLIQUE

RCS [Localité 14] : 889 360 467

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par M^e Elise AVNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0517

DÉFENDEURS

S.A.S. GERARD SAFAR

domicilié : chez SARL BOTIN GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par M^e Pierre-henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1202

Syndic. de copro. [Adresse 6],

domicilié : chez SARL BOTIN GESTION IMMOBILIERE

chez son syndic Cabinet BOTIN GESTION IMMOBILIERE [Adresse 2]

[Adresse 15]

[Localité 12]

représenté par M^e Alexandra AUMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0026

JUGE : M. Michel LAMHOUT, Vice-président

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Séléna BOUKHELIFA, lors des débats, Madame Lise JACOB, lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience du 26 Mars 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [M] [U] est propriétaire du lot numéro 2 dépendant d’une copropriété située [Adresse 9], correspondant à un local commercial situé au rez-de-chaussée, lequel a été donné à bail commercial à la SAS LE 38 RÉPUBLIQUE qui y exploite un restaurant depuis le 29 septembre 2020.

Au cours de l’été de l’année 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble susmentionné, qui à l’époque avait comme syndic la SAS GÉRARD SAFAR a fait déposer, lors de travaux de ravalement, l’installation d’extraction des fumées du restaurant.

Suivant une ordonnance rendue le 21 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10], à remettre en état l’installation d’extraction de la SAS LE 38 RÉPUBLIQUE, afin de permettre à cette dernière l’exercice de son activité de restaurant, aux frais avancés du syndicat, et ce dans le délai maximal de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai, ladite astreinte étant en vigueur pendant un délai de 3 mois.

Par arrêt du 4 avril 2024, la cour d’appel de Paris a confirmé cette ordonnance sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé à l’encontre de la SAS GÉRARD SAFAR, et statuant à nouveau de ce chef a condamné la SAS GÉRARD SAFAR, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à la repose de l’installation d’extraction de la SAS LE 38 RÉPUBLIQUE selon les modalités fixées par la décision de première instance, ainsi qu’à payer une somme provisionnelle de 2000 € à titre de dommages et intérêts à la SAS LE 38 RÉPUBLIQUE, outre une indemnité de 2800 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant un jugement intervenu le 7 novembre 2024, le juge de l’exécution de céans, après avoir considéré que l’arrêt d’appel avait modifié le jugement de première instance de sorte que le point de départ l’astreinte ne pouvait être la date de signification du jugement mais nécessairement une date postérieure à la signification de l’arrêt (effectuée le 3 juin 2024, si bien que l’astreinte n’avait commencé à courir qu’à compter du 4 septembre 2024) a notamment :

— Débouté la SAS LE 38 RÉPUBLIQUE de ses demandes principale et subsidiaire de liquidation de l’astreinte pour la période courant du 3 novembre 2023 jusqu’au 4 février 2024, ainsi que de sa demande tendant à la fixation d’une astreinte définitive

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de suppression de l’astreinte.

Par actes des 11 et 13 décembre 2024, la SAS LE 38 RÉPUBLIQUE a de nouveau assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et la SAS GÉRARD SAFAR aux fins d’obtenir initialement, au titre de la liquidation des astreintes susmentionnées, les condamnations suivantes :

— [Localité 13] du syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 13 650€ (soit 150 € par jour à compter du 4 septembre 2024 jusqu’au 3 décembre 2024), outre une indemnité de 3500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

— [Localité 13] de la SAS GÉRARD SAFAR au paiement d’une somme de 13 650€ (soit 150 € par jour à compter du 4 septembre 2024 jusqu’au 3 décembre 2024), outre une indemnité de 3500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile outre la fixation d’une astreinte définitive à l’encontre des défendeurs de 600 € par jour de retard pendant une période de 90 jours.

Aux termes d’un arrêt rendu le 6 mars 2025, la cour d’appel de Paris, statuant en interprétation ou rectification de son arrêt du 4 avril 2024, a interprété cette dernière décision "en ce sens que chacun des coobligés (la SAS GÉRARD SAFAR à titre personnel et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]) est tenu pour le tout envers Madame [U] et la SAS 38 RÉPUBLIQUE tant à la remise en état de l’installation d’extraction qu’à son financement, cela dans le délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance entreprise et passé ce délai sous une astreinte globale de 150 € par jour de retard devant être supportée par chacun des coobligés à hauteur de 75 €, ladite astreinte courant à compter de la signification de l’ordonnance entreprise pendant un délai de 3 mois".

Par suite à l’audience du 26 mars 2025, les prétentions respectives des parties s’articulent ainsi :

— La SAS LE 38 RÉPUBLIQUE soutient qu’il convient de tirer toutes les conséquences de l’arrêt du 6 mars 2025 et rappelle que le conduit d’extraction n’a toujours pas été rétabli. Elle maintient pour partie ses demandes initiales , et sollicite désormais une astreinte définitive de 250 € par jour de retard et par partie concernée, ainsi que des indemnités de 5000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

— Suivant conclusions soutenues à ladite audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] fait valoir que les demandes formulées à son encontre sont infondées, l’inexécution de la décision du juge des référés étant, en ce qui le concerne, exclusivement imputable à la carence et à l’inertie, voire la déloyauté de son ancien syndic la SAS GÉRARD SAFAR (dont le mandat sollicite très subsidiairement que pour le cas où une nouvelle astreinte serait fixée à son encontre , celle-ci ne commence à courir qu’à compter de l’accord définitif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin situé [Adresse 4] pour fixer l’extraction sur son mur pignon et de l’obtention d’autorisation d’urbanisme indispensable à cet effet. Il revendique également une indemnité de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Suivant conclusions soutenues à la même audience, la SAS GÉRARD SAFAR estime que les demandes formulées à son encontre sont totalement infondées, l’inexécution de l’ordonnance du 21 juillet 2023 s’expliquant uniquement par les refus, exprimés à plusieurs reprises, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de rétablir le conduit d’extraction et de financer les travaux nécessaires à cet effet. Elle sollicite la condamnation de la demanderesse au paiement d’une indemnité de 5000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS ET DÉCISION :

Sur les demandes en liquidation d’astreinte :

a) En ce qui concerne la SAS GÉRARD SAFAR :

Il importe de relever que celle-ci a été personnellement condamnée (sa responsabilité civile délictuelle ayant été considérée comme engagée), ainsi qu’il résulte des arrêts rendus les 4 avril 2024 et 6 mars 2025, à la repose de l’installation d’extraction du restaurant exploité par la SAS LE 38 RÉPUBLIQUE.

Il s’ensuit que la défenderesse ne saurait utilement exciper d’une prétendue mauvaise volonté du syndicat des copropriétaires de procéder à la remise en état, ainsi que des difficultés de trésorerie de ce dernier, lequel n’aurait pas disposé des disponibilités permettant de la financer.

Par ailleurs, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires fait observer que son ancien syndic, ainsi qu’il ressort des ordres du jour et des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires qui se sont tenues après le prononcé de l’ordonnance du 21 juillet 2023 jusqu’à la nomination de son successeur, s’est abstenu d’éclairer les copropriétaires sur le caractère obligatoire, et les conséquences s’y attachant, des décisions de justice rendues à l’encontre de la copropriété, leur laissant ainsi croire qu’il était encore possible de s’opposer à la repose de l’installation d’extraction, du fait notamment qu’elle avait été initialement posée par Madame [U] sans aucune autorisation.

La SAS GÉRARD SAFAR, relativement aux diligences qui lui incombaient, se borne à produire un devis daté du 10 juin 2024.

Toutefois, il n’apparaît pas que celui-ci a été porté à la connaissance des copropriétaires au cours d’une assemblée générale.

Dans ces conditions, il convient d’estimer que la défenderesse a fait montre d’une carence quasi-totale quant à l’exécution de l’obligation de faire mise personnellement à sa charge.

L’astreinte la concernant sera donc purement et simplement liquidée, conformément à l’arrêt du 6 mars 2025, pour la période allant 4 septembre 2024 jusqu’au 3 décembre 2024, à raison de 75 € par jour de retard, à un montant de 6.825 €.

L’équité commande également d’accorder à la demanderesse une indemnité de 1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

b) En ce qui concerne le syndicat des copropriétaires :

Compte tenu de ce qui précède, il doit être estimé que l’inexécution des décisions de référé est essentiellement due aux errements et négligences de son ancien syndic, lesquels cependant, ne sauraient s’agissant d’agissements émanant de l’organe engageant la collectivité des copropriétaires (et dont celle-ci doit dès lors répondre à l’égard des tiers), exonérer complètement, à l’instar d’une véritable cause étrangère, la copropriété.

Par ailleurs, le nouveau syndic de celle-ci établit, depuis sa désignation, avoir pris effectivement attache avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin situé [Adresse 4] aux fins de permettre le rétablissement de l’extraction du restaurant.

L’ensemble de ces circonstances est de nature à justifier une minoration substantielle de l’astreinte fixée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], laquelle sera liquidée un montant forfaitaire de 1000 €.

L’équité ne commande pas en l’occurrence de condamner ce dernier au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte :

Celle-ci n’apparaît pas utile à l’encontre de la SAS GÉRARD SAFAR dès lors qu’elle a perdu sa qualité de syndic et n’a plus accès à l’immeuble.

Les circonstances de la cause ne justifient pas la fixation d’une astreinte définitive à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il sera seulement prononcé à son endroit une astreinte provisoire de 80 € par jour de retard, pendant une période de 4 mois, selon les modalités définies au dispositif, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de subordonner, en tant que tel, le cours de cette astreinte au recueil de l’accord définitif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] et d’une autorisation d’urbanisme par Madame [U].

En effet, il appartiendra ultérieurement au syndicat des copropriétaires défendeur, dans l’éventualité où la juridiction de l’exécution serait à nouveau saisie, de se prévaloir de l’absence de réalisation de ces conditions et de faire juger, le cas échéant, qu’elles sont constitutives d’une impossibilité totale d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition :

Condamne la SAS GÉRARD SAFAR à verser à la SAS LE 38 RÉPUBLIQUE, au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par les arrêts des 4 avril 2024 et 6 mars 2025, une somme de 6.825 €, outre une indemnité de 1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à verser à la SAS LE 38 RÉPUBLIQUE, au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par l’ordonnance de référé du 21 juillet 2023 et les arrêts précités, une somme de 1000 €,

Dit n’y avoir lieu à fixation d’une nouvelle astreinte à l’égard de la SAS GÉRARD SAFAR,

Dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte définitive à l’égard du syndicat des copropriétaires précité

Dit que l’injonction faite par l’ordonnance de référé du 21 juillet 2023 et l’arrêt du 4 avril 2024 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] de remettre en état l’installation d’extraction de la SAS LE 38 RÉPUBLIQUE est assortie, à compter des 3 mois qui suivront la signification par commissaire de justice du présent jugement, d’une astreinte provisoire de 80 € par jour de retard, laquelle sera en vigueur pendant une période de 4 mois,

Rejette pour le surplus tout demandes contraires ou plus amples,

Condamne la SAS GÉRARD SAFAR et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] aux dépens,

Fait à [Localité 14], le 30 avril 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION