Minute n° 25/0485

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 22 Août 2025

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ENTRE :

Monsieur [K] [O]

[Adresse 1]

Demandeur comparant en personne

D’une part,

ET:

Société HARMONIE HABITAT

[Adresse 2]

Défenderesse représentée par M^e Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Catherine GEGLO-VINCENT

GREFFIER : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 4 Avril 2025

date des débats : 06 Juin 2025

délibéré au : 22 Août 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/04074 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPWW

COPIES AUX PARTIES LE :

— CCFE + CCC à M^e Vincent CHUPIN

— CCC à Monsieur [K] [O]

FAITS-PROCEDURE&MOYENS DES PARTIES

Par requête en date du 5 décembre 2024 Monsieur [K] [O] a saisi le tribunal judiciaire de NANTES aux fins de voir condamnée la société [Adresse 3], son bailleur, à lui restituer la somme de 4838,38€ correspondant à :

1396,60€ au titre des provisions sur charges appelées pour l’exercice 2020/2021 et la régularisation qui a été faite au titre de cet exercice ;1682,28€ au titre des provisions sur charges appelées pour l’exercice 2021/2022 et la régularisation qui a été faite au titre de cet exercice ;1759,50€ au titre de l’augmentation des provisions pour charges qui a pris effet au 1er janvier 2023.Il sollicite par ailleurs la somme de 150€ à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral.

Les parties ont été convoquées par la commission départementale de conciliation à la date du 21 novembre 2024 et un constat d’échec de conciliation a été émis à défaut de présence de la société D’HLM HARMONIE HABITAT.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2025 puis renvoyée à l’audience du 6 juin 2025 à laquelle elle a été évoquée.

A cette audience, Monsieur [K] [O] renonce à sa demande en paiement de la somme de 4838,38€ correspondant aux provisions sur charges des années 2020 à 2023.

Il sollicite le paiement de la somme de 1090€ correspondant à la régularisation des charges qu’il considère non justifiées correspondant à certains postes comme l’eau et le chauffage, ainsi que le remboursement de l’augmentation des provisions depuis le 1er janvier 2023 réalisée sans aucun justificatif.

En premier lieu, il soulève la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il reproche à son bailleur d’avoir procédé à la régularisation des charges de 2 exercices du 1er juillet 2020 au 30 juin 2022 par courrier simple du 30 avril 2024 et pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 par courrier du 30 septembre 2024 et enfin pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, alors que la loi prévoit une régularisation annuelle des charges locatives.

Il y a eu en conséquence 4 années de régularisation en 12 mois pour un montant de 1090,53€ qui ont impacté son budget alors qu’il souffre de problème de santé.

En outre, il soutient que son bailleur n’a pas respecté les dispositions légales qui prévoient la transmission du décompte annuel des charges locatives dans le délai d’un mois avant leur régularisation ni le dispositif concernant la transmission par le bailleur du récapitulatif des charges du logement à la demande du locataire.

Il lui reproche également de ne pas lui avoir adressé de justificatifs des charges dans le délai de six mois après l’envoi du décompte.

Enfin, il estime que les provisions mensuelles sur charges ont été augmentées de façon excessive à compter du 1er janvier 2023 passant de 102,75€ à 179,25€ par mois sans régularisation préalable.

Il renonce par ailleurs à sa demande en dommages et intérêts.

En réplique, dans ses conclusions soutenues à l’audience par son conseil, la société [Adresse 3] conclut au débouté de l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [K] [O] et à titre reconventionnel à sa condamnation au paiement de la somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles.

Elle conclut en premier lieu à l’absence de prescription triennale puisque lorsqu’un bien est loué en copropriété, le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle le bailleur a connaissance de l’arrêté définitif des charges communiqué par le syndic.

En l’espèce, il n’y a pas prescription puisque la régularisation pour l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 établie sur la base des comptes arrêtés au 17 décembre 2021 a été appelée auprès du défendeur en avril 2024 avec le loyer pour mai 2024.

La régularisation pour l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 établie sur la base des comptes arrêtés le 16 décembre 2022 a été appelée auprès du défendeur en avril 2024 avec le loyer pour mai 2024.

Enfin, la régularisation pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 a quant à elle été appelée auprès du défendeur en septembre 2024 avec le loyer pour octobre 2024.

Elle explique que l’exercice de la copropriété débute le 1er juillet de l’année N pour se terminer le 31 juin de l’année N+1 et que les comptes de copropriété sont votés l’année N+2 ce qui explique que les régularisations des charges ne peuvent pas être effectuées dans l’année mais se trouvent donc décalées dans le temps puisqu’il est nécessaire que les comptes de la copropriété soient validés préalablement.

Concernant la régularisation des charges, il ne conteste pas qu’elle n’a pas été faite annuellement et ce, en raison du décalage entre l’exercice de la copropriété et l’année civile, ce manquement ne comportant pas de sanction hormis la possibilité pour le copropriétaire de demander un paiement par douzième, ce que Monsieur [K] [O] n’a pas sollicité.

En revanche, elle assure avoir adressé au défendeur le décompte des charges en respectant le délai d’un mois prévu par les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 par courrier du 30 avril 2024 pour un appel en paiement en juin 2024 pour la régularisation des charges de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et pour l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.

S’agissant de la régularisation pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, le décompte a été adressé par courrier fin septembre 2024 pour un paiement en novembre 2024.

Elle affirme que tous les justificatifs sollicités par le défendeur ont été tenus à sa disposition, ainsi que la loi le prévoit et que plusieurs réunions d’information se sont tenues concernant le mode de répartition des charges et les modalités de calcul.

Elle ajoute que les justificatifs sont consultables dans les locaux du bailleur mais n’ont pas à être adressés par courrier.

Par courrier du 20 mars 2025, les relevés de consommation individuelles ont été adressés à Monsieur [K] [O], outre les décomptes des charges pour les 3 derniers exercices, les relevés de compteur d’eau chaude et l’état des dépenses.

S’agissant de l’augmentation des provisions pour charges au 1er janvier 2023, elle soutient enfin que la régularisation annuelle a également été effectuée.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est expressément fait référence aux conclusions déposées à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 22 août 2025.

MOTIFS

A titre liminaire il convient d’indiquer que Monsieur [K] [O] a adressé à la présente juridiction un courrier le 10 juin 2025 indiquant qu’il n’avait pas pu lire les conclusions adressées par la société D’HLM HARMONIE HABITAT le 4 juin 2025 pour l’audience du 6 juin 2025.

Cependant, lors de l’audience, il a été accordé à Monsieur [K] [O] le temps nécessaire pour prendre connaissance des écritures de la défenderesse et il lui a été demandé s’il souhaitait un délai supplémentaire, ce qu’il n’a pas accepté.

Le principe du contradictoire a donc bien été respecté.

Sur la prescription

Il ressort des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

En l’espèce, s’agissant d’un bien loué en copropriété, le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle le bailleur a connaissance de l’arrêté définitif des charges communiqué par le syndic.

Or, il résulte du décompte de charges versés aux débats pour l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 qu’il a été établi sur la base des comptes arrêtés au 17 décembre 2021 et qu’un courrier du 30 avril 2024 a été adressé au défendeur pour un paiement en juin 2024 avec le loyer pour mai 2024.

Le décompte de charges versés aux débats pour l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 a été établi sur la base des comptes arrêtés au 16 décembre 2022 et le courrier du 30 avril 2024 adressé au défendeur pour un paiement en juin 2024 avec le loyer pour mai 2024.

Enfin le décompte de charges versés aux débats pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 a été adressé le 30 septembre 2024 au défendeur pour un paiement en octobre 2024

Il en résulte que l’action du bailleur n’est pas prescrite et qu’il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée à ce titre.

Sur la demande principale

Il résulte des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que :

« Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »

« Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. »

« A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. »

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. »

En l’espèce Monsieur [K] [O] sollicite le paiement de la somme de 1090€ correspondant à la régularisation des charges non justifiées ainsi que le remboursement de l’augmentation des provisions depuis le 1er janvier 2023 aux motifs que son bailleur n’a pas respecté les obligations mises à sa charge par la loi du 6 juillet 1989.

Il lui reproche d’avoir procédé à la régularisation des charges de façon tardive alors que la loi prévoit une régularisation annuelle, de ne pas lui avoir adressé de décompte annuel des charges locatives dans le délai d’un mois avant la régularisation des charges, ni de lui avoir adressé de justificatifs des charges dans le délai de six mois après l’envoi du décompte.

S’agissant de la régularisation des charges, il n’est pas contesté qu’elle n’a pas été faite de façon annuelle ainsi que le prévoit l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant cette régularisation tardive est justifiée par le décalage existant entre l’exercice de la copropriété et l’année civile qui est de deux ans et qui ne permet pas une régularisation plus rapide.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée que dans ce cas, le locataire peut solliciter un paiement par douzième des charges, ce que Monsieur [K] [O] n’a pas demandé.

Concernant l’obligation pour le bailleur d’adresser un décompte des charges un mois avant leur régularisation, la société d’HLM HARMONIE HABITAT justifie avoir adressé au défendeur un courrier du 30 avril 2024 dont copie est versé aux débats pour un appel en paiement en juin 2024 pour la régularisation des charges de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et pour l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.

S’agissant de la régularisation pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, le bailleur verse aux débats un courrier adressé au défendeur le 27 septembre 2024 pour un paiement en novembre 2024.

Les courriers contenant les décomptes ont donc bien été adressés en respectant le délai d’un mois avant le paiement.

Il s’agit de courriers simples mais aucune disposition légale n’exige que le courrier soit adressé en recommandé.

Enfin, concernant la mise à disposition des justificatifs dans les 6 mois, il résulte des pièces versées aux débats par la défenderesse qu’une réunion d’information a été organisée le 30 mai 2024 suite à la demande de Monsieur [K] [O] formulée par courrier du 14 mai 2024 versé aux débats.

Si l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit justifier des charges récupérables, il ne précise pas les moyens permettant la consultation des pièces justificatives. Ces documents sont tenus par le bailleur à la disposition du locataire et doit s’effectuer « dans des conditions normales ».

Par ailleurs la société [Adresse 3] produit un courriel du 25 novembre 2024 proposant au défendeur de le recevoir pour répondre à ses interrogations concernant les dernières régularisations des charges et lui proposer un rendez-vous, un courriel du 30 janvier 2025 proposant un rendez-vous le 4 février 2025 à Monsieur [K] [O] et enfin un courrier du 6 février 2025 qui dresse un compte rendu de la réunion et lui propose une autre réunion le 6 mars 2025.

Enfin par courrier du 20 mars 2025 versé aux débats le bailleur répond à chacune des interrogations de Monsieur [K] [O] et lui adresse :

Les relevés de consommation individuelles ;Les décomptes des charges pour les 3 derniers exercices ;Les relevés de compteur d’eau chaude,Le tableau des clés de répartition indiquant les tantièmes ;Le nouveau et l’ancien contrat de gaz passé par le syndic,Un état des dépenses.

Il ressort de ces éléments que tous les justificatifs sollicités par le défendeur ont été tenus à sa disposition, dans le délai de la régulation adressée par courrier du 30 septembre 2024, ainsi que la loi le prévoit.

Il en résulte qu’aucun manquement n’a été commis par la société d’HLM HARMONIE HABITAT à l’encontre de Monsieur [K] [O].

Il convient en conséquence de le débouter de sa demande en paiement de la somme 1090€ correspondant à la régularisation des charges non justifiées et le remboursement de l’augmentation des provisions depuis le 1er janvier.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [K] [O] supportera les dépens de l’instance.

Par ailleurs, en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile, l’équité commande de débouter la société d’HLM HARMONIE HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition et rendue en dernier ressort,

Rejette la demande de prescription ;

Déboute Monsieur [K] [O] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute la société d’HLM HARMONIE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Monsieur [K] [O] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. HOFFMANN Catherine GEGLO-VINCENT