TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/05204

N° Portalis 352J-W-B7H-CZSBM

N° MINUTE : 1

Assignation du :

07 Avril 2023

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 11 Septembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne PETER JAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0875

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] à [Localité 3], représenté par son syndic, cabinet AGENCE DU GRAND PARIS & STATES (SAS)

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

Madame [D] [R] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

Monsieur [J] [L]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître François DE LASTELLE de la SELARL DE LASTELLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0070

S.A.S. FONCIA AGENCE CENTRALE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0107

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame FONTANELLA, Vice-présidente

assistée de Madame Henriette DURO, Greffière, lors des débats et de Madame Manon PLURIEL Greffière, lors de la mise à disposition au greffe.

L’affaire est venue à l’audience du 15 Mai 2024 et la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024.

ORDONNANCE

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSÉ DU LITIGE :

Vu l’assignation délivrée le 07 avril 2023 par la S.A.R.L [Adresse 9] à madame [D] [R] épouse [T], à son curateur monsieur [J] [L] et à son administrateur de biens la S.A.S. FONCIA AGENCE CENTRALE ;

Vu l’appel en garantie du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 9] À [Localité 3] par madame [D] [R] épouse [T] et son curateur monsieur [J] [L] par acte du 22 mai 2023 ;

Vu la jonction des deux procédures ;

Vu les conclusions de la S.A.R.L [Adresse 9] saisissant le juge de la mise en état et ses dernières conclusions d’incident du 27 février 2024 sollicitant :

— qu’il l’autorise à suspendre le paiement de son loyer à compter de l’ordonnance à intervenir en compensation des sommes indûment versées à hauteur de 20 000 €,

— que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 9] À [Localité 3] et la S.A.S. FONCIA AGENCE CENTRALE soient déboutés de toutes leurs demandes,

— subsidiairement, la condamnation in solidum de la bailleresse et de son curateur à lui payer une provision de 20 000 € sur les surcoûts réglés et les préjudices subis du fait du manquement de celle-ci et de ses mandataires aux obligations d’information ainsi que de délivrance et de jouissance paisible,

— plus subsidiairement, que la réduction du loyer commercial soit ordonnée pendant la durée de la procédure à concurrence de la somme de 20 392,79 €,

— outre la condamnation de la bailleresse et de son curateur aux entiers dépens de l’incident,

— que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit prononcée.

Vu les conclusions d’incident en réplique de madame [D] [R] épouse [T] en date du 12 avril 2024, sollicitant du juge de la mise en état qu’il :

— déboute la locataire de ses demandes à son encontre et en tout état de cause les ramène à de plus justes proportions,

— condamne in solidum monsieur [J] [L], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 9] À [Localité 3] et la S.A.S. FONCIA AGENCE CENTRALE à la garantir de toutes les condamnations éventuellement prononcées au profit de la locataire,

— subsidiairement, dans l’hypothèse de l’octroi d’une dispense de loyer, de condamner in solidum monsieur [J] [L], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 9] À [Localité 3] et la S.A.S. FONCIA AGENCE CENTRALE à lui payer le montant de la dispense accordée,

— outre la condamnation in solidum de toutes parties succombantes à lui verser une somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Vu les conclusions d’incident en réplique de la S.A.S. FONCIA AGENCE CENTRALE en date du 07 décembre 2023, sollicitant du juge de la mise en état qu’il déboute la S.A.R.L [Adresse 9] de toutes ses demandes et la condamne à lui verser une somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Vu les conclusions d’incident en réplique du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 9] À [Localité 3] en date du 09 janvier 2024, sollicitant du juge de la mise en état qu’il rejette toute demande à son encontre et condamne tout succombant à lui verser une somme de 1 500 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Vu que monsieur [J] [L] a constitué avocat mais n’a pas conclu sur l’incident.

Vu l’audience du juge de la mise en état du 15 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile :

« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

(…) »

La contestation sérieuse n’est pas un moyen qui permet de juger du mal fondé de la demande mais celui qui exige une appréciation avec le fond du litige, sur lequel il n’est pas statué dans la présente décision, rendue avant dire droit.

En l’espèce, la demanderesse, se prévalant de manquements de la bailleresse et de ses mandataires aux obligations d’information ainsi que de délivrance et de jouissance paisible, a saisi le tribunal afin de paiement d’une indemnité de 20 392,79 € en réparation de préjudices et de surcoûts qui en résulteraient.

Elle expose que lors de l’acquisition du fonds de commerce de café, bar, restaurant, brasserie, et notamment du droit au bail sur les locaux sis [Adresse 9] à [Localité 8], en février 2020, elle n’a pas été avisée des importants travaux prévus dans l’immeuble qui ont été réalisés d’août 2022 à l’hiver 2022, et dont elle n’a été informée qu’au printemps 2022 ; ravalement de façade avec échafaudage empêchant l’usage de sa terrasse, changement des canalisations impliquant deux jours de fermeture de son établissement et réfection des planchers hauts des caves où elle avait installé une chambre froide, l’empêchant de disposer de son sous-sol et l’obligeant à déménager ses stocks, à trouver un système de réfrigération de substitution et à réduire le service de six couverts.

Elle évoque les dommages suivants :

—  3 570 € exposés pour la dépose des luminaires extérieurs et du store pour le ravalement de la façade,

—  8 074,19 € exposés pour le constat des caves avant travaux, l’achat de paravents pour cacher les frigos en salle, la modification de plomberie avant travaux, le remaniement de plomberie pour la réinstallation de la chambre froide, la prise en charge d’un surcoût des travaux de la copropriété lié à la hauteur de la chambre froide dans les caves, la dépose et la repose de la chambre froide, outre une réparation de fuite sur le circuit de chauffage et la réfection du réseau de chauffage non conforme,

— un manque à gagner de 5 748,60 € lié à l’installation d’une chambre froide dans l’une des salles du restaurant,

— un préjudice d’anxiété de son dirigeant chiffré à 3 000 €.

Elle sollicite du juge de la mise en état une indemnisation provisionnelle de ces dommages à hauteur de 20 000 € sous forme d’autorisation de suspension des loyers, sinon d’indemnité provisionnelle de même montant.

La bailleresse lui oppose :

— que si elle a une obligation d’assurer à sa locataire la jouissance paisible des locaux loués, les dommages sont imputables à la copropriété et elle ne peut octroyer une quelconque indemnisation sans l’accord de celle-ci, qui conteste le quantum des sommes réclamées,

— qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information,

— que le bail comporte une clause de souffrance imposant à la locataire de supporter les travaux réalisés sans pouvoir prétendre à une indemnisation,

— le manque à gagner évoqué par la locataire, qui s’analyse en une perte de chance, est incertain,

— le syndicat des copropriétaires doit garantir les surcoûts exposés du fait du ravalement de façade et des travaux en caves,

— la réclamation pour préjudice d’anxiété fait doublon avec le préjudice de jouissance et n’est pas justifiée.

La société FONCIA réplique :

— que l’obligation d’information sur les travaux envisagés a été respectée et qu’en tout état de cause il n’est pas justifié d’un préjudice en lien de causalité direct et certain avec un prétendu manquement à ce titre,

— la locataire était tenue de souffrir les travaux sans indemnité selon le règlement de copropriété qui s’impose à elle,

— la nécessité de réparer les planchers hauts des caves ne démontre pas un défaut de délivrance de locaux impropres à l’usage, les travaux réalisés relevant de l’entretien de la copropriété,

— selon l’article 1725 du code civil, le bailleur ne doit pas garantie au preneur pour les troubles à la jouissance paisible par voie de fait causés par le syndicat des copropriétaires qui est un tiers,

— le trouble de jouissance n’est pas démontré,

— les frais de dépose des luminaires, du store, ainsi que de déplacement de la chambre et d’achat d’un paravent ne constituent pas un préjudice, puisque la locataire était contractuellement tenue de laisser accès aux parties communes et de laisser exécuter les travaux,

— les frais afférents à la plomberie et au circuit de chauffage sont des charges incombant au locataire,

— le surcoût des travaux à fin de réinstallation de la chambre froide sans modification n’a été payé que pour le seul confort de la locataire,

— les dépenses devraient être chiffrées hors taxes et le préjudice financier que sur la base de la marge brute de la période considérée,

— le préjudice d’anxiété évoqué n’est pas établi.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 9] À [Localité 3] fait valoir que l’obligation d’indemniser la locataire et les préjudices invoqués sont sérieusement contestables.

Il soutient que le syndicat des copropriétaires n’est pas tenu d’un devoir de conseil et d’une obligation de délivrance et de jouissance paisibles, qu’il n’a pas à indemniser un surcoût lié à une installation dans un lot privatif et qui a d’ailleurs amélioré celui-ci, ni un préjudice de jouissance ne portant pas sur un lot de copropriété (terrasse dans la rue), que les dommages allégués sont liés à un manquement de la bailleresse à son devoir d’information et qu’il n’est pas justifié du préjudice de perte financière ni de celui d’anxiété.

Force est, pour le juge de la mise en état, de constater, à l’examen des écritures échangées par les parties, qu’il existe une discussion tant sur l’existence d’une obligation d’indemniser la locataire que sur le quantum des sommes réclamées

Il n’est pas possible de statuer sur la demande de provision sans se prononcer sur les diverses contestations émises en défense, et donc sans trancher des points de débat relevant d’une appréciation du fond de l’affaire, laquelle est de la compétence exclusive du tribunal.

Il existe donc une contestation sérieuse faisant obstacle au paiement d’une provision au profit de la S.A.R.L [Adresse 9], que ce soit sous la forme d’une indemnité provisionnelle ou d’une suspension ou d’une réduction des loyers.

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes de la S.A.R.L [Adresse 9].

Par suite, les demandes de garantie présentées pour le cas où il y aurait été fait droit sont sans objet et seront donc également rejetées.

Il convient, en l’état, de réserver les dépens ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles des parties, dont le sort est lié.

Les parties qui n’ont pas encore adressé de conclusions au fond sont invitées à le faire, étant rappelé que les demandes et moyens présentés dans leurs seules conclusions d’incident ne peuvent être pris en compte par le tribunal statuant sur le fond.

À défaut de conclusions de leur part, la clôture de la mise en état pourra être prononcée.

Si elles ont conclu, un calendrier pour un nouvel échange des conclusions sera fixé.

L’affaire est renvoyée à la mise en état du 27 novembre 2024 à 11h30 à cette fin.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant avant dire droit, par décision susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, contradictoire et mise à disposition au greffe,

REJETTE toutes les demandes présentées par voie d’incident ;

RÉSERVE les dépens ainsi que les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état du 27 novembre 2024 à 11h30 pour les conclusions au fond des parties et la fixation d’un calendrier de conclusions des parties ou la clôture de l’instruction de l’affaire.

Faite et rendue à Paris le 11 Septembre 2024

La Greffière La Juge de la mise en état

Manon PLURIEL Lucie FONTANELLA